Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 24/04421

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Me Kenza HAMDACHE Me Cristina PEREIRA Préfet de [Localité 6] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Laure SAGET Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/04421 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WOS N° MINUTE : 2 JUGEMENT rendu le 18 décembre 2024 DEMANDEURS Madame [H] [C], [Adresse 2] représentée par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS, Madame [I] [C], [Adresse 2] représentée par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS, Monsieur [K] [J] [G], [Adresse 5] représenté par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS, DÉFENDEURS Madame [M] [L], [Adresse 3] comparante en personne assistée de Me Kenza HAMDACHE, avocat au barreau de PARIS, Monsieur [E] [B], [Adresse 4] représenté par Me Cristina PEREIRA, avocat au barreau de PARIS, COMPOSITION DU TRIBUNAL Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 octobre 2024 Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04421 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WOS JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé à effet du 10 janvier 2022, [D] [C], [I] [C] et [K] [J] [G] (ci-après consorts [C] et [J] [G]), ont donné à bail à [M] [L] un appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 1] à [Localité 7], 3ème étage, porte G, pour un loyer mensuel initial de 1892 euros outre 121 euros de provisions mensuelles sur charges, soit 2013 euros charges incluses. Monsieur [E] [B] s’est porté caution solidaire de [M] [L] par acte sous seing privé des 5 et 6 janvier 2022 à effet au 10 janvier 2022. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées à partir de janvier 2023, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 16/01/2024 à [M] [L], dénoncé à la CCAPEX le 17/01/2024 et à [E] [B] le 23/01/2024 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, puis le 13/02/2024 à étude après vérification de l’adresse, pour avoir paiement d'un arriéré de 27 072,79 euros. Par actes de commissaire de justice en date du 14/08/2023 et du 04/04/2024, tous deux délivrés à étude, les consorts [C] et [J] [G] ont respectivement fait assigner [M] [L] et [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS. L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 6] le 05/04/2024. L’affaire a été appelée à l’audience du 27/06/2024 et renvoyée à l’audience du 11/10/2024 afin de permettre à [M] [L] de faire aboutir sa demande d’aide juridictionnelle. L’affaire a pu être examinée à l’audience du 11/10/2024. Aux termes de leurs dernières conclusions visées à l’audience du 11 octobre 2024, auxquelles leur conseil se réfère oralement, et au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 1728, 1741 et 1227, 1240 du code civil, les consorts [C] et [J] [G] demandent : A titre principal, de : débouter [E] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins, et conclusions ;constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés, et subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire de contrat de bail aux torts exclusifs de [M] [L] ;Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/04421 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4WOS ordonner l’expulsion de [M] [L] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier ;dire que le sort des objets mobiliers restant soumis dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R433-1 du code des procédures civiles et d’exécution ;condamner solidairement [M] [L] et [E] [B] au paiement d’une somme de 34 252,71 euros, arriéré locatif dû au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter des présentes ;condamner solidairement [M] [L] et [E] [B] au paiement à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 27 février 2024 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer mensuel, outre les charges et taxes, majoré de 50% ;condamner solidairement [M] [L] et [E] [B] au paiement d'une somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner solidairement [M] [L] et [E] [B] aux dépens comprenant le coût du commandement du 16 janvier 2024 (227,82 euros) et de la dénonciation à la caution (72,88 euros), soit la somme totale de 300,70 euros ;rejeter toute demande visant à écarter l’exécution provisoire.Oralement, ils sollicitent à titre infiniment subsidiaire, de constater la résiliation judicaire du bail par courrier de [M] [L] du 5 mars 2024. Au soutien de leur demande d’acquisition de la clause résolutoire, les consorts [C] et [J] [G] considèrent qu’aucun paiement n’étant intervenu depuis janvier 2023 et le commandement de payer ayant été réalisé dans les formes le 16 janvier 2024, la clause résolutoire doit être réputée acquise au 27 février 2024. Au soutien de leur demande à titre subsidiaire de résiliation du bail aux tort exclusifs de [M] [L], ils considèrent que le défaut de paiement des loyers est suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Au soutien de leur demande à titre infiniment subsidiaire de constatation de la résiliation du bail par [M] [L], les consorts [C] et [J] [G] invoquent un courrier du 5 mai 2023 de [M] [L] par lequel celle-ci expliquait ne pas pouvoir régler l’arriéré locatif et résiliait le bail en sollicitant un délai de 2 mois. Sur la question du cautionnement, les consorts [C] et [J] [G] soutiennent qu’il est valide et qu’il engage [E] [B] à l’égard de l’intégralité de la dette locative, car l’acte de cautionnement reprend précisément le montant du loyer, des provisions sur charges et taxes, la date d’échéance, la date du prise d’effet du bail ainsi que sa durée. Les demandeurs insistent sur le fait que [E] [B] est professionnel de l’immobilier, s’est porté caution solidaire en connaissance de cause afin de permettre à sa fille de disposer d’un logement à [Localité 6] et précisent qu’il a assisté [M] [L] au moment de la signature du