Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 24/01387

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 30B Minute n° 24/1055 N° RG 24/01387 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZB2Q 3 copies GROSSE délivrée le 16/12/2024 à l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES la SELARL TRASSARD & ASSOCIES Me Fabrice BABOIN Rendue le SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE Après débats à l’audience publique du 18 Novembre 2024 Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. DEMANDERESSE S.N.C. CDM LOCATION, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] représentée par Maître Patrick TRASSARD de la SELARL TRASSARD & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX DÉFENDERESSE S.A.S. ODALYS RESIDENCES, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Maître Philippe LIEF de l’AARPI GRAVELLIER - LIEF - DE LAGAUSIE - RODRIGUES, avocats au barreau de BORDEAUX, Me Fabrice BABOIN, avocat au barreau de MONTPELLIER I -PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES Par acte du 15 mai 2024, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, la S.N.C. CDM LOCATION a assigné la S.A.S. ODALYS RESIDENCES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de la voir condamner au paiement des sommes de 10.837,67 euros, à titre provisionnel, correspondant à un solde de loyers dus pour l’année 2020, de 500 euros à titre de dommages et intérêts, et de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les dépens. Elle expose qu’elle est copropriétaire des lots n° V3, DA1, et DA2 au sein de la résidence de tourisme classée trois étoiles dénommée « [Adresse 7] », située au [5] de [Adresse 6], résidence exploitée commercialement par la S.A.S. ODALYS RESIDENCES selon des baux commerciaux portant sur des locaux meublés, cette société étant ainsi locataire unique de la résidence. Elle indique que la S.A.S. ODALYS RESIDENCES est tenue de payer un loyer fixe, quelque soit le taux d’occupation de la résidence, mais qu’en raison de l’épidémie de COVID-19, elle a décidé unilatéralement de cesser le paiement des loyers à compter du 14 mars 2020, expliquant avoir été contrainte de fermer l’ensemble de ses établissements. La S.N.C. CDM LOCATION soutient que la S.A.S. ODALYS RESIDENCES ne peut se prévaloir de la clause contractuelle de suspension du paiement des loyers, une jurisprudence constante en ayant écarté l’application dans le cadre des loyers dus pendant la crise sanitaire, la force majeure ne pouvant davantage être retenue. Enfin, elle fait valoir que la S.A.S. ODALYS RESIDENCES exige de ses bailleurs des efforts sans avoir justifié de ses difficultés financières, ne respectant ainsi pas le principe de bonne foi qui doit présider à l’exécution d’un contrat. Par ses conclusions du 31 octobre 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, la S.A.S. ODALYS RESIDENCES conclut au rejet des demandes en raison d’une contestation sérieuse sur le principe de la créance, et sollicite l'allocation d'une somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle indique que, sur l’année 2020, elle a procédé au règlement des loyers, sous réserve de l’application d’une franchise, s’agissant des deux périodes de fermeture administrative imposées par le gouvernement, du 14 mars au 1er juin, puis du 31 octobre au 14 décembre 2020, ce qui représente une franchise de 80 jours sur la première période et de 45 jours sur la seconde. Elle soutient que l’article 5 du bail commercial liant les parties lui permet d’appliquer une franchise de loyer en cas de circonstances exceptionnelles et graves affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective normale. Elle considère que les mesures prises par le gouvernement pendant la période de crise sanitaire entrent dans le champ d’application de cette clause et soutient que le juge des référés, qui ne possède aucun pouvoir d’interprétation des clauses contractuelles, ne peut écarter la loi des parties pour faire droit aux demandes. Elle ajoute que ce n’est qu’à compter du 20 juin 2021 qu’ont été levées toutes les restrictions de déplacement, de sorte qu’elle a été particulièrement impactée dans son exploitation commerciale au-delà de la période de fermeture administrative, et que c’est de bonne foi qu’elle a proposé une solution équilibrée, consistant en une adaptation de l’exécution du contrat par l’application d’une franchise, ce que le bailleur a refusé. Enfin, elle fait observer que la jurisprudence n’a pas apporté de réponse définitive sur tous les moyens offerts par le droit commun des contrats, et notamment la théorie des risques, la cause pour les baux en cours conclus antérieurement au 1er octobre 2016, l’équité, l’imprévision, et la réduction unilatérale du prix prévu par l’article 1223 du Code civil. II - MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des référés peut, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, allouer au créancier une provision à valoir sur sa créance. Aux termes d’un bail en date du 23 janvier 2003 et des avenants signés entre les parties le 1er novembre 2012, la S.A.S. ODALYS RESIDENCES est locataire à titre commercial de trois lots au sein de la résidence « [Adresse 7] » appartenant à la société CDM LOCATION, moyennant un loyer payable trimestriellement à terme échu. Selon l’article 5 du bail régissant les rapports entre les parties : « Dans le cas où l’exploitation de la clientèle du preneur dans les lieux loués serait entravée: - soit du fait ou d’une faute du bailleur, - soit de l’apparition de désordres de nature décennale, - soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles que l’incendie de l’immeuble, etc…), affectant le bien, et ne permettant pas une occupation effective normale après la date de livraison, le loyer défini ci-dessus ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance.». Se prévalant de cette clause, la S.A.S. ODALYS RESIDENCES n’a pas procédé au règlement des loyers dus durant les périodes de fermeture administrative de la résidence imposées par les mesures gouvernementales pour des raisons sanitaires liées à la pandémie du COVID-19, appliquant une franchise de 125 jours. Les textes réglementaires portant mesures relatives à la lutte contre la propagation du virus COVID-19 ont effectivement soumis les résidences hôtelières à une interdiction de recevoir du public pendant les périodes du 14 mars au 1er juin puis du 31 octobre au 14 décembre 2020. Ces mesures d’interdiction se sont appliquées aux biens loués en cause et à leur usage, tel que défini par le contrat. Il en est résulté une indisponibilité du bien loué, en raison de circonstances susceptibles d’être qualifiées d’exceptionnelles, ne permettant pas une occupation effective et normale. Il existe une difficulté sérieuse d’interprétation du contrat quant à la question de savoir si, comme le soutient la société CDM LOCATION, cette clause ne peut s’appliquer à l’obligation de paiement des loyers durant les périodes de fermeture durant la crise sanitaire. Il apparaît que l’obligation de la S.A.S. ODALYS RESIDENCES est dans ces conditions insuffisamment caractérisée, et que la demande ne peut être considérée comme non sérieusement contestable. Il convient par conséquent de dire n'y avoir lieu à référé. Il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de la S.A.S. ODALYS RESIDENCES les frais qu'elle a exposés non compris dans les dépens de la procédure. III - DÉCISION Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, statuant par décision contradictoire, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, et à charge d’appel ; Dit n'y avoir lieu à référé, et en conséquence, rejette les demandes de la société CDM LOCATION. Déboute la S.A.S. ODALYS RESIDENCES de sa demande fondée sur l'article 700 du Code procédure civile. Condamne la société CDM LOCATION aux dépens. La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière. Le Greffier, Le Président,