Tribunal judiciaire, 30 août 2024. 24/02734

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [T] [S] Monsieur [J] [K] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Catherine HENNEQUIN Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/02734 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H72 N° MINUTE : 4/2024 JUGEMENT rendu le 30 août 2024 DEMANDERESSE La REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS ayant pour sigle RIVP dont le siège social est situé [Adresse 1] représentée par la S.E.L.A.S. LGH & ASSOCIES en la personne de Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS,vestiaire P483 DÉFENDEURS Madame [T] [S] Monsieur [J] [K] demeurant ensemble [Adresse 2] [Adresse 2] [Localité 4] comparants en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Yanaël KARSENTY, Magistrat à titre temporaire, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 22 mai 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 30 août 2024 par Yanaël KARSENTY, juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 30 août 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/02734 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4H72 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 5 août 2019 à effet à la même date, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a donné à bail à Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 736,46 euros et 160 euros de provision sur charges. Par actes de commissaire de justice du 15 novembre 2023, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a fait délivrer à Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] un commandement de payer la somme principale de 10 085,05 euros au titre de l'arriéré locatif, échéance du mois d’octobre 2023 incluse, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat (article 11). Par actes de commissaire de justice du 1er février 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a assigné Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater la résiliation de plein droit du bail par acquisition de la clause résolutoire, - a titre subsidiaire prononcer la résiliation du bail, - ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] et de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] à payer à la RIVP la somme de 9 842,05 euros au titre des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, - condamner in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] à payer à la RIVP une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et remise des clés, - condamner in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] à payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer. À l'audience du 22 mai 2024, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) représentée par son conseil a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 11 387,87 euros, selon décompte arrêté au 21 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus. Notamment au regard d’un récent paiement n’apparaissant pas encore en comptabilité, le bailleur a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et accepté d’éventuels délais de paiement. Régulièrement assignés, Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] ont comparu en personne et ont reconnu le montant de la dette locative, tout en précisant avoir effectué un virement de 8000 euros la veille de l’audience. Ils ont demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en réglant 100 euros en plus du loyer courant. Afin de pouvoir au tribunal de fixer le montant de la dette, les partis ont été autorisés à transmettre une note en délibéré, ce qui a été fait par les défendeurs le 27 mai 2024. Aucun diagnostic social n’a été transmis au greffe avant l’audience. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 août 2024. MOTIFS Sur la recevabilité de l'action en résiliation de bail Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 2 février 2024, soit plus de six semaines avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet qu'à l'expiration d'un certain délai après un commandement de payer demeuré infructueux, de deux mois avant la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et désormais de six semaines, étant observé que les dispositions de la loi nouvelle ne s'appliquent pas immédiatement aux contrats en cours qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail (Cass, 3ème civ., 13 juin 2024, n°24-70.002). L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l'espèce, le bail conclu le 5 août 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 novembre 2023 pour la somme en principal de 10 085,05 euros. Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable. Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant le délai de deux mois de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 15 janvier 2024 à minuit. Sur le montant de l'arriéré locatif et l'indemnité d'occupation Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, il ressort du dernier décompte produit édité le 24 mai 2024 que Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] sont redevables de la somme de 3 387,87 euros échéance du mois d’avril 2024 incluse, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et aux charges impayés, ainsi qu’aux indemnités d'occupation échues à compter du 16 janvier 2024. Il en résulte Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] que Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] seront condamnés solidairement compte-tenu de la clause de solidarité contenue dans le bail (article 8) avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement de payer. Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Par ailleurs, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. En l'espèce, Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] Monsieur ont repris le versement intégral du loyer courant et semblent être en situation de régler le loyer courant tout en apurant leur dette de façon échelonnée. Dès lors, en précisant que le bailleur accepte des délais de paiement avec un apurement de 100 euros par mois en plus du loyer courant, Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités énoncées au dispositif du présent jugement. Il convient néanmoins de prévoir qu'à défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part et de respect des délais de paiement d'autre part le solde de l'arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant l'expulsion de Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d’un serrurier. Sur l'indemnité d'occupation En cas de non-respect des délais par les locataires, compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due de la date de résiliation jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés, procès–verbal d’expulsion au montant du loyer et des charges révisées dument justifiées, qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] au paiement de celle-ci. Sur les demandes accessoires Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. En équité, il convient de débouter la RIVP de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant, après débats en audience publique, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort, DÉCLARONS l'action en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 5 août 2019 entre la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) d'une part, et Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 janvier 2024 à minuit, CONDAMNONS solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 3 387,87 euros (décompte arrêté au 24 mai 2024 incluant la mensualité d’avril 2024) au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation échus impayés à cette date avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 33 mensualités de 100 euros chacune et une 34ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision, SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés, DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet, * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de leur chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, * que Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] soient solidairement condamnés à verser à la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail, jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit, DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [K] et Madame [T] [S] aux dépens comme visé dans la motivation, DEBOUTONS la RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile. Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection