Cour d'appel, 23 mai 2023. 22/01390

COUR D'APPEL D'ANGERS CHAMBRE A - COMMERCIALE CC/IM ARRET N°: AFFAIRE N° RG 22/01390 - N° Portalis DBVP-V-B7G-FBJ5 Jugement du 10 Juin 2022 TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP du MANS n° d'inscription au RG de première instance 20/00937 ARRET DU 23 MAI 2023 APPELANTE : S.A.S. LES CREATEURS DE CONFORT VISUEL prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] Représentée par Me Maria BONON, avocat au barreau du MANS - N° du dossier 150018 INTIMEE : SCP VENDOME REGIONS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Frédéric BOUTARD de la SCP LALANNE - GODARD - HERON - BOUTARD - SIMON, substitué par Me PERROQUIN, avocat postulant au barreau du MANS - N° du dossier 20200434, et Me Cyrille GOGNY-GOUBERT, avocat plaidant au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue publiquement à l'audience du 06 Mars 2023 à 14 H 00, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme CORBEL, présidente de chambre qui a été préalablement entendue en son rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme CORBEL, présidente de chambre Mme ROBVEILLE, conseillère M. BENMIMOUNE, conseiller Greffière lors des débats : Mme TAILLEBOIS ARRET : contradictoire Prononcé publiquement le 23 mai 2023 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions de l'article 450 du code de procédure civile ; Signé par Catherine CORBEL, présidente de chambre, et par Sophie TAILLEBOIS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ~~~~ FAITS ET PROCÉDURE Selon acte authentique du 22 septembre 2009, la SCI le Mans Minimes, aux droits de laquelle vient la société SCPI Vendôme régions, a donné à bail commercial à la société Etoile 2000, aux droits de laquelle se trouve la société Les créateurs de confort visuel, un ensemble immobilier situé [Adresse 2] et [Adresse 3], comprenant au rez-de-chaussée des deux immeubles un local commercial de 240 m² environ et, aux étages des deux immeubles, divers locaux à usage de réserves, pour servir exclusivement à l'exercice de l'activité d'optique, acoustique, lunetterie, photographie d'amateur, vente d'accessoires, fabrication de lunettes de protection. Il y est précisé que ces locaux étaient livrés 'brut béton', dans les conditions qui figurent dans le descriptif des travaux et plans annexés au bail. Le loyer était fixé à 115 000 euros hors taxes et hors charges, par an, indexé. Par acte du 25 juillet 2018, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de renouvellement du bail au prix de 66 000 euros hors taxes et hors charges, par an. Aucun accord sur le prix n'étant intervenu, le preneur a notifié au bailleur un mémoire en fixation du prix du bail renouvelé puis l'a assigné, le 13 mars 2020, en fixation de ce prix. Par jugement rendu le 11 décembre 2020, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire du Mans a constaté l'accord des parties sur le renouvellement du bail à compter du 1er décembre 2018 aux mêmes clauses et conditions à l'exception du montant du loyer pour la détermination duquel il a ordonné une expertise, confiée à Mme [K], laquelle a déposé son rapport le 22 novembre 2021, fixant la valeur locative à 91 000 euros hors taxes et hors charges, auquel doit s'ajouter la taxe foncière. Le preneur a demandé la fixation du loyer à 60 116 euros hors taxes et hors charges, par an, sur la base d'un rapport d'expertise non contradictoire. Le bailleur a sollicité la fixation du loyer à 126 066 euros hors taxes et hors charges, par an, sur la base d'un autre rapport d'expertise non contradictoire. Par jugement rendu le 10 juin 2022, le juge des loyers commerciaux a fixé le montant du loyer à 91 000 euros hors taxes et hors charges et ce, à compter du 1er décembre 2018, a débouté les parties de leurs autres demandes, dit que chacune d'elles conservera à sa charge ses propres dépens et que les frais d'expertise seront partagés par moitié. Par déclaration au greffe de la cour du 3 août 2022, le preneur a interjeté appel de ce jugement en attaquant chacune de ses dispositions. Le bailleur a formé appel incident. Les parties ont conclu. Le 27 février 2023, une ordonnance a clôturé l'instruction du dossier. MOYENS ET PRÉTENTIONS La société Les créateurs de confort visuel demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de : - fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2018 à 60 116 euros hors taxes et hors charges ; - condamner la société SCPI Vendôme régions aux dépens incluant les frais d'expertise et à lui payer une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Subsidiairement, - ordonner un complément d'expertise ; de la recevoir en cette demande et de désigner Mme [K] ou tout