Cour d'appel, 13 octobre 2016. 13/04064

RG N° 13/04064 AME N° Minute : Copie exécutoire délivrée le : la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE Me Agnès CHARAMEL AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE CHAMBRE COMMERCIALE ARRÊT DU JEUDI 13 OCTOBRE 2016 Appel d'une décision (N° RG 12/00226) rendue par le Tribunal de Grande Instance de Gap en date du 06 septembre 2013 suivant déclaration d'appel du 17 septembre 2013 APPELANTE : SARL 3 E poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège. [Adresse 1] [Adresse 2] Représentée par Me GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Me TOMASI, avocat au barreau des HAUTES-ALPES INTIMÉE : SNC GODIER poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée par Me Agnès CHARAMEL, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et substituant en sa plaidoirie Me VIGOUROUX, avocat au barreau de NANTES COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Mme Dominique ROLIN, Président de Chambre, Mme Fabienne PAGES, Conseiller, Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller, Assistées lors des débats de Magalie COSNARD, Greffier. DÉBATS : A l'audience publique du 15 Septembre 2016 Madame ESPARBÈS, conseiller, a été entendue en son rapport, Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et Me CHARAMEL en sa plaidoirie, Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour, FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES La SNC GODIER a acquis un fonds de commerce de bar brasserie tabac situé à [Localité 1] par acte du 16 décembre 2009, venant aux droits d'un bail du 29 décembre 1975 renouvelé le 16 octobre 2003. Sur initiative de GODIER qui réclamait à la bailleresse la société 3E l'exécution de travaux, une ordonnance de référé du 10 mars 2010 a désigné un expert judiciaire. M. [Q] a déposé son rapport le 13 décembre 2010. Par exploit du 13 février 2012, GODIER a fait assigner 3E devant le tribunal de grande instance de Gap qui, par jugement du 6 septembre 2013, a : - condamné 3E à prendre en charge le coût des reprises nécessaires à remédier aux désordres liés à la vétusté à savoir : * la dépose de la totalité de l'étanchéité de la toiture terrasse, * la création d'une forme de pente sur la dalle pour assurer l'écoulement des eaux, * la réalisation d'une nouvelle étanchéité multi couche avec protection lourde prenant en compte le traitement des débords et du chant de la dalle, * le remplacement de la baie vitrée, * le démontage du plafond plâtre existant, la création d'un faux plafond en placo et la réfection de la peinture, * la mise en conformité de l'électricité, - dit que ces travaux devront intervenir dans un délai de deux mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 300 euros par jour de retard, - a rejeté les plus amples demandes des parties, - ordonné l'exécution provisoire, - condamné 3E à payer à GODIER 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec charge des dépens comprenant le coût de l'expertise et ceux de la procédure de référé. La SARL 3E a interjeté appel le 17 septembre 2013. Une ordonnance du premier président du 6 novembre 2013 a rejeté la demande de suspension de l'exécution provisoire. Le 31 mars 2016, GODIER a cédé son fonds de commerce à la société LB qui a décidé de ne pas poursuivre le procès, de sorte que GODIER a sollicité une condamnation à paiement de 3E au lieu de l'exécution des travaux. Par conclusions du 18 août 2016, la SARL 3E a sollicité par voie de réformation : - de constater que GODIER a abandonné sa demande de travaux et de dire infondées ses prétentions en paiement au titre de préjudices financier et de jouissance, - de juger que les travaux et réparations initialement sollicités par GODIER lui incombaient en vertu du bail, - de juger que la jurisprudence relative à la vétusté ne s'applique pas dans la mesure où GODIER a acquis le fonds en prenant les obligations de ses prédécesseurs qui ne lui ont jamais signalé au cours du bail une quelconque nécessité de travaux, - de juger en tout état de cause que les travaux n'étaient pas rendus nécessaires par la vétusté mais au contraire par un défaut d'entretien et par des travaux réalisés par GODIER, - de juger que les travaux d'électricité demandaient des travaux de réparation locative à la charge du preneur, - de retenir la mauvaise foi de GODIER dans l'exécution de la convention lors de la cession du fonds de 2009, - de débouter GODIER de toutes ses demandes, - de la condamner à lui payer 5.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive, - outre 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et charge des entiers dépens. Par conclusions du 12 juillet 2016, au visa des articles 606, 1719, 1720, 1721 et 1755 du code civil, de la loi n°2014-826 du 18 juin 2014 prise dans ses articles 13 et 21, l'article L.145-40-2 du code de commerce, le décret n°2014-1317 du 3 novembre 2014 pris en ses articles 6 et 8 et l'article « R.145-35 » du code de commerce, la SNC GODIER a sollicité : - la confirmation du jugement déféré exception faite des demandes subséquentes, - de lui donner acte que, en suite de la cession du fonds au profit de la société LB le 31 mars 2016 et au visa de l'accord révélé par les pièces 22 et 23, les droits de la présente procédure ont été abandonnés par la société LB à son profit, - de lui donner acte de ce qu'elle ne sollicite plus désormais l'exécution des reprises nécessaires à remédier à la vétusté affectant l'immeuble et qu'elle ne pourra se prévaloir du bénéfice de l'astreinte que jusqu'au 31 mars 2016, - de juger que 3E devra l'indemniser de son entier préjudice qui se compose : * de la diminution du prix de vente du fonds de commerce soit 50.000 euros, * du trouble de jouissance évalué à 5.000 euros par an soit 30.000 euros, - de condamner 3E aux entiers dépens comprenant le coût de l'expertise et ceux de la procédure de référé ainsi que ceux de l'ordonnance du premier président du 6 novembre 2013, - outre 6.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. La procédure a été clôturée le 1er septembre 2016. MOTIFS A titre liminaire, il est noté que la loi Pinel du 18 juin 2014 invoquée notamment par GODIER n'est pas applicable à l'espèce. Sur les effets de la cession du fonds du 31 mars 2016 GODIER dit avoir abandonné ses demandes d'exécution de travaux suite à la cession du fonds de commerce. Il lui en est donné acte, sans pouvoir tirer un quelconque effet juridique dans cette présente cause de la renonciation de la société LB à poursuivre le procès, certes attestée par un écrit de sa gérante, puisque cette dernière n'est pas partie à la procédure. Il ne peut non plus être dit que GODIER ne pourra se prévaloir du bénéfice de l'astreinte que jusqu'au 31 mars 2016, effet que seule la juridiction du juge de l'exécution pourra être amenée à tirer en cas de saisine. La cour statue donc sur les éléments actualisés, soit sur les nouvelles prétentions de GODIER en lien avec l'évolution du litige. Sur l'imputabilité à 3E des désordres Le bail liant les parties, dont les termes sont repris à l'acte de cession de 2009, stipule que « le preneur entretiendra les immeubles compris dans le bail en bon état et aura la charge entière de tous les travaux de réparations locatives et grosses réparations sans jamais pouvoir exiger du bailleur une part contributive quelconque ». En cela, les parties n'ont pas dérogé aux dispositions de l'article 1755 du code civil [« Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure »], de sorte que le preneur n'est pas en l'espèce tenu aux réparations des éléments atteints par la vétusté. L'huissier (procès-verbaux de constat des 14 décembre et 30 décembre 2009) et M. [Q] (expert judiciaire en génie frigorifique et génie climatique) qui a pris pour base de travail les constats d'huissier en accord avec les parties, ont tous deux constaté les désordres affectant d'une part, la baie vitrée Ouest constituée de 8 panneaux vitrés ouvrant en accordéon à savoir le manque évident d'étanchéité à l'air et à l'eau avec des jours importants et une fixation déficiente entraînant un déplacement visible des panneaux de façade lors de l'ouverture de la porte de la brasserie, et d'autre part les désordres de la porte d'entrée Nord qualifiée de très usagée avec des pommelles bricolées malgré l'importante usure et une feuillure interne de châssis fixe côté serrure grossièrement limée. Ont aussi été constatées des infiltrations à l'intérieur des locaux en provenance du plafond entraînant des décollements de peintures ainsi que la détérioration du faux-plafond récemment refait, ainsi que des désordres électriques au sujet desquels l'électricien intervenu en mars 2010 a constaté que des fils couraient dénudés dans le faux-plafond et que d'autres étaient fondus ainsi que leurs connectiques. 