Cour de cassation, 10 juillet 2012. 11-20.096

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à la société TK promotion du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre le Centre Hospitalier de Saint-Brieuc et la SCP Guichaoua-Huvet et Duchateau ; Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé que, dans le constat parasitaire annexé à l'acte de vente, la société Bureau d'études CETI (la société CETI) indiquait avoir effectué un examen visuel et par sondage non destructif des parties de l'immeuble auxquelles elle avait eu accès et que la société TK promotion était dans l'incapacité de fournir le moindre exemple précis d'une trace de mérule qui, quoique apparente au moment du constat, n'aurait pas fait l'objet d'un constat par la société CETI, retenu que le devoir de conseil ne s'exerçait qu'à propos d'informations qui n'étaient pas à la portée de tous et que tel était le cas du risque général présenté par une maison ancienne, dont les structures pouvaient toujours avoir été dégradées de manière non apparente par la vétusté ou un parasite, ce dont la société TK promotion, promoteur immobilier aux nombreuses réalisations sur la région, pouvait se convaincre elle-même et constaté qu'aucune des pièces versées aux débats ne permettait de connaître l'état de l'immeuble lors de l'établissement du constat parasitaire et de pouvoir en déduire l'existence de facteurs de risques, comme des infiltrations, une couverture non étanche, des fissures, des enduits dégradés ou des traces d'humidité, qui auraient dû conduire la société CETI à exiger de pouvoir effectuer des investigations complémentaires et ,à défaut, à insérer un avertissement dans son constat, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a pu en déduire, sans modifier l'objet du litige, que la société TK promotion devait être déboutée des demandes formées contre la société CETI ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société TK promotion aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société TK promotion à payer la somme de 2 500 euros à la société Chartis Europe et la somme de 2 500 euros à la société Les Mutuelles du Mans assurances ; rejette la demande de la société TK promotion ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juillet deux mille douze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Baraduc et Duhamel, avocat aux Conseils, pour la société TK promotion. Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la TK Promotion, venant aux droits de la SCI Foncière TKI, de son action en responsabilité contre la société Cabinet d'études CETI, AUX MOTIFS QUE « au cahier des charges de l'immeuble mis en vente était annexé un constat parasitaire établi le 1er Juin 2004 par la société CETI, qui indiquait avoir effectué un examen visuel et par sondage non destructif des parties de l'immeuble auxquelles elle avait eu accès (lesquelles étaient précisément décrites). Aux termes de ce constat, il était indiqué que « le contrôleur n'a décelé aucune trace, d'activité apparente de type termite ou mérule sur l'ensemble des éléments visibles lors de sa visite ». La société TK PROMOTION soutient que la société CETI a commis deux fautes, d'une part en omettant de constater des traces de mérule qui auraient été décelables dans un placard, d'autre part, en n'exigeant pas de pouvoir procéder à des sondages destructifs compte tenu de la nature de l'immeuble, qui aurait présenté un risque d'atteinte évident, et/ou en n'avertissant pas le lecteur de son constat de son caractère insuffisant et de la nécessité de procéder à des investigations supplémentaires. Elle en veut pour preuve un constat d'huissier établi le 11 Janvier 2007 en la présence d'un représentant de la société CBTI ainsi qu'un rapport d'expertise unilatéral établi hors la présence des autres parties, par Monsieur X..., expert judiciaire et spécialiste des bois. Le constat d'huissier de Maître Y... a été établi deux années après la vente de l'immeuble, laquelle était encore postérieure de six mois à la date d'établissement du constat. Les constatations ont lieu dans une maison au sein de laquelle avaient été ôtés dans toutes les pièces les faux-plafonds, les doublages, les cloisons non porteuses, les enduits plâtres, et ceci, par l'acquéreur et postérieurement à la vente. Dès lors, s'il est constant que le constat fait apparaître la présence de nombreuses pièces de bois entièrement pourries par de la pourriture cubique, il est impossible de savoir si ces pièces de bois étaient apparentes lors la vente et plus généralement quel était l'état de l'immeuble au moment de la vente et du constat. Or, la caractéristique du mérule est de se développer au sein d'espaces calfeutrés et de ne pas toujours être apparent, y compris pour un professionnel. Il en résulte que la société TK PROMOTION est dans l'incapacité de fournir le moindre exemple précis d'une trace de mérule qui, quoique apparente au moment du constat, n'aurait pas fait l'objet d'un constat par la société CETI (la prétendue trace dans un placard n'étant justifiée par aucune pièce). L'expertise