Cour d'appel, 16 juin 2023. 21/00632

ARRÊT N° YC R.G : N° RG 21/00632 - N° Portalis DBWB-V-B7F-FRC2 [T] [B] C/ [I] [U] [S] EPOUSE [I] [U] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 16 JUIN 2023 Chambre civile TJ Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT DENIS en date du 30 NOVEMBRE 2020 suivant déclaration d'appel en date du 12 AVRIL 2021 RG n° 11-19-969 APPELANTS : Monsieur [Z] [T] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Madame [R] [M] [G] [B] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Me Sylvie MOUTOUCOMORAPOULE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉS : Monsieur [E] [L] [C] [I] [U] [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION Madame [O] [S] EPOUSE [I] [U] épouse [I] [U] [Adresse 1] [Localité 5] Représentant : Me Georges-andré HOARAU de la SELARL GEORGES-ANDRE HOARAU ET ASSOCIES, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 8 Décembre 2022 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 24 Mars 2023 devant Monsieur CATTIN Yann, Président de chambre, qui en a fait un rapport, assisté de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 16 Juin 2023. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Yann CATTIN, Président de chambre Conseiller : Monsieur Cyril OZOUX, Président de chambre Conseiller : Madame Nathalie COURTOIS, Présidente de chambre Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 16 Juin 2023. * * * LA COUR : Faits et procédure. M. [E] [L] [C] [I] [U] et Mme [O] [I] [U] née [S], représentés par l'agence immoblière IFF Immobilier, ont donné à bail à Mme [R] [B] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3] selon contrat du 9 octobre 2015, moyennant un loyer mensuel de 1 083 euros charges comprises. Selon acte sous seing privé du même jour, M. [Z] [T] s'est porté caution solidaire des engagements de Mme [R] [B]. M. [Z] [T] a conclu le 5 novembre 2016 un contrat de bail à son seul nom concernant le même appartement. Les bailleurs ont adressé à M. [Z] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire, le 27 juin 2018, pour la somme en principal de 4 382,86 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Un état des lieux de sortie a été dressé le 4 décembre 2018 en présence de M. [Z] [T]. Par actes d'huissier séparés du 22 juillet 2019, M. [E] [L] [C] [I] [U] et Mme [O] [S] ont fait assigner M. [Z] [T] et Mme [R] [B] devant le tribunal d'instance de Saint-Denis de La Réunion pour obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la condamnation solidaire de M. [Z] [T] et Mme [R] [B] au paiement de la somme de 11 448,71 euros au titre des impayés de loyers et charges et des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 juin 2018 pour la somme de 4 614,71 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus de la somme due ; - la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil; - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1240 du code civil ; - leur condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par jugement du 30 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Saint-Denis a : - rejeté la demande de M. [Z] [T] et Mme [R] [B] tendant à voir prononcer la nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 juin 2018, - rejeté toute demande de condamnation à l'encontre de Mme [R] [B], - condamné M. [Z] [T] à verser à M. [E] [L] [C] [I] [U] et Mme [O] [I] [U] née [S] la somme de 8 933,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 22 janvier 2019, avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juin 2018, date du commandement de payer, sur la somme de 4 382,86 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, - condamné M. [Z] [T] à verser à M. [E] [L] [C] [I] [U] et Mme [O] [I] [U] née [S] la somme de 115 euros au titre des réparations locatives, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, - ordonné la capitalisation des intérêts échus sur ces sommes à compter du 22 juillet 2019, - rejeté la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice financier de M. [E] [L] [C] [I] [U] et Mme [O] [I] [U] née [S], - rejeté la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance de M. [Z] [T] et Mme [R] [B], - condamné M. [Z] [T] à verser à M. [E] [L] [C] [I] [U] et Mme [O] [I] [U] née [S] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 12 avril 2021, M. [Z] [T] et Mme [R] [B] ont relevé appel de cette décision. Vu les dernières conclusions de M. [Z] [T] et Mme [R] [B] déposées au RPVA le 28 janvier 2022, Vu les dernières conclusions de M. [E] [L] [C] [I] [U] et Mme [O] [S] déposées au RPVA le 8 mars 2022. Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties ayant valablement conclu, il est expressément renvoyé, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions susvisées et aux développements infra. Motifs À titre liminaire, il convient de constater que le jugement n'est pas critiqué en ce que seul M. [T] a été condamné, sauf sur la demande de réparations locatives. - Sur la dette locative L'appelant condamné ne conteste pas la dette locative. Il explique avoir réglé intégralement le montant des loyers impayés. La cour constate que les appelants produisent une pièce d'un commissaire de justice en date du 16 novembre 2021 aux termes de laquelle "Le requis a soldé le 15/11/2021 directement à l'étude la totalité de sa dette". Indépendamment du fait que ce document ne permet pas de connaître le montant versé, l'exécution du jugement ne peut constituer un motif d'infirmation. Le jugement sera donc confirmé sur la condamnation de M. [T] au paiement de la dette locative d'un montant