Texte intégral
ARRET N°
du 24 septembre 2024
R.G : 23/01604
N° Portalis DBVQ-V-B7H-FMUM
[O] [E]
c/
1) SAS NEXITY LAMY
2) Société SEMPER FIDELIS
appelée en intervention forcée
Formule exécutoire le :
à :
- SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES
- SELARL PELLETIER ASSOCIES
COUR D'APPEL DE REIMS
CHAMBRE CIVILE-1° SECTION
ARRET DU 24 SEPTEMBRE 2024
APPELANTE :
d'une ordonnance rendue le 8 septembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de REIMS,
Madame [E] [O], née le 20 mars 1978, à [Localité 5] (MARNE), de nationalité française, cadre de santé, demeurant :
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Magali PAPIS, avocat au barreau de REIMS,
INTIMEE :
1) SAS LAMY, anciennement dénommée NEXITY LAMY, société par actions simplifiée à associé unique, au capital social de 219.388.000 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 487.530.099, prise en la personne de son président, domicilié de droit au siège : [Adresse 2]), prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège de l'établissement sis :
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, postulant et par Me Marilina de ARAUJO, avocat au barreau de PARIS,
PARTIE APPELEE EN INTERVENTION FORCEE :
Société SEMPER FIDELIS, exerçant sous l'enseigne Century 21 Martinot immobilier, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de REIMS, sous le numéro 502.246.408, prise en la personne de son représentant légal, domicilié de droit au siège :
[Adresse 4]
[Localité 5]
Représentée par Me Thierry PELLETIER, avocat au barreau de REIMS (SELARL PELLETIER ASSOCIES),
COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de la chambre,
Madame Christina DIAS DA SILVA, présidente de chambre,
Madame Sandrine PILON, conseillère,
GREFFIER LORS DES DEBATS ET DE LA MISE A DISPOSITION :
Madame Jocelyne DRAPIER, greffier,
DEBATS :
A l'audience publique du 1er juillet 2024, où l'affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2024,
ARRET :
Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2024 et signé par Madame Elisabeth MEHL-JUNGBLUTH, présidente de la chambre, et Madame Jocelyne DRAPIER, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
* * * * *
Mme [E] [O] a confié à la société Agence A de Champagne (agence Century 21) un mandat de gestion locative portant sur une maison située [Adresse 1] à [Localité 5]. Elle a en outre souscrit une garantie « protection des revenus locatifs ».
La SAS Nexity Lamy a repris le portefeuille de gestion immobilière de la société Century 21 et Mme [O] lui a confié un mandat d'administrer le bien immobilier.
Les locataires de l'immeuble ont cessé de payer les loyers à compter de 2015.
Invoquant des manquements de la société Nexity Lamy à ses obligations contractuelles, Mme [O] a fait assigner celle-ci devant le tribunal judiciaire de Reims par acte du 20 mai 2022 afin d'obtenir la résiliation judiciaire du mandat de gestion locative et l'indemnisation de ses préjudices.
La SAS Nexity Lamy a saisi le juge de la mise en état d'un incident tendant à voir déclarer Mme [O] irrecevable en son action à raison de la prescription et de son défaut de qualité à agir.
Par ordonnance du 8 septembre 2023, le juge de la mise en état a :
' déclaré irrecevable Mme [O] en ses demandes au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers à hauteur de 9 688.68 euros et du préjudice matériel à hauteur de 7.064,60 euros,
' déclaré recevable Mme [O] au titre du surplus de ses prétentions,
' condamné Mme [O] à payer à la SAS Nexity Lamy la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles,
' condamné Mme [O] aux dépens de l'incident,
' rappelé que la décision est exécutoire par provision.
Il a constaté que l'intégralité des diligences accomplies sur l'année 2016 ont été établies par l'agence Century 21 et que si la société Nexity Lamy a acquis la branche d'activité de gestion d'un portefeuille de mandats de gérance et de syndic de copropriétés exploités par l'agence Century 21, un nouveau mandat de gestion a été signé, simultanément, au profit de la SAS Nexity Lamy, à effet au 1er janvier 2017, que n'est pas produit le courrier d'information prévu par le mandat en cas de substitution ou de cession du mandat et qu'il n'est pas démontré l'existence d'un engagement de la société Nexity Lamy au titre d'une garantie de passif.
Il a estimé que ce n'est qu'à l'arrêté définitif du compte de sortie après prise en charge éventuelle de la garantie des loyers impayés que Mme [O] peut être considérée comme ayant connu les faits lui permettant d'exercer son action.
Mme [O] a interjeté appel de cette ordonnance par déclaration du 2 octobre 2023.
Le 13 novembre 2023, Mme [O] a fait signifier une assignation en intervention forcée à la SAS Semper Fidelis, celle-ci ayant absorbé la société Agence A de Champagne (Century 21).
Par ordonnance du 9 avril 2024, le conseiller de la mise en état a déclaré recevable l'appel incident formé par conclusions notifiées le 5 décembre 2023 par la société Nexity Lamy, mais irrecevables les conclusions notifiées le 12 janvier 2024 par Mme [E] [O] en ce qu'elles répondent à l'appel incident de la société Nexity Lamy. Il a invité Mme [O] à expurger de ses écritures toutes les dispositions concernant une réponse à cet appel incident.
Dans ses dernières conclusions, notifiées le 21 juin 2024, Mme [O] demande à la cour de :
' déclarer Mme [O] recevable et bien fondée en sa demande d'intervention forcée
dirigée à l'encontre de la SAS Semper Fidelis,
' juger que la SAS Semper Fidelis sera tenue d'intervenir dans le cadre de la présente instance d'appel pendante devant la 1ère Chambre civile de la cour d'appel de Reims,
' juger que la SAS Semper Fidelis devra faire valoir tous moyens de faits et de droit et prendre toutes conclusions qu'elle jugera utiles,
' déclarer l'arrêt à intervenir commun et opposable à la SAS Semper Fidelis,
' juger son appel recevable et bienfondé,
' infirmer l'ordonnance sur incident en ce qu'elle la déclare irrecevable en ses demandes au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers à hauteur de 9.688,68 euros et du préjudice matériel à hauteur de 7.064,60 euros, la condamne à payer à la SAS Nexity Lamy la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens l'incident,
' rejeter les exceptions d'irrecevabilité soulevées par la SAS Nexity Lamy et la SAS Semper Fidelis,
' rejeter les fins de non-recevoir soulevées par la SAS Nexity Lamy,
' la déclarer recevable en l'ensemble de ses demandes,
' condamner solidairement la SAS Nexity Lamy et la SAS Semper Fidelis à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamner la SAS Nexity aux entiers dépens de première instance,
' condamner la SAS Nexity Lamy et la SAS Semper Fidelis aux entiers dépens de première instance et d'appel,
' confirmer l'ordonnance entreprise pour le surplus,
' débouter la SAS Nexity Lamy et la SAS Semper Fidelis de toute demande plus ample ou contraire.
Elle soutient que :
' c'est bien la SAS Nexity Lamy qui devait clôturer le compte des locataires, le terme du bail ayant pris fin postérieurement à la reprise de gestion par celle-ci,
' elle s'est trouvée liée contractuellement avec la SAS Nexity Lamy reprenant la gérance du bail ensuite de la cession du portefeuille de gestion locative de la société Century 21,
' la clause de l'acte de cession de branche de fonds de commerce conclu entre les deux sociétés et qui prévoit que le cédant reste responsable de sa gestion ne s'applique pas nécessairement à son cas dès lors qu'il n'est pas établi que ses demandes entrent dans la catégorie des 'sommes irrécupérables'.
