Texte intégral
N° RG 20/03706 - N° Portalis DBX6-W-B7E-ULL7
PREMIÈRE CHAMBRE
CIVILE
71H
N° RG 20/03706 - N° Portalis DBX6-W-B7E-ULL7
Minute n° 2024/00
AFFAIRE :
[I] [P] [C]
C/
S.A.R.L. REMY IMMOBILIER, Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES, S.A.R.L. ALPHA SYNDIC
Exécutoires délivrées
le
à
Avocats : Me Delphine BRON
la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT
Me Catherine LA TAPIE-SAYO
Me Mikael SAINTE-CROIX
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
JUGEMENT DU 31 OCTOBRE 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré :
Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente,
Madame Patricia COLOMBET, Vice-Présidente,
Monsieur Ollivier JOULIN, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier lors des débats
Monsieur David PENICHON, greffier lors du délibéré
DEBATS :
A l’audience publique du 19 Septembre 2024 conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.
Ollivier JOULIN, magistrat chargée du rapport, qui a entendu les plaidoiries, les avocats ne s’y étant pas opposés, et en a rendu compte dans son délibéré.
JUGEMENT:
Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe,
DEMANDERESSE :
Madame [I] [P] [C]
née le 01 Décembre 1975 à [Localité 10]
[Adresse 3]
[Localité 6]
représentée par Me Delphine BRON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
DEFENDERESSES :
S.A.R.L. REMY IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Localité 6]
N° RG 20/03706 - N° Portalis DBX6-W-B7E-ULL7
représentée par Maître Clément RAIMBAULT de la SCP DELAVALLADE - RAIMBAULT, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant
Compagnie d’assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
[Adresse 2]
[Localité 9]
représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
S.A.R.L. ALPHA SYNDIC
[Adresse 8]
[Localité 7]
représentée par Me Mikael SAINTE-CROIX, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
***
EXPOSE DU LITIGE
Madame [I] [P] [C] était propriétaire des lots 4 et 72 de la résidence Pasteur sise [Adresse 5] à [Localité 6] qu’elle avait mis en location par le biais de l’agence REMY IMMOBILIER, l’immeuble étant géré par la société ALPHA syndic.
Son locataire Monsieur [L] [T] l’a avisé d’un dégât des eaux le 26 septembre 2017 dont les premières manifestations dataient de septembre 2015.
Les investigations pour rechercher la cause du sinistre conduisaient d’abord à reprendre l’étanchéité des hublots de garages et de la terrasse, l’entreprise mandatée suite à une assemblée générale du 25 mars 2016 intervenait le 20 janvier 2017.
Les désordres persistaient et un diagnostic était opéré le 1er juin 2017.
Le locataire Monsieur [L] [T] donnait son congé et quittait les lieux en octobre 2017. L’état des lieux de sortie montre que l’appartement a subi de très importants dégâts du fait des infiltrations.
L’assemblée générale du 5 décembre 2017 décidait de ne pas renouveler le contrat du syndic et le cabinet ORALIA LAPIERRE DES DEUX RIVES venait le remplacer.
A la suite d’un diagnostic technique global des travaux de réfection complète de la toiture étaient votés le 28 mars 2018.
Madame [I] [P] [C] considère que la responsabilité de son mandataire l’agence REMY IMMOBILIER et de la société ALPHA syndic est engagée et sollicite la prise en charge du préjudice qu’elle a subi.
ALPHA syndic a appelé à la cause son assureur MMA.
Aucune conciliation n’a pu intervenir.
