Cour d'appel, 14 septembre 2023. 21/02736

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 14/09/2023 **** N° de MINUTE : N° RG 21/02736 - N° Portalis DBVT-V-B7F-TTXJ Jugement (N° 19/06825) rendu le 31 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Lille APPELANTE Madame [Y] [O] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Bernard Franchi, avocat au barreau de Douai, avocat constitué INTIMÉS Monsieur [R] [T] né le 06 mai 1964 à [Localité 10] Madame [I] [K] épouse [T] née le 12 avril 1969 à [Localité 8] [Adresse 5] [Localité 6] représentés par Me Karl Vandamme, avocat au barreau de Lille, avocat constitué Monsieur [D] [B] né le 15 juillet 1970 à [Localité 9] [Adresse 4] [Localité 7] représenté par Me Hadrien Debacker, avocat au barreau de Lille, avocat constitué assisté de Me Louis de Meaux, avocat au barreau de Paris, avocat plaidant DÉBATS à l'audience publique du 11 mai 2023, tenue par Bruno Poupet magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Céline Miller, conseiller Camille Colonna, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 14 septembre 2023 après prorogation du délibéré en date du 06 juillet 2023 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 04 mai 2023 **** Selon compromis du 27 novembre 2018, M. [D] [B] et Mme [Y] [O], son épouse, ont vendu à M. [R] [T] et Mme [I] [K], son épouse, les lots n° 9 et 24 d'un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 2], ainsi que divers biens mobiliers meublant, moyennant 430 000 euros. La signature de l'acte authentique de vente était prévue comme devant intervenir le 31 janvier 2019 au plus tard mais n'a pas eu lieu. Par ordonnance du 13 septembre 2017, le juge aux affaires familiales du tribunal de grande instance de St Denis de la Réunion avait nommé Mme [O] administratrice provisoire du patrimoine commun des époux. Par jugement du 29 juin 2018, ledit juge avait prononcé le divorce des époux [B]-[O] et ordonné la liquidation de leur régime matrimonial mais ce jugement était frappé d'appel. Par actes des 29 juillet et 5 septembre 2019, les époux [T] ont fait assigner M.'[B] et Mme [O] devant le tribunal de grande instance de Lille afin de voir déclarer la vente parfaite et d'obtenir des dommages et intérêts. Par jugement du 31 mars 2021, le tribunal judiciaire de Lille a : - déclaré irrecevable la demande formée par M. [B] relative à la répartition du prix de vente de l'immeuble litigieux, - déclaré parfaite la vente immobilière conclue entre M. [B] et Mme [O], d'une part, et les époux [T], d'autre part, - dit que le jugement serait publié au service de la publicité foncière compétent à l'initiative des époux [T] et qu'il vaudrait titre de propriété, - dit que ces derniers devraient verser le prix de vente entre les mains de Me [M] au jour de ladite publication au service de la publicité foncière compétent, et dit que le reliquat du prix de vente, après paiement des créanciers de M. [B] et de Mme [O], incluant les époux [T] au titre de la présente condamnation, serait séquestré entre les mains de Me [M], - condamné M. [B] et Mme [O] à payer aux époux [T] la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente signé entre les parties, - débouté ces derniers de leur de condamnation solidaire ou in solidum de M. [B] et de Mme [O] au titre de la clause pénale, - dit que, dans les rapports entre coobligés, M. [B] et Mme [O] devraient supporter chacun la moitié de la dette contractée auprès des époux [T], - débouté M. [B] et Mme [O] de l'ensemble de leurs autres demandes, - condamné ces derniers à payer aux époux [T] la somme de 4 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens incluant les frais de publication de la décision au service de la publicité foncière. Mme [O] a interjeté appel de ce jugement et, aux termes de ses dernières conclusions remises le 26 janvier 2022, demande à la cour, au visa des articles 220, 226 et 1583 du code civil, des articles 1231-1, 1231-2 et 1231-5 du même code, et des articles 378 et suivants, 564 à 567 du code de procédure civile : à titre principal, - de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande formée par M.'