Cour d'appel, 21 septembre 2023. 19/16176

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-5 ARRÊT AU FOND DU 21 SEPTEMBRE 2023 lv N° 2023/ 306 Rôle N° RG 19/16176 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFBIT Syndicat des copropriétaires SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2] C/ [F] [N] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Stéphane AUTARD Me Cécile BILLE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 05 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 16/10491. APPELANT SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L'IMMEUBLE [Adresse 2], pris en la personne de son syndic, la société IMMOGEST, SARL, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par son gérant en exercice domicilié ès qualités audit siège social représenté par Me Stéphane AUTARD, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME Monsieur [F] [N] demeurant [Adresse 1] représenté par Me Cécile BILLE, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 20 Juin 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, faisant fonction de président de chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre Madame Patricia HOARAU, Conseiller Madame Aude PONCET, Vice Président placé qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 Septembre 2023, Signé par Madame Laetitia VIGNON, Conseiller faisant fonction de président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE M. [F] [N] est propriétaire d'un local commercial situé au rez-de-chaussée d'un immeuble sis [Adresse 2] et soumis au statut de la copropriété. Ce local est donné à bail à la société DIB SELIM, laquelle y exploite un salon de coiffure. Déplorant des infiltrations d'eaux et des inondations en cas de fortes précipitations, M. [F] [N] a obtenu, par ordonnance de référé en date du 14 septembre 2015, la désignation de M. [V] [Y] en qualité d'expert judiciaire. Celui-ci a déposé son rapport définitif le 13 mai 2016, définissant notamment les travaux à entreprendre pour remédier aux désordres. L'assemblée générale des copropriétaires a cependant voté le report de ces travaux. Par acte d'huissier en date du 1er septembre 2016, M. [F] [N] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d'obtenir l'annulation de la résolution votant le report des travaux relatifs à son local commercial et outre la réalisation desdits travaux sous astreinte et la réparation de son préjudice. En cours d'instance, les travaux ont été réalisés et M. [F] [N] a vendu son local. Par jugement contradictoire en date du 5 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Marseille a: - rejeté la demande de jonction de la présente instance avec l'instance n° 17/00105 du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2], - dit que la demande d'annulation de la seizième résolution de l'assemblée générale du 6 juillet 2016 et la demande de réalisation des travaux sous astreinte de M. [N] sont devenues sans objet, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à payer à M. [F] [N] la somme de 28.359,80 € au titre des loyers perdus, - débouté le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] de l'ensemble de ses autres demandes, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à payer à M. [F] [N] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise, - accordé à la SCP Yves BARBIER-Hervé BARBIER le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - ordonné l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 19 octobre 2019, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice la société IMMOGEST, demande à la cour de: Vu le rapport d'expertise de M. [Y] du 13 mai 2016, Vu les dispositions de l'article 367 du code de procédure civile, Vu les articles 31 et 32 du code de procédure civile, Va les dispositions de l'article 1200 du code civil, Va les dispositions des articles 1103 et 1231-1 du code civil, Vu les dispositions de l'article 1240 du code civil, - confirmer le jugement du 5 septembre 2019 en ce qu'il a: * dit que la demande d'annulation de la seizième résolution de l'assemblée générale du 6 juillet 2016 et la demande de réalisation des travaux d'un plancher sous astreinte due M. [N] est devenue sans objet. - réformer le jugement du 5 septembre 2019 en ce qu'il a: * rejeté la demande de jonction avec la procédure d'appel en garantie présentée par le syndicat des copropriétaires de 1'ensemble immobilier sis [Adresse 2], * condamné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2], à payer à M. [F] [N] la somme de 28.359,80 € au titre des loyers perdus, * débouté le syndicat des coproprietaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] de l'ensemble de ses autres demandes, * condamné le syndicat des coproprietaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] à payer à M. [F] [N]1a somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * condamné le syndicat des coproprietaires de l'ensemble immobilier sis [Adresse 2] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise. Et en conséquence, jugeant de nouveau: Sur la demande de M. [N] - constater que M. [N] est dépourvu de qualité et d'intérêt pour agir, En conséquence, déclarer ses demandes irrecevables. - dire que la demande d'annulation de la seizième résolution de l'assemblée générale du 6 juillet 2016, et la demande de réalisation de travaux de réalisation d'un plancher sous astreinte de M. [N] est devenue sans objet, - constater que M. [N] a fait preuve de négligence dans l'administration de son bien en ne signalant pas les infiltrations. - dire et juger que cette négligence est à l'origine du préjudice qu'il invoque. - constater que M. [N] ne rapporte pas la preuve de l'existence du préjudice locatif qu'il invoque et du lien de ce prétendu préjudice avec les infiltrations. - en conséquence, débouter M. [N] de toutes ses demandes. Sur la demande d'appel en garantie du syndicat des copropriétaires : - ordonner la jonction de l'instance engagée par M. [N] avec l'instance d'appel en garantie A titre subsidiaire, - déclarer la société ECORES, et sa compagnie d'assurance ALLIANZ IARD, la société S.M.T.A., et sa compagnie d'assurance SMABTP, solidairement responsables des conséquences dommageables de la poursuite des infiltrations dans l'immeuble. - dire et juger que GROUPAMA MEDITERRANEE tenue de garantir les dommages en vertu de la police multirisques propriétaire non occupant souscrite par le syndicat. - en conséquence, condamner solidairement, la société ECORES et sa compagnie d'assurance ALLIANZ IARD, la société S.M.T.A. et sa compagnie d'assurance SMABTP, ainsi que la compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE, à relever et garantir le syndicat concluant de toutes condamnations qui pourraient, par extraordinaire, être prononcées contre lui sur les demandes de M. [N], En tout état de cause, - déclarer la société ECORES et sa compagnie d'assurance ALLIANZ IARD, la société S.M.T.A. et sa compagnie d'assurance SMABTP, conjointement et solidairement responsables des conséquences dommageables de la poursuite des infiltrations dans l'immeuble, - dire et juger que GROUPAMA MEDITERRANEE tenue de garantir les dommages en vertu de la police multirisques propriétaire non occupant souscrite par le syndicat. - en conséquence, condamner solidairement la société ECORES et sa compagnie d'assurance ALLIANZ IARD, la société S.M.T.A. et sa compagnie d'assurance SMABTP, la compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE, à verser au syndicat concluant les sommes suivantes : * la somme de 3.287,90 € TTC représentant le coût des travaux de sécurisation de la poutre par étaiement, * la somme de 13.254 € TTC représentant le coût des travaux de réfection du plancher en bois selon devis de l'entreprise EXPRESS ETANCHEITE, * la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise de M. [Y]. Il oppose à M. [N] l'irrecevabilité de ses demandes pour défaut de qualité et d'intérêt à agir: - l'acte de vente du 26 septembre 2017 du local commercial litigieux par M. [N] au profit de la SCI SYBEN comporte une clause en page 22 aux termes de laquelle l'acquéreur déclare faire son affaire personnelle de la procédure litigieuse et le vendeur déclare se désister la faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient ultérieurement lui être allouées ou remboursées à ce titre, - la SCI SYBEN devait donc agir volontairement à la procédure pour venir aux droits de M. [N] sur le fondement des articles 328 et suivants du code de procédure civile, - l'article 1200 du code civil autorise les tiers à se prévaloir du contrat pour établir la preuve du fait, - M. [N] ne peut maintenir ses demandes de condamnation, sauf à commettre une fraude aux droits de son acquéreurs, - les frais de justice sont inclus dans la clause qui mentionne ' toutes sommes qui pourraient lui être allouées ou remboursées'. Il considère, en tout état de cause, que la demande d'indemnisation de M. [N] au titre du préjudice de la perte locative qu'il prétend avoir subi est infondée en ce que: - le non paiement des loyers par la SARL DIB n'est pas dû aux infiltrations du local en ce que ce locataire se trouvait en situation d'impayé locatif bien avant que les infiltrations ne soient signalées en mai 2010, - il ressort du rapport d'expertise que la SARL DIB ne payait plus ses loyers et faisait des réparations de fortune pour continuer à exploiter son fonds de commerce, - M. [N] s'est abstenu de