Cour d'appel, 14 novembre 2023. 21/08813

N° RG 21/08813 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N7TS Décision du Tribunal Judiciaire de LYON Au fond du 02 septembre 2021 RG : 17/02732 ch n°1 cab 01 B S.A.S. STEEL LOFT C/ [T] [Z] S.C.I. SEZE BELGE S.A.S. PROHASZKA MONJEAUD PRETET [Z] PIERSON COCHE KAPPLER S.E.L.A.R.L. BRONNERT - [T] - DUTEL RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile B ARRET DU 14 Novembre 2023 APPELANTE : La SAS STEEL LOFT [Adresse 8] [Localité 5] Représentée par Me Thibault ROULLET de la SCP ELATHA, avocat au barreau de LYON, toque : 568 INTIMES : La SCI SEZE BELGES [Adresse 7] [Localité 5] Représentée par Me Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON, toque : 773 Me Louis BOURBON, notaire [Adresse 2] [Localité 5] Me [P] [Z] [Adresse 4] [Localité 6] La société HOMNIA NOTAIRES, venant aux droits de la SCP PROHASZKA MONJEAUD PRETET [Z] PIERSON LEMINEUR, [Adresse 1] [Localité 6] La SCP BRONNERT BOURBON DUTEL, office notarial, [Adresse 2] [Localité 5] Représentés par Me Bertrand DE BELVAL de la SELARL DE BELVAL, avocat au barreau de LYON, toque : 654 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 16 mars 2023 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 26 Juin 2023 Date de mise à disposition : 14 Novembre 2023 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Olivier GOURSAUD, président - Stéphanie LEMOINE, conseiller - Bénédicte LECHARNY, conseiller assistés pendant les débats de Elsa SANCHEZ, greffier A l'audience, un membre de la cour a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Olivier GOURSAUD, président, et par Elsa SANCHEZ, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * EXPOSE DU LITIGE Suivant un compromis de vente du 23 novembre 2015, la SCI Seze Belges a vendu, sous diverses conditions suspensives, à la SAS Steel loft, un local commercial (lots 17 et 18), plusieurs caves (lots 4,5 et 6) et greniers (lots 33, 36, 39, 40, 41 et 42) situés [Adresse 3], pour un montant de 134 246 euros, outre d'autres lots situés [Adresse 10] et [Adresse 9], pour un montant de 139 000 euros. Cet acte mentionnait que la superficie de la partie privative des lots 17 et 18, soumis à l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, était de 61,38 m2, selon le certificat loi Carrez établi par la société Leximpact les 2 novembre 2004 et 4 avril 2005 annexé au compromis. Un avenant au compromis de vente a été dressé par M. [T], notaire, le 1er mars 2016 dans lequel étaient modifiés, à la fois la désignation des lots correspondant au local commercial, comme étant le lot n°16 (et non plus 17 et 18) et la superficie du dit lot, comme étant de 87,41 m2, l'acte faisant référence au même certificat loi Carrez effectué par la société Leximpact le 2 novembre 2004. Suivant acte authentique dressé le 11 avril 2016 par Me [Z], notaire, en présence de Me [T], notaire assistant le vendeur, la société Steel loft et la SCI Seze Belges ont réitéré la vente du local commercial (lot n°16), des trois caves (lots n°4, 5, 6, 33) et des 6 greniers (lots n° 33, 36, 39, 40, 41, 42) situés [Adresse 3], pour la somme de 134 246 euros. L'acte de vente précisait que la superficie de la partie privative du lot n° 16 était de 87,41 m2, l'acte faisant référence à une attestation établie par Leximpact le 2 novembre 2004 et annexée. Le 21 avril 2016, la société Steel loft a mandaté M. [G], du cabinet Direct expertise, pour procéder à un diagnostic technique non contradictoire de la partie privative du lot n° 16, lequel a conclu que la superficie du lot n°16 était de 59,54 m2. Se plaignant d'une différence de superficie du lot n°16 entre celle mentionnée à l'acte de vente et la surface réelle, la société Steel loft a, par courrier du 14 novembre 2016, demandé à la société Seze Belges, une réduction du prix de vente. Cette demande étant demeurée vaine, la société Steel loft a fait assigner la société SCI Seze Belges devant le tribunal de grande instance de Lyon, le 20 février 2017, aux fins de réduction du prix de vente à hauteur de 42 803,30 euros, en application de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Par assignation du 9 juin 2017, la société Seze Belges a appelé en cause Me [T] et la SCP Bonnert, [T] et Dutel. Par assignation du 22 septembre 2017, la SCI Seze Belges a également appelé en cause Me [Z] et la SCP Prohaszka, Monjeaud, Pretet, Dumontet, Pierson et Lemineur devant le tribunal de grande instance. Ces procédures ont été jointes. Par jugement du 2 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Lyon a débouté la société Steel loft de sa demande de réduction du prix de vente formée à l'encontre de la SCI Seze Belges et l'a condamnée à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens. Par déclaration du 13 décembre 2021, la société Steel loft a relevé appel du jugement. Par conclusions notifiées le 11 mars 2022, la société Steel loft demande à la cour de: - Réformer le jugement en ce qu'il a : - Débouté la société Steel loft de sa demande de réduction de prix de vente formée contre la SCI Seze Belges et donc de la voir condamner à lui payer la somme de 42.803,30€, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2016 ; - Condamné la société Steel loft à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC, - Condamné la société Steel loft aux entiers dépens Et statuant à nouveau: - Condamner la SCI Seze Belges à lui payer la somme de 42 803,30 €, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 novembre 2016, - Condamner la SCI Seze Belges à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la même aux entiers dépens de l'instance distraits au profit de la SCP Elatha, - Débouter la SCI Seze Belges de l'ensemble de ses demandes ou fins contraires - Débouter Me [T], Me [Z], la SELARL Bronnert- [T]-Dutel et la SAS Prohaszka- Monjeaud-Pretet-[Z]-Pierson-Coche-Kappler de l'ensemble de leurs demandes ou fins contraires. Par conclusions notifiées le 28 juin 2022, Me [T], notaire, demande à la cour de : - Juger que l'appelant n'a formé dans ses conclusions d'appel aucune demande contre les notaires, - Confirmer le jugement dont appel, en ce qu'il a mis hors de cause les notaires, En tout état de cause, - Juger que les notaires n'ont commis aucune faute, - Juger qu'il n'est justifié d'aucun préjudice, l'action en réduction de prix n'étant pas une action indemnitaire, - Mettre hors de cause les notaires, - Débouter la SCI Seze Belges de son appel en garantie subsidiaire, - Condamner la Société Steel loft ou qui mieux le devra à lui payer, ainsi qu' à la SCP Bronnert- [T]-Dutel et à la société Homnia notaires, 2.500 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens d'instance. Par conclusions notifiées le 10 juin 2022, la SCI Seze Belges demande de: A titre principal, - Confirmer le jugement, A titre subsidiaire, - Débouter la société Steel loft de sa demande, en l'état indéterminée. - Réduire en toute hypothèse le quantum de la demande de la société Steel loft en tenant compte de la valeur des lots 4, 5 et 6 (caves) et lots 33, 36, 39, 40, 41 et 42 (greniers); - Condamner in solidum Me [T], la SCP Bronnert- [T]-Dutel , notaires associés», Me [Z] et la société Homnia notaires venant aux droits de la SCP Prohaszka- Monjeaud-Pretet-[Z]-Pierson-Coche-Kappler, notaires associés, à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au profit de la société Steel loft. - Condamner en toute hypothèse les mêmes, s'il n'est pas fait droit à l'action en garantie, à l'indemniser au titre sa perte de chance de pouvoir vendre les lots n° 16, 4, 5, 6, 33, 36, 39, 40, 41 et 42 de la copropriété sise [Adresse 3] au prix de 134.246 €, convenu à la signature du compromis. En tout état de cause, - Débouter la société Steel loft de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. - Débouter Me [T], la SCP Bronnert- [T]-Dutel , notaires associés », Me [Z] et la société Homnia notaires venant aux droits de la SCP Prohaszka- Monjeaud-Pretet-[Z]-Pierson-Coche-Kappler, notaires associés de l'ensemble de leurs de demandes, fins et prétentions, - Condamner la société Steel loft ou tout autre succombant à lui payer 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner la même, ou qui mieux le devra, aux entiers dépens. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 16 mars 2023. Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé aux conclusions précitées en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION 1. Sur la demande en réduction du prix La société Steel loft, qui se fonde sur l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, soutient que l'acte de vente qu'elle a conclu avec la SCI Seze Belges mentionne que le lot n°16 qu'elle a acquis a une superficie de 87,41 m2 alors que selon le rapport établi par la société Directe expertise, sa superficie est de 59,54 m2, ce qui représente une différence de plus d'un vingtième et lui ouvre droit à une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Elle fait en outre valoir que: - le compromis de vente qu'elle a signé le 23 novembre 2015 mentionne que la vente porte sur les lots 17 et 18 d'une superficie de 61,38 m2, - postérieurement elle est informée d'une erreur dans la désignation des lots et un avenant est signé le 1er mars 2016 qui corrige la numérotation des lots et leur surface, mentionnant que la vente porte non pas sur les lots 17 et 18 mais sur le lot n°16 d'une superficie de 87,41 m2, - elle a cru que l'offre de vente était erronée et n'avait pas connaissance de la surface réelle du lot n°16, - le mail du 29 février 2016 de M. [W] avait pour seule finalité que la modification dans la désignation des lots ne porte pas sur les lots accessoires que sont la cave et le grenier, - la SCI Seze Belges ne peut en tout état de cause pas se retrancher derrière sa connaissance de la surface réelle alors qu'il est jugé qu'une demande en réduction du prix ne peut être rejetée au motif que l'acquéreur connaissait la superficie réelle du lot vendu, - le droit à diminution du prix n'est pas subordonné à la preuve d'un préjudice, étant précisé qu'elle a subi un préjudice puisqu'elle avait l'intention de créer deux appartements, ce qui n'a pas été possible. La SCI Seze belges s'oppose à la demande de l'appelant en faisant notamment valoir que: - l'avenant au compromis, qui rectifie la désignation du lot vendu, soit le lot n°16, a modifié à tort la surface, qui était exacte, en reprenant les surfaces des lots 17 et 18, elles-mêmes reportées dans l'acte authentique, - le certificat de mesurage « loi Carrez » du 4 avril 2005 mentionnait bien la surface du lot n°16, - le litige ne découle pas d'une erreur de mesurage de surface mais d'une erreur dans la désignation des lots vendus, - l'action en diminution du prix exercée par l'acquéreur en cas de superficie inférieure à celle exprimée dans l'acte a pour finalité de ramener le prix de la vente au montant que le vendeur aurait dû normalement percevoir, eu égard à la superficie réelle du bien vendu, - le prix de vente du lot litigieux a été négocié et fixé sur la base d'une surface Carrez de 61,38 m² comme le démontre l'annonce de l'agence Limouzi et le certificat « Loi Carrez » du 4 avril 2005, - l'échange des consentements portait donc sur l'acquisition d'un lot de 61,38 m², de sorte que la société Stell loft a payé le prix correspondant à la surface réelle du local, - c'est une erreur matérielle qui est à l'origine du litige. Réponse de la cour Selon l'article 46 de la loi n° 65 557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. (...) Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. » Il est constant que l'acte authentique de vente du 11 avril 2016 signé entre les sociétés Steel loft et Seze belges mentionne que le lot n° 16 vendu a une superficie de 87,41 m2 alors que selon le certificat de mesurage non contesté du cabinet Direct expertise, sa superficie est de 59,54 m2, soit une différence de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte. C'est cependant par des motifs pertinents, justement déduits des faits de la cause et des pièces produites, que la cour adopte, que les premiers juges ont retenu : - que l'annonce de la vente du bien, l'offre d'achat rédigée par le gérant de la société Steel loft et le compromis de vente du 23 novembre 2015 signé entre les parties auquel est annexé le certificat de mesurage établi par la société Leximpact le 4 avril 2005, mentionnent tous que le lot de copropriété litigieux a une surface de 61,38 m2, - que par la suite, un avenant, qui avait pour seul objet de rectifier une erreur dans la désignation des lots, ainsi qu'il résulte du courriel du 29 février 2016 émanant du gérant de la société Steel loft, en remplaçant les lots n° 17 et 18 par le lot n°16, a été signé entre les parties, - que c'est par erreur que le notaire a également modifié dans cet avenant la superficie du lot, en mentionnant 87, 41 m2, qui a été reprise dans l'acte authentique, tout en annexant le même certificat de mesurage établi par la société Leximpact le 4 avril 2005 et en ne modifiant pas le prix, - qu'il résulte de ces éléments que les parties étaient d'accord sur la chose et sur le prix et n'ont pas commis d'erreur sur la surface du lot vendu, chacune en ayant une exacte connaissance. Pour confirmer le jugement, la cour ajoute que s'il est jugé que la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, les dispositions précitées ont pour vocation de réduire le prix de la vente au regard de la seule superficie convenue. Or, en l'espèce il est établi que les parties n'ont pas convenu d'une superficie erronée, mais que par suite d'une erreur matérielle, c'est seulement sa mention dans l'acte de vente qui était inexacte, sans qu'elle n'ait aucune conséquence sur le consentement des parties. Dès lors, la superficie de 61,38 m2 devant être retenue comme étant celle convenue entre les parties, c'est à bon droit que les premiers juges, qui ont relevé qu'elle n'était pas supérieure de plus d'un vingtième à celle mentionnée dans le certificat de mesurage du cabinet Direct expertise, ont débouté la société Steel loft de sa demande en réduction du prix. Le jugement est donc confirmé, sans qu'il n'y ait lieu d'examiner les appels en garantie qui n'ont plus d'objet. 2. Sur les autres demandes Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la société Seze Belges, en appel. La société Steel loft est condamnée à lui payer à ce titre la somme de 2.000 €. En revanche, il convient de débouter M. [T], la SCP Bronnert Bourbon Dutel et la société Homnia notaires à ce titre. Les dépens d'appel sont à la charge de la société Steel loft qui succombe en sa tentative de remise en cause du jugement. PAR CES MOTIFS LA COUR, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne la société Steel loft à payer à la société Seze Belges, la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de toutes leurs autres demandes, Condamne la société Steel loft aux dépens de la procédure d'appel, et accorde aux avocats qui en ont fait la demande le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La greffière, Le Président,