Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Cathy FARRAN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
N° RG 23/07959 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ANY
N° MINUTE :
1/2024
JUGEMENT
rendu le 13 septembre 2024
DEMANDERESSE
Madame [I] [F]
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Cathy FARRAN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1553
DÉFENDERESSE
Madame [T] [P]
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Frédérique ROUSSEL-STHAL,avocat au barreau de PARIS,vestiaire D1414
(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-75056-2023-512052 du 18/03/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 juin 2024
JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 septembre 2024 par Morgane JUMEL, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier
Décision du 13 septembre 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/07959 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3ANY
RAPPEL DES FAITS
Suivant acte sous seing privé en date du 29 juin 2020, Madame [I] [F] a donné en location à Madame [T] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer initial de 990 euros outre 200 euros de provision sur charges.
Des loyers étant demeurés impayés, Madame [I] [F] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire le 10 février 2023 portant sur une somme en principal de 3.570 euros ; puis elle a fait assigner Madame [T] [P] le 30 août 2023, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de l’arriéré locatif.
Cette assignation a été dénoncée au Préfet le 28 septembre 2023.
A l’audience du 14 juin 2024, Madame [I] [F] représentée par son avocat, a notamment demandé au juge des contentieux de la protection de :
- à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail,
- à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,
- à titre infiniment subsidiaire, prononcer la nullité du contrat de bail en raison du dol,
En tout état de cause,
Ordonner la libération des lieux par le défendeur et la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie,Ordonner l’expulsion de Madame [T] [P] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier,Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce jusqu’au jour de complète libération des lieux et de remise des clés,Juger par décision spéciale et motivée que cette expulsion pourra intervenir sans délai à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux,Condamner Madame [T] [P] à payer à Madame [I] [F] la somme de 11.216,12 euros en principal, assortie des intérêts au taux légal, au titre de l’arriéré locatif,Condamner Madame [T] [P] à lui payer la somme de 1.048,20 euros au titre de la révision annuelle des loyers,Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur,Fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi jusqu’à la reprise effective des lieux,Condamner Madame [T] [P] à payer à Madame [I] [F] la somme de 1.287,73 euros par mois, indexés sur l’indice du coût de la construction, jusqu’à l’expulsion, à titre d’indemnité d’occupation,Dire que toutes les condamnations seront assorties des intérêts de retard,Ordonner la capitalisation des intérêts de retard,Condamner Madame [T] [P] à payer à Madame [I] [F] la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice causé par sa mauvaise foi et la production d’un faux contrat de travail,Condamner Madame [T] [P] à payer à Madame [I] [F] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [T] [P] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
Madame [T] [P], représentée par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :
Déclarer Madame [T] [P] recevable et bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,Déclarer irrecevable et mal fondée en ses demandes, fins et conclusions Madame [I] [F] et l’en débouter,Dire et juger que l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Pour de plus amples détails sur les prétentions et arguments des parties, il convient de se reporter à leurs écritures déposées et soutenues oralement à l'audience du 14 juin 2024, auxquelles il est référé en application de l’article 455 du Code de Procédure Civile.
MOTIFS DE LA DECISION
SUR LA RESILIATION :
- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023 prévoit que :
« I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Le commandement de payer contient, à peine de nullité :
1° La mention que le locataire dispose d'un délai de six semaines pour payer sa dette ;
2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;
3° Le décompte de la dette ;
4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion ;
5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;
6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil.
Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'Etat dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article. »
L’article 24 V indique pour sa part :
« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »
L’article 24 VII précise :
« Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »
En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 10 février 2023, pour la somme de 3.570 euros, en mentionnant que cette somme doit être réglée dans un délai de deux mois.
Madame [T] [P] soutient que les causes de ce commandement ont été réglées dans le délai de deux mois imparti par le commandement.
L’examen du décompte locatif laisse toutefois apparaître que les causes du commandement n’ont été réglées que le 4 mai 2023, soit postérieurement au délai visé dans l’acte.
Le commandement est ainsi demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 avril 2023.
L’examen du décompte locatif laisse apparaître l’augmentation de la dette locative et l’absence de reprise du paiement du loyer courant. Les conditions de l’article 24 VII permettant de suspendre l’acquisition de la clause résolutoire ne sont donc pas remplies, la nouvelle rédaction de ce texte imposant la reprise du loyer pour l’octroi de délais.
L’expulsion de Madame [T] [P] sera ordonnée, en conséquence, ainsi que celle de tous occupants de son chef.
Aucun motif ne justifie la suppression du délai de deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux pour procéder à l'expulsion.
Le recours à la force publique constitue une possibilité suffisante pour permettre l’exécution de la présente décision. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.
Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.
SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT :
Madame [T] [P] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter de l'acquisition de la clause résolutoire jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.
Madame [I] [F] sollicite la condamnation de Madame [T] [P] à lui verser la somme de 11.216,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 juin 2024.
Madame [T] [P] s’oppose à cette demande en soulignant que Madame [I] [F] ne justifie pas du montant des charges locatives.
L’examen des pièces communiquées par les parties laisse toutefois apparaître que Madame [I] [F] a communiqué dans le cadre de la présente procédure l’ensemble des éléments justificatifs relatifs aux charges locatives visées dans le cadre de la présente instance.
Madame [I] [F] est donc bien fondée à en réclamer le paiement.
Madame [T] [P] ne rapporte pas la preuve, dont la charge lui incombe, de versements non pris en compte par la bailleresse.
Au vu de ces éléments ainsi que du relevé locatif, il apparaît que l’arriéré arrêté au 14 juin 2024 s’élève à la somme de 11.216,12 euros.
Madame [T] [P] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 11.216,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 14 juin 2024. Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
La demande au titre du rappel d’indexation de loyers sera rejetée en raison de l’absence de production des éléments manifestant la volonté du bailleur de se prévaloir des dispositions de l’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989.
SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS :
Contrairement aux allégations de Madame [P], la demande n’est pas exclusivement en lien avec la procédure pénale en cours. Madame [F] fonde en effet ses demandes sur la mauvaise foi de la locataire. Elle ne se fonde donc pas exclusivement sur les agissements ayant donné lieu au dépôt d’une plainte pénale. La demande de dommages et intérêts est donc recevable au regard des dispositions de l’article 4 du Code de procédure pénale
S’agissant du bien-fondé de cette demande, Madame [F] ne rapporte toutefois pas la preuve du préjudice dont elle sollicite la réparation. Elle sera par conséquent déboutée de sa demande de dommages et intérêts.
SUR LES AUTRES DEMANDES :
Il convient de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil.
Madame [T] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens.
L'équité commande de condamner Madame [T] [P] à verser à Madame [I] [F] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location en date du 29 juin 2020, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 10 avril 2023 ;
ORDONNE en conséquence à Madame [T] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [T] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [I] [F] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT n'y avoir lieu d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNE Madame [T] [P] à verser à Madame [I] [F] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE Madame [T] [P] à verser à Madame [I] [F] la somme de 11.216,12 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 14 juin 2024, assortie des intérêts légaux à compter du présent jugement ;
REJETTE la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive présentée par Madame [I] [F] ;
ORDONNE la capitalisation des intérêts selon les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;
CONDAMNE Madame [T] [P] à verser à Madame [I] [F] la somme de 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [T] [P] aux dépens ;
REJETTE le surplus des demandes ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an précités.
LE GREFFIER LE JUGE
