Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'ORLÉANS
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 NOVEMBRE 2024
Minute n° :
N° RG 24/00270 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GVTM
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
COMMUNE DE MESSAS
dont le siège social est sis 3 rue de la Margottière - 45190 MESSAS
représentée par la SELARL DA COSTA - DOS REIS, avocats au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEURS :
Monsieur [M] [B]
demeurant 2 rue des Hauts Talons - Etage 1 - porte de droite - 45190 MESSAS
non comparant, ni représenté
Madame [Y] [H]
demeurant 3 rue de la Haute Croix - 45130 MEUNG SUR LOIRE
comparante en personne
A l'audience du 10 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
EXPOSÉ DU LITIGE
Par acte sous signature privée établi le 16 avril 2021, la commune de MESSAS a consenti un bail d'habitation à Monsieur [M] [B] portant sur un appartement situé au 2 rue des Hauts Talons -1er étage porte droite- 45190 MESSAS moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 340,00 €, outre une provision pour charges de 75,00 €, payables d’avance au 1er jour du terme à échoir.
Par acte de cautionnement sous signature privée en date du 15 avril 2021 annexé au contrat de location, Madame [Y] [H] s’est portée caution solidaire pour le paiement des loyers, charges et tous intérêts et indemnités dus au titre du bail ainsi consenti à Monsieur [M] [B].
Suite à des impayés de loyers à compter du mois d’août 2023, la commune de MESSAS a fait délivrer par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail à Monsieur [M] [B], parallèlement signifié à la caution Madame [Y] [H] le 28 novembre 2023 avec sommation de payer la somme principale de 1.584,49 €, et ce, en vain.
En conséquence, par actes en date du 27 mars 2024 signifiés à personne, la commune de MESSAS a fait assigner en référé Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [H], sa caution, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans aux fins suivantes :
Constater que le bail intervenu entre les parties le 16 avril 2021 se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;En conséquence, voir ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [B] de l’appartement qu’il occupe au 2 rue des Hauts Talons -1er étage porte droite- 45190 MESSAS, et celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, passé le délai de 6 semaines suivant la signification du commandement de quitter les lieux ;Ordonner la séquestration dans un garde meubles aux frais risques et périls de Monsieur [M] [B] des objets, meubles etc… garnissant les lieux loués ;Condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [H] à payer à titre provisionnel la somme principale de 1.448,85 euros de loyers et charges impayés selon décompte arrêté à la date de prise d’effet de la clause résolutoire, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;Condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [H] à payer à titre provisionnel une indemnité d'occupation mensuelle de 432,56 € correspondant au loyer et charges locatives à compter du 1er février 2024 jusqu’à la libération des lieux et remise des clés au bailleur, ceci en réparation du préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre conformément à l’article 1231-5 et 1760 du code civil ;Condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [H] au paiement à titre provisionnel de la somme de 1.200,00 €, à titre de participation aux frais et honoraires exposés par le demandeur, en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;Condamner solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [H] au paiement à titre provisionnel de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, et sa dénonciation à la caution en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.
L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 septembre 2024 où a comparu Madame [H], caution, Monsieur [M] [B] étant absent, non excusé ni représenté, bien que cité à sa personne.
La commune de MESSAS, représentée par son avocat, s’est opposée à accorder tous délais de paiement et a maintenu l’intégralité de ses demandes à l’égard de Monsieur [M] [B], sauf en ce qui concerne la demande d’échelonnement de la dette locative (300 € par mois) formulée à l’audience par Madame [H], en sa qualité de caution, cette dernière expliquant sa situation de professeure des écoles vivant seule avec 4 enfants à charge.
Le bailleur a, en outre, précisé qu'il n'y avait pas eu de reprise du paiement du loyer courant, et que la dette en augmentation s’élevait désormais à la somme de 1.948,63 €, selon décompte en date du 2 septembre 2024.
