Cour d'appel, 28 septembre 2023. 23/01121

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 28 SEPTEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01121 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PXQW Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 02 FEVRIER 2023 PRESIDENT DU TJ A COMPETENCE COMMERCIALE DE MONTPELLIER N° RG 22/31701 APPELANT : Monsieur [U] [K] né le 27 Février 1980 à BASTIA ([Localité 2]) de nationalité Française [Adresse 1] Représenté par Me DATESSEN substituant Me Mickaël POILPRE, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : SCI CV IMMO, SCI au capital de 419 250 €, immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 433 247 574 dont le siège social est [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] Représentée par Me Séverine VALLET de la SCP D'AVOCATS COSTE, DAUDE, VALLET, LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et Me COSTANTINI, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant Ordonnance de clôture du 13 Juin 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 JUIN 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Myriam GREGORI, Conseiller Madame Nelly CARLIER, Conseiller Madame Virginie HERMENT, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA ARRET : - Contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Virginie HERMENT, Conseiller, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. ************* EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 9 novembre 2018, la société civile immobilière CV Immo a donné à bail à la société Le Palais des saveurs un local commercial situé [Adresse 1], destiné à l'exploitation d'un commerce de dépôt de pain, viennoiseries, salon de thé, de vente au détail de quiches, tartes salées, sandwichs, salades et de vente au détail, sur place ou à emporter, de boissons (thé, café, boissons fraiches etc ...), le tout sans cuisson nécessitant une extraction à l'exclusion de toute autre utilisation, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 323 euros hors taxe, outre une provision annuelle sur charges d'un montant de 240 euros. Par acte du 6 avril 2022, la société civile immobilière CV Immo a accepté la cession du droit au bail prévue entre la société Le Palais des saveurs et M. [U] [K]. Puis, le 11 avril 2022, M. [U] [K] et la société civile immobilière CV Immo ont signé un avenant au bail du 9 novembre 2018, aux termes duquel ils ont convenu que les lieux loués seraient destinés exclusivement à l'activité d'épicerie fine, à l'exclusion d'épicerie de nuit et de toute autre utilisation. Le 18 août 2022, la société civile immobilière CV Immo a fait délivrer à M. [U] [K] une mise en demeure de se conformer aux obligations du bail, à savoir ne pas ouvrir le commerce après 20h, cesser les nuisances sonores et visuelles et exercer l'activité d'épicerie fine, visant la clause résolutoire figurant au contrat de location. Par acte du 30 novembre 2022, la société civile immobilière CV Immo a fait assigner M. [U] [K] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Montpellier afin qu'il : - constate la résiliation du bail conclu avec la société civile immobilière CV Immo par acquisition des effets de la clause résolutoire, - le condamne à libérer immédiatement les lieux loués, - dans l'hypothèse où il n'aurait pas libéré les lieux dans le délai précité, ordonne son expulsion immédiate ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec le concours de la force publique, - le condamne à lui payer à titre provisionnel, jusqu'à la récupération effective des locaux litigieux, une indemnité d'occupation provisionnelle égale à la dernière mensualité, charges locatives en sus, - le condamne à lui payer la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Aux termes d'une ordonnance rendue le 2 février 2023, le président du tribunal judiciaire de Montpellier, statuant en référé, a : - constaté, à compter du 18 septembre 2022, la résiliation du bail commercial liant les parties de plein droit par l'effet de la mise en demeure de se conformer aux obligations du bail signifiée le 18 août 2022, - ordonné l'expulsion de M. [U] [K] et dit qu'il devrait laisser les lieux libres de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance, - dit qu'à défaut, il pourrait être procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique si besoin était, - condamné M. [U] [K] à payer à la société civile immobilière CV Immo une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au loyer, soit la somme de 323 euros, charges en sus, à compter du 18 septembre 2022 et jusqu'à libération effective des lieux, - condamné M. [U] [K] à payer à la société civile immobilière CV Immo une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [U] [K] aux dépens. Par déclaration en date du 24 février 2023, M. [U] [K] a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 mars 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, M. [U] [K] demande à la cour de : A titre principal, - infirmer les termes de l'ordonnance du juge des référés en date du 2 février 2023 et débouter la société civile immobilière CV Immo de ses demandes, au motif que le commandement du 18 août 2022 n'a pas été renouvelé suite à la mise