de 8 933,71 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au 22 janvier 2019, avec les intérêts au taux légal à compter à compter du 27 juin 2018, date du commandement de payer, sur la somme de 4 382,86 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due. - Sur les réparations locatives M. [E] [L] [C] [I] [U] et Mme [O] [I] [U] née [S], par voie d'infirmation du jugement demandent la condamnation solidaire de M. [T] et Mme [B] au paiement de la somme de 2 515 euros correspondant à des frais de peinture, de remplacement d'une télécommande de portail et de nettoyage d'appareils de climatisation. Les appelants demandent à la cour au principal de confirmer le jugement en ce que la demande des frais de peinture a été rejetée et son infirmation sur la condamnation de M. [T] au paiement de la somme de 115 euros correspondant au coût de la télécommande de portail et à celui du nettoyage des climatiseurs. Le premier juge par des motifs justes et pertinents que la cour s'approprie, a retenu, d'une part que l'obligation pèse sur M. [T] seul, et, d'autre part, que notamment le logement avait subi plusieurs dégâts des eaux et des infiltrations de sorte qu'il n'était pas établi que la dégradation des peintures murales de l'ensemble du logement résultait d'un mauvais entretien des lieux de dégradations imputables au locataire et a rejeté la demande de travaux de peinture dont il n'est pas justifiés, le devis produit en date du 20 janvier 2019 avec une durée de validité de deux mois n'étant pas de nature à en établir l'effectivité pour ce montant. Sur les autres postes de réparations locatives, il convient de relever que le remplacement de la télécommande a été effectué en raison de sa détérioration et non pas d'une défaillance, le coût est donc dû par le locataire et, par ailleurs, comme prévu au contrat de bail, les frais d'entretien des équipements sont à la charge du locataire qui avait également aux termes dudit contrat obligation de souscrire un contrat d'entretien, le coût d'entretien de la climatisation justifié doit donc être supporté par le locataire. Le jugement sera confirmé sur ce chef de réparations locatives. - Sur la demande de dommages et intérêts de M. [T] et Mme [B] Exposant que le bailleur n'avait pas fourni un logement décent, et que durant l'occupation de nombreux désordres ont été subis sans intervention de sa part, les locataires sollicitent, par voie d'infirmation du jugement déféré, une indemnisation correspondant à la moitié des loyers sur l'ensemble de la durée, soit une somme de 12 296 euros à titre de dommages et intérêts. Selon l'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, le logement doit notamment satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : "1. Il assure le clos et le couvert. Le gros oeuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements; (...) ". En contrepartie de la mise à disposition d'un logement décent, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu (articles 1728 2° du code civil et 7 a de la loi du 06 juillet 1989). Si l'exception d'inexécution de l'obligation de payer les loyers ne peut être retenue que lorsque le logement est affecté de désordres si importants qu'il y a impossibilité d'utiliser les lieux conformément à leur destination, en l'espèce Mme [B] et M. [T] agissent sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour demander réparation d'un trouble de jouissance. L'état des lieux à l'entrée du bien loué du 9 octobre 2015 paraphé et signé contradictoirement par le locataire mentionne le très bon état de l'ensemble des pièces et des sous catégories. Les autres mentions portent sur l'état des lieux à la sortie et il n'est aucunement justifié, comme cela est allégué, que le propriétaire s'était engagé à refaire la peinture. Il n'est pas contesté que le logement donné à bail a subi plusieurs dégâts des eaux en raison de fuites du chauffe-eau de l'appartement, mais également provenant du voisinage ou, selon les locataires, de l'extérieur. Comme l'a retenu le premier juge, le bailleur a donné réponse pour résoudre les problèmes du logement, faire intervenir des entreprises ou diligenter des expertises, sachant qu'une partie des désordres des communs ou ceux dont l'origine est extérieure au logement ne peuvent être imputés au bailleur. Il n'est pas établi que les désordres dénoncés étaient de nature à rendre le logement loué impropre à sa destination d'habitation, ce qui est illustré par le message électronique du 10 juillet 2017 aux termes duquel la locataire écrit souhaiter rester dans les lieux. Le bailleur a accédé à cette requête et a pris en compte les revendications présentées par ailleurs. Il résulte de ces éléments que le bailleur a fourni un logement conforme à sa destination, qu'il a mis en oeuvre les mesures nécessaires pour remédier aux troubles signalés par les locataires, que ceux-ci, malgré les troubles dont ils font état, ont souhaité rester dans le logement nonobstant le préavis donné et qu'ils ne justifient pas d'un montant de préjudice subi se contentant de le chiffrer à hauteur de la moitié du montant des loyers sans établir en quoi le logement était impropre à son occupation à hauteur de cette quotité. Le jugement sera encore confirmé sur ce chef. Par ces motifs, La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, Confirme le jugement déféré en ses dispositions critiquées, Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [Z] [T] et Mme [R] [B] aux dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Yann CATTIN, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT