Texte intégral
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
Au Nom du Peuple Français
Tribunal judiciaire d’EVRY
Pôle des urgences civiles
Juge des référés
Ordonnance du 6 août 2024
MINUTE N° 24/______
N° RG 24/00369 - N° Portalis DB3Q-W-B7I-QBK5
PRONONCÉE PAR
Carol BIZOUARN, Première vice-présidente,
Assistée de Fabien DUPLOUY, greffier, lors des débats à l’audience du 5 juillet 2024 et lors du prononcé
ENTRE :
S.P.P.I.C.V. OUTLET INVEST
dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 5]
représentée par Maître Julien DUPUY de la SARL DUBAULT-BIRI & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de l’ESSONNE, et par Maître Dominique COHEN-TRUMER, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : A 0009, substitués lors de l’audience par Maître Charlotte CAEN, avocate au barreau de l’ESSONNE
DEMANDERESSE
D'UNE PART
ET :
S.A.S. OUTLET 91
dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 4]
représentée par Maître Stéphanie COHEN, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : B0069, substituée lors de l’audience par Maître Lionel COHEN, avocat au barreau de l’ESSONNE
DÉFENDERESSE
D'AUTRE PART
ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.
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EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte de commissaire de justice du 10 avril 2024, la société de placement à prépondérance immobilière à capital variable OUTLET INVEST a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d'Évry la SAS OUTLET 91, au visa de l'article 835 du code de procédure civile, de l'article 1103 du code civil de l'article L.145-41 du code de commerce, aux fins de voir :
- A titre principal, juger et constater que le jeu de la clause résolutoire est acquis à effet du 23 mars 2024 et ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS OUTLET 91 ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier, du local à usage commercial n°B10 dépendant du centre commercial MARQUES AVENUE, situé à [Localité 6], [Adresse 2], pour y exercer une activité de «vente de prêt-à-porter femme et accessoires s'y rapportant» ;
- Juger que la société OUTLET INVEST pourra procéder à l'enlèvement et au déménagement des objets mobiliers garnissant les lieux, soit dans l'immeuble, soit chez un garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais, risques et périls de la SAS OUTLET 91 ;
- Condamner la SAS OUTLET 91 à payer à titre provisionnel, à la société OUTLET INVEST la somme totale de 50.920,979 euros au titre de son arriéré de loyers, charges et accessoires arrêtée au 1er avril 2024 ;
- Juger mal fondée une éventuelle demande de délais ;
- Subsidiairement et dans l'hypothèse où des délais étaient accordés, juger que les sommes qui seront versées par la SAS OUTLET 91 s'imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoires courants, puis sur les termes venus à échéance postérieurement à la délivrance du commandement de payer, l'arriéré dû au titre du commandement de payer n'étant apuré qu'en outre ;
- Dans cette hypothèse, juger que faute pour la SAS OUTLET 91 de respecter les délais accordés, et de régler, dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement au commandement de payer, et l'arriéré, l'intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera acquise, et la société OUTLET INVEST pourra dès lors poursuivre l'expulsion de la SAS OUTLET 91 ainsi que celle de tous occupants de son chef du local susvisé, avec au besoin le concours de la force publique et l'aide d'un serrurier ;
- Condamner la SAS OUTLET 91 à payer à la société OUTLET INVEST une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, conformément à l'article 7.3 du bail, augmentée des charges et accessoires ;
- Condamner la SAS OUTLET 91 à payer à la société OUTLET INVEST la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la SAS OUTLET 91 en tous les dépens, en ce compris le coût du commandement, les frais de délivrance de la présente assignation, de la notification éventuelle à créanciers inscrits et de la signification de l'ordonnance à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, la société OUTLET INVEST expose que, par acte du 26 décembre 2022, elle a donné à bail commercial à la société GOLDSONS, aux droits de laquelle vient la SAS OUTLET 91 selon avenant du 17 avril 2023, des locaux dépendant du centre commercial Marques-Avenue à [Localité 6], moyennant un loyer de 28.000 euros hors taxes et hors charges. Elle indique que sa locataire réglant de manière irrégulière ses loyers et charges, elle a été contrainte le 22 février 2024 de lui faire délivrer par commissaire de justice un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer la somme en principal de 39.684,51 euros au titre de son arriéré locatif, lequel est demeuré infructueux dans le délai imparti.
Appelée à l'audience du 4 juin 2024, l'affaire a été utilement renvoyée à l'audience du 5 juillet 2024 au cours de laquelle la société OUTLET INVEST, représentée par son conseil, s'est référée à ses prétentions et moyens exposés à son acte introductif d'instance et s'est opposée à la demande de délais de paiement formulée par sa locataire en raison de l'absence de justificatifs de sa bonne foi et du bilan déficitaire dont elle fait état. Elle a en outre porté le montant de sa dette à la somme de 59.887,23 euros, terme du troisième trimestre 2024 inclus.
En défense, la SAS OUTLET 91, représentée par son conseil, a sollicité oralement à l'audience des délais de paiement pour lui permettre de régler sa dette à hauteur de 24 mois et ce, avec suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a en outre sollicité une condamnation en deniers et quittances en raison des différents chèques envoyés pour lesquels un seul a été encaissé.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience ainsi qu'à la note d'audience.
L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande relative à l'acquisition de la clause résolutoire
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
La société OUTLET INVEST justifie, par la production du bail commercial du 26 décembre 2022 et de son avenant, du commandement de payer délivré le 22 février 2024 et du décompte actualisé au 4 juillet 2024 que sa locataire, la SAS OUTLET 91, a cessé de payer ses loyers, charges et taxes.
En l'espèce, le contrat de bail du 26 décembre 2022, en page 39, stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux.
La société OUTLET INVEST a fait délivrer à la SAS OUTLET 91 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et reproduisant les dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce le 22 février 2024 d'avoir à payer la somme en principal de 39.684,51 euros au titre des loyers et charges impayés au premier trimestre 2024 inclus.
Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l'article L.145-41 du code de commerce le 22 février 2024, étant demeuré infructueux, le bail s'est trouvé résilié de plein droit à compter du 23 mars 2024.
L'obligation de la SAS OUTLET 91 de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d'accueillir la demande d'expulsion et de considérer la SAS OUTLET 91 occupante sans droit ni titre et dire qu'elle devra libérer les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef à défaut la société OUTLET INVEST étant alors autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, immédiatement, au besoin par la force publique et avec l'aide d'un serrurier.
Comme demandé, il convient de rappeler que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur la demande de provision au titre des impayés locatifs
Conformément à l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La SAS OUTLET 91 ne conteste pas le principe de la dette mais conteste le quantum des sommes dues, cette dernière sollicitant une condamnation en deniers et quittances.
En l'espèce, il ressort de l'examen du décompte actualisé produit à l'audience arrêté au 4 juillet 2024 que sont réclamés en paiement le montant du dépôt de garantie et son réajustement, l'ensemble des loyers, charges et taxes dus pour la période du 26 mai 2023 au troisième trimestre 2024 inclus. Ce décompte laisse apparaître un solde débiteur de 59.887,23 euros au troisième trimestre 2024 inclus.
Les montants réclamés au titre du dépôt de garantie s'analysent en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il convient en conséquence de déduire du montant provisionnel réclamé la somme totale de 6.665,41 réclamée à ce titre.
En conséquence, il convient de condamner, à titre de provision, la SAS OUTLET 91 à payer à la société OUTLET INVEST la somme non sérieusement contestable de 53.221,82 euros comprenant les loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires dus au troisième trimestre 2024 inclus, en deniers et quittances.
Sur la demande d'indemnité d'occupation majorée
Il convient de rappeler qu'à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
La société OUTLET INVEST sollicite le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle provisionnelle établie forfaitairement sur la base du double du loyer global de la dernière année de location, conformément à l'article 7.3 du bail, augmentée des charges et accessoires.
Le maintien dans les lieux de la SAS OUTLET 91 causant un préjudice à la société OUTLET INVEST, cette dernière est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmentée des charges et taxes afférentes qu'elle aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, à compter du 23 mars 2024 et ce jusqu'à libération effective et définitive des lieux loués caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs.
