Cour d'appel, 13 novembre 2023. 22/01803

MINUTE N° 23/472 Copie exécutoire à : - Me David ROSELMAC - Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 13 Novembre 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 22/01803 - N° Portalis DBVW-V-B7G-H2SV Décision déférée à la cour : jugement rendu le 17 novembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection d'ILLKIRCH GRAFFENSTADEN APPELANT : Monsieur [N] [Y] [Adresse 1] Représenté par Me David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG INTIMÉS : Madame [H] [U] [Adresse 2] Non représentée, assignée par acte d'huissier de justice le 16/08/2022, pv article 659 du code de procédure civile Monsieur [S] [W] [Adresse 3] Non représenté, assigné par acte d'huissier de justice le 10/08/2022 remis à domicile COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 septembre 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Mme MARTINO, Présidente de chambre, et Mme FABREGUETTES, Conseillère, Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseillère M. GIESSENHOFFER, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - défaut - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE Selon contrat ayant pris effet le 1er septembre 2017, Monsieur [N] [Y] a donné en location à Madame [H] [U] un logement situé [Adresse 4], moyennant paiement d'un loyer mensuel de 800 €, outre une provision sur charges de 50 €. Monsieur [S] [W] s'est porté caution des engagements de Madame [H] [U] par acte du 1er septembre 2017. Madame [H] [U] a quitté les lieux au mois de novembre 2019 après avoir donné congé par courrier du 10 novembre 2019 et un état des lieux a été effectué par huissier le 29 novembre 2019. Par actes délivrés le 21 juillet 2020, Monsieur [N] [Y] a assigné Madame [H] [U] et Monsieur [S] [W] devant le tribunal de proximité d'Illkirch-Graffenstaden, aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 9 080,70 € au titre des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, la somme de 10 158,89 € au titre de l'indemnité de réfection avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, ainsi que la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Madame [H] [U] et Monsieur [W] ont conclu au rejet des demandes et ont sollicité que la créance au titre des loyers soit ramenée à 5 000 € en raison de travaux convenus entre les parties et réalisés par la locataire. Ils ont sollicité des délais de paiement sur trente-six mois, subsidiairement sur vingt-quatre mois. Par jugement du 17 novembre 2021, le tribunal de proximité d'Illkirch-Graffenstaden a : -condamné solidairement Madame [H] [U] et Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [N] la somme de 7 503,70 € au titre des impayés de loyers et charges arrêtés au 10 février 2020, après déduction du montant du dépôt de garantie, -débouté Monsieur [N] [Y] de toute demande au titre des réparations locatives, -condamné Monsieur [N] à payer à Madame [H] [U] la somme de 1 300 € à titre de dommages et intérêts, -ordonné la compensation des créances réciproques, -débouté Madame [H] [U] et Monsieur [S] [W] de leurs demandes de délais de paiement, -débouté Monsieur [N] [Y] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -débouté Madame [H] [U] et Monsieur [S] [W] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -laissé à la charge de chacune des parties les dépens par elle engagés, -rappelé que le jugement est exécutoire de droit par provision. Pour se déterminer ainsi, le premier juge a notamment retenu que la demande au titre des régularisations de charges pour 2018 et 2019 n'est pas justifiée quant à son montant et quant au mode de répartition ; que l'existence de dégradations imputables à la locataire n'est pas rapportée, au regard de l'état des lieux d'entrée qui décrit un appartement globalement en mauvais état, conforme à l'état des lieux de sortie ; qu'il n'est de même pas justifié de dégradations dans les parties communes imputables à la défenderesse ; que celle-ci a effectué des travaux dans les lieux, ce qui justifie une réduction de loyer à titre de dommages et intérêts. Monsieur [N] [Y] a interjeté appel de cette décision le 3 mai 2022. Par écritures notifiées le 9 mars 2023, il conclut à l'infirmation du jugement déféré en ce qu'il l'a débouté de toute demande au titre des réparations locatives, en ce qu'il