Mme [O] conteste par ailleurs le chiffrage proposé par la société Nexity Lamy, rappelant que sa demande porte sur une période allant au-delà de la seule année 2016 et affirmant qu'aucun justificatif ne lui a été communiqué à propos de loyers que l'assurance aurait réglés, que des paiements invoqués par la société Lamy ne sont jamais arrivés sur son compte et que le décompte de sortie ne lui a jamais été transmis. Elle en conclut que ces questions devront être tranchées au fond.
Elle ajoute que s'agissant d'un contrat à exécution successive, les postes de préjudice matériel ne peuvent être considérés comme relevant de la gestion exclusive de la société Agence A de Champagne.
Pour justifier de la régularité de la mise en cause de la société Semper Fidelis, elle invoque l'article 555 du code de procédure civile et explique que la nécessité de cette mise en cause a été révélée par l'ordonnance sur incident ainsi que l'acte de cession de branche communiqué le 3 novembre 2023 et qu'elle serait conduite à diriger ses demandes contre cette société si la déclaration d'irrecevabilité venait à être confirmée.
Par conclusions notifiées le 21 juin 2024, la SAS Lamy, anciennement dénommée Nexity Lamy, demande à la cour de :
' confirmer l'ordonnance sauf en ce qu'elle déclare Mme [O] recevable pour partie de ses demandes,
' déclarer Mme [O] irrecevable en sa demande de perte de chance de recouvrer les loyers à hauteur de 9.688,68 euros pour défaut de qualité à agir,
' déclarer Mme [O] irrecevable en sa demande de préjudice matériel à hauteur de 7.064,60 euros pour défaut de qualité à agir,
' déclarer Mme [O] irrecevable et prescrite en sa demande de perte de chance de recouvrer les loyers à hauteur de 11.303,46 euros décomposée comme suit :
* 1.634,78 euros pour perte de chance de recouvrer les loyers de janvier 2017 et février 2017,
* 9.688,68 euros au titre de la perte de chance de recouvrer les loyers pour la période du 1er janvier 2016 au 31 décembre 2016 dans l'hypothèse où la cour infirme l'ordonnance et déclare Mme [O] recevable comme ayant qualité à agir en sa demande de 9.688,68 euros pour perte de chance de recouvrer les loyers,
' si la cour infirme l'ordonnance et déclare recevable Mme [O] comme ayant qualité pour agir en sa demande de préjudice matériel à hauteur de 7.064,60 euros, déclarer Mme [O] irrecevable comme prescrite en sa demande de préjudice matériel à hauteur de 7.064,60 euros,
' débouter Mme [O] et toutes les parties de leurs demandes, fins et conclusions,
' condamner Mme [O] à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de première instance et les dépens de l'incident,
' condamner Mme [O] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile devant la cour d'appel,
' condamner Mme [O] aux entiers dépens d'appel.
La société Lamy soutient que l'intégralité des loyers ont été versés à Mme [O] sur l'année 2016 et que les demandes de celle-ci sont mal dirigées en ce qu'elle n'a pas été son administrateur de bien sur l'année 2016 et qu'elle n'est pas tenue de répondre des éventuelles fautes de gestion de la société Agence A de Champagne.
Elle invoque la prescription des demandes de Mme [O] au motif que si celle-ci contestait les sommes annoncées comme versées sur le compte mandant et notées dans les comptes rendus de gérance, elle disposait d'un délai de 5 ans pour agir en responsabilité et contester lesdites écritures, de sorte qu'elle ne peut plus contester les écritures inscrites au crédit du compte de gérance jusqu'au mois de mars 2017, puisque l'assignation a été délivrée en mai 2022.
