Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 13
ARRET DU 14 NOVEMBRE 2023
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/15224 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCREZ
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Septembre 2020 -Tribunal Judiciaire de Créteil - RG n° 18/07918
APPELANTE :
SA BPE anciennement dénommée Banque privée européenne
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Katia SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : P0296
INTIMES :
Maître [U] [L]
[Adresse 3]
[Localité 7]
Ayant pour avocat postulant Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Ayant pour avocat plaidant Me Marie-José GONZALEZ RIOS, avocat au barreau de PARIS
S.C.P. THIERRY CASSIN - [U] [L] - CHRISTINE BELLE TOILE - DAVID KIRSZENBAUM
[Adresse 3]
[Localité 7]
Ayant pour avocat postulant Me Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499
Ayant pour avocat plaidant Me Marie-José GONZALEZ RIOS, avocat au barreau de PARIS
INTERVENANTE FORC''E :
S.A. CAISSE D'EPARGNE IDF
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Lucas DREYFUS de la SELARL DREYFUS FONTANA, avocat au barreau de PARIS, toque : K0139
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre et devant Mme Estelle MOREAU, Conseillère, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre
Mme Marie-Françoise d'ARDAILHON MIRAMON, Présidente de chambre
Mme Estelle MOREAU, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Victoria RENARD
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 14 novembre 2023, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Sophie VALAY-BRIERE, Première Présidente de chambre et par Victoria RENARD, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
***
Par acte authentique reçu le 27 mai 2008 par M. [U] [L], membre de la scp Thierry Cassin, [U] [L] et Christine Belletoile, notaires (ci-après, la Scp) , M. [J] [D] et Mme [O] [D] ont acquis un appartement, une cave et un parking dépendant d'un immeuble situé [Adresse 1], moyennant un prêt immobilier de 500 000 euros accordé par la société Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile de France (ci-après, la Caisse d'épargne). En garantie du remboursement de ce prêt, celle-ci a inscrit, le 2 juillet 2008, sur les biens financés, un privilège de prêteur de deniers à hauteur de 500 000 euros.
Les époux [D] se sont rapprochés de la société banque privée d'européenne (BPE) pour le rachat de ce prêt et ont consenti le 7 mars 2011 à une offre de prêt aux fins de reprise de prêt externe, d'un montant de 488 300 remboursable sur 240 mois au taux de 2,82% et garanti par une hypothèque de premier rang sur les biens financés.
Par acte notarié du 8 avril 2011 signé devant le même notaire, la BPE a consenti aux époux [D] un prêt de 488 300 euros remboursable sur 240 mois, et garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle de second rang au profit du prêteur. Cet acte porte la mention d'une inscription de privilège du prêteur de deniers au profit de la société Caisse d'épargne sur le bien acquis par les époux [D] et devenant sans cause par suite du remboursement effectué à hauteur de la somme de 487 001,45 euros par la comptabilité du notaire.
La société BPE a inscrit, le 5 mai 2011, sur les biens appartenant aux époux [D] une hypothèque conventionnelle pour un montant total sauf mémoire de 585.960 euros.
La société Caisse d'épargne a fait délivrer aux époux [D] le 24 mars 2017 un commandement de payer valant saisie immobilière pour recouvrement de la somme de 501 472, 53 euros en principal, intérêts et frais, dénoncé à la société BPE le 25 juillet 2017, puis les a fait assigner devant le juge de l'exécution du tribunal judiciaire de Paris par acte du 24 juillet 2017, aux fins de vente forcée de l'immeuble saisi.
Par jugement du 12 octobre 2017, le juge de l'exécution a ordonné la vente forcée de l'immeuble saisi et dit que la créance de la société Caisse d'Epargne était de 514 431,05 euros, outre intérêts, au 30 juin 2017.
A l'audience d'adjudication fixée au 25 janvier 2018, l'immeuble a été vendu au prix de 647 000 euros. A l'issue de la distribution du prix, la société BPE a obtenu la somme de 74 703, 39 euros.
C'est dans ces circonstances que par acte du 1er octobre 2018, la société BPE a fait assigner M. [U] [L] et la Scp en responsabilité devant le tribunal de grande instance de Créteil, devenu tribunal judiciaire de Créteil.
Par jugement du 22 septembre 2020, ledit tribunal :
- a débouté la société BPE de l'ensemble de ses demandes,
- l'a condamnée à payer à M. [U] [L], la Scp et la société Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile de France la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- l'a condamnée aux dépens.
Par déclaration du 26 octobre 2020, la société BPE a interjeté appel de cette décision.
Par assignation du 19 avril 2021, M. [U] [L] et la Scp ont assigné en appel provoqué la société Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile de France.
Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 19 janvier 2021, la société anonyme BPE anciennement dénommée Banque privée européenne demande à la cour de :
- dire et juger que M. [U] [L], notaire, a manqué, à son encontre, à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte authentique reçu, en son étude, le 8 avril 2011, en ne veillant pas au désintéressement de la société Caisse d'épargne et de prévoyance d'Ile-de-France, qui aurait abouti à rendre sans cause l'inscription du privilège de prêteur de deniers dont elle bénéficiait,
- dire et juger que M. [U] [L], notaire, a manqué à son devoir d'information et de conseil en ne lui proposant pas des solutions existantes et pertinentes qui auraient permis d'assurer l'efficacité de son inscription d'hypothèque conventionnelle, qui constituait, pour elle, l'unique garantie du prêt immobilier consenti à M. [J] [D] et Mme [O] [D],
- dire et juger qu'en conséquence de ces manquements, elle subit un préjudice actuel, direct et certain consistant en la perte quasi-intégrale des effets de sa garantie hypothécaire,
- dire et juger qu'elle est recevable et bien fondée en l'ensemble de ses demandes,
en conséquence, y faisant droit,
- infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,
statuant à nouveau,
- condamner solidairement M. [U] [L], notaire, et la scpThierry Cassin-[U] [L]-Christine Belletoile-David Kirszenbaum (sic) à lui payer, à titre de dommages et intérêts, la somme de 293 273,43 euros, augmentée des intérêts au taux conventionnel de 6,49 % tel que prévu à l'acte authentique de prêt du 8 avril 2011, jusqu'à parfait paiement,
- ordonner la capitalisation des intérêts échus depuis plus d'une année entière, en application de l'article 1343-2 du code civil,
- condamner solidairement M. [U] [L], notaire, et la scp Thierry Cassin - [U] [L]-Christine Belletoile-David Kirszenbaum à lui payer la somme de 8 000 euros, par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens,
- admettre Mme Katia Sitbon, avocat, au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées et déposées le 4 octobre 2021, M. [U] [L] et la scp Thierry Cassin-[U] [L]-Christine Belletoile (la Scp), demandent à la cour de :
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions,
en conséquence,
- dire et juger que la société BPE ne fait pas la preuve d'une faute imputable à leur encontre,
- dire et juger en tout état de cause que la société BPE ne rapporte pas la preuve du préjudice actuel, certain et direct qu'elle invoque,
en conséquence,
- la débouter de toutes ses demandes,
subsidiairement,
- les déclarer recevables et bien fondés en leur demande en garantie à l'encontre de la société Caisse d'épargne Ile-de-France (sic),
- condamner la société Caisse d'épargne Ile-de-France à les relever et les garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à leur encontre au bénéfice de la société BPE,
en tout état de cause,
- condamner la société BPE ou tout succombant à leur payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions, notifiées et déposées le 5 juin 2023, la société anonyme Caisse d'épargne et de prévoyance Ile de France (ci-après, la Caisse d'épargne) demande à la cour de :
- la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,
par conséquent,
- débouter l'étude [L]-Cassin-Belletoile (sic) de son appel en garantie formé contre elle,
à titre subsidiaire,
- constater le défaut d'objet de la demande en garantie faute de démonstration d'un préjudice,
en tout état de cause,
- condamner la scp [L]-Cassin-Belletoile au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 5 septembre 2023.
SUR CE
Sur la responsabilité du notaire :
Le tribunal n'a retenu aucune faute du notaire en ce que :
- par lettre du 8 avril 2011, le notaire a fait parvenir à la Caisse d'épargne un chèque de 482 987,06 euros à porter au crédit du compte des époux [D] aux fins de remboursement du premier prêt, laquelle a procédé à son encaissement ainsi qu'il ressort du courriel de la Caisse des dépôts et consignations du 12 décembre 2017,
- dans la mesure où le remboursement anticipé de ce prêt ne pouvait se faire que sur instruction des époux [D], il était normal que la Scp donne pour instruction à la Caisse d'épargne de verser cette somme sur le compte des époux [D] et le notaire n'est pas responsable de l'utilisation que les époux [D] ont faite de cet argent,
- il n'appartenait pas au notaire de faire radier les inscriptions hypothécaires enregistrées au profit de la Caisse d'épargne aux lieu et place de cette dernière, en vue de satisfaire la société BPE,
- l'acte authentique du second prêt indique que la Caisse d'épargne bénéficie d'une inscription sur le bien vendu aux époux [D] et bien qu'il soit mentionné que cette inscription est sans cause en raison du paiement de la Caisse d'épargne de la somme de 487 001,45 euros, il n'est pas fait état de sa radiation,
- à la lecture de l'acte, la société BPE, professionnel averti, pouvait savoir qu'elle se trouverait en concurrence avec la Caisse d'épargne en cas de saisie de l'immeuble acquis par les époux [D] et en tirer toutes les conséquences, et n'est pas fondée à reprocher au notaire d'avoir manqué à son devoir d'information et de conseil,
- il n'existait aucun motif justifiant l'intervention de la Caisse d'épargne lors de la signature du prêt notarié du 8 avril 2011 puisqu'elle n'est pas partie à ce contrat.