***
Au terme de ses dernières conclusions déposées le 30 août 2024 Madame [I] [P] [C] sollicite de voir :
ORDONNER la rétractation de l’ordonnance de clôture partielle prononcée le 28 mars 2024
JUGER recevable et bien fondée l’action engagée par Madame [I] [P] [C]
JUGER que la société JACQUART GESTION venant aux droits de ALPHA SYNDIC a engagé sa responsabilité quasi délictuelle à l’égard de Madame [I] [P] [C], et partant la garantie de son assureur les MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES
JUGER que la société REMY IMMOBILIER a engagé sa responsabilité contractuelle à l’égard de Madame [I] [P] [C],
CONDAMNER in solidum la société JACQUART GESTION venant aux droits de ALPHA SYNDIC et la société REMY IMMOBILIER et la compagnie d’Assurance MMA IARD
ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme de 11.250 € au titre de la perte de loyer subie sur la période d’octobre 2017 à décembre 2018,
CONDAMNER in solidum la JACQUART GESTION venant aux droits de la société ALPHA SYNDIC et la société REMY IMMOBILIER et la compagnie d’Assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme de 9.200 € au titre de la dévaluation
du lot privatif de Madame [I] [P] [C],
➢ A titre subsidiaire, si le Tribunal estime qu’il y a perte de chance
JUGER que la perte de chance de Mme [P] [C] ne pas subir de perte de valeur de son immeuble ou de perte de loyer s’élève à 99,9 %.
CONDAMNER in solidum la JACQUART GESTION venant aux droits de la société ALPHA SYNDIC et la société REMY IMMOBILIER et la compagnie d’Assurance MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement
CONDAMNER in solidum la JACQUART GESTION venant aux droits de la société ALPHA SYNDIC et la société REMY IMMOBILIER et la compagnie d’Assurance « MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES au paiement de la somme de 3.000€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens dont distraction au bénéfice de Me Delphine BRON, avocat à la Cour,
ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
JUGER que les intérêts échus des condamnations à venir produiront intérêts selon l’article 1343-2 du Code civil.
DEBOUTER les défenderesses de toutes demandes plus amples ou contraires.
Au soutien de sa position elle expose qu’elle est bien recevable à agir contre le syndic et non contre la copropriété puisqu’elle reproche au syndic un manquement à ses devoirs d’information et de diligences relevant de sa responsabilité personnelle. Elle rappelle que le syndic a l’obligation en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble. Or les désordres sont apparus en 2015 et les travaux n’ont été réalisés que trois années plus tard et du fait des diligences d’un nouveau syndic mandaté quatre mois seulement avant la réalisation de ces travaux.
Elle souligne que le syndic avisé du sinistre le 22 septembre 2015 s’est contenté de conseiller son locataire d’effectuer une déclaration de sinistre sans informer la propriétaire, programmant finalement une intervention en mars 2016, intervention qui s’est avérée insuffisante, la première expertise sérieuse sera effectuée le 30 mai 2017.
Elle ajoute que les travaux étaient urgents et indispensables puisque les désordres mettaient en cause la pérennité de l’immeuble, les plafonds risquant de s’effondrer et l’eau s’écoulant sur le réseau électrique. En outre les parties communes étaient également affectées.
En ce qui concerne son mandataire l’agence REMY IMMOBILIER elle lui reproche de ne pas l’avoir tenue informée, d’avoir refusé à son locataire de lui transmettre ses coordonnées, de sorte qu’elle n’a été avisée du sinistre que le 26 septembre 2017.
Elle note que son mandataire ne fait état que d’un mail évoquant des désordres qui ne concernaient pas son appartement mais les parties communes. Elle conteste avoir reçu un courrier postal, évoque à ce titre ses changements fréquents d’adresse.
L’absence d’information ne lui a pas permis de réagir et son mandataire a manqué à ses propres obligations en ne veillant pas à la sauvegarde du bien.
Elle souligne que la lecture de l’ordre du jour des assemblées ne pouvait la mettre en alerte puisqu’il s’agissait d’effectuer des travaux d’entretien pour une somme de 750 €, rien n’indiquant avant 2017 que l’étanchéité devait être reprise en totalité.