bail qu’il a lui-même signé. [E] [B] aurait eu pleinement conscience de son engagement en tant que caution, comme en témoignerait son paiement de 10 000 euros le 14 février 2024 à la suite de la dénonciation du commandement de payer. Enfin, les consorts [C] et [J] [G] considèrent au visa de l’article 2302 du code civil issu de l’ordonnance du 15 septembre 2021 qu’ils n’étaient pas tenus d’informer la caution personne physique, n’étant pas créanciers professionnels. Concernant la demande de [E] [B] tendant à la limitation de son engagement en tant que caution solidaire, au motif que les bailleurs ne l’avaient pas averti des premiers incidents de paiement, les consorts [C] et [J] [G] que ce retard ne peut leur être reproché, compte tenu de la promesse de la preneuse d’obtenir un virement conséquent. Aux termes de ses conclusions visées à l’audience du 11 octobre 2024, [E] [B] demande, par la voix de son conseil, qui se réfère oralement à ses conclusions, et au visa des article 2297 et 2303 du code civil, de voir : juger l’acte de caution solidaire de [E] [B] nul et de nul effet ;débouter les consorts [C] et [J] [G] de toutes leurs demandes et fins à l’égard de [E] [B] ;subsidiairement, juger que l’engagement de caution solidaire ne peut être mis en œuvre qu’à compter du 5 janvier 2024, date à laquelle [E] [B] a été informé des loyers impayés ;juger que la défaillance des bailleurs quant à l’information qui aurait dû être donnée à [E] [B] entraîne la déchéance de leurs droits sur les intérêts et pénalités échus sur la période antérieure au 5 janvier 2024 ;condamner les consorts [C] et [J] [G] la somme de 2000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de sa demande de nullité du cautionnement, [E] [B] invoque le défaut d’éléments essentiels à la validité de l’acte cautionnement, en particulier la mention manuscrite de la conscience de son engagement, ainsi que l’indication de la limite de l’engagement en principal et en accessoire, en chiffres et en lettres. Il précise qu’il n’a été informé des incidents de paiement par madame [L] plus d’un an après les premiers incidents de paiement par un mail du cabinet de gestion du bien en date du 5 janvier 2024. Il demande donc à ne garantir que les loyers postérieurs au 5 janvier 2024 et à titre subsidiaire à ce que les consorts [C] et [J] [G] soient déchus du droit aux intérêts et pénalités échus sur cette période. [M] [L], assistée par son conseil, sollicite la condamnation de [E] [B] au paiement solidaire de sa dette locative ainsi que le rejet de la demande de majoration de l’indemnité d’occupation. [M] [L] ne conteste pas l’acquisition de la clause résolutoire ni ses conséquences, précisant qu’elle a initié des recherches de logement et qu’elle ne sollicite pas de délais de paiement. Elle indique ne pas avoir perçu la somme qu’elle entendait de bonne foi utiliser pour rembouser l’arriéré locatif, en raison d’une saisie de l’URSSAF à propos d’une dette sociale. Elle ne conteste pas avoir délivré un congé le 5 mai 2023. Elle conteste être de mauvaise foi. La décision a été mise en délibéré au 18/12/2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l'habitation . A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article. Le bailleur, personne privée, est dispensé de l’obligation de saisine de la CCAPEX. En l’espèce, l’action en acquisition de la clause résolutoire est recevable, le bailleur justifiant d’une dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat le 05/04/2024, soit plus de six semaines avant l’audience. Sur la résiliation du bail Le commandement de payer a été délivré le 16/01/2024 en reproduisant la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la réforme de la loi du 6 juillet 1989, et n’ayant pas été renouvelé par la suite, les dispositions de l’article 24 I seront appliquées dans leur version antérieure au 29/07/2023 et un délai de deux mois sera calculé en lieu et place du délai de six semaines invoqué. [M] [L] n’ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivant le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 16/03/2024 à minuit, soit à compter du 17/03/2023. [M] [L] ne conteste pas à l’audience la résolution du bail de plein droit. Dans ces conditions, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés le 17/03/2024 et donc d'ordonner l'expulsion de [M] [L] et de tout occupant de son chef. A défaut de départ volontaire des lieux deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs pourront bénéficier du concours de la force publique si besoin est et de l’assistance d’un serrurier. Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant. Sur la validité du cautionnement Le formalisme informatif de la caution prévu par le dernier alinéa de l'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, en vigueur au moment de la signature du bail, dispose : « La personne physique qui se porte caution signe l'acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte ainsi que la reproduction de l'avant-dernier alinéa du présent article. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement ». L'ensemble des formalités prévues par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 sont prescrites à peine de nullité du cautionnement, cette nullité existant sans même qu'il soit nécessaire de rapporter la preuve de l'existence d'un grief. Depuis le 1er janvier 2022, en application l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance que la caution a de la nature et de l’étendue de l’obligation contractée n’est plus exigée. La caution doit en revanche apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil, sans qu’il soit exigé que cet ajout soit fait de manière manuscrite. L’acte de cautionnement doit néanmoins contenir les informations destinées à éclairer la caution sur la portée de son engagement (nature, montant et durée de l’obligation souscrite), le cas échéant par des mentions pré-imprimées sur l’acte