autre expert avec pour mission de procéder ou faire procéder par un sapiteur géomètre-expert, à un mesurage de la surface utile brute (SUB) du rez-de chaussée afin d'établir la surface utile pondérée (SUP) des quatre zones de l'espace de vente de ce rez-de-chaussée, en partant de la vitrine vers le fond et, ainsi, donner son avis sur la valeur locative des locaux dans leur ensemble au regard de la SUP révisée ; - surseoir à statuer dans l'attente de l'issue de ce complément d'expertise ; - réserver les dépens. La société SCPI Vendôme régions prie la cour d'infirmer le jugement et, statuant à nouveau, de : - fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er décembre 2018 à la somme de 126 066 euros hors taxes et hors charges ; - débouter l'appelante de toutes ses prétentions ; - déclarer irrecevable en application de l'article 564 du code de procédure civile la demande de complément d'expertise ; - juger cette demande inutile et, en conséquence, débouter l'appelante de cette demande ; - condamner l'appelante à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à payer les dépens. Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyés, en application de l'article 954 du code de procédure civile, à leurs dernières conclusions déposées le 27 février 2023 tant pour l'appelante que pour l'intimée. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article L. 145-33 du code de commerce, la valeur locative est déterminée, à défaut d'accord, d'après : - les caractéristiques du local considéré ; - la destination des lieux ; - les obligations respectives des parties ; - les facteurs locaux de commercialité ; - les prix couramment pratiqués dans le voisinage ; Les articles R. 145-3 et suivants précisent la consistance de ces divers éléments. Dans le cas présent, les parties divergent sur les points suivants : la surface utile brute (SUB) du rez-de chaussée des locaux, la pondération de cette surface, la surface du deuxième étage, les valeurs de référence des prix pratiqués dans le voisinage du bien donné en location. Le preneur demande de retenir une surface totale de 342,30 m², ramenée après pondération à 133 m² alors que, selon le bailleur, elle devrait être évaluée à 354,89 m², ramenée, après pondération, à 229 m². Le preneur reproche, d'abord, à l'expert judiciaire l'absence de prise de mesures des surfaces louées du rez-de-chaussée et de s'être contenté des plans du permis de construire établis avant même la réalisation de l'aménagement des locaux. Il relève les écarts entre la valeur retenue par l'expert judiciaire pour le rez-de-chaussée, de 264,60 m², celle retenue par l'expert qu'il avait mandaté, de 236,90 m², et la surface totale du rez-de-chaussée mesurée à sa demande par un géomètre-expert, de 239,11 m², très proche de celle indiquée au bail, comprenant la partie espace de vente de 152,98 m². Il lui reproche également d'avoir pris en compte la partie des locaux du dernier étage dont la hauteur est inférieure à 1,8 m, quand ceux-ci seraient inexploitables, de sorte que les locaux du deuxième étage n'auraient dû être comptés que pour 41 m² au lieu de 67,17 m². Subsidiairement, s'appuyant sur le plan précité établi par un géomètre-expert, il sollicite un complément d'expertise. Le bailleur soulève l'irrecevabilité de la demande de complément d'expertise comme étant une demande nouvelle en cause d'appel. Il ajoute que cette demande est inutile dès lors que l'expert a procédé au relevé des surfaces lors de la réunion d'expertise du 11 octobre 2021. Il expose que la charte de l'expertise en évaluation immobilière 5ème édition permet de retenir les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,8 m en fonction de leur importance, en adaptant le coefficient de pondération. Il ressort, en effet, du rapport d'expertise que l'expert a procédé à la vérification, en présence des parties et de leurs conseils, le 11 octobre 2021, au mesurage de la vitrine et que le résultat obtenu est de 6,20 m ; que, pour les surfaces du rez-de-chaussée, après avoir rappelé que la charte de l'expertise préconise de retenir la surface utile brute, égale à la surface plancher déduction faite des éléments structuraux (poteaux, cloisons non amovibles, murs intérieurs porteurs...), que les mesures figurant sur le plan dressé pour le permis de construire correspondait à cette définition, l'expert a procédé, en présence des parties, lors de la réunion d'expertise du 11 octobre 2021, à la demande du preneur exprimée dans un dire du 27 juillet 2021, au mesurage de la surface pour vérifier les surfaces indiquées sur le plan du permis de construire. L'expert indique avoir obtenu les résultats suivants : une longueur de 30,40 m sur