Tribunal judiciaire, 19 août 2024. 24/00267

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS N° RG 24/00267 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GU6V MINUTE N° : Notification Copie certifiée conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : COUR D’APPEL DE SAINT-DENIS DE LA RÉUNION TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS -------------------- JUGEMENT DU 19 AOUT 2024 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION PARTIES DEMANDEUR(S) : S.A. SHLMR 31 rue Léon Dierx 97400 SAINT-DENIS représenté par Me Marie françoise LAW YEN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DÉFENDEUR(S) : Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] 64, HLM LES GASPARDS -Bât. C-1 Rue Tino Rossi 97438 SAINTE MARIE (RÉUNION) non comparante, ni représentée Monsieur [D] [L] 64 HLM LES GASPARDS , Bât C-1, Rue TINO ROSSI 97438 SAINTE MARIE (RÉUNION) comparant en personne Madame [K] [T] [U] [L] 64 , HLM LES GASPARDS Bât C -1 Rue Tino Rossi 97438 SAINTE MARIE (RÉUNION) non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : Audrey AGNEL, Assisté de : Samantha EDMOND, Greffière, DÉBATS : À l’audience publique du 03 Juin 2024 DÉCISION : Réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE La Société d'Economie Mixte de Promotion Réunion (SEMPRO) a donné à bail à Monsieur [D] [L] et Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] un appartement à usage d’habitation situé au 1, rue Tino ROSSI - Résidence LES GASPARDS - Bât C - Apt 64 - 97438 SAINTE-MARIE selon contrat du 26 septembre 1996, moyennant un loyer mensuel de 2.581,93 Francs. Par un avenant du 25 septembre 2017 signé par la SHLMR venant aux droits de la SEMPRO, Madame [K] [T] [U] [L] est devenue co-titulaire du bail avec Monsieur [D] [L] et Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L]. La bailleresse a adressé à ses locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 8 mars 2023, pour la somme en principal de 5.702,20 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par actes de commissaire de justice séparés du 6 mars 2024 délivrés à domicile, la SHLMR a fait assigner Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Denis de la Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation de la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges ; - l'autorisation de faire procéder à l’expulsion de Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L], sous astreinte de 50 euros par jour de retard ; - l'autorisation de faire enlever les meubles laissés dans le logement lors de la restitution des clefs, aux frais et aux risques de Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L], étant précisé qu'ils seront réputés abandonnés et qu'ils pourront être détruits ou donnés à toute association de son choix ; - la condamnation solidaire de Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 11.834,73 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 5.702,20 euros et à compter de la présente assignation pour le surplus de la somme due ; - leur condamnation solidaire au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 655,25 euros révisable jusqu'à libération effective des lieux ; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. A l’audience du 3 juin 2024, date à laquelle l'affaire a été évoquée, la SHLMR, représentée par son conseil, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 9.541,05 euros et le montant de l'indemnité d'occupation à la somme de 675,22 euros. Elle s'en est rapportée à la décision du juge sur les délais de paiement sollicités en défense. Monsieur [D] [L], comparant en personne, a reconnu le montant de la dette locative. Il a indiqué avoir effectué des paiements récents et a mentionné l'existence de travaux à faire réaliser dans l'appartement sans produire de pièces justificatives. Il a sollicité des délais de paiement sur une période de 36 mois ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire. Bien que régulièrement convoquées par actes de commissaire de justice signifiés le 6 mars 2024 à domicile, Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] ne se sont ni présentées à l'audience, ni fait représenter. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 19 août 2024 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I. SUR LA RECEVABILITÉ : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Saint-Denis de la Réunion par voie dématérialisée (logiciel Exploc) avec accusé de réception électronique du 7 mars 2024, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur. Il résulte de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 que les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En l'espèce, la SHLMR justifie avoir signalé à la caisse d'allocations familiales (CAF) la situation d'impayés de loyers de Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] par un courrier du 4 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 mars 2024, conformément aux dispositions précitées. L’action est donc recevable. II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le contrat de bail conclu le 26 septembre 1996 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] le 8 mars 2023, pour la somme en principal de 5.702,20 euros. Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 8 mai 2023. III. SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION : La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] dans les lieux et l'impossibilité de relouer le bien, une indemnité d'occupation à compter du 8 mai 2023, jour de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. IV. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : La SHLMR produit un décompte démontrant que Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] étaient débiteurs, après soustraction des frais de poursuite et des frais d'enquête biennale non justifiés, de la somme de 9.310,90 euros à la date du 24 mai 2024. Les défendeurs n’apportent aucun élément de nature à contester la dette et Monsieur [D] [L] a reconnu son montant lors de l'audience. En conséquence et eu égard à la solidarité stipulée à l'avenant au contrat de bail, il convient de les condamner solidairement à verser à la SHLMR la somme de 9.310,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 24 mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 5.702,20 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil. V. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...)." Le VII de cet article précise que "lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (...). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, il ressort du décompte produit que les locataires ont repris le versement intégral du loyer avant la date d'audience. Dans ces circonstances et en l'absence d'opposition de la bailleresse, il y a lieu d'accorder à Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des V et VII de l'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion et à l'enlèvement des meubles sont sans objet. Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et charges courants ou de l'arriéré locatif échelonné, entraînera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l'exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] et ceux-ci seront condamnés solidairement à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 675,22 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. La bailleresse disposant déjà en droit de voies d'exécution suffisantes pour faire procéder à l'exécution de la présente décision, il n'y a pas lieu de prononcer une astreinte. VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L], parties perdantes, supporteront la charge de l'intégralité des dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Au regard de l'équité et des situations respectives des parties, il n'y a pas lieu de condamner Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des articles 514 et 514-1 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 septembre 1996 entre la SEMPRO et les époux [L], et modifié par un avenant du 25 septembre 2017 signé entre la SHLMR, venant aux droits de la SEMPRO, et Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au 1, rue Tino ROSSI - Résidence LES GASPARDS - Bât C - Apt 64 - 97438 SAINTE-MARIE sont réunies au 8 mai 2023. CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] à verser à la SHLMR la somme de 9.310,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 24 mai 2024, avec les intérêts au taux légal à compter du 8 mars 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 5.702,20 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. AUTORISE Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 250 euros chacune et une 36ème mensualité de 560,90 euros qui soldera la dette en principal et intérêts. PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement. SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés. DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise. DIT que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception entraînera la reprise de plein droit des effets et de la clause résolutoire ainsi que l'exigibilité immédiate du solde de la dette. DANS CE CAS et EN CONSÉQUENCE : AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la signification d’un commandement d'avoir à quitter les lieux. CONDAMNE solidairement Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 675,22 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d'exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. DÉBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. REJETTE toute autre demande. CONDAMNE in solidum Monsieur [D] [L], Madame [T] [V] [F] [M] épouse [L] et Madame [K] [T] [U] [L] au paiement des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. CONSTATE l'exécution provisoire de plein droit la présente décision. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 19 août 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Audrey AGNEL, Vice-présidente juge des contentieux de la protection, et par Madame Samantha EDMOND, Greffière. LA GREFFIÈRE LA VICE-PRÉSIDENTE