de cautionnement. En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que l’acte de cautionnement des 5 et 6 janvier 2022 annexé au bail des mêmes dates contient la mention du montant du loyer charges comprises en toutes lettres et chiffres, la durée du bail, les conditions de sa révision et la mention de l’engagement de la caution solidaire en sa connaissance de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte. Ces mentions typographiées n’ont pas besoin d’être manuscrites pour que l’acte de cautionnement soit valide, s’agissant d’un acte signé postérieurement au 1er janvier 2022. La validité de la signature électronique ne peut être remise en cause, les bailleurs produisant la preuve d’une signature règlementaire avec l’utilisation d’un organisme externe (DOCUSIGN) permettant le contrôle des identités des signataires et des dates de signature. Dans ces conditions, l’acte de cautionnement solidaire de [E] [B] a été valablement conclu. Sur l’étendue du cautionnement L’article 2303 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2021-1192 du 15 septembre 2021 - art. 4, en vigueur depuis le 01 janvier 2022, dispose : « Le créancier professionnel est tenu d'informer toute caution personne physique de la défaillance du débiteur principal dès le premier incident de paiement non régularisé dans le mois de l'exigibilité de ce paiement, à peine de déchéance de la garantie des intérêts et pénalités échus entre la date de cet incident et celle à laquelle elle en a été informée. Dans les rapports entre le créancier et la caution, les paiements effectués par le débiteur pendant cette période sont imputés prioritairement sur le principal de la dette. » En l’espèce, si l’information des incidents de paiement a été donnée à la caution par la société de gestion locative [A] [V] ET FILS en sa qualité de mandataire, ce n’est pas cette dernière qui a la qualité de créancière mais les consorts [C] et [J] [G], personnes privées non professionnelles. Dans ces conditions, les dispositions de l’article susvisé ne s’appliquent pas. [F] [B] a bien été informé de la dette locative par la signification d’un commandement de payer, dans le délai prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cette modalité d’information est la seule applicable au cas d’espèce. La demande reconventionnelle sera rejetée. Sur l'indemnité d'occupation Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, à compter de la date de résiliation, soit le 17/03/2024, et jusqu’au départ effectif de [M] [L] constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner [M] [L] au paiement de celle-ci. Les demandeurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice supérieur à la perte du loyer justifiant une majoration de cette indemnité d’occupation, laquelle n’a pas vocation à revêtir un caractère coercitif déjà assuré par le concours possible de la force publique à l’expulsion, de sorte que leur prétention de ce chef sera rejetée. [E] [B], caution solidaire régulièrement avisé de la procédure et destinataire du commandement de payer visant la clause résolutoire, sera condamné au paiement solidaire de l’indemnité d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 17/03/2024. Sur le paiement de l'arriéré Il ressort du commandement de payer du 16 janvier 2024, de l'assignation et du dernier décompte arrêté au 11/10/2024 que [M] [L] reste devoir une somme de 34 252,71 euros au titre des loyers et charges, échéance de septembre 2024 incluse, hors frais. Il convient en conséquence de condamner in solidum [M] [L] et [E] [B] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation compte tenu des versements effectués depuis le commandement de payer. Sur les demandes accessoires Il convient de condamner in solidum [M] [L] et [E] [B], parties succombantes à l’instance, à payer à [D] [C], [I] [C] et [K] [J] [G] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire. Il y a lieu de condamner in solidum [M] [L] et [E] [B] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de la dénonciation à la caution. L'exécution provisoire est de droit et ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe : DIT que les bailleurs sont recevables en leur action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés ; CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties par acte sous seing privé à effet du 10 janvier 2022, portant sur l’appartement à usage d’habitation, sis [Adresse 1] à [Localité 7], 3ème étage, porte G, et ce à compter du 17/03/2024, pour défaut de paiement des loyers et charges ; DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux après signification de la présente décision, [D] [C], [I] [C] et [K] [J] [G] pourront faire procéder à l'expulsion de [M] [L], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux selon les dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; DIT que l'indemnité d'occupation mensuelle, due in solidum par [M] [L] et [E] [B] à [D] [C], [I] [C] et [K] [J] [G] à compter de la date de la résiliation et jusqu'au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer révisé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ; CONDAMNE solidairement [M] [L] et [E] [B] à payer à [D] [C], [I] [C] et [K] [J] [G] la somme de 34 252,71 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 11 octobre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; REJETTE les demandes reconventionnelles de [M] [L] et [E] [B] ; DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ; ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 6] de la présente décision ; CONDAMNE in solidum [M] [L] et [E] [B] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 16/01/2024 et de la dénonciation à la caution du 13/02/2024 ; CONDAMNE in solidum [M] [L] et [E] [B] à payer à madame [D] [C], madame [I] [C] et monsieur [K] [J] [G] la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit. La greffière La juge des contentieux de la protection