Elle sollicite l’indemnisation de son préjudice en l’absence de perception des loyers d’octobre 2017 au 27 avril 2018 date de fin du bail et même jusqu’au mois de décembre 2018, date à laquelle elle a pu vendre l’appartement au prix de 270.000 €, ce qu’elle était obligée de faire puisqu’elle ne disposait pas des fonds nécessaires pour le remettre en état. Elle chiffre ce poste à 11.250 € auquel s’ajoute la perte de valeur du bien estimée à 9.500 € par un expert amiable.
Elle considère que la perte de loyer n’est pas une simple perte de chance puisque la faute imputée est de ne pas avoir entrepris les travaux et réfections nécessaires entre 2015 et 2017, conduisant ainsi le locataire à donner son congé.
Elle sollicite une condamnation in solidum du syndic et de son mandataire.
***
La Société d'Assurances Mutuelles MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES par ses dernières conclusions déposées le 3 juillet 2024 sollicite de :
- VOIR DEBOUTER Madame [P] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
A titre subsidiaire,
- VOIR DEBOUTER la SARL REMY IMMOBILIER de sa demande tendant à être garantie et relevé indemne par la SARL JACQUART GESTION venant aux droits de la SARL ALPHA SYNDIC,
A titre infiniment subsidiaire,
- VOIR MINORER le préjudice de Madame [P] [C],
- VOIR DEDUIRE le montant de la franchise contractuelle de toute condamnation qui
pourrait être prononcée à l’encontre de la Société d'Assurances Mutuelles MMA IARD
ASSURANCES MUTUELLES,
En tout état de cause,
- VOIR CONDAMNER Madame [P] [C] à verser la somme de 3.000
euros à la Société d'Assurances Mutuelles MMA IARD ASSURANCES MUTUELLES sur le
fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux dépens,
- VOIR ECARTER l’exécution provisoire.
Elle estime en effet que l’action aurait dû être dirigée contre le syndicat et non contre le syndic.
Elle considère que le syndic n’a commis aucune faute, il a avisé le conseil syndical, missionné un professionnel qui a réalisé des travaux confortatifs, si ces travaux se sont avérés insuffisants cela n’est apparu que plus tard, la réfection a été prescrite alors qu’il n’était plus syndic. Il ne saurait être responsable des manquements des entreprises missionnées, ni des retards liés aux demandes de report d’assemblées par le conseil syndical.
La demanderesse n’a pas subi de pertes de loyers de la part de son locataire, l’expert qu’elle a mandaté estimait la valeur de son appartement à 263.000 € mais qu’elle a pu le vendre 270.000 € ne faisant ainsi aucune perte, celui-ci étant en outre vacant ce qui permettait de le vendre au mieux, libre de toute occupation.
Il n’y a aucune raison de retenir un préjudice, sauf à le réduire au minimum, s’agissant d’une perte de chance, ce préjudice ne lui est nullement imputable et aucune condamnation in solidum ne saurait être retenue.
Elle rappelle que le contrat prévoit en outre une franchise opposable à la victime.
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La société REMY IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée au capital de 15 244,90 € immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 391 823 093 dont le siège social est [Adresse 4], par ses dernières conclusions déposées le 22 novembre 2023 sollicite de voir :
A titre principal,
DEBOUTER Madame [P] [C] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées à l’encontre de la société REMY IMMOBILIER en ce qu’elle est défaillante dans la démonstration de la responsabilité de l’agence immobilière et en ce que les préjudices allégués ne sont aucunement justifiés,
CONDAMNER Madame [P] [C] à verser à l’agence REMY IMMOBILIER une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’instance,
A titre subsidiaire,
LIMITER la demande indemnitaire formulée par Madame [P] [C] à 20% de l’entier préjudice dont elle fait état au regard de la nature de celui-ci constitutif d’une perte de chance qui ne peut être indemnisé en totalité ;
DEBOUTER quoi qu’il en soit la requérante de sa demande d’indemnisation pour dépréciation de valeur de son bien, faute d’élément de preuve recevable en ce sens
LIMITER l’éventuelle part de responsabilité de l’agence immobilière REMY IMMOBILIER dans la réalisation des préjudices de Madame [P] [C] à hauteur de 5% au regard de la prépondérance de la responsabilité du syndic ALPHA SYNDIC dans leur réalisation,
En conséquence,
CONDAMNER la société ALPHA SYNDIC à garantir et relever indemne la société REMY IMMOBILIER à hauteur de 95% de la condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au bénéfice de Madame [P] [C],
DECLARER en conséquence que la société REMY IMMOBILIER ne saurait être recherchée à ce titre au-delà de la somme de 234,50 €,
JUGER n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
STATUER ce que de droit sur les dépens et frais d’instance,
Elle soutient qu’en sa qualité de mandataire elle ne répond que des fautes commises dans sa gestion et que la demanderesse ne rapporte pas la preuve de fautes de sa part.
