Cour d'appel, 13 juin 2023. 21/01755

COUR D'APPEL DE RIOM PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE Du 13 juin 2023 N° RG 21/01755 - N° Portalis DBVU-V-B7F-FU5O -DA- Arrêt n° [I] [J], [O] [F] épouse [J] / [V] [E] [H], [Z] [K] épouse [H], [T] [M] Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de MOULINS, décision attaquée en date du 08 Juillet 2021, enregistrée sous le n° 20/00079 Arrêt rendu le MARDI TREIZE JUIN DEUX MILLE VINGT TROIS COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré : M. Philippe VALLEIX, Président M. Daniel ACQUARONE, Conseiller M. François KHEITMI, magistrat honoraire exerçant les fonctions de conseiller En présence de : Mme Céline DHOME, greffier lors de l'appel des causes et du prononcé ENTRE : M. [I] [J] et Mme [O] [F] épouse [J] [Adresse 8] [Localité 2] Représentés par Maître Sébastien RAHON, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND et par Maître Stéphane MESONES, avocat au barreau de MOULINS Timbre fiscal acquitté APPELANTS ET : M. [V] [E] [H] et Mme [Z] [K] épouse [H] [Adresse 3] [Localité 5] Représentés par Maître Dominique-Jean LARDANS de la SCP LARDANS TACHON MICALLEF, avocat au barreau de MOULINS Timbre fiscal acquitté Mme [T] [M] exerçant sous l'enseigne AGENCE IMMOBILIÈRE DE [Adresse 7] [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Maître Carmen BERNAL, avocat au barreau de CUSSET/VICHY Timbre fiscal acquitté INTIMES DÉBATS : L'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 avril 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. VALLEIX et M. ACQUARONE, rapporteurs. ARRÊT : CONTRADICTOIRE Prononcé publiquement le 13 juin 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. I. Procédure Souhaitant acquérir un ensemble immobilier dans l'Allier, les époux [J] se sont rapprochés de l'Agence Immobilière de [Adresse 7]. Après plusieurs visites ils ont choisi une maison à [Localité 6] et une promesse de vente a été conclue le 16 juin 2018 avec les époux [V] et [Z] [H], vendeurs. L'acte authentique a été passé ensuite devant notaire le 19 septembre 2018. Les époux [J] exposent qu'après la vente, de manière fortuite, ils ont rencontré M. [L], précédent candidat acquéreur du même bien, qui leur a expliqué avoir renoncé à cet achat en raison de la nécessité de réaliser une étude géotechnique du sol et d'effectuer d'importants travaux de consolidation de l'immeuble. M. [L] faisait état également d'un rapport réalisé à sa demande par M. [R], expert, et adressé à l'Agence Immobilière de [Adresse 7]. Sur la foi de ces éléments, estimant avoir été trompés par l'agence immobilière et les vendeurs, suivant exploits des 28 et 31 janvier 2020 les époux [J] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Moulins Mme [T] [M], en sa qualité d'agent immobilier exerçant sous l'enseigne Agence Immobilière de [Adresse 7] et les époux [V] et [Z] [H], afin qu'ils soient condamnés in solidum à leur payer en réparation 100 000 EUR pour la perte de chance de renoncer à l'acquisition et 90 000 EUR au titre des travaux de reprise. L'action des demandeurs était fondée sur la responsabilité délictuelle de l'agence et sur la responsabilité contractuelle des vendeurs, soit respectivement les articles 1240 et 1112-1 du code civil. À l'issue des débats, par jugement du 8 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Moulins a statué comme suit : « Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort ; DÉBOUTE monsieur [I] [J] et madame [O] [J] de l'ensemble de leurs demandes ; DÉBOUTE les époux [H] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; CONDAMNE monsieur [I] [J] et madame [O] [J] à payer à madame [T] [M], en qualité d'agent immobilier exerçant sous l'enseigne « AGENCE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] » la somme de 1.200,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE monsieur [I] [J] et madame [O] [J] à payer à monsieur et madame [H] la somme de 1.200,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE monsieur [I] [J] et madame [O] [J] aux dépens. REJETTE toute demande plus ample ou contraire formulée par les parties. DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire. » Dans les motifs de sa décision le tribunal judiciaire de Moulins a notamment écrit : Attendu qu'en l'espèce, les époux [J] prétendent qu'en dissimulant volontairement le rapport réalisé par l'expert [R], l'agence immobilière a manqué à son obligation de conseil et que ce manquement est constitutif d'une faute de nature à engager la responsabilité de l'agence immobilière dès lors que si ce document leur avait été communiqué, ils n'auraient pas acquis le bien litigieux et qu'en réponse, l'agence immobilière soutient que le rapport de l'expert [R] conclut uniquement à la nécessité de procéder à une étude géotechnique pour définir les travaux et leur coût et n'apporte strictement aucun élément puisque les désordres étaient particulièrement apparents ; que les demandeurs étaient détenteurs de toute information sur l'ampleur des travaux ; Attendu que dans le cadre de sa mission d'entremise, l'AGENCE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] avait en effet à l'égard des époux [J] une obligation d'information et de conseil ; Attendu qu'aux termes de ses investigations, l'expert [R] a constaté l'existence de désordres sur la partie principale qu'il décrit ainsi : « des fissures structurelles importantes affectent cette construction : pignon gauche : un affaissement et un basculement sont enclenchés ; façade : au droit des refends et des appuis de ferme, des fissures traversantes avec désaffleurement sont relevées ; refends : des fissures d'ouverture (basculement vers l'extérieur, tassement différentiel des parois sont relevées ; façade arrière : des fissures de tassement longilignes sont relevées » ; qu'il considère que « des déformations des assises de fondations, sont à l'origine de ces fissures, accentuées par les efforts de poussée de la structure (murs, charpentes) ; qu'il préconise la conduite d'une étude géotechnique des sols dont il évalue le coût à 6.400,00 € ; Que si cette étude, non contradictoire, établie à la demande exclusive d'un candidat acquéreur, apporte des précisions techniques quant à la nature et l'origine des désordres ainsi que sur les actions à réaliser pour déterminer les travaux à réaliser, les époux [J] ne démontrent pas qu'ils n'auraient pas conclu s'ils avaient eu connaissance de cette étude dès lors qu'ils avaient fait également appel à un professionnel de la construction et qu'il leur était loisible de poursuivre leurs investigations pour les éclairer davantage sur l'importance des travaux à réaliser et ce d'autant qu'il est démontré qu'un précédent acquéreur avait mandaté un expert pour qu'il se prononce sur l'état du bien ; qu'en outre, il est établit qu'ils avaient connaissance de ce que « de nombreux travaux sont nécessaires à la remise en état (électricité, chauffage isolation, reprises et consolidation de maçonnerie, de la zinguerie en toiture, réfection et mise aux normes de la piscine, mise aux normes de l'assainissement) » ; qu'ils étaient ainsi suffisamment informés de la nécessité de procéder à des travaux importants, ce qui d'ailleurs, les a conduit à en tenir compte en formulant leur offre ; Qu'au regard de ces éléments, il n'est pas établi que madame [T] [M], en qualité d'agent immobilier exerçant sous l'enseigne « AGENCE IMMOBILIERE DE [Adresse 7] » a manqué à son obligation de conseil ['] Attendu que les époux [J] font valoir que les époux [H] ont manqué à leur obligation précontractuelle d'information visée à l'article 1112-1 du code civil, en ne leur communiquant pas l'étude réalisée par l'expert [R], mandaté par un précédent candidat acquéreur ; Que cependant, les informations contenues dans ce document ne sauraient être considérées comme déterminantes de leur consentement dès lors qu'elles ne remettent pas en cause les qualités substantielles du bien vendu telles qu'elles étaient connues par les acquéreurs ; que la nécessité de réaliser des travaux importants était connue des acquéreurs, lesquels ont pu se convaincre de l'état du bien litigieux par les visites qu'ils ont effectué et par les constatations réalisées par le professionnel qu'il ont sollicité ; qu'informés de la nécessité de réaliser des travaux potentiellement importants, il leur appartenait de solliciter le concours d'un architecte afin d'en déterminer l'ampleur et le montant ; Qu'au regard de ces éléments, la responsabilité des époux [H] ne saurait être retenues sur le fondement des dispositions de l'article 1112-1 du code civil. *** Les époux [J] ont fait appel de cette décision le 3 août 2021, précisant : « Objet/Portée de l'appel : L'appel tend à la nullité ou tout le moins la réformation de la décision rendue en ce qu'elle a débouté M. [I] [J] et Mme [O] [J] de l'ensemble de leurs demandes et notamment celles visant à obtenir la condamnation in solidum des époux [H] et de l'agence immobilière de [Adresse 7] représentée par Mme [M] à hauteur de 100.000 euros du préjudice découlant de leur perte de chance d'avoir renoncé à l'acquisition du bien litigieux ainsi que 90.000 euros au titre des travaux de reprise sur ledit bien. L'appel tend également à la réformation de la décision en ce qu'elle les condamne à payer 1.200 euros au titre de l'article 700 à Mme [M] et aux époux [H], ainsi qu'aux entiers dépens. » Dans leurs conclusions nº 4 ensuite du 12 septembre 2022 les époux [J] demandent à de la cour de : « Vu les pièces communiquées. Vu les articles 1240 du code civil, 1137 du même code et 1104 du code civil. Vu la décision dont appel. Juger recevables et fondés, M. [J] [I] et Mme [J] [O] en leur appel. RÉFORMER le jugement attaqué. RÉFORMANT ; Juger que l'expertise amiable de M. [R] n'a pas été communiquée aux appelants. Juger que de la sommation interpellative de M. [C] il se déduit que M. [J] et son épouse NE pouvaient PAS être informés du réel état de la maison litigieuse. Juger que tant l'agent immobilier AGENCE DE [Adresse 7] que les vendeurs avaient connaissance du contenu du rapport [R] imposant le recours à une étude de sol et informant d'une fourchette de prix des travaux de reprise en sous 'uvre. Juger que l'estimation des travaux de reprise de structure telle que chiffrée par M. [R], n'a pas non plus été communiqué aux requérants. Juger que NI l'agent immobilier NI les vendeurs NE rapportent la preuve avoir satisfait à leur obligation d'information et de conseils préalable à la vente. Juger que l'agent Immobilier AGENCE DE [Adresse 7] n'a pas satisfait à ses obligations professionnelles d'informations sur le bien immobilier vendu à M. et Mme [J] requérants. Juger que l'AGENCE de [Adresse 7] requise a engagé sa responsabilité délictuelle à l'égard des requérants sur le fondement de l'article 1240 du code civil, Juger encore que les vendeurs M. et Mme [H] requis ont engagé leur responsabilité tant sur le fondement du contrat de mandat à l'égard des tiers que sur le fondement de l'article 1112-1 du code civil. En conséquence condamner IN SOLIDUM l'agence Immobilière : Agence immobilière de [Adresse 7] dont le siège est : [Adresse 4], [Localité 1], inscrite au RCS sous le nº 478 399 918, exerçant en nom personnel sous l'enseigne « AGENCE DE [Adresse 7] » Et M. [H] [E] [V] Et Mme [H] née [K] [Z] requis à porter et payer aux appelants la somme de 100 000.00 € au titre de la perte de chance d'avoir renoncé à l'acquisition du bien litigieux. Condamner encore les mêmes IN SOLIDUM à porter et payer aux appelants une somme de 121 023.12 € au titre des travaux de reprise. En tout état de cause : Débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions. Condamner les intimés toujours In SOLIDUM à porter et payer aux appelants la somme de 4 500.00 € au titre de l'article 700 du CPC et les entiers dépens dont distraction au profit de Maître RAHON. » *** En défense, dans des conclusions nº 4 du 7 novembre 2022 les époux [H] demandent pour leur part à la cour de : « Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil, Vu les dispositions des articles 1104 et 1112-1 du code civil, Il est demandé à la cour d'appel de : - déclarer mal fondé les époux [J] en leur appel et les débouter de leurs demandes, - confirmer le jugement du 8 juillet 2021 du tribunal judiciaire de MOULINS en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté les époux [H] de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, - infirmer le jugement entrepris sur ce point et statuant sur ce chef de dispositif, - condamner les époux [J] à verser aux époux [H] la somme de 3 000 € pour procédure abusive, - subsidiairement, si par extraordinaire, la cour d'appel entrait en voie de condamnation, condamner Mme [M] en qualité d'agent immobilier exerçant sous l'enseigne Agence immobilière de [Adresse 7] à garantir les époux [H] de toute condamnation prononcée à leur encontre, - condamner les époux [J] à verser aux époux [H] la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et - condamner les époux [J] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Me Dominique Lardans, avocat associé de la SCP D. LARDANS, P. TACHON, S. MICALLEF, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. » *** Enfin, dans des conclusions récapitulatives du 1er septembre 2022 Mme [M] demande à la cour de : « CONFIMER le jugement rendu par le Tribunal Judiciaire de Moulins le 8 juillet 2021, en ce qu'il a débouté les époux [J] de l'ensemble de leurs demandes, et CONDAMNER ces derniers à payer à Madame [T] [M] exerçant