La société BPE fait valoir que :
- le notaire a manqué à son obligation de s'assurer de l'efficactité de l'acte en ne procédant pas au désintéressement de la Caisse d'Epargne via la comptabilité du notaire conformément aux mentions de l'acte indiquant que l'inscription de privilège du prêteur de deniers formalisé par la Caisse d'épargne est devenue sans cause à la suite du remboursement effectué par la comptabilité du notaire, la somme objet du prêt encaissée par l'étude du notaire ayant été remise aux époux [D] et la lettre du notaire du 8 avril 2011 invitant la Caisse d'épargne à porter cette somme au crédit des époux [D] alors qu'elle lui était destinée en remboursement du solde du prêt, les pièces produites par la Scp étant insuffisantes à établir que la Caisse d'épargne a perçu les fonds,
- la Caisse d'épargne n'a pas été désintéressée et son inscription sur les biens financés a conservé ses effets, contrairement aux mentions de l'acte authentique indiquant cette inscription comme 'devenant sans cause',
- la faute du notaire est d'autant plus caractérisée que celui-ci a reçu successivement l'acte authentique du 27 mai 2008, contenant le prêt consenti par la Caisse d'épargne aux époux [D], puis l'acte authentique du 8 avril 2011 qui avait, notamment, pour finalité de désintéresser cette dernière et de garantir la créance de la société BPE,
- le notaire a manqué à son devoir de conseil :
- en ne lui proposant pas de solutions efficaces assurant l'effectivité de sa sureté afin de lui éviter tout risque de garantie d'éviction alors qu'il était loisible au notaire de procéder à la radiation des inscriptions prises par la Caisse d'épargne, ce qui lui aurait permis de découvrir que celle-ci n'avait pas été désintéressée, ou d'effectuer une substitution de la société BCE dans les droits de la Caisse d'épargne sous forme de cession de créance, ce qui lui aurait permis de bénéficier de l'inscription en premier rang, son éventuelle qualification de professionnel averti étant indifférente quant à l'obligation de conseil du notaire,
- en ne faisant pas intervenir la Caisse d'épargne lors de la signature du contrat de prêt du 8 avril 2011 afin, à tout le moins, qu'elle donne quittance des sommes qu'elle aurait dû percevoir, l'acte prévoyant que l'inscription d'hypothèque conventionnelle dont bénéficie la société BPE serait inscrite en deuxième rang, derrière l'inscription de la Caisse d'épargne, avec tous les aléas que cela implique alors que l'offre de prêt acceptée par les époux [D] et annexée à l'acte authentique du 8 avril 2011, prévoyait, comme garantie, une hypothèque en premier rang.
M. [L] et la Scp contestent toute faute aux motifs que :
- l'acte reçu le 8 avril 2011 est parfaitement efficace, conforme à l'offre de prêt d'ores et déjà acceptée par les époux [D],
- le courrier adressé par l'étude de notaire à la Caisse d'épargne fait expressément référence au prêt litigieux et au décompte que celle-ci lui a adressé le 7 avril 2011, en sorte que le règlement était affecté au remboursement du prêt, et le chèque de règlement a été encaissé par la Caisse d'épargne qui, faisant preuve de mauvaise foi, l'a affecté à d'autres sommes dues par les époux [D] voire, comme elle le soutient, a laissé les fonds sur leur compte de dépôt, ce dont le notaire ne saurait être tenu pour responsable, l'absence de mainlevée de l'inscription bénéficiant à la Caisse d'épargne étant la conséquence de la faute de celle-ci,
- le notaire a en outre régulièrement procédé à l'affectation hypothécaire prévue à l'acte de prêt du 8 avril 2011 au bénéfice de la BPE,
- aucun manquement à l'obligation de conseil et d'information du notaire ne saurait être retenu en ce qu'une éventuelle radiation ne pouvait intervenir qu'à la requête des emprunteurs que la société BPE ne pouvait contraindre à cette fin alors que l'offre de prêt avait d'ores et déjà été acceptée, et qu'une substitution dans les droits de la Caisse d'épargne ne pouvait intervenir qu'une fois la créance de celle-ci éteinte, le contrat de prêt mentionnant en outre clairement que la Caisse d'épargne bénéficie d'une inscription sur le bien vendu et ne faisant aucunement état de la radiation de celle-ci.