Une fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience, d’où il ressort que Monsieur [M] [B] a rencontré des soucis de santé en 2022/2023 et a été licencié de son emploi, alternant depuis lors périodes de chômage (930 € par mois) et missions d’intérim. Il est indiqué qu’il souhaite trouver un autre logement, va solliciter le bénéfice de l’APL, et qu’il envisage parallèlement de déposer un dossier de surendettement, tout en souhaitant s’engager sur un plan d’apurement de sa dette avec l’agence ORPI, gestionnaire du logement.
La décision a été mise en délibéré à la date du 14 novembre 2024.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
La décision est réputée contradictoire à l’égard de tous les défendeurs en application de l'article 474 du Code de procédure civile, un seul défendeur ayant comparu à l’audience de jugement, et la présente ordonnance rendue en premier ressort restant susceptible d’appel.
I. Sur la recevabilité de la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire :
L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […].
Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.
En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 29 mars 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 10 septembre 2024.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir régulièrement saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 17 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 mars 2024, conformément aux dispositions prévues par l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour loyers impayés formée par la bailleresse Commune de MESSAS est donc parfaitement recevable.
II. Sur les demandes principales :
Sur l’acquisition de la clause résolutoire
Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tel qu'il s'applique à la date du commandement de payer qui a été délivré le 15 novembre 2023 dans la présente procédure, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le contrat de bail unissant les parties stipule dans le paragraphe VIII « clause résolutoire » de ses conditions particulières qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Un commandement de payer dans les 2 mois portant sur la somme principale de 1.584,49 euros et visant cette clause a été signifié par commissaire de justice le 15 novembre 2023 à Monsieur [M] [B], lequel acte a ensuite été dénoncé avec sommation de payer le 28 novembre 2023 à la caution Madame [Y] [H].
Si le délai de deux mois spécifié dans le commandement de payer ne correspond pas au délai légal de six semaines prévu par la loi du 27 juillet 2023, force est de relever que la clause du contrat de bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer, étant précisé qu’un récent avis de la Cour de Cassation a précisé que les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 ne pouvaient avoir pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.
Au cas présent, il y aura donc lieu d’appliquer au commandement de payer du 15 novembre 2023, le délai de deux mois prévu par le contrat de location.
Conformément aux termes du commandement de payer ainsi délivré à Monsieur [M] [B], il est constant que ce dernier disposait, par conséquent, d’un délai expirant le 15 janvier 2024 à 24 heures pour régler cette somme, tandis que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 janvier 2024.
La clause résolutoire étant ainsi acquise, le bail sera déclaré résilié de plein droit à effet du 16 janvier 2024.
Sur l'indemnité d'occupation
Monsieur [M] [B] reste redevable des loyers et charges jusqu’au 15 janvier 2024 et, à compter du 16 janvier 2024, le bail étant résilié par l’effet de la clause résolutoire, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, Monsieur [M] [B], occupant sans droit ni titre depuis le 16 janvier 2024 cause un préjudice à la commune de MESSAS qui n’a pu disposer du bien à son gré.
Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle exigible à compter du 16 janvier 2024 pour un montant de 432,56 euros, ladite indemnité d'occupation mensuelle étant calculée sur la base du loyer et de la provision sur charges échus postérieurement à la résiliation du bail, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux par Monsieur [M] [B].
Sur l'expulsion du locataire
Le contrat de bail étant résilié à compter du 16 janvier 2024, il convient d'ordonner l'expulsion de Monsieur [M] [B] ainsi que de toute personne s'y trouvant de son chef, au besoin avec l'aide des forces de l'ordre ou d'un serrurier.
S’agissant des meubles et objets se trouvant éventuellement dans les lieux, ils suivront le sort prévu, notamment par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur le montant de l'arriéré locatif, sur la caution solidaire et sur les délais
Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En outre, en application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de l'obligation.
En l’espèce, afin de prouver les obligations dont elle réclame l’exécution, la commune de MESSAS verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte détaillé des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte actualisé arrêté au 2 septembre 2024 - loyer de septembre inclus) pour un montant de 1.948,63 €. Cependant, à l’examen précis du décompte produit par le bailleur, il convient de déduire :
367,75 € correspondant aux frais de poursuites (commandement, dénonciation caution et assignation), éventuellement inclus dans les dépens d’instance ;40,00 € de « frais de relance », 31,20 € (4 x 7,80 €) de « frais d’impayé bancaire » et 28,92 € de « frais de gestion assurance » qui s’avèrent non contractuels ;étant précisé que l’assurance obligatoire « risques locatifs » Loi Alur souscrite par le bailleur, et ce, pour le compte et dans l’intérêt du locataire en place sera intégrée à concurrence de 24,00 € au décompte susvisé.