Elle estime justifier de ce qu’elle a informé sa mandante des problèmes d’infiltrations depuis le mois de juin 2015 et souligne que le désordre affectant les parties communes sa prise en charge appartenait au syndic administrant l’immeuble.
Par ailleurs son locataire était en mesure de la contacter ce qu’il n’a pas manqué de faire en février 2016.
Enfin il appartenait au syndic seul d’informer les copropriétaires, la participation aux assemblées générales permettant d’être informé de la situation de l’immeuble.
Elle même ne disposait d’aucune qualité pour faire entreprendre les travaux concernant les parties communes.
En tout état de cause il n’existe aucun lien de causalité entre les préjudices invoqués et les fautes alléguées, d’une part la demanderesse était informée des désordres, d’autre part il appartenait à la copropriété représentée par son syndic de rechercher les remèdes efficaces pour mettre un terme à ces désordres.
La demanderez n’avait aucune intention de renouveler le bail puisqu’elle souhaitait vendre cet appartement libre de toute occupation, elle n’a donc subi aucune perte de loyer du fait du départ du locataire avant la date d’échéance du bail soit le 16 avril 2018.
L’appartement n’a pas perdu de valeur puisqu’il a été vendu 270.000 € en décembre 2018 alors que l’expert amiable estimait qu’il ne pourrait être négocié au-desks de 253.000 € du fait de son état.
Il ne saurait être retenu une responsabilité in solidum et la perte de chance est minime au point de ne pas excéder 20% des prétentions.
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La Société « JACQUART GESTION » SARL immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n° 753 739 119, dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal venant aux droits de la SARL ALPHA SYNDIC par ses dernières conclusions déposées le 22 novembre 2023 sollicite de voir :
- Prendre acte que la SARL ALPHA SYNDIC n’est pas restée inactive pour le règlement de la fuite du toit-terrasse ;
- Prendre acte que la SARL ALPHA SYNDIC n’avait pas les moyens d’agir pour régler le problème de la fuite du toit-terrasse ;
A TITRE PRINCIPAL
EN CONSEQUENCE
- Débouter Madame [I] [P] [C] de l’intégralité de ses demandes.
- Condamner Madame [I] [P] [C] à payer à la SARL JACQUART GESTION venant aux droits de la SARL ALPHA SYNDIC la somme de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile
- Condamner Madame [I] [P] [C] aux dépens de la présente instance
A TITRE SUBSIDIAIRE
- Condamner la compagnie MMA IARD à relever indemne la SARL JACQUART GESTION venant aux droits de la SARL ALPHA SYNDIC de l’ensemble des condamnations financières mise à sa charge.