l'a condamné à payer la somme de 1 300 € à titre de dommages et intérêts, a ordonné la compensation des créances réciproques, a rejeté sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile et a laissé à chacune des parties la charge de ses propres dépens. Il demande à la cour de : -condamner solidairement les intimés à lui payer la somme de 10 158,89 € au titre de l'indemnité de réfection avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir, -condamner in solidum les intimés au paiement d'une somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, -les condamner in solidum en tous les frais et dépens de la procédure de première instance et de la procédure d'appel. Il maintient que de nombreuses dégradations du logement et des parties communes ont été constatées lors de l'état des lieux de sortie, imputables à la locataire et qu'il a dû exposer des frais pour les réparer ; que l'allocation de dommages et intérêts à Madame [H] [U] est infondée ; que les frais de procédure doivent être mis à la charge des intimés, défaillants dans l'exécution de leurs obligations contractuelles. Madame [H] [U] et Monsieur [S] [W], à qui la déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées respectivement par acte du 16 août 2022 délivré selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile et par acte du 10 août 2022 remis à domicile, n'ont pas constitué avocat. MOTIFS En vertu des dispositions de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Il résulte en l'espèce de l'état des lieux d'entrée signé contradictoirement entre les parties le 1er septembre 2017 que l'appartement donné à bail, situé au premier étage d'une maison d'habitation était sale et se trouvait globalement en mauvais état, à l'exception des sols et plafonds du salon, décrits comme étant à l'état neuf, du plafond de la grande chambre, à l'état neuf, des fenêtres du salon et de la chambre côté jardin en bon état, du plafond de la cuisine et de la salle à manger également en bon état. Il a été précisé que l'appartement étant en mauvais état, le propriétaire s'engageait à faire remplacer les volets hors service, à déduire le montant des travaux de remplacement du sol des loyers à venir et à faire intervenir une entreprise d'entretien de chauffage à ses frais uniques. Il s'est de même engagé à faire intervenir une entreprise pour l'entretien des climatisations qui ne fonctionnent pas, c'est-à-dire toutes. L'état des lieux de sortie dressé en présence des parties ou de leur mandataire par Maître [X], huissier de justice à [Localité 5], le 29 novembre 2019, montre que les parquets de la chambre un et de la chambre sud ont été posés par la locataire, qui a également installé un revêtement en béton ciré dans l'entrée et le couloir. La comparaison entre les deux états des lieux permet de constater que les éléments qui étaient notés à l'état neuf ou en bon état dans l'état des lieux d'entrée sont dans un état conforme. Concernant l'état des autres revêtements de sols, murs, fenêtres, robinetterie et éléments d'équipement de la cuisine et de la salle de bains, qui étaient en mauvais état lors de l'état des lieux d'entrée, aucune dégradation ne peut être imputée à la locataire, dans la mesure où, si le lavabo est notamment absent lors de l'état des lieux de sortie, il était noté comme fissuré et à remplacer dans l'état des lieux d'entrée. Monsieur [Y] ne peut pas se prévaloir d'une facture du 15 novembre 2018 relative à la pose de trois volets roulants, dans la mesure où il ne peut être déterminé dans quel appartement ces équipements ont été mis en place et que seul un volet est noté comme ne fonctionnant pas dans l'état des lieux de sortie, sans qu'il puisse être déterminé s'il ne s'agit pas d'un volet qui était déjà endommagé lors de l'état des lieux d'entrée. Concernant la climatisation, Monsieur [Y] justifie par la production d'une facture du 3 novembre 2018 qu'il a fait procéder au remplacement des moteurs de ventilation du groupe extérieur de l'appartement de Madame [H] [U] pour un montant de 646,12 € ; que la climatisation de cet appartement avait été entretenue selon facture du 18 septembre 2018 de la même société AS Techniques, ce dont il se déduit que cet équipement était fonctionnel. Il est noté dans l'état des lieux du 29 novembre 2019 que les climatisations des différentes pièces ont été testées pendant plus d'une heure et demie ; que l'air soufflé est tiède. L'huissier se borne cependant à noter qu'elles ne semblent pas fonctionner correctement, mais cette appréciation dubitative n'est étayée par aucune pièce technique et l'appelant ne verse aux débats aucun devis ni facture permettant de déterminer si une intervention est nécessaire sur la climatisation et d'en chiffrer le cas échéant le montant. Aucune pièce du dossier ne permet d'imputer à la locataire la dégradation des murs des parties communes, dont l'état lors de la prise à bail n'est au demeurant pas connu, non plus que l'encombrement du grenier par des détritus ou l'écrasement des câbles allégué par l'appelant, étant relevé qu'un tel endommagement n'a pas été constaté par l'huissier et que Monsieur [Y] n'est pas fondé à se prévaloir de photographies non contradictoires prises postérieurement à l'état des lieux de sortie exhaustivement réalisé par Maître [X] ; que le grenier est commun à plusieurs locataires, de sorte que l'origine des objets et détritus qui s'y trouvent ne peut être déterminée. De même, c'est à juste titre que le premier juge a rejeté toute demande au titre de l'encombrement du jardin. En effet, s'il résulte du contrat de bail que Madame [H] [U] s'est vu attribuer la jouissance exclusive de l'espace vert Est ou devant la maison et qu'il résulte de l'état des lieux de sortie que des détritus et objets en tout genre sont présents à l'extérieur, il ne peut être déterminé si ces objets se situent dans l'espace dont la locataire devait assurer l'entretien. À cet égard, l'attestation de Monsieur [P] [K] ou les deux courriers adressés par Madame [L] [V], autres locataires de l'immeuble, qui formulent des doléances à l'égard de Madame [H] [U] et font valoir qu'elle jetait ses déchets par les fenêtres, ne permettent nullement d'attribuer à l'intimée la présence des divers objets constatés à l'extérieur de l'immeuble le 29 novembre 2019, sans précision géographique. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [Y] de sa demande au titre de frais de réfection des locaux. Concernant la réfaction de loyer accordée à titre de dommages et intérêts, il résulte du contrat de bail liant les parties que celles-ci avaient stipulé une clause de travaux entraînant une modification de loyer au bénéfice de la locataire, relative à la réfection à neuf de tous les sols des chambres et couloir, l'imputation sur le loyer étant « à définir ». Il a été constaté dans l'état des lieux de sortie que la locataire a exécuté les travaux mis à sa charge en posant un parquet dans la chambre un, dans la chambre sud-est et en mettant en 'uvre un béton ciré dans l'entrée et le couloir. Le premier juge a tenu compte du fait que les plinthes étaient absentes et qu'il existe des imperfections du béton ciré posé. Il ne peut être tiré des constatations de l'huissier d'autres désordres majeurs entachant ces revêtements, dans la mesure où les tâches et salissures constatées sont susceptibles d'être lessivées. Le jugement déféré sera en conséquence confirmé en ce qu'il a alloué à la locataire la somme de 1 300 € en compensation des travaux effectués. Sur les frais et dépens : Les dispositions du jugement déféré quant aux frais et dépens seront infirmées. Monsieur [Y] ayant prospéré dans sa demande en paiement d'un arrière locatif conséquent, largement supérieur à la somme allouée en compensation des travaux à la locataire, il convient de laisser à la charge de Madame [H] [U] et de Monsieur [W] les dépens de première instance et de les condamner in solidum à payer au demandeur une somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. En revanche, les dépens de l'instance d'appel seront laissés à la charge de Monsieur [Y] qui succombe en ses prétentions, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement, par arrêt par défaut, INFIRME le jugement déféré quant aux frais et dépens, Statuant à nouveau de ces chefs, CONDAMNE in solidum Madame [H] [U] et Monsieur [S] [W] à payer à Monsieur [N] [Y] la somme de 1 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Madame [H] [U] et Monsieur [S] [W] aux dépens de première instance, CONFIRME le jugement déféré pour le surplus, Y ajoutant, CONDAMNE Monsieur [N] [Y] aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier La Présidente