Cour de cassation, 11 décembre 2008. 07-13.378

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte à M. X... de ce qu'il se désiste de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société SITA ; Attendu que M. Y..., ayant reçu un congé avec offre de vente, a assigné M. X..., propriétaire de l'appartement qu'il avait pris à bail, et la société SITA, mandataire de celui-ci, afin notamment de voir juger parfaite la vente résultant de son acceptation de l'offre précitée ; que l'arrêt confirmatif attaqué (Aix-en-Provence, 9 janvier 2007) a fait droit à ses demandes ; Sur le moyen unique, pris en sa première branche, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt : Attendu que le moyen unique en cette branche ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; Sur le moyen unique, pris en ses quatre dernières branches, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe au présent arrêt : Attendu, d'abord, que l'arrêt attaqué constate, par motifs propres et adoptés, que M. X... avait donné mandat, par écrit, à la société SITA, de faire délivrer congé au locataire et de mettre en vente le studio qui lui était donné à bail, à un prix précisé également par écrit, suivant télécopie, par le propriétaire ; qu'ensuite, ayant relevé que c'était du seul fait de M. X... qui, informé de l'acceptation de l'offre, avait clairement refusé de régulariser la vente par acte authentique dans le délai de quatre mois prévu par l'article 15-II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que cette régularisation n'avait pu intervenir, la cour d'appel en a exactement déduit qu'il ne pouvait se prévaloir d'une absence de sommation à comparaître devant notaire ; que le moyen, inopérant en ses troisième et quatrième branches qui critiquent un motif surabondant, n'est fondé en aucun de ses griefs ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. X... et de M. Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du onze décembre deux mille huit. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP LAUGIER et CASTON, avocat aux Conseils pour M. X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR confirmé le jugement entrepris en déboutant Monsieur Paul X... de sa demande de nullité du congé avec offre de vente signifié à Monsieur Emmanuel Y... le 30 janvier 2002, d'avoir dit que le jugement vaut vente par Monsieur Paul X... à Emmanuel Y... moyennant le prix de 59.455,12 des biens et droits immobiliers visés dans ledit congé avec offre de vente sis ... et qu'il sera publié à la Conservation des hypothèques de NICE, d'avoir dit qu'à compter de la publication du jugement, Maître Z..., notaire à NICE, pourra se dessaisir du prix de vente de 59.455,12 consigné en son étude par Monsieur Y... au profit de Monsieur X... ; d'avoir dit que les loyers qui ont été versés par Emmanuel Y... postérieurement au 15 juin 2002 jusqu'à la publication du présent jugement pour l'occupation du bien immobilier sis ... viendront en déduction du prix de vente de 59.455,12 ; AUX MOTIFS QUE les instructions écrites données par fax le 29 janvier 2002 par Paul X... dans le cadre du mandat confié à la Société SITA le 26 juin 2000 et permettant à cette dernière de donner tout congé, ne comportent aucune équivoque dès lors qu'il est dans le même temps demandé à cette société de donner congé au locataire et de mettre en vente le studio, le congé ne pouvant être assorti, suivant les textes applicables, que d'une offre de vente au profit du locataire pour le prix indiqué dans le deuxième fax écrit en date du même jour et dont rien ne laisse présumer que le montant a été fixé sur les conseils du mandataire ; que Paul X... soutient vainement que la réalisation de la vente par acte authentique n'a pas eu lieu dans le délai légal de 4 mois du fait d'Emmanuel Y... qui aurait demandé au notaire d'arrêter toute diligence ; qu'en effet, il résulte de l'analyse des pièces versées aux débats que son avocat a écrit au notaire, le 15 avril 2002, pour l'informer que la vente ne pouvait pas avoir lieu et lui demander d'en aviser Emmanuel Y... et que le courrier de l'avocat d'Emmanuel Y... au même notaire, en date du 18 avril 2002, ne constitue pas une demande de suspension de la vente mais une protestation contre ce refus, y étant relevé que le congé a été délivré par acte d'huissier à la requête de Paul X..., qu'en tout état de cause Emmanuel Y... pouvait se prévaloir d'un mandat apparent, que la vente était