3E est néanmoins fondée à contester la qualification de vétusté sur la foi des seuls constats d'huissier et de l'expertise judiciaire, qui ne reprennent pas cette qualification. Comme l'a dit à juste titre le premier juge, c'est l'expertise amiable opérée par M. [A] sur l'initiative de GODIER, dont le rapport du 21 octobre 2011 a été soumis à la contradiction des parties, sur lequel 3E reste taisant, qui permet, confrontée aux autres constats, d'affiner la démonstration et de caractériser la vétusté des éléments affectés. En effet, M. [A] expert en construction et architecte, également inscrit sur la liste des experts judiciaires de la cour, a suite à sa visite des lieux du 8 octobre 2011 énoncé que la toiture-terrasse existante à pente nulle est interdite en climat de montagne et que l'étanchéité exige une protection lourde en multi-couches ; que la bande d'étanchéité effectivement appliquée sur le débord de la dalle n'est pas autorisée. Il a conclu, rejoignant ainsi la conclusion de M. [Q], que la dalle est imprégnée d'eau et qu'elle doit être réaménagée en sa totalité pour lui rendre stabilité et étanchéité, eu égard à sa qualification « d'ouvrage vétuste arrivé à son terme faisant partie de la structure du bâtiment et n'assurant plus le couvert du local commercial qu'il est censé abriter ». Encore, le constat d'huissier du 25 juillet 2014 confirme la vétusté de la baie vitrée. Il résulte de ces éléments conjugués que, à défaut de mise à charge du preneur des effets de la vétusté, le bailleur reste tenu d'assurer le clos et le couvert lorsque, comme en l'espèce, ses éléments sont affectés par la vétusté. En confirmation du jugement déféré, l'imputabilité à 3E des travaux résultant de cette vétusté étant démontrée, celle-ci est tenue de réparer le préjudice subi par GODIER en lien avec les désordres. Sur l'indemnisation de GODIER La seule production aux débats du mandat de vente du fonds du 11 juin 2014 à hauteur de 390.000 euros nets vendeur, de l'accord de vente du 17 juin 2015 pour 350.00 euros nets vendeur et de l'acte de cession du 31 mars 2016 retenant finalement un prix de 335.000 euros, ne permet nullement de justifier du lien causal entre les désordres et cette diminution du prix alléguée. En revanche, les pièces communiquées démontrent le trouble de jouissance subi par GODIER dans son exploitation du fonds en raison des désordres non réparés par le bailleur. Sur une durée de 6 ans d'exploitation, la cour dispose des éléments suffisants pour fixer à 18.000 euros les dommages-intérêts à allouer à GODIER à la charge de 3E. Sur les dommages-intérêts demandés par 3E 3E est mal fondée à solliciter la condamnation de GODIER dès lors qu'elle ne démontre ni l'abus de droit du preneur à avoir engagé une telle procédure ni sa mauvaise foi. Elle est déboutée de sa demande comme en première instance. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens : 3E a la charge des entiers dépens comprenant le coût de l'expertise judiciaire et ceux du référé, comme l'a dit le premier juge à juste titre. Elle supportera en outre les dépens d'appel ainsi que la charge d'une indemnité de procédure au profit de GODIER aussi justifiée par le fait que 3E n'a pas déféré à l'exécution provisoire attachée au jugement et maintenue par l'ordonnance du premier président. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après en avoir délibéré conformément à la loi, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a : - imputé à la SARL 3E la charge des travaux, - débouté la SARL 3E de sa demande de dommages-intérêts, - condamné la SARL 3E à payer à la société GODIER 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec charge des dépens comprenant le coût de l'expertise et ceux de la procédure de référé, L'infirme sur la condamnation de la SARL 3E à l'exécution des travaux, à laquelle renonce la société GODIER eu égard à la cession du fonds de commerce à la société LB par acte du 31 mars 2016, Statuant à nouveau sur les nouvelles demandes formées par la société GODIER en indemnisation de ses préjudices, Condamne la société 3E à verser à la société GODIER la somme de 18.000 euros en réparation de son trouble de jouissance, Déboute la société GODIER de sa demande relative à la minoration du prix de vente du fonds, Y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de constat relativement à l'abandon du procès par la société LB et sur le terme de l'astreinte exigible par la société GODIER, Condamne la société 3E à verser à la société GODIER une indemnité de procédure de 3.000 euros pour la cause d'appel, Dit que les dépens d 'appel sont à la charge de la SARL 3E. SIGNE par Madame ROLIN, Président et par Madame COSNARD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le GreffierLe Président