La dette locative due par Monsieur [M] [B] sera, en conséquence, arrêtée à la somme de 1.480,76 €.
Monsieur [M] [B], qui ne comparaît pas à l’audience, ne conteste pas, ni dans son principe, ni dans son montant la dette locative, tandis que Madame [Y] [H], comparaissant en personne, reconnait garantir, en sa qualité de caution solidaire et indivisible datée du 15 avril 2021 (pièce n°2 – Me DA COSTA), le paiement des sommes précitées dues par le locataire en titre - en principal, intérêts et frais - et ce, pour une durée de 3 années prenant effet le 24 avril 2021, d’une part, et à concurrence d’un montant maximum de 36 mois de loyers, charges comprises, d’autre part.
L’acte de caution régulièrement souscrit le 15 avril 2021 par Madame [Y] [H], dans le respect des dispositions figurant à l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, sera donc déclaré valide et de plein effet.
Enfin, Monsieur [M] [B] ne rapporte aucunement au tribunal la moindre preuve d’une reprise du paiement de son loyer courant, d’un paiement substantiel ou bien d’un fait susceptible de produire l'extinction de ses obligations de locataire, ou enfin d’un engagement qui pourrait être de nature à permettre l’apurement de sa dette locative dont la charge -il convient de le rappeler- est supportée exclusivement et anormalement par la collectivité bailleresse.
Il convient, par conséquent, de condamner solidairement Monsieur [M] [B] et la caution Madame [Y] [H], défendeurs défaillants à l’action, au paiement à titre provisionnel de la somme de 1.480,76 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte actualisé du 2 septembre 2024), assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance.
Par ailleurs, il n'y aura pas lieu d'accorder d'office des délais de paiement au locataire en place, le paiement des loyers n'ayant pas repris avant l'audience, et cette condition étant désormais indispensable depuis la loi du 27 juillet 2023.
III. Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [M] [B], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et de l’assignation introductive d’instance.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la commune de MESSAS, Monsieur [M] [B] sera condamné à titre provisionnel à lui verser la somme de 250,00 euros sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARONS l’action aux fins de constat de la résiliation du bail recevable ;
CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 avril 2021 entre la commune de MESSAS d’une part, et Monsieur [M] [B], d’autre part, concernant un local à usage d’habitation situé au 2 rue des Hauts Talons -1er étage porte droite- 45190 MESSAS, sont réunies à la date du 16 janvier 2024 ;
DISONS que Monsieur [M] [B] devra par conséquent quitter les lieux loués sis 2 rue des Hauts Talons -1er étage porte droite- 45190 MESSAS, et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations du locataire sortant, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [M] [B] ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [H], en sa qualité de caution, au paiement à la commune de MESSAS de la somme provisionnelle de 1.480,76 € (mille quatre cent quatre-vingt euros et soixante-seize centimes) correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au 2 septembre 2024, assortie des intérêts au taux légal calculés à compter de la signification de la présente ordonnance ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [H], en sa qualité de caution, au paiement à la commune de MESSAS d’une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation fixée à 432,56 € (quatre cent trente-deux euros et cinquante-six centimes) - ladite indemnité d'occupation mensuelle étant calculée sur la base du loyer et charges échus postérieurement à la résiliation du bail - laquelle s’appliquera à compter du 16 janvier 2024, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [H], en sa qualité de caution, au paiement à titre provisionnel des entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la dénonciation à la caution et de l’assignation introductive d’instance ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [M] [B] et Madame [Y] [H], en sa qualité de caution, au paiement à la commune de MESSAS de la somme de 250,00 € (deux cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
REJETONS toutes autres demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de l'ordonnance au greffe du tribunal judiciaire, le 14 novembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le juge, et par la greffière.
La greffière, Le juge,
