Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
JUGEMENT DU 24 SEPTEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00585 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GTTE
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
Société ACTION LOGEMENT SERVICES
dont le siège social est 19/21 Quai d’Austerlitz – 75103 PARIS
représentée la SCP LEMONNIER DELION GAYMARD RISPAL, avocats au barreau de PARIS
DÉFENDEURS :
Madame [G] [P]
demeurant 225 Route de Saint Cyr - 45640 SANDILLON
non comparante, ni représentée
Monsieur [B] [Y]
demeurant 225 Route de Saint Cyr - 45640 SANDILLON
non comparant, ni représenté
A l'audience du 25 Juin 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire Copies délivrées le :
délivrée le :
à : à :
RAPPEL DES FAITS
Madame [O] [X] a donné à bail par contrat du 24 juillet 2023 - prenant effet le 16 août 2023- à Madame [G] [P] et à Monsieur [B] [Y] un bien à usage d'habitation situé au 225 route de Saint Cyr 45640 SANDILLON-appartement RDC droite- moyennant un loyer mensuel initial de 680,00 euros, outre 45,00 euros de provision sur charges, payables à terme à échoir au 1er de chaque mois.
Le même jour, la bailleresse a signé un contrat de cautionnement VISALE avec la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES portant sur le logement et sur le bail.
Des loyers et charges étant restés impayés à compter du mois de septembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a procédé, en sa qualité de caution, à des versements de loyers auprès de la bailleresse Madame [O] [X], puis le 13 novembre 2023 une première quittance subrogative a été délivrée par cette dernière à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour un montant de 2.100,00 euros au titre des loyers et charges impayés dus par Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y], pour lesquels la bailleresse a précisé subroger la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dans ses droits et actions contre les locataires défaillants.
Ainsi, par acte du 28 novembre 2023, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Madame [G] [P] et à Monsieur [B] [Y] un commandement de payer visant la clause résolutoire figurant au bail, pour la somme en principal de 2.020,00 euros, au titre des loyers et charges demeurant impayés pour les mois de septembre 2023 à novembre 2023.
Dénonçant la situation d’impayés, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique le 29 novembre 2023.
Par actes du 6 février 2024 remis à personne, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :
déclarer la société ACTION LOGEMENT SERVICES recevable en son action ;
déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail ;
à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du preneur ;
ordonner l’expulsion de Madame [G] [P] et de Monsieur [B] [Y] ainsi que de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;
condamner solidairement Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] au paiement de la somme de 2.020,00 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 novembre 2023 ;
fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges ;
condamner solidairement Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] à payer lesdites indemnités d’occupation à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;
condamner solidairement Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’au paiement des dépens, dont le coût du commandement de payer ;
dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision.
L’assignation a été notifiée à la diligence du Commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 7 février 2024.
A l'audience publique du 25 juin 2024, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par son avocat a fait état de nombreux incidents de paiement et indiqué que les loyers courants n’étaient pas réglés. Elle a donc maintenu oralement l’intégralité de ses demandes et actualisé sa créance à la somme de 1.994,59 € arrêtée à la date du 24 juin 2024.
Aucun diagnostic social de prévention des expulsions locatives n’a été reçu au greffe du tribunal avant l’audience, tandis que Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y], cités à personne, non excusés, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
La décision a été mise en délibéré à la date du 24 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
En application de l’article 473 du Code de procédure civile le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
En l’espèce, le jugement est réputé contradictoire du seul fait qu’il soit susceptible d’appel, au vu des demandes contenues dans l'assignation et en l'absence des locataires-défendeurs à l'audience.
I. SUR L’INTÉRÊT A AGIR DE LA SAS ACTION LOGEMENT SERVICES
En application de l’article 2306 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’article 1346-4 du même Code précise que la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.
Les accessoires de la créance comprennent toutes les actions qui appartenaient au créancier et qui se rattachaient à cette créance immédiatement avant le paiement.
La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de VISALE indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».
En l’espèce, le contrat de cautionnement VISALE du 24 juillet 2023 reprend les termes de cette disposition dans son article 8.1, qui prévoit que « dès lors que la caution aura payé au bailleur les sommes impayées par le locataire, la caution sera subrogée au bailleur dans tous ses droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation permettra à la caution d'agir en recouvrement des sommes versées, en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire et/ou en résiliation judiciaire du bail, ainsi qu'en fixation de l'indemnité d'occupation. »
L'article 8.2 précise que la caution s'engage à « procéder aux actions contentieuses de recouvrement et/ou d'expulsion ».
En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES - subrogée aux droits et actions de la bailleresse, tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement qu’en ses actions destinées à mettre un terme au bail en raison des impayés locatifs - démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail du 24 juillet 2023, et en expulsion à l’encontre de Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y].