sous l'enseigne Agence immobilière de [Adresse 7] la somme de 1.200 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens. Y AJOUTANT, CONDAMNER Madame et Monsieur [J] à payer à Madame [T] [M] exerçant sous l'enseigne Agence immobilière de [Adresse 7] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile. » *** La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fait ici expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées, étant précisé que le litige se présente céans de la même manière qu'en première instance. Une ordonnance du 9 février 2023 clôture la procédure. II. Motifs Deux principes juridiques gouvernent le présent litige. En premier lieu, l'agent immobilier qui négocie la transaction en qualité de mandataire du vendeur, est tenu d'informer le potentiel acquéreur de tous les désordres qui affectent le bien et dont il a connaissance (cf. 1re Civ., 18 avril 1989, nº 87-12.053, Bulletin 1989, I, nº 150 ; 3e Civ., 14 décembre 2017, nº 16-24.170). En second lieu, le vendeur lui-même est tenu à l'égard de l'acquéreur d'une obligation d'information en application de l'article 1112-1 du code civil qui dispose : Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. En l'espèce, les époux [J] reprochent à Mme [T] [M], responsable de l'Agence Immobilière de [Adresse 7], et aux époux [H], vendeurs, de leur avoir caché l'existence d'un rapport rédigé par M. [I] [R], expert, à la demande d'un précédent candidat acquéreur, M. [L] qui s'est finalement désisté, alors que ce document révélait des informations essentielles concernant le bien proposé à la vente. Il résulte du dossier les éléments suivants. La maison mise en vente par les époux [H] avait intéressé à la même période, fin 2017 et courant 2018, en même temps les époux [J] et les époux [L]. Les époux [L] avaient pris l'initiative de solliciter à titre privé les services de M. [R], expert auprès de la présente cour, afin de mieux les éclairer sur l'état du bien. Dans un rapport du 15 février 2018, transmis aux époux [L] le 28 février 2018, M. [R] note plusieurs désordres sur la partie principale de l'habitation : des fissures structurelles importantes qui affectent la construction, ainsi qu'un affaissement et un basculement du pignon gauche. Il estime que les fissures sont causées par des déformations des assises de fondations accentuées par les efforts de poussée de la structure, et préconise de procéder à une reconnaissance des sols d'assise et des fondations des parois structurelles, c'est-à-dire la réalisation d'une étude géotechnique sous la direction d'un architecte, dont il estime le coût à 6400 EUR TTC. Par courrier électronique écrit le soir du 28 février 2018, les époux [L] remercient l'expert et lui précisent qu'ils vont utiliser son rapport auprès de l'Agence Immobilière de [Adresse 7] « afin de savoir si le propriétaire envisage de participer aux frais de l'étude géotechnique ». Ils lui demandent également de leur donner « de manière très globale » une fourchette de prix concernant les réparations nécessaires, précisant que si les travaux dépassent 50 000 EUR il leur paraîtrait « déraisonnable » d'envisager l'acquisition de ce bien. Ce courrier électronique est mis en copie à destination de Mme [M]. En réponse, dans un courrier électronique du 1er mars 2018, M. [R] écrit aux époux [L], avec copie à Mme [M], que même s'il est très difficile de se prononcer sur le prix des travaux nécessaires, il est possible de « tabler entre 80 et 120 000 EUR » par comparaison avec d'autres projets en cours. Ces deux courriers électroniques ont donc été mis en copie par M. [R] et par les époux [L] à destination de Mme [M] responsable de l'Agence Immobilière de [Adresse 7]. Il n'est pas douteux par conséquent qu'à partir du 28 février 2018 l'agence immobilière n'ignorait pas l'intervention de M. [R] en qualité d'expert pour le compte des époux [L], ainsi que la nécessité d'après ce professionnel de procéder à une étude du sol, et l'estimation des frais prévisibles. Parallèlement, Mme [M] a communiqué par messagerie avec les époux [H], vendeurs. Dans un courrier électronique du 30 mai 2018, elle leur expose ainsi la situation : « Monsieur et Madame [L] auraient fait une proposition tenant compte de l'expertise qu'ils ont fait réaliser à leurs frais, qui évaluait les travaux de consolidation entre 80 et 120 000 EUR' et si vous aviez accepté de payer une expertise de sol permettant de confirmer ce montant' (il va de soi que cette proposition n'aurait pas dépassé 