Elle indique que les désordres ont été signalés le 22 septembre 2015 ce dont elle a immédiatement avisé le conseil syndical, qu’elle a conseillé au locataire de déclarer le sinistre à sa compagnie, que les désordres persistants elle a mis à l’ordre du jour de l’assemblée suivant une résolution permettant de faire intervenir un professionnel et mandatant une société dès le 17 février 2016, le devis pour les travaux confortatifs étant réalisés le 3 mars 2016, les travaux ont été votés à l’assemblée du 25 mars 2016, les fonds appelés le 1er juillet 2016 et les travaux réalisés en suivant. Ces travaux se sont révélés insuffisants, une nouvelle intervention était demandée en novembre 2016 et exécutée le 9 janvier 2017. Cette intervention étant à nouveau inefficace une nouvelle entreprise était mandatée elle établissait un devis de 2.431 €. Elle décidait de faire effectuer un diagnostic en l’absence de résolution des causes du sinistre malgré l’intervention de trois entreprises. Le rapport préconisait une réfection complète le 1er juin 2017, un conseil syndical convoqué le 19 juin 2017 pour le 19 juillet 2017, réunion reportée au 5 septembre.
Elle précise qu’au regard de la réticence de la copropriété à accepter d’entreprendre les travaux nécessaires, elle a présenté sa démission le 28 septembre 2017 et a été remplacée par assemblée générale du 5 décembre 2017.
Elle estime que ce rappel du déroulement des faits montre qu’elle a été constamment réactive et aussi efficace que lui permettait ses compétences et moyens juridiques d’agir. Elle a directement répondu au locataire alors que cette mission relevait de la compétence du cabinet de gestion locative, elle a mobilisé les entreprises pour effectuer les travaux confortatifs qui se sont avérés inefficaces, elle a recherché avec une expertise la cause des désordres et s’est heurtée à la résistance du conseil syndical pour la réalisation de travaux importants et complexes.
Ainsi, le Tribunal Judiciaire ne pourra que constater que la SARL ALPHA SYNDIC n’avait pas les moyens adéquats pour agir et solutionner le problème de fuite et ce rapidement ne permettant pas d’éviter les dommages subis sur l’appartement de Madame [I] [P] [C].
DISCUSSION
Il convient, afin de respecter le principe du contradictoire, de rabattre l’ordonnance de clôture partielle du 28 mars 2024 à l’égard de Madame [P] [C] afin de permettre à cette dernière de répondre contradictoirement aux conclusions de la SA MMA IARD. Les conclusions du 30 août 2024 seront en conséquence déclarée recevables.
L’action est fondée sur la responsabilité personnelle du syndic de sorte qu’elle est bien recevable, les manquements reprochés ne relevant que de la responsabilité propre de celui-ci et non des décisions de l’assemblée générale de la copropriété dont celui-ci est par ailleurs le représentant.
Il est reproché plus précisément au syndic d’avoir tardé à prendre les mesures nécessaires consistant en des travaux urgents et nécessaires à la conservation de l’immeuble, relevant de son pouvoir décisionnel propre issu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Au terme de ces dispositions le syndic se doit d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.
Il s’en déduit que le syndic se voit confier une mission de gestion et de surveillance afin de faire assurer le bon entretien de l’immeuble, de le maintenir dans un bon état de conservation.
En conséquence, en cas d’urgence le syndic doit faire procéder à l’exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble de sa propre initiative, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale (article 37 du décret 67-223 du 17 mars 1967).
En l’espèce, il apparaît que le locataire de Madame [P] a signalé le 22 septembre 2015 au syndic et à l’agence REMY IMMOBILIER montrant des infiltrations suite à une averse survenue 10 jours plus tôt (pièce 2 demanderesse), il renouvelait son signalement le 3 janvier 2016. Le syndic répondait le 4 janvier 2016 qu’il constatait qu’il n’y avait plus d’infiltrations et proposait au locataire de faire une déclaration de sinistre à son assureur, ce à quoi le locataire répondait le 6 janvier qu’il n’avait fait que signaler une nouvelle infiltration, que les autres infiltrations signalées dans les parties communes (puits de lumière au-dessus de la cage d’escalier et d’autres puits de lumière venant d’autres puits de lumière du parking en sous-sol) persistaient.
