Cour d'appel, 25 juin 2024. 22/02866

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 25 JUIN 2024 (n° , 5 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/02866 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFGK3 Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Novembre 2021 - Juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PARIS - RG n° 11-21-001623 APPELANT Monsieur [P] [T] Né le 25 avril 1950 à [Localité 10] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Me Philippe MIRABEAU, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 716 INTIMÉS Monsieur [B] [H] Né le 27 novembre 1977 à [Localité 6] (Roumanie) [Adresse 3] [Localité 4] Madame [F] [Z] épouse [H] Née le 14 décembre 1983 à [Localité 9] (Roumanie) [Adresse 3] [Localité 4] Tous deux représentés par Me Catherine LABUSSIERE BUISSON de l'AARPI G.B AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : A0785 COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 mai 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire, chargé du rapport et Madame Marie MONGIN, conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Nicolette GUILLAUME, présidente de chambre Madame Marie MONGIN, conseiller Monsieur Claude CRETON, président magistrat honoraire Greffier, lors des débats : Mme Aurély ARNELL ARRÊT : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Madame Nicolette GUILLAUME , Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat de bail signé le 28 janvier 2016, à effet du 1er février 2016, M. [P] [T] a donné à bail à M. [B] [H] et Mme [O] [H] née [Z] un appartement situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant un loyer de 842 euros et une provision sur charges de 38 euros. M. [B] [H] et Mme [O] [H] ont quitté les lieux le 30 novembre 2017. Par un arrêt rendu le 25 juin 2019 en appel d'un jugement rendu entre-temps le 15 décembre 2016, cette cour retenant que M. [H] avait obstrué les grilles d'aérations, contribuant ainsi à l'humidité excessive dans le logement, a limité le montant de la réduction de loyer demandée par les locataires en raison de la présence de plomb dans les peintures de deux portes et garde-corps et de l'absence de cave contrairement aux dispositions du bail, à 40 euros et a, au principal : - infirmé le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a constaté la résolution du bail au 28 juin 2016 par l'effet de la clause résolutoire et condamné M. [H] et Mme [Z] épouse [H] à régler un arriéré de loyer avec intérêt au taux légal ; statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant, - constaté que l'expulsion des locataires n'est plus demandée du fait du départ de ceux-ci du logement loués le 30 novembre 2017, - condamné M. [B] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] à verser à M. [P] [T] la somme de 8 720 euros au titre des arriérés de loyers, indemnités d'occupation et charges, - condamné M. [B] [H] et Mme [F] [Z] épouse [H] à verser à M. [P] [T] la somme 300 euros au titre de la clause pénale stipulée au bail, - débouté M. [T] des ses demandes de condamnation à verser un dépôt de garantie et d'expertise , - déboute M. et Mme [H] de leurs demandes plus amples ou contraires. Saisi par M. [P] [T] par acte d'huissier de justice délivré le 30 novembre 2020, par jugement contradictoire rendu le 10 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Paris a : - condamné solidairement M. [B] [H] et Mme [O] [H] à payer à M. [P] [T] la somme de 100 euros au titre des dégradations locatives ; - débouté M. [B] [H] et Mme [O] [H] de leur demande de délais de paiement ; - condamné M. [B] [H] et Mme [O] [H] aux entiers dépens ; - débouté M. [P] [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes ; - rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit. Par déclaration reçue au greffe le 4 février 2022, M. [P] [T] a interjeté appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions déposées le 3 mai 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [P] [T] demande à la cour de : - le déclarer recevable et bien fondé en son appel du jugement rendu le 10 novembre 2021 ; y faisant droit, - débouter M. [B] [H] et Mme [O] [H] de toutes leurs demandes ; - confirmer le jugement en ce qu'il a constaté des dégradations locatives ; - l'infirmer pour le surplus ; - condamner M. [B] [H] et Mme [O] [H] à lui payer la somme de 9 226, 90 euros au titre de la remise en état de l'appartement ; - condamner M. [B] [H] et Mme [O] [H] aux dépens et au paiement d'une somme de 2 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dans leurs dernières conclusions déposées