[B] relative à la répartition du prix de vente de l'immeuble litigieux, déclaré parfaite la vente immobilière intervenue entre les parties, dit que le jugement serait publié au service de la publicité foncière compétent à l'initiative des époux [T] et qu'il vaudrait titre de propriété, dit que ces derniers devraient verser le prix de vente entre les mains de Me'[M] au jour de ladite publication au service de la publicité foncière compétent et dit que le reliquat du prix de vente serait séquestré entre les mains de Me [M], mais uniquement en ce qui concerne la part devant revenir à M. [B], - de l'infirmer pour le surplus et, statuant à nouveau, - de débouter les époux [T] de l'ensemble de leurs demandes formulées à son encontre, en ce compris leur appel incident, - de débouter M. [B] de l'ensemble de ses demandes, en ce compris son appel incident, - de condamner ce dernier à subir seul la clause pénale ainsi que l'intégralité des causes de la présente procédure, - d'ordonner le séquestre chez le notaire de la part du prix de vente devant revenir à celui-ci, à titre subsidiaire, - de ramener à de plus justes proportions comme l'ont fait les premiers juges la somme allouée au titre de la clause pénale, - de confirmer l'absence de solidarité entre elle et son ex-époux, - de condamner solidairement les époux [T] à lui payer, ainsi qu'à M. [B], la somme de 77 944 euros à titre d'indemnité d'occupation, somme à parfaire au jour de l'arrêt à intervenir et/ou d'ordonner la compensation de cette somme avec l'éventuelle clause pénale, en tout état de cause, - de condamner M. [B] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, distraits au profit de Me Franchi qui en a fait l'avance. M. et Mme [T], aux termes du dispositif inutilement redondant de leurs dernières conclusions remises le 8 novembre 2021, demandent en définitive à la cour, au visa des articles 1583, 1101 et suivants, 1231-1 et 1231-2 du code civil, de : - confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné M.[B] et l'appelante à leur payer la somme de 50 000 euros au titre de la clause pénale et, statuant à nouveau sur ce chef, condamner solidairement ou in solidum M. [B] et l'appelante à leur payer la somme de 500 euros par jour à compter du 1er juillet 2019, et jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, à titre de dommages et intérêts pour refus abusif de vente, - à titre subsidiaire, et au visa de l'article 1240 du code civil, condamner ces derniers solidairement ou in solidum à leur payer la somme de 43 000 euros à titre de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers, - en toutes hypothèses, débouter l'appelante ainsi que M. [B] de l'ensemble de leurs demandes et les condamner solidairement ou in solidum à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles, outre les frais et dépens, en ce compris les frais de publication au service de la publicité foncière, dont distraction au profit de Me Vandamme conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi que 4'000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. M. [B], par ses dernières conclusions en date du 11 avril 2023, demande à la cour, au visa des articles 1103, 1104 et 1589 du code civil, de : - confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré parfaite la vente immobilière litigieuse, - l'infirmer en ce qu'il a déclaré irrecevable la demande relative à la répartition du prix de vente de l'immeuble, a dit que le reliquat du prix de vente, après paiement des créanciers, serait séquestré entre les mains de Me [M], l'a condamné à verser aux époux [T] les sommes de 50 000 euros au titre de la clause pénale et 4 000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, et, statuant à nouveau, - dire que le prix de vente sera entièrement partagé, à parts égales entre les deux vendeurs, en application des accords antérieurs et constants conclus avec Mme [O], - rejeter la demande de séquestre formée par celle-ci, - ordonner et faire exécuter la remise de sa quote-part du prix de la vente, - ordonner à la diligence des parties et aux frais de Mme [O] la publication dudit jugement à la conservation des hypothèques, - débouter les époux [T] de leurs prétentions financières formulées à son égard et dire n'y avoir lieu ni à astreinte, ni à dommages et intérêts, ni à l'article 700 du code de procédure civile à sa charge puisqu'il a toujours consenti à la vente, - débouter l'appelante de toutes ses prétentions et la condamner à lui payer 25'000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice financier résultant