Tribunal judiciaire, 07 novembre 2024. 23/05881

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 07 NOVEMBRE 2024 N° RG 23/05881 - N° Portalis DB22-W-B7H-ROFI Code NAC : 72A DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 2] [Localité 4] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège est situé [Adresse 1] [Localité 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Adeline DASTE de la SCP COURTAIGNE AVOCATS, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. DÉFENDEURS : 1/ Monsieur [E] [V] né le 08 Mars 1927 à [Localité 6] (75), demeurant [Adresse 2] - [Localité 4], défaillant, n’ayant pas constitué avocat. 2/ Monsieur [N] [W] [V] né le 23 Août 1950 à [Localité 5] (PAKISTAN), demeurant [Adresse 2] - [Localité 4], défaillant, n’ayant pas constitué avocat. ACTE INITIAL du 04 Octobre 2023 reçu au greffe le 13 Octobre 2023. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 03 Octobre 2024, Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 07 Novembre 2024. * * * * * * EXPOSE DES FAITS Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V] sont propriétaires des lots n°25, 215, 235 et 245 dépendants de l'immeuble en copropriété situé [Adresse 2] [Localité 4]. Par actes d’huissier du 2 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 2] [Localité 4] ci-après dénommé le syndicat, représenté par son syndic la société FONCIA MANSART, a assigné Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V] devant le tribunal judiciaire de Versailles, au visa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en paiement solidaire des charges de copropriété. Dans ses dernières conclusions signifiées par procès-verbal de recherches infructueuses le 2 février 2024, le syndicat sollicite, à l’encontre des défendeurs, le paiement solidaire des sommes suivantes : - 12.618,51 euros représentant les charges de copropriété impayées au 18 janvier 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2021, - 1.802 euros au titre des frais de recouvrement, - 2.000 euros à titre de dommages et intérêts, - 2.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il sollicite également leur condamnation aux dépens. Au soutien de ses demandes, le syndicat fait valoir que Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V] ne paient pas leur part de charges de copropriété. L’ordonnance de clôture a été rendue le 30 avril 2024. A l'audience du 3 octobre 2024, le syndicat, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V], régulièrement cités suivant les modalités de l’article 658 du code de procédure civile, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée. Sur l'arriéré de charges et travaux Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire . Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l’espèce, le syndicat verse aux débats : - la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V] des lots n°25, 215, 235 et 245, - les procès-verbaux des assemblées générales en date des 20 juin 2019, 8 janvier 2021, 7 octobre 2021, 28 juin 2022 et 27 juin 2023 ayant approuvé les comptes des exercices antérieurs, les budgets prévisionnels des exercices à venir et voté les travaux ainsi que les attestations de non-recours, - les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période du 1er octobre 2019 au 31 mars 2024, - le décompte de créances, - des mises en demeure du 19 janvier 2021 et 6 octobre 2022, Au vu des pièces produites, il apparaît que les défendeurs sont redevables de la somme de 12.618,51 euros. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 janvier 2021 sur la somme de 4.691,74 euros, à compter de la date d'assignation sur la somme de 6.262,27 euros et à compter du 2 février 2024, date de la signification des conclusions pour le surplus. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur. En l’espèce, le demandeur justifie avoir exposé des frais de mise en demeure qu’il convient de mettre à la charge des défendeurs à hauteur de 144 euros au regard des deux mises en demeure versées aux débats. Les autres frais relevant des frais irrépétibles seront écartés. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. La carence récurrente d'un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer. En l'espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V] ne paient plus les charges de copropriété de manière régulière depuis plusieurs années sans aucun justificatif. Le comportement des défendeurs a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier une procédure judiciaire. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V] au paiement de la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V], qui succombent, supporteront la charge des dépens. Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V] à lui verser la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient de rappeler qu'en application de l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le Tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique, CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, la somme de 12.618,51 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 18 janvier 2024 (appel du 1er trimestre 2024 inclus après répartition de charges de l’exercice 2022 et avant répartition de charges de l’exercice 2023), à compter du 19 janvier 2021 sur la somme de 4.691,74 euros, à compter du 4 octobre 2023 sur la somme de 6.262,27 euros et à compter du 2 février 2024 pour le surplus, CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, la somme de 144 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 2] [Localité 4] représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, la somme de 1.200 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V] aux dépens, CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [V] et Monsieur [N] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 2] [Localité 4], représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 NOVEMBRE 2024 par Monsieur LE FRIANT, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Thibaut LE FRIANT