180 000 EUR). Du fait des offres en cours et de votre volonté de vendre sans engendrer de frais (ce qui se comprend aisément) ils ne donnent pas suite ['] Reste donc la proposition actuelle de Monsieur et Madame [J] à 192 000 EUR net vendeur sous condition d'obtention d'un prêt. » En réponse, dans un courrier électronique du 4 juin 2018 Mme [H] écrit à Mme [M] : « Oui, vous m'avez bien comprise, nous souhaitons vendre sans engager de frais préalables. Et donc nous ne souhaitons pas faire réaliser à nos frais une expertise du sol ['] Nous acceptons cette proposition de 192 000 EUR net vendeur de M. et Mme [J]. » Il est ainsi démontré que deux semaines avant la signature de la promesse de vente avec les époux [J] le 16 juin 2018, les époux [H] étaient parfaitement informés par l'agence immobilière de l'existence d'une expertise qui avait été réalisée à la diligence des époux [L], et même de l'évaluation des travaux de consolidation nécessaires, ainsi que de la demande des époux [L] concernant une étude du sol destinée à confirmer le coût des reprises. Pour autant, ni l'agence immobilière ni les époux [H] ne justifient avoir communiqué aux époux [J] le rapport de M. [R] avant la signature de la promesse de vente le 16 juin 2018. Il est vrai que les futurs acquéreurs avaient été au moins informés par l'agence immobilière de l'existence d'une expertise sollicitée par un autre candidat. En effet, par courrier électronique du 29 mai 2018 Mme [M] écrivait à M. [J] : « Je vous confirme que votre proposition à 150 000 EUR avait bien été transmise à Mme [A] [H] (refus catégorique) ; qu'il a été fait une proposition à 190 000 EUR à la famille ; et qu'aucune décision familiale ne sera prise tant que nous sommes dans l'attente d'une proposition des premiers clients à s'être intéressés au bien (à 270 000 EUR ' refusé à l'époque) et qui depuis ont mandaté des experts pour juger de l'état du bâtiment. » Cependant, cette simple mention n'est pas suffisante pour justifier d'une information complète des époux [J], spécialement concernant le rapport rédigé par M. [R] le 15 février 2018. Or ce rapport, certes succinct, contient au moins une information essentielle concernant la possibilité de relier les fissures constatées sur le bâtiment à la déformation des assises de fondations, et la nécessité de procéder à une étude géotechnique du sol, dont le montant est chiffré, afin de déterminer et quantifier les travaux de reprise nécessaires. Cette information était suffisamment importante pour déterminer le consentement des époux [J] au sens de l'article 1112-1 du code civil. Ce texte prévoit la possibilité d'annuler le contrat, ce qui n'est pas demandé par les époux [J], et également d'engager la responsabilité de celui qui était tenu à l'information, soit en l'espèce Mme [M] et les époux [H], la première sur le fondement délictuel ; les seconds sur le fondement contractuel. Il reste cependant à quantifier le préjudice subi par les époux [J]. Or l'on ne peut s'abstraire ici du fait que, nonobstant la carence de Mme [M] et des époux [H], les époux [J] avaient pu se rendre compte avant la vente, de manière assez précise sinon complète, de l'état dégradé de la maison qu'ils souhaitaient acquérir. En effet, les époux [J] avaient visité le bien une première fois au mois de septembre 2017, à la suite de quoi ils avaient abandonné le projet d'acheter cette maison en raison précisément de l'état préoccupant du bâti. Mme [M], qui à cette époque ne pouvait soupçonner le futur procès, écrit donc au vendeur après la visite, par courrier électronique du 12 septembre 2017 : « Ce couple souhaitait absolument visiter les lieux qu'il connaissait de l'extérieur ['] devant l'ampleur des fissures intérieures et extérieures (les enduits tombent, le mur de façade de la chambre du RC s'écarte, la végétation a repris ses droits sur l'ensemble du terrain') et travaux de remise en état général, ils ne donneront pas suite et trouvent que le prix annoncé n'est plus du tout en adéquation avec le marché ». Dans un courrier électronique du 5 mars 2018 M. [I] [J], de nouveau intéressé, faisait tout de même une proposition d'achat à 150 000 EUR, expliquant à l'agence immobilière : « De nombreux travaux sont nécessaires à la remise en état (électricité, chauffage isolation, reprise et consolidation de maçonnerie, de la zinguerie en toiture, réfection et mise aux normes de la piscine, la mise aux normes de l'assainissement), ce qui justifie cette offre à mes yeux. » Or, les époux [J], ce