en conformité de sa part dans le délai d'un mois, A titre subsidiaire, - infirmer les termes de l'ordonnance du juge des référés en date du 2 février 2023 et débouter la société civile immobilière CV Immo de ses demandes, au motif que la clause résolutoire a été invoquée de mauvaise foi par cette dernière, A titre infiniment subsidiaire, - infirmer les termes de l'ordonnance du juge des référés en date du 2 février 2023 et débouter la société civile immobilière CV Immo de ses demandes, en lui accordant le bénéfice de la suspension de la clause résolutoire sur la période de trois mois allant du 18 août 2022 au 18 novembre 2022, - condamner la société civile immobilière CV Immo à lui verser une somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Il précise qu'il conteste le bien-fondé de l'assignation. Il fait valoir qu'il s'est engagé à respecter les termes du bail, malgré les sollicitations de certains clients, et qu'il a tenu ses engagements, et ajoute que la société civile immobilière CV Immo ne rapporte pas la preuve que tel ne serait pas le cas. Il souligne qu'il est en parfaite conformité avec l'intégralité des termes du contrat de bail le liant à la société civile immobilière CV Immo. S'agissant des nouvelles infractions que lui impute la société civile immobilière CV Immo, il indique que lorsqu'un locataire a exécuté ses obligations à la suite de la délivrance d'un commandement, et renouvelle ensuite la même infraction, il est obligatoire de lui faire délivrer un nouveau commandement pour que soit mise en oeuvre la clause résolutoire. Il précise qu'en l'espèce, nul nouveau commandement ne lui a été délivré suite aux prétendues nouvelles infractions que la société civile immobilière CV Immo lui reproche. Subsidiairement, il invoque la mauvaise foi de son bailleur. A titre infiniment subsidiaire, il demande à la cour de lui accorder le bénéfice de la suspension judiciaire de la clause résolutoire, afin qu'il soit considéré que le délai de trois mois ayant couru du 18 août au 18 novembre correspond à un délai de suspension ayant permis l'installation effective de son activité professionnelle et de ses spécificités. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 9 juin 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société civile immobilière CV Immo demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance de référé rendue le 2 février 2023 par le président du tribunal judiciaire de Montpellier, En conséquence, - débouter M. [U] [K] de l'ensemble de ses demandes, - constater, par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail, la résiliation du bail conclu avec M. [U] [K], - condamner M. [U] [K] à libérer les lieux immédiatement, - dans l'hypothèse où M. [U] [K] n'aurait pas libéré les lieux immédiatement, ordonner son expulsion immédiate, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner M. [U] [K] à lui payer à titre provisionnel, jusqu'à la récupération effective des locaux litigieux, une indemnité mensuelle d'occupation égale à la dernière mensualité, charges locatives en sus, - condamner M. [U] [K] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d'appel. Elle expose que les voisins ont constaté l'ouverture du commerce au-delà de minuit et qu'ils se sont plaints de nuisances sonores et visuelles. Elle ajoute qu'il apparaît que M. [U] [K] vend de l'alcool fort, des cigarettes étrangères et des produits alimentaires de grande distribution et qu'aucun des produits vendus ne correspond donc aux produits d'une épicerie fine. Elle précise que postérieurement à la réception de la mise en demeure, M. [U] [K] a persisté à ne pas respecter ses obligations contractuelles. Elle précise qu'elle verse aux débats un procès-verbal de constat d'huissier en date du 18 novembre 2022 en témoignant. Elle ajoute que M. [U] [K] ne verse aux débats aucune pièce justifiant du respect de ses obligations contractuelles. De plus, elle soutient que l'appelant ayant persisté dans ses manquements contractuels, aucun nouveau commandement ou mise en demeure ne devaient lui être délivrés. Du reste, elle souligne que M. [U] [K] est de mauvaise foi puisqu'il lui a été demandé à plusieurs reprises de se conformer au bail. Enfin, elle fait valoir que la demande de suspension n'est pas fondée juridiquement. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'appel L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. Sur la résiliation du bail Aux termes des dispositions de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. En l'espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties qu'à défaut de paiement d'un seul terme de loyer ou à défaut de remboursement à leur échéance exacte de toutes sommes accessoires audit loyer, ou en cas d'inexécution de l'une quelconque des clauses et conditions du bail, celui-ci sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice. Il est précisé que toutes les infractions du locataire aux dispositions du bail, et ainsi toutes infractions liées au paiement des loyers, charges, impôts, dépôt de garantie, à la destination du bail, à l'entretien et aux conditions générales de jouissance des lieux loués, aux aménagements réalisés, à l'exercice du droit de visite du