Cour d'appel, 16 mai 2024. 23/00005

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre de l'expropriation Arrêt du seize Mai deux mille vingt quatre N° RG 23/00005 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HJA6 Décision contestée : jugement de fixation des indemnités rendu par le juge de l'expropriation de la Haute-Savoie en date du 27 avril 2023 APPELANT : ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER DE [Localité 5] (EPF [Localité 5]) - agissant sur délégation de la commune de [Localité 10] situé [Adresse 3] Représenté par la SELARL CABINET PHILIPPE PETIT ET ASSOCIES, avocat plaidant inscrit au barreau de LYON et par Me Michel FILLARD, avocat postulant inscrit au barreau de CHAMBERY INTIMÉS : Monsieur [Y] [V] né le 13 Janvier 1973 [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] Représenté par Me Charlène DELECOURT, avocate postulante inscrite au barreau d'ANNECY et par Me Laurent POUVREAU, avocat plaidant inscrit au barreau de PARIS Madame [O] [I], en sa qualité de curatrice de M. [Y] [V] [Adresse 1] [Adresse 1] [Adresse 1] régulièrement avisée de la date d'audience non comparante et en présence du : COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DDFIP DE [Localité 5] [Adresse 9] [Adresse 9] représenté par Mme [W] [D], inspectrice principale des Finances Publiques de la Savoie par arrêté portant délégation COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Monsieur Edouard THEROLLE, conseiller faisant fonction de président, Madame Alyette FOUCHARD, conseillère Madame Myriam REAIDY, conseillère assistés pour les débats et la mise à disposition par Madame Sophie MESSA, greffière, la date du délibéré ayant été communiquée aux parties à la fin de l'audience du 21 mars 2024. **** EXPOSE DU LITIGE M. [Y] [V] est propriétaire de parcelles non-bâties, en nature de pré, cadastrées section [Cadastre 6] et [Cadastre 8] sises à [Localité 10] lesquelles sont d'une superficie totale de 7 326 m². Par lettre recommandée du 21 octobre 2022, réceptionnée le 27 octobre suivant, une déclaration d'intention d'aliéner a été adressée à la commune par le notaire en charge de la vente de ces parcelles pour lesquelles un compromis avait été régularisé, en juillet 2022, pour un montant de 3 500 000 euros. Par délibération du 21 novembre 2022, le conseil municipal de cette même commune a délégué l'exercice du droit de préemption urbain à l'Établissement Public Foncier de [Localité 5]. C'est dans ces conditions que, par arrêté n°2022-45 en date du 8 décembre 2022, notifié par lettres recommandées avec demande d'avis de réception reçues les 13 décembre 2022 par M. [V] et le 14 décembre 2022 par Me [N], l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] a préempté le bien objet de la déclaration en proposant un prix d'acquisition de 1 165 000 euros outre 170 000 euros de commission d'agence. Par courrier du 24 décembre 2022, M. [V] a porté à la connaissance de l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] qu'il refusait le prix proposé et qu'il maintenait ses prétentions initiales. Par courrier reçu au greffe le 12 janvier 2023, l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] a saisi le juge départemental de l'expropriation aux fins de fixation judiciaire du prix d'acquisition du bien préempté. La date du transport sur les lieux a été fixée par ordonnance du 25 janvier 2023. Les parties ont échangé leurs mémoires et l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] a consigné le 13 février 2023 la somme prévue à l'article L.213-4-1 du code de l'urbanisme. Une vue des lieux a été organisée le 27 mars 2023 et l'audience s'est consécutivement tenue en mairie le même jour. Ont été successivement entendus : - le représentant de l'Établissement Public Foncier de [Localité 5], - le conseil de M. [V], - le commissaire du gouvernement. Par jugement du 27 avril 2023, le juge de l'expropriation de la Haute-Savoie a : - fixé le prix de préemption des biens cadastrés section [Cadastre 6] et [Cadastre 8] d'une contenance respective de 630 m² et de 6 696m², sis sur le territoire de la commune de [Localité 10], à la somme de 2 102 040 euros outre 170 000 euros au titre de la commission d'agence, - dit que l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] doit verser à M. [V] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toutes les autres demandes, demandes contraires ou plus amples, - dit que les dépens de l'instance seront supportés par l'Établissement Public Foncier de [Localité 5]. Par déclaration déposée au greffe de la cour le 6 juillet 2023, l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] a interjeté appel du jugement. Par mémoires reçus au greffe les 6 octobre 2023 et 5 mars 2024, et notifiés aux parties les 26, 30 et 31 octobre 2023 puis le 12 mars 2024, auxquels il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] demande à la cour de : - déclarer recevable et bien fondé son appel, - réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, En conséquence, - fixer, à titre principal, le prix d'acquisition des parcelles cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 8] à la somme de 595 000 euros, - fixer, à titre subsidiaire, le prix d'acquisition des parcelles cadastrées [Cadastre 6] et [Cadastre 8] à la somme de 1 165 000 euros, En toutes hypothèses, - donner acte de l'accord intervenu entre lui, M. [V] et Mme [I], ès qualités de curatrice, sur la prise en charge par l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] des frais d'agence pour un montant de 170 000 euros TTC, - débouter M. [V] et Mme [I], ès qualités de curatrice, de l'ensemble de leurs demandes, - condamner M. [V] et Mme [I], ès qualité de curatrice, à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [V] et Mme [I], ès qualités de curatrice, aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers distraits au profit de Me Fillard en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par mémoires reçus au greffe les 11 décembre 2023 et 15 mars 2024, et notifiés aux parties les 16 et 18 décembre 2023 puis les 19 et 20 mars 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [V] , assisté de Mme [I] sa curatrice, demandent à la cour de : - dire irrecevable la demande de l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] tendant à la fixation du prix de préemption à une somme de 595 000 euros, - débouter l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] de l'ensemble de ses demandes, A titre principal, -fixer le prix de la préemption des parcelles cadastrées section [Cadastre 6] et [Cadastre 8] à [Localité 10], d'une contenance cadastrale de 7 326 m², à la somme totale de 3 500 000 euros, A titre subsidiaire, -fixer le prix de la préemption des parcelles cadastrées section [Cadastre 6] et [Cadastre 8] à [Localité 10], d'une contenance cadastrale de 7 326 m², à la somme totale de 2 106 000 euros, En toute hypothèse, - fixer la commission de l'agent immobilier à une somme correspondant à 7% du prix de préemption TTC, - condamner l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] au paiement d'une somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par mémoire reçu au greffe le 16 janvier 2024 et notifié aux parties les 18 et 26 janvier 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, le commissaire du gouvernement conclut à la fixation du prix des parcelles susvisées à la somme de [7 326 m² x 163] 1 194 138 euros. L'affaire a été appelée à l'audience du 21 mars 2024 à laquelle elle a été plaidée, l'ensemble des parties ayant affirmé que l'affaire était en état après avoir pris connaissance des mémoires et pièces adverses, le principe du contradictoire ayant été pleinement respecté. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité de la demande de fixation du prix de préemption à la somme 595 000 euros Aux termes de ses écritures, M. [V] soutient l'irrecevabilité de la demande de l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] en ce que, pour valoriser à hauteur d'appel et à titre principal les parcelles qui lui appartiennent à la somme de 595 000 euros, l'appelant se contredirait sur la qualité des biens préemptées. La cour retient néanmoins que, quoique l'appelant adopte une analyse différente s'agissant de la qualification de 'terrains à bâtir' desdites parcelles, en proposant de nouveaux moyens devant la cour, sa demande de valorisation à la somme susvisée n'en demeure pas moins recevable. Aussi, M. [V] sera débouté de ses prétentions de ce chef. Sur l'indemnité due au titre de la préemption des parcelles cadastrées section [Cadastre 6] et [Cadastre 8] L'article L.213-4 du code de l'urbanisme, relatif au droit de préemption urbain, prévoit qu'à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Lorsqu'il est fait application de l'article L. 213-2-1, le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. Toutefois, dans ce cas : a) La date de référence prévue à l'article L.322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : - pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : I) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ; II) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ; III) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ; - pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ; c) A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables. Lorsque la juridiction compétente en matière d'expropriation est appelée à fixer le prix d'un bien dont l'aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel. Il résulte de l'article L.321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé. Selon l'article L.322-3 du même code, la qualification de terrains à bâtir est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L.1 ou, dans le cas prévu à l'article L.122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois : 1° situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune, 2° effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone. Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L.322-2. En l'espèce, il s'avère constant que les parcelles cadastrées section [Cadastre 6] (630 m²) et [Cadastre 8] (6 696 m²) sur la commune de [Localité 10], d'une superficie totale de 7 326 m² et orientées Nord-Est, sont en nature de prés en herbe et présentent un dénivelé de 15 à 17%. Ces parcelles s'avèrent contiguës et forment un ensemble foncier quoique leur classification diffère (zone UA pour la première et UE pour la seconde) à la date de référence fixée au 13 décembre 2011. Elles sont situées au centre de la commune, à proximité immédiate de la mairie, des commerces, des bâtiment d'utilité publique (écoles, crèche, lieu de culte, etc...) et d'habitations. La cour relève en outre que la parcelle [Cadastre 8] donne directement sur un espace public en nature de parking lequel jouxte la voie publique de sorte que la desserte de l'ensemble du tènement doit être retenue comme effective, celui-ci bénéficiant en outre d'une servitude de passage d'ores et déjà existante sur les parcelle cadastrées section [Cadastre 7] et [Cadastre 2] permettant un accès à la route de la mairie. Par ailleurs, les fonds préemptés bénéficient manifestement de réseaux adaptés (eau, électricité, gaz, fibre) au regard des éléments mis en exergue par les parties et relevés dans les expertises successives produites par l'intimé, les différents réseaux bordant ou traversant lesdites parcelles. Plus avant, il doit être retenu que, pour la parcelle cadastrée section [Cadastre 6], les contraintes liées à la son emplacement dans le périmètre de protection d'un monument historique ne sont pas à elle seules de nature à exclure ou à limiter les possibilités de construction dans des proportions susceptibles d'impacter la qualification de terrain à bâtir, comme en témoignent les autres constructions identifiées à proximité lors du transport. Il est toutefois relevé son étroitesse dans sa partie centrale ( En ce sens, l'expertise du cabinet Frérault versée aux débats par M. [V] met exergue que 'ses caractéristiques, ainsi que les règles d'urbanisme applicables, restreignent fortement les possibilités de construction pour cette parcelle prise isolément. Cela affecte sa liquidité, la parcelle étant susceptible d'intéresser uniquement les propriétaires des parcelles voisines', étant au surplus relevé, aux termes de cette même expertise, qu'une partie des bordures Sud et Est de cette parcelle est un emplacement réservé pour la réalisation d'un sentier d'une largeur de 1,5 à 3 mètres entre l'église, la RD 1212 et la RD 311. L'expert relève ainsi que 'la parcelle [Cadastre 6] apparaît comme étant très peu constructible par nature et prise isolément, compte tenu de sa configuration et des règles de prospect en zone UA. [...] Intégrée à la parcelle voisine en zone UE, elle peut de ce fait recevoir une construction en ce qu'elle est fondue dans une opération d'ensemble'. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu d'assimiler cette parcelle, malgré sa classification, à une parcelle réellement exploitable en zone UA en terme de constructibilité. Elle sera donc valorisée communément avec la seconde parcelle préemptée laquelle représente 91,40% de l'ensemble. Concernant la parcelle cadastrée section [Cadastre 8], il a été rappelé que cette dernière se situe en zone UE dédiée aux équipements d'intérêt général dont la vocation est destinée au développement d'activités d'enseignement public ou privé ainsi qu'à des locaux et des aménagements publics. Il en résulte que, connaissance prise de l'ensemble des éléments précités, c'est à bon droit que le premier juge a retenu que lesdites parcelles devaient être qualifiées de terrain à bâtir, avec la pondération nécessaire à apporter eu égard aux caractéristiques d'un terrain à bâtir classé en zone UE dont la valeur est objectivement inférieure à celle des terrains à bâtir situés en zone UA. En ce sens, concernant la valorisation des parcelles, il doit être relevé que, selon avis du 29 novembre 2022, France Domaine avait initialement évalué l'unité foncière à la somme de 1 165 000 euros. M. [V] retient pour sa part que l'expertise réalisée par la cabinet Gaumer en février 2022 puis celle effectuée par le cabinet Jacquet Expertise en novembre 2022 s'avèrent cohérentes avec les trois offres reçues les 2 mai 2022 (société Elgéa), 9 juin 2022 (Sarl Direct Ô Focier) et 24 juin 2022 (sociétés Pierim et Care Promotion Arc Alpin) pour un montant de 3 500 000 euros. La cour observe toutefois que ces offres sont chacune formulées avec plusieurs conditions suspensives d'usage concernant les projets de promotion immobilière, notamment en lien avec l'obtention d'un permis de construire pour des projets évalués à 3 500 et 4 500 m² constructibles lesquels s'avèrent ambitieux eu égard aux prescriptions actuelles du PLU, étant rappelé qu'en l'état du plan, la parcelle prédominante (91,40%) demeure classée en zone UE. En ce sens, ces différentes valorisations incluent une dimension nécessairement spéculative laquelle est étrangère aux méthodes d'évaluation judiciaire en matière d'expropriation ou de préemption. Le commissaire du gouvernement rappelle pour sa part que, par nature, les transactions en zone UE correspondent à un marché réduit et que la valeur de ces fonds reste en lien avec le coût général du marché en s'appréciant avec décote. Il s'avère ici incontestable que ces parcelles se situent dans une zone de forte pression foncière étant observé que, si ces dernières bénéficient d'une vue panoramique sur la chaîne du [Localité 11] qualifiée 'd'exceptionnelle' par le premier juge ayant procédé à la vue des lieux, cet aspect demeure d'une importance relativement faible compte tenu du fait que les fonds ne sont pas destinés à la construction de logements individuels. Les termes de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, recentrés sur différentes vente de terrains destinés à la construction ou à l'extension d'établissements scolaires, permettent de retenir un prix actualisé en 2023 à la somme de 163 euros /m². Cette valeur au m² s'avère comparable à celle retenue par l'expertise du cabinet Frérault produite par l'intimé en ce qu'elle aboutit, au moyen d'une discrimination affinée sur 15 offres comprises entre le 30 mai 2018 et le 17 mars 2023, portants sur des terrains de plus de 1 000 m² non-situés en zone A ou N, retraités de 10% pour frais d'agence et de négociation, à une valeur de référence de 500 du m², de laquelle une décote de 2/3 est appliquée par la cour compte tenu de la classification de la parcelle en zone UE. En conséquence, la somme de (500 x 1/3 x 7 326 m²) 1 221'000 euros sera retenue pour le prix de préemption des parcelles cadastrées section [Cadastre 6] et [Cadastre 8]. Sur les frais d'agence L'Établissement Public Foncier de [Localité 5] offre de fixer le montant des frais d'agence à la somme de 170 000 euros TTC. Il lui sera donné acte de cette demande étant rappelé que M. [V] ne conclut pas, dans le dispositif de ses écritures, à la réformation du jugement déféré de ce chef. Sur les demandes annexes M. [V], qui succombe en appel, est condamné aux dépens dont distraction au profit de Me Fillard s'agissant des frais dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. Il est en outre condamné à payer à l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Déclare recevable l'appel et les demandes présentées par l'Établissement Public Foncier de [Localité 5], Réforme le jugement déféré, mais seulement en ce qu'il a fixé le prix de préemption des biens cadastrés section [Cadastre 6] et [Cadastre 8] d'une contenance respective de 630 m² et de 6 696m², sis sur le territoire de la commune de [Localité 10], à la somme de 2 102 040 euros, Statuant à nouveau de ce chef, Fixe le prix de préemption des biens cadastrés section [Cadastre 6] et [Cadastre 8] d'une contenance respective de 630 m² et de 6 696m², sis sur le territoire de la commune de [Localité 10], à la somme de 1 221'000 euros, Y ajoutant, Condamne M. [Y] [V], pris en la personne de sa curatrice Mme [O] [I], aux dépens d'appel dont distraction au profit de Me Fillard s'agissant des frais dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision, Condamne M. [Y] [V], pris en la personne de sa curatrice Mme [O] [I], à payer à l'Établissement Public Foncier de [Localité 5] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Ainsi prononcé publiquement le 16 mai 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile et signé par Monsieur Edouard THEROLLE conseiller faisant fonction de président et Madame Sophie MESSA, greffière. LA GREFFIERE LE PRESIDENT