unilatérale organisée par la société TK PROMOTION à laquelle il est au demeurant tout fait anormal que la société CETI n'ait pas été convoquée puisque dès cette période une procédure judiciaire était envisagée par l'acquéreur, souffre des mêmes défauts: si Monsieur X... a pu affirmer que le mérule était présent dans l'immeuble depuis de très nombreuses années et en avait lentement dégradé les structures, il n'a pu, compte tenu de l'état de l'immeuble, affirmer que telle ou telle trace avait échappé à l'attention du diagnostiqueur. Il l'a eu revanche mis en cause en affirmant que l'immeuble litigieux était un immeuble «à risque» et que compte tenu de cette caractéristique, le diagnostiqueur ne pouvait se contenter d'un simple examen visuel et de sondages non destructifs. Toutefois, en dehors du fait que la maison était ancienne et construite, comme la majorité des maisons de cette époque dans la région, en pierres hourdies à l'argile avec charpente et empoutrement de bois, la Cour ne dispose d'aucun renseignement permettant de la caractériser comme un immeuble particulièrement risque. Le devoir de conseil ne s'exerce qu'à propos d'informations qui ne soient pas à la portée de tous. Tel est le cas du risque général présenté par une maison ancienne, dont les structures peuvent toujours avoir été dégradées de manière non apparente par la vétusté ou un parasite, ce dont la société TK PROMOTION, promoteur immobilier aux nombreuses réalisations sur la région, pouvait se convaincre elle-même. Pour le solde, aucune des pièces versées aux débats ne permet à la Cour d'avoir la moindre connaissance de l'état de l'immeuble lors de l'établissement de l'état parasitaire et de pouvoir en déduire l'existence de facteurs de risques (infiltrations, couverture non étanche, fissures, enduits dégradés, traces d'humidité, etc) qui auraient dû conduire la société CETI à exiger de pouvoir effectuer des investigations complémentaires et à défaut, à insérer un avertissement dans son constat. Il en résulte qu'aucune faute imputable à la SARL CETI n'est démontrée et que par conséquent, la société TK PROMOTION doit être déboutée des prétentions émises à son encontre. Les appels en garantie formés contre les compagnies d'assurances de lu société CETT sont dès lors sans objet », ALORS QUE, D'UNE PART, l'objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; que la société TK Promotion soutenait dans ses conclusions du 10 février 2011 (Prod.6 p.16) que la société CETI avait commis une faute en omettant de procéder aux sondages non destructifs qu'elle s'était engagée à réaliser ; qu'en retenant que la société TK Promotion reprochait à la société CETI, d'une part de n'avoir pas constaté des traces de mérule dans un placard, et d'autre part de n'avoir pas exigé de procéder à des sondages destructifs, la cour d'appel a méconnu les termes du litige et violé les articles 4 et 5 du Code de procédure civile. ALORS QUE, D'AUTRE PART, la cour d'appel a constaté elle-même que la caractéristique de la mérule est de se développer au sein d'espaces calfeutrés et de ne pas toujours être apparente, y compris pour un professionnel ; que comme le faisait valoir la société TK Promotion, le constat parasitaire de la société CETI mentionnait que sa mission consistait à procéder par examen visuel et par sondage non destructif ; qu'en se bornant à retenir, pour considérer que la société CETI n'avait commis aucune faute, qu'il n'était pas démontré que les traces de mérule étaient apparentes lors du constat, et que la société CETI n'était pas tenue de demander à procéder des sondages destructifs, sans rechercher si, comme le soutenait la société TK Promotion, la société CETI n'avait pas omis de procéder aux sondages non destructifs qu'elle était tenue de réaliser, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil. ALORS QUE, ENFIN, en toute hypothèse, le technicien professionnel chargé d'établir un état parasitaire complet, tenu à un devoir de conseil, doit mentionner dans son constat que les moyens mis en oeuvre sont insuffisants pour détecter certains agents de dégradation biologique du bois ; qu'en l'espèce la société CETI, chargée d'établir un constat parasitaire complet de l'immeuble vendu par le Centre hospitalier de Saint-Brieuc, était tenue en vertu de son devoir de conseil d'insérer dans son constat un avertissement quant à l'insuffisance des examens pratiqués pour détecter la mérule et la nécessité de procéder à des sondages destructifs ; que la société TK Promotion, à supposer même qu'elle ait connu le risque de la présence de mérule dans un immeuble ancien, pouvait légitimement penser que l'examen pratiqué par un technicien professionnel était de nature à la détecter et se fier à son constat négatif ; qu'en retenant que cette société, promoteur immobilier, pouvait se convaincre ellemême du risque présenté par l'immeuble et que la société CETI n'était pas tenue d'exiger de procéder à des investigations complémentaires ni, à défaut, d'insérer un avertissement dans son constat, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.