qui n'est pas contesté, avaient visité la maison en compagnie d'un professionnel du bâtiment qui, même s'il ne possédait pas les qualifications d'un architecte, était en mesure de les prévenir de l'état délabré du bâtiment. Bien évidemment, sollicité par sommations interpellatives, ce professionnel affirme n'avoir constaté aucun désordre structurel, mais pour autant, sauf à douter sérieusement de ses compétences, il est difficile de croire que voyant par exemple l'écartement du mur de façade il ait pu se contenter de préconiser aux époux [J] quelques réparations sommaires et peu coûteuses. On ne peut par ailleurs négliger que même si l'information n'était pas limpide ni complète, M. [I] [J] a bien été averti par Mme [M] du fait que d'autres potentiels acquéreurs avaient « mandaté des experts pour juger de l'état du bâtiment » (cf. courrier électronique du 29 mai 2018). On observe également que les époux [J] ne sollicitent pas l'annulation de la vente, alors que l'article 1112-1 leur offre cette possibilité, et qu'ils ont d'ores et déjà engagé d'importants travaux d'amélioration et d'embellissement de la maison, ainsi qu'ils en justifient par factures produites où l'on voit qu'ils ont fait poser des parquets en chêne ; installer une chaudière à granulés de bois avec tous les équipements nécessaires pour le chauffage central de l'habitation ; reprendre intégralement l'installation électrique ; restaurer la toiture ; poser des carrelages et modifier des ouvrants, etc. L'on ne peut négliger enfin que le prix du bien, à l'issue d'une âpre négociation, a été singulièrement diminué puisque le mandat de l'agence mentionnait la valeur de 250 000 EUR, alors que les époux [J] l'ont finalement acquis pour 192 000 EUR (cf. acte authentique de vente du 19 septembre 2018 page 5). Dès lors, le préjudice des époux [J], résultant de la carence d'information de l'agence immobilière et des époux [H], doit être modéré en considération de la connaissance qu'eux-mêmes pouvaient avoir avant la vente de l'état réel du bien, qui bien qu'imparfaite était déjà assez instructive. Ils sollicitent de ce chef la somme de 121 023,12 EUR au titre des travaux de reprise, mais produisent à ce sujet uniquement un devis de reprise des fondations en sous-'uvre, ce qui est tout à fait insuffisant pour justifier de la nécessité d'engager de tels frais. En effet, le rapport de M. [R] préconisait une étude de sol, dont on ne sait si elle a été réalisée, pour permettre ensuite de déterminer ce qu'il y avait lieu de faire. En l'état par conséquent il ne peut être fait droit à cette demande. Ils sollicitent également 100 000 EUR « au titre de la perte de chance d'avoir renoncé à l'acquisition du bien litigieux », sans toutefois démontrer la pertinence de cette affirmation, alors qu'au contraire les travaux considérables qu'ils ont engagés depuis leur acquisition témoignent de leur attachement à conserver la maison. En réalité le fondement juridique est exact mais la perte de chance dont ils sont effectivement victimes en raison des agissements de Mme [M] et des époux [H] se rattache à l'empêchement d'avoir pu mieux négocier le prix de vente moyennant quoi, compte tenu de l'ensemble des pièces du dossier et des arguments échangés, la cour évalue ce préjudice à la somme de 10 000 EUR, à charge in solidum des époux [H] et de l'Agence Immobilière de [Adresse 7], lesquels supporteront ensuite, au stade de la répartition de la dette, chacun la moitié de ce montant. 3000 EUR sont justes pour l'article 700 du code de procédure civile, à charge comme ci-dessus des époux [H] et de l'Agence Immobilière de [Adresse 7]. Les époux [H] et l'Agence Immobilière de [Adresse 7] supporteront les dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire, Infirme le jugement ; Statuant à nouveau, condamne in solidum les époux [H] et l'Agence Immobilière de [Adresse 7] à payer aux époux [J] ensemble la somme unique de 10 000 EUR à titre de dommages-intérêts ; Condamne in solidum les mêmes à payer aux époux [J] ensemble la somme unique de 3000 EUR en application de l'article 700 du code de procédure civile devant le premier juge et la cour d'appel ; Condamne in solidum les mêmes aux dépens de première instance et d'appel ; Dit qu'au stade de la répartition de la dette entre eux, les époux [J] d'une part et l'Agence Immobilière de [Adresse 7] d'autre part, supporteront la moitié des sommes et dépens ci-dessus mis à leur charge ; Déboute les parties de leurs autres demandes. Le greffier Le président