signaler au syndic les infiltrations se produisant dans son local et a été particulièrement négligeant dans la gestion de son bien, à l'origine d'une aggravation des désordres - dès que le syndic a eu connaissance des infiltrations, il a missionné des entreprises spécialisées. Il estime que la créance invoquée par M. [N] n'est pas définitivement perdue, que celui-ci prétend que son préjudice serait constitué par la perte locative de 28.359,80 € déclarée au passif de la liquidation judiciaire de la SARL DIB mais ne justifie pas de la clôture des opérations de liquidation et d'un certificat d'irrecouvrabilité de sa créance signé par le mandataire judiciaire. Il reproche au tribunal de ne pas avoir ordonné la jonction de cette instance avec l'instance des appels en garantie, que cette demande a été présentée devant la cour mais n'a pas été ordonnée. Il précise que si la cour prononce la jonction de cette instance avec l'instance enregistrée sous le n° de RG19/16178, elle devra statuer dans le cadre de cette action, sur les différents appels en garantie qu'il forme à l'encontre des entreprises intervenues dans cette copropriété, à la demande syndic, pour régler les problèmes d'infiltrations ainsi que leurs assureurs respectifs. M. [F] [N], suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 avril 2022, demande à la cour de: Vu l'article 1199 nouveau du code civil, - dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer une clause figurant dans l'acte de vente [N]/SYBEN pour contester la qualité à agir de M. [F] [N], Vu l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, Vu les articles 1382 et 1383 anciens du code civil, - confirmer le jugement, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à payer à M. [F] [N] les sommes suivantes: * 250 € au titre du constat d'huissier, * 5.000 € au titre des frais d'expertise judiciaire, * 28.359,80 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de percevoir les loyers commerciaux, - condamner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] à payer à M. [F] [N] la somme de 2.000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Sur la fin de non recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires, il invoque l'article 1199 du code civil et estime que les comptes entre vendeur et acquéreur ne regardent pas l'appelant, tiers au contrat. Il ajoute qu'en tout état de cause il est fondé à poursuivre le recouvrement des frais de justice qu'il a exposés. Il conteste avoir commis une quelconque faute et être pour partie à l'origine de son préjudice, que le syndicat a toujours été informé de la situation et qu'il n'a pas été négligeant n'étant d'ailleurs pas un homme de l'art. Il insiste sur ses préjudices et notamment sur les conséquences de l'insalubrité de son local commercial, dès lors qu'il a perdu son locataire compte tenu des désordres et a donc perdu une chance de recevoir les loyers qui lui étaient dus, étant précisé qu'il justifie que la liquidation de la SARL DIB a été clôturée pour insuffisance d'actif, de sorte que les loyers sont définitivement perdus. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 11 octobre 2022. MOTIFS En cause d'appel, les dispositions du jugement querellé ayant dit que la demande d'annulation de la seizième résolution de l'assemblée générale du 6 juillet 2016 et la demande de réalisation des travaux sous astreinte de M. [N] sont devenues sans objet, ne font l'objet d'aucune discussion entre les parties et seront en conséquence purement et simplement confirmées. M. [F] [N] sollicite la réparation de son préjudice en lien avec les infiltrations trouvant leur origine dans une partie commune et à l'origine des désordres affectant son local commercial. Plus particulièrement, il réclame une somme de 28.359,80 € à titre de dommages et intérêts pour perte de chance de percevoir les loyers commerciaux, outre les frais d'expertise judiciaire et de constat d'huissier. Le syndicat des copropriétaires lui oppose l'irrecevabilité de ses demandes pour défaut de qualité et d'intérêt à agir. Il n'est pas contesté que M. [F] [N] a cédé son local en cours de procédure à la SCI SYBEN, conformément à l'attestation qui avait été communiquée. En cause d'appel, le syndicat des copropriétaires produit l'acte de vente en date du 26 septembre 2017, reçu du service des hypothèques. Aux termes de cet acte, la société SYBEN a acquis de M. [F] [N] les lots n° 2 et 12 au sein de l'immeuble sis [Adresse 2]. Il est stipulé la clause suivante ' Le vendeur déclare et l'acquéreur reconnaît en avoir été informé qu'il existe actuellement des procédures en cours. L'acquéreur s'oblige à faire son affaire personnelle de cette procédure à compter de ce jour, à