parfaite à la date de l'acceptation de l'offre, le courrier d'annulation postérieur étant dépourvu de toute valeur juridique et que dans la mesure où Paul X... refusait de régulariser la vente, il avait pour instruction de saisir le tribunal en réalisation forcée de celui-ci ; qu'il apparaît, en conséquence, que Paul X... ayant clairement refusé de régulariser la vente devant notaire, et n'étant pas dès lors fondé à se prévaloir d'une absence de sommation à comparaître, que la vente n'a pu être réalisée par acte notarié dans le délai de 4 mois à compter de l'acceptation de l'offre de son seul fait, Emmanuel Y... ayant pour sa part accompli toutes les démarches nécessaires pour qu'elle puisse être concrétisée dans le délai légal ainsi que l'a justement relevé le tribunal, le seul obstacle ayant été le refus manifesté de Paul X... ; ET AUX MOTIFS ADOPTES DU JUGEMENT QU'en mentionnant que le locataire dispose à compter de la date d'envoi de sa réponse d'un délai de quatre mois (en cas de recours à un prêt) pour la réalisation de la vente, l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 n'a toutefois imposé à la charge du locataire aucun formalisme particulier dont le nonrespect serait sanctionné par la nullité de l'acceptation de l'offre de vente ; que par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 1583 du Code civil que la vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix ; 1°) ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions des parties et leurs moyens, le juge ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées avec indication de leur date ; qu'en statuant au visa des conclusions en date du 1er août 2006 tandis que les dernières conclusions de Monsieur X... ont été signifiées le 2 novembre 2006, la Cour d'appel a violé les dispositions de l'article 954 du nouveau Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE s'agissant d'un acte d'aliénation d'un immeuble, le mandat doit être exprès de sorte qu'une simple demande de mise en vente adressée à un agent immobilier vaut seulement mandat de négociation et une mission d'entremise ; qu'en déclarant que l'offre de vente était effectuée par l'agence immobilière SITA en exécution d'un mandat pour vendre résultant d'une télécopie de Monsieur X... en date du 29 janvier 2002 mandatant le Cabinet SITA « pour s'occuper de la vente », tandis qu'un tel mandat ne valait que pour la recherche d'un acheteur et la négociation du prix, la Cour d'appel a violé l'article 1988 du Code civil, ensemble l'alinéa 3 de l'article 72 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; 3°) ALORS QUE le mandat même exclusif, donné à un agent immobilier ne lui confère qu'une mission d'entremise et qu'il n'est pas d'usage que le mandataire représente le vendeur pour aliéner en son nom le bien immobilier proposé à la vente de sorte que l'acheteur potentiel ne saurait se prévaloir d'un mandat apparent ; qu'en jugeant que Monsieur Y... pouvait se prévaloir d'un mandat apparent du seul fait que l'agent immobilier était gestionnaire de l'appartement donné en location, tandis que l'acte envisagé était l'aliénation du bien, la Cour d'appel a derechef violé l'article 1988 du Code civil, ensemble les articles 1 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, et l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 ; 4°) ALORS QUE tout jugement doit énoncer les motifs de fait et de droit sur lesquels il se fonde ; qu'en jugeant qu'en tout état de cause Emmanuel Y... pouvait se prévaloir d'un mandat apparent, sans s'expliquer sur les éléments de fait et de preuve justifiant cette qualification, la Cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile ; 5°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit à défaut de délivrance d'une sommation par le locataire au bailleur de réaliser la vente dans le délai légal, marquant son engagement irrévocable d'acheter dès lors que le congé pour vendre n'est pas un contrat, que l'offre ne résulte que des termes de la loi et que l'acceptation du locataire doit être suivie de la conclusion d'une vente dans un délai de deux mois ou quatre mois selon qu'il a ou non recours à l'octroi d'un prêt ; qu'en jugeant que Monsieur X... ne pouvait pas se prévaloir d'une absence de sommation à comparaître dans les délais légaux, compte tenu de son seul refus manifesté de concrétiser la vente, la Cour d'appel a violé l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.