Le syndic indiquait le 8 janvier 2016 qu’une résolution serait portée à l’assemblée générale de février ou mars à ce sujet, il mandatait une entreprise le 9 février 2016 pour l’établissement d’un devis (pièce 5 syndic) une société RGB était contactée et répondait le 17 février 2016 laquelle ne devait se déplacer que le 3 mars 2016. Des travaux de réfection de l’étanchéité des hublots sur les garages ainsi que sur la terrasse étaient votés lors de l’assemblée du 25 mars 2016 (pièce 6 syndic). En juin 2016 les désordres persistants l’entreprise TEBAG était mandatée.
Néanmoins, après travaux, les infiltrations persistaient, l’entreprise TEMSOL préconisait la réalisation d’une cuvette le 10 février 2017 et des investigations sur le complexe d’étanchéité, pour lequel il était prévisible de devoir effectuer des travaux plus lourds (pièce 7 syndic)
Un diagnostic technique était opéré et concluait que la réfection complète de la toiture était inévitable par rapport du 1er juin 2017 (pièce 9 syndic).
L’assemblée générale ne pouvait se tenir durant la période de congés scolaires et était finalement convoquée pour le 5 décembre 2017 assemblée au cours de laquelle il était évoqué une intervention d’une entreprise SEBAG.
L’assemblée du 28 mars 2018 décidait de faire effectuer les travaux de reprise de la toiture pour un montant total de plus de 70.000 €.
Il résulte de cet exposé que le syndic qui a été avisé d’infiltrations ponctuelles suite à une averse en septembre 2015, puis de la persistance d’infiltrations en janvier 2016, prenait l’initiative d’informer le conseil syndical, de mettre la question des infiltrations à l’ordre du jour de l’assemblée du mois de mars tandis qu’une entreprise était contactée pour effectuer un diagnostic plus précis des causes des infiltrations et préconisait des travaux confortatifs pour 750 € qui étaient autorisés par décision de l’assemblée du 25 mars 2016.
Ainsi, le syndic a donné une suite dans un délai raisonnable au signalement qui lui étaient faits, s’il pouvait entreprendre directement la réalisation des travaux confortatifs préconisés pour 750 €, c’était à la condition de les qualifier de travaux urgents et nécessaires à la conservation de l’immeuble, donc relevant de son pouvoir décisionnel propre issu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, or les infiltrations signalées depuis septembre 2015 apparaissaient ponctuellement, à l’occasion de fortes pluies, il était effectivement nécessaire d’en rechercher la cause ce qui justifiait de faire appel à un homme de l’art, ce qui a été fait, l’urgence ne commandait pas que les travaux soient décidés sans vote d’une assemblée finalement réunie et qui pouvait en délibérer trois semaines après le premier diagnostic des remèdes à apporter.
S’il apparaissait ensuite que ces travaux étaient insuffisants, il était logique d’effectuer un diagnostic plus approfondi qui a été réalisé en juin 2017, l’importance des travaux requérait une décision de l’assemblée générale laquelle n’a pu se tenir qu’en mars 2018 - une première proposition de convocation durant les congés scolaires de l’été étant refusée par le conseil syndical - ces travaux n’apparaissaient pas présenter un caractère urgent puisque leur exécution était différée de 6 mois par décision de l’assemblée.
Au total, la SAS ALPHA SYNDIC aux droits de laquelle se trouve la SARL JACQUART GESTION justifie suffisamment avoir agi avec diligence pendant toute la durée de son mandat, de 2015 à 2017, pour répondre à chaque sinistre déclaré, missionner un professionnel, collaborer avec le conseil syndical, convoquer les assemblées générales afin de tenir informer les copropriétaires et voter les travaux de réparation.
Il n’existe en conséquence pas de manquement caractérisé du syndic dont la faute n’est pas établie.