de l'application de la clause pénale ainsi que 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l'exposé de leur argumentation MOTIFS DE LA DÉCISION Les dispositions du jugement relatives au constat de la perfection de la vente et à ses conséquences (paiement du prix, publication) ne sont pas remises en cause. Sur la clause pénale et les demandes s'y rapportant L'article 1231-5 du code civil dispose que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre ; que néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. En l'espèce, le compromis de vente stipule que dans le cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes, et devra en outre payer à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale pour le retard dans l'exécution la somme de 500 euros par jour. C'est à juste titre que le tribunal, ayant constaté que l'absence de signature de l'acte authentique de vente à la date prévue, alors que les époux [T] étaient présents en l'étude du notaire et y avaient transféré les fonds nécessaires, était imputable aux vendeurs, a fait application de la clause pénale au profit des acquéreurs mais, également, a considéré que la pénalité convenue, s'élevant à 320'000 euros à la date du jugement, était manifestement excessive au regard du prix de vente et nonobstant l'importance du retard pris, et en a réduit le montant à 50'000 euros, étant observé qu'il ressort du dossier que M. et Mme [T] sont néanmoins entrés dans les lieux peu après en vertu d'une convention d'occupation précaire et y sont demeurés depuis. C'est à bon droit que les premiers juges ont retenu l'absence de solidarité de Mme'[O] et de M. [B] en ce qui concerne le paiement de cette indemnité à défaut de stipulation contractuelle en ce sens et exclu une condamnation in solidum pour pallier ce défaut. Si M. et Mme [T] présentent « à titre subsidiaire'» une demande en paiement de la somme de 43'000 euros à titre de dommages et intérêts'pour rupture des pourparlers, sans que l'on sache exactement si c'est seulement dans l'hypothèse où la cour leur refuserait toute indemnité sur le fondement de la clause pénale ou bien aussi dans l'hypothèse, qui se présente, où elle réduirait seulement ladite indemnité, il convient d'examiner cette demande mais, dans la mesure où, d'une part, il n'y a pas eu rupture de pourparlers dès lors qu'un compromis de vente, valant vente, avait été signé, d'autre part, le préjudice subi par les acquéreurs, résultant du retard avec lequel intervient la confirmation et la publication de la vente est réparé par la somme allouée au titre de la clause pénale qui présente le double caractère de peine et d'indemnité, il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande. *** Il n'est pas contesté que le défaut de signature de l'acte authentique résulte du refus opposé par M. [B] à l'insertion dans cet acte d'une clause de séquestre du prix de vente exigée par Mme [O]. Le séquestre ne pouvant être que conventionnel ou judiciaire selon l'article 1955 du code civil et le tribunal ayant mentionné à juste titre qu'en conséquence, Mme [O] ne pouvait imposer une clause de séquestre en l'absence d'accord de son mari ou d'une décision judiciaire la prescrivant, c'est à tort qu'il a jugé que M. [B] avait commis un abus de droit en la refusant, même si celui-ci avait accepté une telle clause lors d'une précédente vente et si le tribunal estimait que les désaccords financiers existant entre les époux justifiaient de prendre des précautions, et ce d'autant plus que Mme [O] ne démontre pas que M. [B] aurait consenti à l'insertion d'une telle clause à l'époque de la signature du compromis et que ce dernier, après avoir reçu le projet d'acte authentique, avait exprimé clairement et fermement, par la voix ou plutôt la plume de son notaire, son désaccord sur l'insertion de la clause litigieuse dès le mois de juillet 2018. La faute se situe donc en réalité dans le maintien de son exigence par Mme [O], de sorte que M. [B] est bien fondé à obtenir la condamnation de celle-ci à l'indemniser du préjudice résultant pour lui de sa condamnation au paiement de la clause pénale, qu'il convient néanmoins de prononcer sous la forme d'une condamnation à le garantir de l'exécution de son obligation, le paiement effectif de sa part, soit 25'000 euros, n'étant que futur. Sur la demande de séquestre L'article 