une largeur qui s'échelonne de 6,6 m à 6,2 m a été relevée, soit un total de 193,04 m² ; la surface de la salle d'examen de vue a également été vérifiée ; sa surface utile est d'environ 16 m² et non 12,5 m² comme indiqué sur le plan transmis par le preneur. L'expert indique qu'une fois les vérifications faites, les parties se sont mises d'accord sur l'exactitude de ces surfaces. L'expert relève que les résultats sont conformes aux mesures indiquées sur le plan du permis de construire de 264,6 m² dont une surface accessible au public de 240 m². Il n'y a donc pas lieu d'ordonner un complément d'expertise sur ce point puisque les vérifications sollicitées ont été faites par l'expert, dans le respect du contradictoire. La charte de l'expertise en évaluation immobilière autorise la prise en compte des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m. Les déclarations du bailleur selon lesquelles ces surfaces étaient importantes ne sont pas contredites par le preneur, particularité qui justifie leur prise en compte. Il est constaté que l'expert a appliqué un coefficient de pondération de 0,1 à l'ensemble de la surface du deuxième étage, pris comme des locaux annexes mansardés, coefficient qui n'est pas critiqué. Ensuite, le preneur estime que l'expert n'a pas respecté la charte de l'expertise de l'évaluation immobilière en ce qui concerne la pondération des surfaces de vente en fonction de l'éloignement de la vitrine et de la largeur de celle-ci. Le bailleur fait valoir que la pondération a pour objet de donner la valeur des différentes parties des locaux en fonction de leur configuration, de l'éclairement et de leur fonctionnalité. Il critique l'expert pour avoir appliqué une pondération à la SUB du rez-de-chaussée en estimant qu'une pondération en fonction de l'éloignement de la vitrine n'est pas justifiée dans le cas présent dès lors que la vitrine n'apporte aucune attractivité au commerce considéré. Il demande que les surfaces de vente soient retenues comme étant de 194,20 m². La pondération appliquée par l'expert judiciaire à la surface des locaux du rez-de-chaussée en fonction de l'éloignement par rapport à la vitrine (coefficient 1 dans les 10 m de la vitrine, coefficient 0,6 entre 10 et 20 m, coefficient 0,35 dans la zone de vente au-delà des 20 m) est conforme aux prescriptions de la charte d'expertise pour les locaux d'une surface inférieure à 600 m². L'expert a expliqué le choix de cette pondération pour tenir compte de la forme en longueur des zones de vente conduisant à un éloignement de certaines zones de la vitrine. Contrairement à ce que prétend le bailleur, les coefficients de pondération appliqués aux locaux du rez-de-chaussée sont justifiés par le fait que la vitrine apporte de l'attractivité au commerce. C'est donc justement que le premier juge a retenu la surface utile pondérée calculée par l'expert judiciaire de 162,76 m². Enfin, le preneur fait le reproche à l'expert judiciaire d'avoir procédé à une estimation arbitraire du prix au mètre carré de la zone, en compilant des valeurs de baux non comparables (sans distinction du caractère monovalent ou pas, sans considération des critères d'équivalence, etc ..) et en faisant une simple moyenne arithmétique des valeurs obtenues. Il demande de retenir la valeur proposée par l'expert qu'il a mandaté, qui est de 452/m². Mais les valeurs de référence retenues par l'expert dans le voisinage immédiat de l'immeuble loué sont pertinentes et la critique selon laquelle l'expert n'aurait procédé qu'à une moyenne arithmétique des valeurs retenues manque en fait. En effet, quatre références retenues sont celles de biens situés dans la rue des Minimes et dont les surfaces ont été pondérées avec des coefficients similaires à ceux retenus présentement, qui s'échelonnent de 448 à 666 euros/m², valeurs confortées par d'autres références citées ; et, pour retenir une valeur de 560 euros/m², l'expert explique avoir tenu compte de la situation du local, à l'extrémité de la rue des Minimes, de sa faible façade sur rue et des conditions du bail. Il s'ensuit que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a fixé la valeur locative des biens loués conformément aux préconisations de l'expert judiciaire qui ne sont pas utilement critiquées. Les dépens d'appel seront mis à la charge de l'appelante. Les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile seront rejetées. PAR CES MOTIFS La cour, statuant contradictoirement, par arrêt mis à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris. Y ajoutant, Condamne la société Les créateurs de confort visuel aux dépens d'appel. Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE S. TAILLEBOIS C. CORBEL