La propriétaire a été avisée des premières infiltrations de juin 2015 par l’agence REMY IMMOBILIER (pièce 3 du mandataire), si l’agence ne justifie pas avoir tenue informée la propriétaire de la survenance de désordres dans l’appartement du locataire en septembre 2015, force est de constater que les informations également portées à la connaissance du syndic devait donner lieu à des échanges avec le conseil syndical et à des inscriptions à l’ordre du jour des assemblées, Madame [P] était absente à l’assemblée du 25 mars 2016 (pièce 6 syndic) puis présente ou représentée à l’assemblée du 5 décembre 2017 et à celle du 28 mars 2018, de sorte que le défaut de communication par le mandataire n’interdisait nullement à la propriétaire de disposer d’informations utiles et que le manquement imputé au mandataire est en réalité sans conséquence, la divulgation de ces informations n’aurait eu aucun effet sur la prise de décision par le syndic ou par l’assemblée des copropriétaires, les désordres impliquant des travaux au niveau des parties communes.
Madame [P] soutient que son locataire a quitté les lieux au mois d’octobre 2017 en imputant clairement son départ au trouble de jouissance subi, elle ne produit pas le congé délivré avant l’expiration du bail conclu le 17 avril 2015 pour une durée de trois ans (pièce 15) de sorte qu’elle ne justifie pas avec précision d’une relation de cause à effet entre le départ du locataire et le sinistre ayant affecté son appartement. Madame [P] avait avisé le 31 octobre 2017 qu’elle n’entendait pas remettre son bien en location et qu’elle souhaitait clôturer les comptes avec son mandataire mettant ainsi fin à sa mission sans manifester l’intention de relouer son lot. Elle avait du reste indiqué le 2 octobre 2017 qu’elle avait contacté son locataire pour lui signaler qu’elle n’allait pas renouveler son bail et que c’est à cette occasion que celui-ci l’a informé de sa décision de libérer les lieux (pièce 28 mandataire).
Elle a procédé à la vente de l’appartement, libre de toute occupation, le 19 décembre 2018 au prix de 270.000 € et n’a manifestement subi aucune perte de loyers puisqu’elle manifestait son intention de vendre dès le 2 octobre 2017, le départ de ses locataires lui permettait de négocier un bien libre de toute occupation, ce qui valorise le prix de cession.
En outre elle a vendu son lot à une valeur supérieure à celle estimée rapport de Monsieur [X] (pièce 14) à 263.000 € (soit compte tenu des désordres à réparer à une valeur de 253.800 €, la perte de valeur vénale étant estimée à 9.200 € au regard des conséquences des désordres). Aucun élément n’est fourni sur une éventuelle prise en charge par l’assurance du locataire ou du propriétaire des désordres liés aux infiltrations et il n’est donc pas démontré qu’il subsisterait nécessairement un préjudice du fait des dégâts occasionnés.
Au total, Madame [P] qui échoue à rapporter la preuve de manquements de la part du syndic et/ou de son mandataire, ne justifie pas concrètement de l’existence d’un quelconque préjudice de sorte qu’elle sera déboutée de l’intégralité de ses demandes y compris celles dirigées contre l’assureur du syndic.
L’équité commande d’allouer la somme de 1.000 € à la SARL ALPHA SYNDIC, celle de 1.200 € à la SARL REMY IMMOBILIER et celle de 800 € aux assurances MMA.
L’exécution provisoire est de droit et il n’existe aucun motif pour l’écarter.
PAR CES MOTIFS
STATUANT par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort.
DÉBOUTE Madame [I] [P] [C] de l’ensemble de ses demandes.
LA CONDAMNE à verser la somme de 1.000 € à la SARL ALPHA SYNDIC, celle de 1.200 € à la SARL REMY IMMOBILIER et celle de 800 € aux assurances MMA sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
LA CONDAMNE aux entiers dépens.
La présente décision est signée par Caroline RAFFRAY, Vice-Présidente, et Monsieur David PENICHON, greffier.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