II. SUR LA RECEVABILITÉ DE L'ACTION EN RÉSILIATION DU BAIL ET EN EXPULSION
En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret selon accusé de réception en date du 7 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 25 juin 2024.
Par ailleurs, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 29 novembre 2023, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 6 février 2024.
L’action est donc parfaitement recevable.
III. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION
L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tel que rédigé dans les termes de la loi du 27 juillet 2023 applicables au moment de la délivrance du commandement de payer dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
En l’espèce, le bail du 24 juillet 2023 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois en cas d’impayé de loyer et charges (dans ses conditions générales, page 4), et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] le 28 novembre 2023, pour la somme en principal de 2.020,00 euros.
Toutefois, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un récent avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire demeurera fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] disposaient donc d’un délai pour régler cette somme de 2.020,00 euros, expirant le dimanche 28 janvier 2024 à 24 heures, jour ouvré, sachant que ce délai a été légalement reporté au 1er jour ouvrable suivant, soit le lundi 29 janvier 2024 à 24 heures.
En l’absence de règlement par les locataires des causes du commandement relatives aux loyers et charges impayés dans ce délai, il convient en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, ainsi que la résiliation de plein droit du bail à compter du 30 janvier 2024 à 0 heure.
L’expulsion de Madame [G] [P] et de Monsieur [B] [Y] sera ordonnée, en conséquence, et le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera spécifiquement organisé dans le cadre des opérations d'expulsion selon les dispositions des articles L et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution.
IV. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION EN PAIEMENT
En vertu des articles 7 et 23 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.
La SAS ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats, outre le contrat de bail, un décompte arrêté à la date du 24 juin 2024 démontrant que Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] restent devoir la somme de 1.994,59 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, hors frais de poursuite, l’analyse de la quittance subrogative produite à la procédure datée du 13 novembre 2023 mentionnant en outre qu'une somme de 2.100,00 euros a déjà été versée par l’organisme caution à la bailleresse Madame [X] pour la période de septembre à novembre 2023.
Il est donc constant que Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] demeurent redevables des loyers et charges locatives jusqu’au 29 janvier 2024 et, qu’à compter du 30 janvier 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.
En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2024, les locataires en place ont manifestement causé un préjudice tant à l’organisme caution, subrogé dans les droits du propriétaire-bailleur qui n’a pas pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, conformément à la demande portée dans la somme actualisée à l'audience.
Absents et non représentés à l'audience, Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] ne contestent donc pas le principe et reconnaissent, par conséquent, le montant de leur dette locative commune.
Par conséquent, Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] seront solidairement condamnés au paiement de la somme principale de 1.994,59 euros (dette arrêtée selon décompte du 24 juin 2024), assortie des intérêts calculés au taux légal à compter de l'assignation introductive d’instance conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du Code civil.
Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] seront également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation au titre de l'occupation indue du logement pour la période postérieure au 29 janvier 2024, et ce, jusqu'à la libération complète des lieux formalisée par la remise des clés du logement.
Cette indemnité d'occupation sera fixée au seul montant du loyer et charges mensuelles du logement s’élevant à 725,00 euros, conformément à la demande contenue dans l'assignation.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y], qui succombent dans la présente procédure, supporteront solidairement la charge de l'intégralité des dépens, dont le coût du commandement de payer préalable et de l’assignation introductive d’instance.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pour obtenir la reconnaissance de ses droits, Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] seront solidairement condamnés à lui payer la somme de 500,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
Il y a lieu de rappeler que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit, conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail et d’expulsion ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juillet 2023 entre Madame [O] [X], d’une part, et Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y], d’autre part, concernant le bien à usage d'habitation situé au 225 route de Saint Cyr 45640 SANDILLON - appartement RDC droite - sont réunies à la date du 30 janvier 2024 et que le bail est résilié à cette date ;
ORDONNE en conséquence à Madame [G] [P] et à Monsieur [B] [Y], occupants sans droit ni titre dudit logement, de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DIT que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivent le sort prévu notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;
CONDAMNE solidairement Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 1.994,59 € (mille neuf cent quatre-vingt-quatorze euros et cinquante-neuf centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés -dette arrêtée selon décompte du 24 juin 2024- assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de l'assignation introductive d’instance ;
CONDAMNE solidairement Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et charges incluses, soit la somme de 725,00 € (sept cent vingt-cinq euros), calculée à compter du 30 janvier 2024, suivant décompte du 24 juin 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNE solidairement Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] à verser à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 500,00 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Madame [G] [P] et Monsieur [B] [Y] aux entiers dépens d’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation introductive ;
REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 septembre 2024, la minute étant signée par le juge et par la greffière.
La greffière, Le juge,