l'effet de quoi le vendeur le subroge dans tous ses droits et obligations à cet égard. En conséquence, le vendeur déclare se désister en faveur de l'acquéreur du bénéfice de toutes sommes qui pourraient lui être ultérieurement allouées ou remboursées à ce titre, relativement aux biens (...)' A compter du 26 septembre 2017, M. [N] n'avait plus qualité pour agir et réclamer l'indemnisation de ses préjudices, pour lesquels il s'est désisté au profit de la SCI SYBEN. L'affirmation de M. [N] selon laquelle cette clause était ignorée de son conseil est sans incidence sur sa qualité à agir. L'intimé se prévaut de l'effet relatif des contrats et considère que les comptes entre le vendeur et l'acquéreur ne regardent pas le syndicat appelant. Néanmoins et comme le rappelle à juste titre ce dernier, en vertu de l'article 1200 du code civil, les tiers doivent respecter le situation juridique créée par le contrat et peuvent s'en prévaloir pour apporter la preuve d'un fait. En l'occurrence, en maintenant ses demandes de condamnations, M. [N] commet une fraude aux droits de son acquéreur. Par ailleurs la rédaction de la clause faisant référence à ' toutes sommes qui pourraient lui être allouées ou remboursées' , ce qui inclus les frais de justice, notamment les frais d'expertise et de justice. En conséquence, M. [N] est irrecevable en ses demandes à l'encontre du syndicat des copropriétaires appelant. Dans ses conclusions devant la cour, le syndicat des copropriétaires formule également les prétentions suivantes: ' En tout état de cause, - déclarer la société ECORES et sa compagnie d'assurance ALLIANZ IARD, la société S.M.T.A. et sa compagnie d'assurance SMABTP, conjointement et solidairement responsables des conséquences dommageables de la poursuite des infiltrations dans l'immeuble, - dire et juger que GROUPAMA MEDITERRANEE est tenue de garantir les dommages en vertu de la police multirisques propriétaire non occupant souscrite par le syndicat. - en conséquence, condamner solidairement la société ECORES et sa compagnie d'assurance ALLIANZ IARD, la société S.M.T.A. et sa compagnie d'assurance SMABTP, la compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE, à verser au syndicat concluant les sommes suivantes : * la somme de 3.287,90 € TTC représentant le coût des travaux de sécurisation de la poutre par étaiement, * la somme de 13.254 € TTC représentant le coût des travaux de réfection du plancher en bois selon devis de l'entreprise EXPRESS ETANCHEITE, * la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise de M. [Y]' Or il n'est pas contesté que l'instance engagée par M. [F] [N] à l'encontre du syndicat des copropriétaires et objet du jugement 5 septembre 2019 n'a jamais été jointe avec les appels en garantie formés par le syndicat des copropriétaires à l'égard des différents sociétés et leurs assureurs respectifs, en charge des travaux de nature à mettre fin aux infiltrations dans l'immeuble. Cette dernière procédure a d'ailleurs fait l'objet d'un jugement distinct. Dans le cadre de la présente instance opposant uniquement le syndicat des copropriétaires, appelant, à M. [N], intimé, le premier ne peut évidemment pas former des appels en garanties à l'encontre de parties qui ne sont pas présentes à la procédure. Le syndicat sera en conséquence débouté de ses demandes formées de ce chef. Il y a lieu de relever que celui-ci ne formule pas de demande au titre des frais irrépétibles à l'encontre de M. [N] mais uniquement à l'égard de sociétés qui ne sont pas parties à la procédure. La demande présentée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile par l'intimé ne peut, au regard de la solution apportée au présent litige, qu'être rejetée. Vu l'article 696 du code de procédure civile; PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Marseille déféré sauf en ce qu'il a dit que la demande d'annulation de la seizième résolution de l'assemblée générale du 6 juillet 2016 et la demande de réalisation des travaux sous astreinte de M. [N] sont devenues sans objet, Statuant à nouveau, Déclare M. [F] [N] irrecevable en ses demandes indemnitaires à l'encontre du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2], Y ajoutant, Déboute le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 2] de ses demandes formées à l'encontre la société ECORES et sa compagnie d'assurance ALLIANZ IARD, la société S.M.T.A. et sa compagnie d'assurance SMABTP, la compagnie GROUPAMA MEDITERRANEE, qui ne sont pas parties à la procédure, Disons n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamnons M. [F] [N] aux dépens de première instance et de la procédure d'appel, en ce compris les frais d'expertise. Le greffier Pour le président empêché