le 11 juillet 2022 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, M. [B] [H] et Mme [O] [H] demandent à la cour de : - les déclarer recevables et biens fondés en leurs demandes, fins et conclusions ; en conséquence et y faisant droit, - à titre principal, confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Paris en date du 10 novembre 2021 ; - à titre infiniment subsidiaire, leur accorder des délais de paiement de deux ans en cas de condamnations prononcées à leur encontre ; - statuant à nouveau, condamner M. [P] [T] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles devant la cour conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - statuant à nouveau, condamner M. [P] [T] aux entiers dépens en application de l'article 699 du code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Labussière Buisson, avocat. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 avril 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 : 'le locataire est obligé : (...) b) D'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées (...)'. Aux termes de l'article 1731 du code civil : 'S'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.' Il est constant qu'il n'y pas d'état des lieux d'entrée. La preuve contraire à la présomption posée par l'article 1731 peut néanmoins être apportée par témoignage. Or les locataires versent aux débats l'attestation d'une voisine qui témoigne à l'entrée dans les lieux du 'très mauvais état de l'appartement, de l'humidité et d'un plafond de cuisine très vétuste', ainsi que des correspondances avec la mairie de [Localité 7] qui font état dès le 22 juin 2016 d'une importante humidité de condensation, de moisissures, d'aérations insuffisantes, de peintures dégradées au plomb et dans l'immeuble, de planchers défectueux (pièces 6 à 10 des intimés). Il est également établi par les pièces versées aux débats que les locataires ont reçu plusieurs entreprises missionnées par leur bailleur pour établir des devis de remise en état : - le 6 mai 2016, de M.[S] [D] pour la société Prodomotique - le 10 mai 2016, de la société GB Entreprise - le 5 novembre 2016, de la société R. Probant - le 9 novembre 2016, du cabinet Renovissime, (pièce 18 à 21). Les locataires ne peuvent dans ces conditions être tenus de la réfection de l'électricité, des peintures, du parquet dont l'état est aux termes du constat d'huissier dressé le 30 novembre 2017 (pièce 6 de l'appelant), en état d'usure. En effet, ils peuvent être tenus responsables des dégradations mais pas de la vétusté. Repose sur le bailleur la charge de la preuve d'autres dégradations. Il est constant qu'en l'espèce l'occupation a été de courte durée puisqu'elle s'établit à 22 mois, entre le 1er février 2016 et le 30 novembre 2017. Il est établi que M. [P] [T] a effectué des travaux de remise en état de l'appartement à hauteur de 9 326, 90 euros entre le mois de janvier et le mois de mars 2018 (pièce 12 correspondant aux factures). Cependant les seuls travaux qui correspondent à des dégradations commises par les locataires sont ceux de remplacement de la lunette des WC chiffré à 50 euros dont le remboursement est dû, et ceux, mais de façon très partielle, de 'préparation des supports (murs, plafond et boiserie) par enduit et application de deux couches d'impression spécifique pour enlever les traces de feutre et stylo, finition en deux couches de peinture satinée', chiffré à un montant de 624 euros. En effet le bailleur ne démontre pas que l'humidité présente dans l'appartement, certes aggravée par l'obturation des aérations, a augmenté le coût des travaux de réfection des peintures (murs, plafond et boiserie) rendus nécessaire du fait de l'usure des lieux Il sera donc accordé au regard de la surface concernée par les dégradations résultant des 'traces de feutre et stylo', la somme supplémentaire de 50 euros, de sorte que le montant de 100 euros accordé en réparation du préjudice du bailleur en raison des dégradations locatives est confirmé. Partie perdante devant la cour, M. [P] [T] conserve la charge des dépens d'appel. L'équité justifie de le condamner sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile comme il sera dit dans le dispositif. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu le 10 novembre 2021, Y ajoutant, Condamne M. [P] [T] à payer à M. [B] [H] et Mme [O] [H] la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, Rejette toute autre demande, Dit que M. [P] [T] supportera la charge des dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats qui en ont fait la demande. Le greffier, La présidente,