Par conclusions transmises le 22 décembre 2023, la SAS Semper Fidelis demande que :
' Mme [O] soit déclarée irrecevable à agir à son encontre à hauteur d'appel sans avoir assigné la société qu'elle a absorbée en première instance,
' débouter purement et simplement Mme [O] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions dirigées contre elle,
En tout état de cause,
' condamner Mme [O] ou à défaut, tout succombant, à lui payer la somme de 1.930 euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
' condamner Mme [O] ou à défaut tout succombant aux entiers dépens, qui seront recouvrés par la SELARL Pelletier et associés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle estime que l'évolution du litige, au sens de l'article 555 du code de procédure civile, n'imposait pas sa mise en cause à hauteur d'appel, puisque Mme [O] aurait pu faire cette mise en cause en première instance, en assignant la société qu'elle a absorbée.
MOTIFS :
Sur la recevabilité à agir de Mme [O] contre la société Semper Fidelis :
Il résulte de l'article 555 du code de procédure civile que les personnes qui n'ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité peuvent être appelées devant la cour, même aux fins de condamnation, quand l'évolution du litige implique leur mise en cause.
L'évolution du litige impliquant la mise en cause d'un tiers devant la cour d'appel, au sens de ce texte, n'est caractérisée que par la révélation d'une circonstance de fait ou de droit, née du jugement ou postérieure à celui-ci, modifiant les données juridiques du litige (Cass, ass.plé., 11 mars 2005, pourvoi n°03-20.484).
Si le juge de la mise en état a constaté que l'intégralité des diligences accomplies sur l'année 2016 ont été établies par l'agence Century 21 et si la SAS Semper Fidelis a absorbé la SARL Agence A de Champagne (agence Century 21), force est de constater que Mme [O] ne présente, à hauteur d'appel, aucune demande à l'encontre de la SAS Semper Fidelis, le présent litige portant uniquement sur la recevabilité de ses demandes contre la société Lamy.
La procédure se poursuivant au fond devant le tribunal, il appartient à Mme [O] de tirer les conséquences qu'elle estime résulter de l'ordonnance, pour la suite de ladite procédure devant cette juridiction.
En tout état de cause, l'ordonnance du juge de la mise en état ne constitue pas une évolution du litige impliquant la mise en cause de la société Semper Fidelis devant la cour.
Cette mise en cause doit donc être déclarée irrecevable.
Sur la qualité à agir de Mme [O] contre la société Lamy :
Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.
Il résulte de l'assignation qu'elle a fait délivrer à la SAS Nexity Lamy que Mme [O] recherche la responsabilité de celle-ci sur le fondement des articles 1991 à 1993 du code civil.
Pour ce faire, elle invoque les stipulations du mandat de gestion locative confié à la SAS Lamy aux termes desquelles elle lui a donné pouvoir, en cas de difficultés ou d'impayés concernant le bien, de gérer le précontentieux, de gérer et suivre les dossiers contentieux locatifs, notamment en faisant délivrer toute assignation, diligenter toute procédure, toute action résolutoire ou autres et en faisant signifier et exécuter toute décision ayant force exécutoire.
Elle se prévaut encore des dispositions du mandat prévoyant que l'agent immobilier gère les sinistres dégâts des eaux, établit le compte de fin de location des locataires suite à l'état des lieux de sortie et de celles stipulant qu'en cas de souscription d'un contrat couvrant les risques liés à la gestion locative, celui-ci procède pour le compte du mandant à la déclaration et au suivi des sinistres, ainsi qu'à la perception du montant des indemnisations.
Or elle fait valoir qu'une ordonnance de référé a été rendue le 16 février 2017, condamnant ses anciens locataires à lui régler une somme au titre du loyer et des charges dus au 10 octobre 2016, constatant l'acquisition de la clause résolutoire, ordonnant l'expulsion des occupants et les condamnant au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu'à leur départ effectif.
Et elle affirme qu'à compter de cette date, les manquements de la SAS Lamy à ses obligations se sont multipliés en ce qu'elle n'a plus perçu aucun loyer depuis 2017, ni aucune indemnité au titre de la garantie des loyers impayés qu'elle a souscrite, qu'elle a découvert qu'un dégât des eaux n'avait pas été géré et qu'elle a dû régler elle-même les frais de remise en état de son bien après l'expulsion des locataires, alors que la société Nexity indique elle-même que ces reprises étaient à la charge du locataire.