1961 du code civil dispose que la justice peut ordonner le séquestre : 1° des meubles saisis sur un débiteur, 2° d'un immeuble ou d'une chose mobilière dont la propriété ou la possession est litigieuse entre deux ou plusieurs personnes, 3° des choses qu'un débiteur offre pour sa libération. La première et la troisième hypothèses sont étrangères au présent litige. La propriété de l'immeuble vendu, qui relevait de la communauté conjugale, n'est pas litigieuse et les droits de chacun sur le prix, soit la moitié, ne l'est par conséquent pas davantage, de sorte que l'on ne se trouve pas non plus dans la deuxième hypothèse permettant d'ordonner le séquestre. Il est néanmoins constant que la liste de l'article 961 précité n'est pas limitative et qu'un séquestre peut être ordonné s'il s'avère indispensable et urgent pour préserver les droits d'une partie. Les premiers juges ont, par une motivation pertinente au vu de l'ensemble des pièces du dossier, ordonné le séquestre, entre les mains de Me [M], du reliquat du prix de vente après paiement des créanciers de M. [B] et de Mme [O] incluant les époux [T] au titre de la clause pénale. Dans la mesure toutefois où Mme [O], auteur de la demande en ce sens, demande désormais l'infirmation de ce chef du jugement pour prétendre au séquestre de la seule part revenant à M. [B], ce qui n'est pas possible, et ne demande pas à titre subsidiaire la confirmation de la disposition susvisée, il y a lieu d'infirmer celle-ci comme le demandent en définitive les deux parties. Sur la demande de Mme [O] tendant au paiement d'une indemnité d'occupation par les époux [T] Le conseiller de la mise en état a déclaré cette demande recevable par ordonnance du 26 avril 2022. Mme [O] la motive par l'occupation de l'immeuble en question par les époux [T] sans droit ni titre depuis le 24 juillet 2018. En réalité, ces derniers occupent l'immeuble en vertu d'une convention d'occupation précaire signée le 13 juillet 2018, prévoyant une mise à disposition « sans indemnité particulière'», stipulant seulement que, de fait, si l'acte de vente ne pouvait être régularisé, les acquéreurs deviendraient des occupants sans droit ni titre et devraient restituer les biens dans un état identique à celui dans lequel ils se trouvaient lors de la remise des clés, convention reconduite le 20 octobre 2018 jusqu'à la signature de l'acte authentique. Dès lors qu'il n'a pas été prévu d'autre limite à cette occupation précaire et gratuite que la signature de l'acte authentique, signature à laquelle équivaudra le présent arrêt, que M. et Mme [T] ne sont pas responsables du défaut de signature de cet acte jusqu'à présent et qu'il ne leur a jamais été notifié de demande de libération des lieux, Mme [O] ne peut qu'être déboutée de sa demande. Sur les autres demandes Il appartient à Mme [O], partie appelante et perdante, de supporter la charge des dépens et de ses autres frais ; il est en outre équitable, vu l'article 700 du code de procédure civile, qu'elle indemnise les époux [T] des dépenses qu'ils ont été contraints d'exposer pour assurer la défense de leurs intérêts mais que M. [B] conserve la charge de ses propres frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS La cour confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : - ordonné le séquestre, entre les mains de Me [M], du reliquat du prix de vente après paiement des créanciers de M. [B] et de Mme [O] incluant les époux [T], - dit que, dans les rapports entre co-obligés, M. [B] et Mme [O] devraient supporter chacun la moitié de la dette contractée auprès des époux [T], statuant à nouveau sur les chefs infirmés, - déboute Mme [Y] [O] de sa demande de séquestre, - la condamne à garantir M. [D] [B] de sa condamnation au paiement de la moitié de l'indemnité allouée aux époux [T] en application de la clause pénale, y ajoutant, la déboute de sa demande de condamnation des époux [T] au paiement d'une indemnité d'occupation, déboute Mme [Y] [O] et M. [D] [B] de leurs demandes d'indemnités pour frais irrépétibles, condamne Mme [O] aux dépens, qui pourront être recouvrés par Me Karl Vandamme selon les modalités prévues par l'article 699 du code de procédure civile, et au paiement à M. et Mme [T] d'une indemnité de 3 000 euros par application de l'article 700 du même code. Le greffier Delphine Verhaeghe Le président Bruno Poupet