Le notaire engage en sa qualité de rédacteur d'acte sa responsabilité délictuelle à charge pour celui qui l'invoque de démontrer une faute, un lien de causalité et un préjudice.
Le notaire est tenu de conseiller les parties à l'acte et de garantir l'efficacité juridique de celui-ci.
L'acte reçu par le notaire mentionne que le prêt est garanti par une inscription d'hypothèque conventionnelle de second rang au profit du prêteur. Cet acte précise au titre de 'l'état des inscriptions'; qu''Un état d'inscription certifié à la date du 23 mars 2011 révèle une inscription de privilège de prêteur de deniers formalisée au profit de la société Caisse d'épargne et de prévovyance d'Ile de France (...) pour sureté du remboursement de la somme principale de 500 000 euros, ladite inscription ayant effet jusqu'au 21 mai 2034. Ladite inscription devenant sans cause par suite du remboursement effectué à hauteur de la somme de 487 001,45 euros par la comptabilité du notaire soussigné'.
Par courrier du 8 avril 2011, le notaire a adressé à la Caisse d'épargne un chèque à l'ordre de celle-ci d'un montant de 482 987,06 euros à porter au crédit du compte des époux [D] ouvert dans ses livres. Cette missive porte les références du prêt accordé par la BPE mais également celles du prêt immobilier consenti par la Caisse d'épargne ainsi que le décompte de celle-ci du 7 avril 2011. La lettre chèque adressée par le notaire à la Caisse d'épargne le 11 avril 2011 mentionne explicitement que le chèque est adressé en remhoursement du prêt contracté par M. et Mme [D]. Ce chèque était donc affecté au remboursement du prêt immobilier consenti par la Caisse d'épargne aux époux [D] aux fins d'acquisition du bien immobilier litigieux, conformément au décompte du solde restant dû adressé par la Caisse d'épargne. Il a été encaissé par celle-ci ainsi qu'il ressort du courriel de la Caisse des dépôts et consignations du 12 décembre 2017.
Le notaire a donc procédé au remboursement du prêt par le biais de sa comptabilité ainsi que mentionné à l'acte et il ne lui appartenait pas de s'assurer personnellement du respect par la Caisse d'épargne de l'affectation du règlement effectué par ses soins et que par voie de conséquence l'inscription hypothécaire de premier rang de celle-ci était effectivement devenue 'sans cause' après la remise des fonds.
Si la promesse de prêt consentie par la société BCE aux époux [D] en dehors de l'intervention du notaire mentionne une hypohèque conventionnelle de premier et non pas second rang, le notaire, chargé de vérifier l'état des inscriptions hypothécaires afin de garantir l'efficacité de l'acte, ne pouvait reprendre une telle mention alors que la Caisse d'épargne disposait d'une inscription hypothécaire de premier rang.
Le notaire ayant procédé à l'inscription hypothécaire prévue au bénéfice de la BPE, s'est assuré de l'efficacité de l'acte et en particulier de cette sureté.
Le notaire n'avait pas à prévoir, au titre de son devoir de conseil, une désinscription de l'hypothèque conventionnelle de la Caisse d'épargne après remboursement du prêt immobilier consenti par celle-ci, ni une substitution de créance de celle-ci au profit de la BCE, alors que l'acte mentionne bien deux hypothèques conventionnelles de premier et second rang respectivement consenties au profit de la Caisse d'épargne et de la BCE et que l'acte ne pouvait mettre des obligations à la charge de la Caisse d'épargne, tiers à l'acte et qui n'avait pas à y intervenir, n'étant pas partie à l'offre de rachat du prêt consenti par ses soins et ayant fait connaître au notaire le solde restant dû à ce titre.
Il n'est dès lors caractérisé aucune faute du notaire ainsi que l'ont pertinemment retenu les premiers juges.
Le jugement est donc confirmé dans toutes ses dispositions.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
L'appelante échouant en ses prétentions est condamnée aux dépens d'appel et à payer à M. [L] et la Scp une indemnité de procédure de 3 000 euros. Aucune considération tirée de l'équité ne justifie le prononcé d'une condamnation de ces derniers au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la Caisse d'épargne.
PAR CES MOTIFS :
La cour,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions,
y ajoutant,
Condamne la société anonyme BPE anciennement dénommée Banque privée européenne à payer à M. [U] [L] et la scp scp Thierry Cassin-[U] [L]-Christine Belletoile une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la société anonyme Caisse d'épargne et de prévoyance Ile de France de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société anonyme BPE anciennement dénommée Banque privée européenne aux dépens d'appel.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