Le dégât des eaux est intervenu à une date où l'agence Century 21 était encore le mandataire de Mme [O], ainsi que cela ressort du constat amiable figurant à la procédure. Il ne résulte ni du mandat donné à la société Lamy, ni de l'acte de cession de branche de fonds de commerce conclu entre cette dernière et la société Agence A de Champagne (Century 21) que l'obligation de gérer les suites de ce dégât des eaux aurait été transférée à la société Lamy.
Mme [O] n'est donc pas recevable à agir contre cette dernière au titre d'un manquement à cette obligation.
En revanche, elle a qualité à invoquer des manquements de la société Lamy dans la gestion du contentieux locatif et ses suites, ce qui inclut l'exécution forcée de l'ordonnance de référé du 16 février 2017 et donc le recouvrement des loyers impayés, le fussent-ils en 2016 donc avant que cette société ne reçoive mandat de gestion, dès lors que le titre à exécuter a été rendu au temps de son mandat. Il en va de même de l'indemnité d'occupation et des travaux de réparation après la sortie des locataires.
Elle a également qualité à agir contre la société Lamy au titre de manquements dans la mise en 'uvre de la garantie des loyers impayés, puisque celle-ci inclut l'indemnisation de la perte pécuniaire du fait du non-paiement des loyers et charges et la prise en charge du coût des travaux de remise en état du logement après la sortie des locataires.
Sur la prescription des demandes présentées contre la société Lamy :
L'article 2224 du code civil dispose que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Mme [O] n'a pu avoir connaissance des manquements précités plus de cinq années avant l'assignation de la société Lamy devant le tribunal, le 20 mai 2022, dès lors que l'ordonnance de référé précitée n'a été portée à sa connaissance que le 3 mai 2017, ce dont il résulte nécessairement que le constat de son absence d'exécution forcée s'est révélée postérieurement, de même que l'absence de gestion des travaux de reprise dont la nécessité a été constatée à la sortie des locataires et l'absence de paiements par l'assureur.
En conséquence, Mme [O] est recevable en ses demandes à l'exclusion de celle concernant le dégât des eaux, l'ordonnance du juge de la mise en état devant être infirmée de ce chef.
Sur les dépens et frais irrépétibles :
Mme [O] est déclarée irrecevable pour une partie de ses demandes. Elle supportera donc les dépens d'incident, de première instance et d'appel, l'ordonnance étant confirmée de ce chef et de celui la condamnant au titre des frais irrépétibles de la société Lamy et sa propre demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile devant être rejetée.
En revanche, l'équité ne commande pas de faire droit à la demande de cette dernière pour ses frais irrépétibles d'appel.
Il est équitable d'allouer à la SAS Semper Fidelis la somme de 1.500 euros pour ses frais irrépétibles.
La SELARL Pelletier et associés sera autorisée à recouvrer les dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La cour, statuant publiquement,
Déclare irrecevable l'intervention forcée de la SAS Semper Fidelis,
Confirme l'ordonnance rendue le 8 septembre 2023 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Reims en ce qu'il condamne Mme [E] [O] à payer à la SAS Nexity Lamy la somme de 1.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de l'incident,
L'infirme pour le surplus,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Déclare Mme [E] [O] recevable en ses demandes à l'exclusion de celle concernant le dégât des eaux,
Condamne Mme [E] [O] à payer à la SAS Semper Fidelis la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Déboute la SAS Lamy et Mme [E] [O] de leur demande en paiement pour leurs frais irrépétibles d'appel,
Condamne Mme [E] [O] aux dépens d'appel, dont distraction au profit de la SELARL Pelletier et associés.
Le greffier, La présidente de chambre,