bailleur, aux conditions d'installation de publicités en extérieur, aux obligations du locataire en matière d'assurance et aux dispositons relatives à la cession ou à la sous-location du bail, seront sanctionnées par le jeu de la clause résolutoire. Il ressort des pièces versées aux débats que le 18 août 2022, a été délivrée à M. [U] [K], à la demande de la société civile immobilière CV Immo, une mise en demeure de se conformer dans le délai d'un mois aux obligations suivantes du bail : ne pas ouvrir le commerce après 20 heures, cesser les nuisances sonores et visuelles et exercer l'activité d'épicerie fine. Dans cette mise en demeure était reproduite la clause résolutoire figurant au bail commercial conclu entre les parties. Or, la société civile immobilière CV Immo verse aux débats deux procès-verbaux de constat réalisés par maître [C] [G], commissaire de justice, témoignant de ce que les 18 novembre 2022 et 8 juin 2023, le commerce était ouvert à 20h30 et 22h40, que le gérant a déclaré qu'il restait ouvert jusqu'à 23h30 et que de l'alcool était en vente, ainsi que divers aliments ne correspondant pas à de l'épicerie fine. Au vu de ces deux procès-verbaux de constat qu'aucun élément ne remet en cause, il n'est pas sérieusement contestable qu'à ces dates, M. [U] [K] ne respectait pas les obligations du bail tels que rappelées à la mise en demeure du 18 août 2022. La bailleresse rapporte donc la preuve, après l'écoulement du délai d'un mois, de la persistance d'infractions au bail qui prévoyait aux termes de l'avenant du 9 novembre 2018 que les lieux loués seraient destinés exclusivement à l'activité d'épicerie fine, à l'exclusion d'épicerie de nuit et de toute autre utilisation. Certes, lorsque le locataire a exécuté ses obligations à la suite de la délivrance d'un commandement, et renouvelle par la suite la même infraction, il est obligatoire de délivrer à nouveau un commandement pour que soit mise en 'uvre la clause résolutoire et à défaut, seule la voie de la résiliation judiciaire est ouverte. Toutefois, en l'espèce, M. [U] [K] n'établit pas s'être conformé, dans le délai imparti, à la mise en demeure du 18 août 2022. Il ne verse en effet aux débats pas la moindre pièce susceptible d'établir que postérieurement à cette mise en demeure, il aurait cessé d'ouvrir le commerce après 20 heures, aurait cessé les nuisances sonores et visuelles et aurait exercé une activité d'épicerie fine. M. [U] [K] n'est donc pas fondé à soutenir que le juge des référés ne pouvait constater la résiliation du bail commercial en l'absence d'un nouveau commandement, suite à la réitération du manquement retenu. Du reste, M. [U] [K] ne démontre pas que c'est de mauvaise foi que le bailleur a fait, à deux reprises, établir un constat pour prouver les infractions constatées. En effet, l'appelant ne verse aux débats aucune pièce susceptible d'établir que comme il l'indique, les constats seraient intervenus à l'occasion de l'ouverture de son commerce dans des conditions exceptionnelles. Au contraire, il ressort des déclarations relatives à l'horaire d'ouverture du commerce qu'il a faites au commissaire de justice et des constatations faites par celui-ci sur les produits mis en vente que les conditions d'exploitation du commerce, telles que décrites par celui-ci, ne revêtaient aucun caractère exceptionnel. Enfin, certes, l'article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 31 décembre 1989, donne au juge le pouvoir d'accorder des délais pour suspendre les effets de la clause résolutoire quel que soit le motif invoqué comme manquement du preneur à ses obligations. Toutefois, l'octroi de délais de grâce suppose que le débiteur soit de bonne foi et témoigne de la volonté de respecter les obligations du bail, en ayant fait des efforts pour régulariser la situation. Or, en l'espèce, M. [U] [K] ne rapporte pas la preuve de ce qu'il aurait entrepris de modifier les conditions d'exploitation de son commerce pour se conformer aux stipulations du bail. Dans ces conditions, dès lors que des infractions subsistaient après l'expiration du délai rappelé à la mise en demeure, c'est à juste titre que le premier juge a constaté la résiliation de plein droit du bail litigieux, a ordonné l'expulsion de M. [U] [K] et dans la mesure où il occupait les lieux, l'a condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. La décision déférée sera donc confirmée sur ces points Sur les frais irrépétibles et les dépens Enfin, au vu des éléments ci-dessus mentionnés, c'est à juste titre que le premier juge a condamné M. [U] [K], partie succombante, aux dépens, outre le paiement d'une indemnité en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La décision déférée sera également confirmée à ces titres. L'appelant qui succombe en son appel sera du reste condamné aux dépens d'appel, outre le paiement d'une indemnité complémentaire de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, Reçoit M. [U] [K] en son appel, Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne M. [U] [K] à verser à la société civile immobilière CV Immo une indemnité complémentaire de 700 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [U] [K] aux dépens d'appel. Le greffier La présidente