Par conséquent, il convient de condamner la SAS OUTLET 91 au paiement de ladite indemnité à compter du 1er octobre 2024, les sommes dues depuis le 23 mars 2024 étant comprises au titre de la provision.
En revanche, la majoration sollicitée de ladite indemnité s'analyse en une clause pénale qui, même prévue au contrat, est susceptible d'être réduite voir supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, et dès lors ne présente pas de caractère incontestable. Il n'y a donc pas lieu à référé sur la demande formée à ce titre.
Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge.
Il appartient au juge saisi d'une demande de délais de paiement de s'assurer de la capacité du débiteur à honorer sa dette dans le délai de deux ans au regard de sa situation financière.
L'octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire rapporte la preuve des difficultés financières rencontrées et qu'il est raisonnablement en mesure de s'acquitter dans les délais sollicités, non seulement du montant des loyers et charges impayés, mais encore du montant des loyers en cours.
En l'espèce, la SAS OUTLET 91 sollicite des délais de paiement sur 24 mois, demande à laquelle s'oppose la société OUTLET INVEST.
Or, il ressort des pièces versées aux débats et des explications des parties qu'aucun paiement n'est intervenu depuis son entrée dans les lieux le 26 mai 2023, à l'exception d'un règlement par chèque intervenu le 27 mars 2024 à hauteur de la somme de 3.503,68 euros.
A la lecture du bilan de la SAS OUTLET 91, il convient de constater que cette dernière ne présente pas une santé financière acceptable pour lui permettre d'honorer sa dette en sus du loyer courant.
De plus, la SAS OUTLET 91 fait valoir qu'elle a adressé à son bailleur 12 chèques qui n'ont jamais été encaissés, à l'exception de celui correspondant au mois de février 2024, et ajoute que le dernier chèque adressé lui est revenu «n'habite plus à l'adresse indiquée». Cet argument ne permet pas non plus de justifier de sa capacité financière, dans un contexte où le bail prévoit, en son article 5.1.1, un paiement par prélèvement automatique. Dès lors, ce moyen sera écarté.
Par conséquent, il convient de rejeter la demande reconventionnelle de délai de paiement formée par la défenderesse.
Sur les dépens et les frais irrépétibles
La SAS OUTLET 91, qui succombe à la présente instance, est condamnée aux dépens comprenant notamment les frais de commissaire de justice.
Elle est également condamnée à payer à la société OUTLET INVEST la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens conformément à l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance contradictoire et en premier ressort :
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur le local commercial n°B1 dépendant du centre commercial MARQUES AVENUE situé [Adresse 2] à [Localité 6] à la date du 23 mars 2024 ;
ORDONNE, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, l'expulsion immédiate de la SAS OUTLET 91 et/ou de tous occupants de son chef du local commercial n°B10 dépendant du centre commercial MARQUES AVENUE situé [Adresse 2] à [Localité 6] ;
RAPPELLE que le sort des meubles et objets se trouvant dans les lieux loués sera régi par les dispositions de l'article L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE la SAS OUTLET 91 à payer à la société OUTLET INVEST la somme provisionnelle de 53.221,82 euros, en deniers et quittances, au titre des loyers, charges, indemnités d'occupation et accessoires impayés arrêtés au troisième trimestre 2024 inclus ;
FIXE à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d'occupation due par la SAS OUTLET 91 à une somme égale au montant du loyer contractuel mensuel, outre les taxes, charges et accessoires que la société OUTLET INVEST aurait perçu si le bail ne s'était pas trouvé résilié, et ce à compter du 23 mars 2024 ;
CONDAMNE la SAS OUTLET 91 à payer à la société OUTLET INVEST, à titre provisionnel, l'indemnité d'occupation à compter du 1er octobre 2024 et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la reprise des lieux ou la restitution des clefs ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la majoration de l'indemnité d'occupation ;
DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande de délais de paiement ;
CONDAMNE la SAS OUTLET 91 à payer à la société OUTLET INVEST la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la SAS OUTLET 91 aux dépens, comprenant notamment les frais de commissaire ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 août 2024, et nous avons signé avec le greffier.
Le Greffier, Le Juge des Référés,
