Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 1-2
ARRÊT
DU 14 DECEMBRE 2023
N° 2023/ 821
Rôle N° RG 22/13843 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKFVS
[T] [S] épouse [N]
C/
[X] [I]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Isabelle LABORDE-GIRAUDO
Me Caroline RODRIGUEZ
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par le Président du Tribunal de proximité de Nice en date du 05 septembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n°22/01887.
APPELANTE
Madame [T] [S] épouse [N]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/8756 du 02/02/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)
née le 14 septembre 1963 à Kairouan (Tunisie), demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Isabelle LABORDE-GIRAUDO, avocat au barreau de NICE
INTIME
Monsieur [X] [I]
né le 21 janvier 1963 à [Localité 4] (Algérie), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Caroline RODRIGUEZ, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Angélique NETO, Présidente
Mme Sophie LEYDIER, Conseillère
Mme Florence PERRAUT, Conseillère
Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 décembre 2023
Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
EXPOSE DU LITIGE
Aux termes d'un contrat en date du 1er janvier 2019, M. [X] [I] a donné à bail à Mme [T] [S] épouse [N] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel initial de 800 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 150 euros.
Le 28 février 2022, M. [I] a fait signifier à Mme [S] épouse [N] un commandement de payer la somme de 2 740 euros en principal visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.
Le commandement de payer étant demeuré infructueux, M. [I] a, par exploit d'huissier du 18 mai 2022, assigné Mme [S] épouse [N] devant le juge des référés du service de proximité de Nice afin d'obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.
Par ordonnance réputée contradictoire du 5 septembre 2022, ce magistrat a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 28 avril 2022 ;
ordonné l'expulsion de Mme [S] et de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants et R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à la somme de 950 euros à compter du 29 avril 2022 ;
condamné Mme [S] au paiement de ladite à compter du 29 avril 2022, et jusqu'à libération effective des lieux ;
condamné Mme [S] à payer à M. [I], à titre provisionnel, la somme de 2 558 euros arrêtée au 16 mai 2022, terme du mois de mai 2022 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ;
dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022 ;
débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
condamné Mme [S] à payer à M. [I] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné Mme [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 février 2022 et de l'assignation.
Par acte du 18 octobre 2022, Mme [S] épouse [N] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises.
Dans ses dernières conclusions transmises 30 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, Mme [S] épouse [N] sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau qu'elle :
dise et juge qu'il appartiendra à M. [I] de justifier du montant exact dû dès lors qu'elle justifie de paiements effectués par la caisse d'allocations familiales directement entre les mains du bailleur ;
lui octroie, dans le cas où la cour retiendrait une dette locative, un délai de 24 mois pour l'apurer par des mensualités, jusqu'à apurement de la dette, déduction faite des règlements d'ores et déjà effectués ;
dise et juge que les effets de la résiliation judiciaire seront suspendus pendant l'exécution des délais de grâce ;
dise et juge que, dans le cas où les délais seraient respectés, la résiliation serait réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendrait pleinement ses effets entre les parties ;
dise et juge que, dans le cas contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer et des charges à son terme exact, le bail serait automatiquement résilié et le solde de la dette deviendrait immédiatement exigible :
dise et juge n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel.
Dans ses dernières conclusions transmises le 26 décembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, M. [I] sollicite de la cour qu'elle :
confirme l'ordonnance entreprise, sauf en ce qu'elle a condamné Mme [S] épouse [N] à lui verser la somme de 2 558 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 16 mai 2022, terme de mai 2022 inclus ;
statuant à nouveau sur ce point ;
condamne Mme [S] épouse [N] à lui verser la somme de 3 026 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 16 mai 2022, terme de mai 2022 inclus ;
dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022 ;
déboute Mme [S] épouse [N] de l'intégralité de ses demandes ;
la condamne à lui verser la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
la condamne aux dépens de l'instance d'appel.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 23 octobre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande de constatation de la résiliation du bail
En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.
Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, aux termes du commandement de payer, délivré le 28 février 2022, M. [I] sollicite les sommes suivantes :
380 euros au titre de l'échéance du mois de décembre 2021 ;
950 euros au titre de l'échéance du mois de janvier 2022 ;
950 euros au titre de l'échéance du mois de février 2022 ;
soit un total de 2 280 euros.
Si l'appelante affirme que M. [I] n'a pas tenu compte des allocations pour le logement qui ont été directement versées entre ses mains, elle ne justifie que d'allocations servies à compter du mois d'avril 2022, et en particulier d'un rappel de 1 905 euros versée le 19 avril 2022, outre la somme de 286 euros réglée le 28 avril suivant par l'appelante, soit un total de 2 191 euros qui apparait dans le décompte actualisé au 16 mai 2022.
Or, en tenant compte des échéances des mois de mars et avril 2022, Mme [S] épouse [N] était donc redevable, à l'expiration du délai de deux mois, de la somme de 1 989 euros le 28 avril 2022, déduction faite de la somme de 2 191 euros susvisée.
Il est réclamé, en sus, les taxes d'ordures ménagères au titre des années 2019, 2020 et 2021 de montants respectifs de 468 euros, lesquels ont été déduits, à bon droit, par le premier juge de la somme sollicitée.
En effet, s'il est incontestable que ces taxes sont des charges récupérables au sens de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée et des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement, il reste que le contrat de bail stipule que les charges locatives donneront lieu au versement mensuel d'une provision sur charges de 150 euros, ce qui explique que les échéances dues par l'appelante s'établissent, non pas au montant du loyer proprement dit de 800 euros, mais à la somme de 950 euros, incluant la provision mensuelle sur charges.
Or, dès lors que les charges locatives donnent lieu au versement de provisions, M. [I] est tenu de procéder à la régularisation annuelle des charges réclamées afin de vérifier si les provisions sur charges réglées par l'appelante au titre des années 2019, 2020 et 2021 n'ont pas permis de couvrir les taxes d'ordures ménagères dues au titre des mêmes années, telles qu'elles résultent des avis d'imposition produits aux débats.
En l'absence de toute régularisation annuelle des charges locatives, les taxes d'ordures ménagères réclamées par M. [I], en sus de la provision mensuelle sur charges, sont sérieusement contestables, de sorte qu'elles ne doivent pas être prises en compte dans la somme réclamée au titre du commandement de payer.
Il n'en demeure pas qu'il résulte de ce qui précède que l'appelante n'a pas réglé l'intégralité des causes du commandement de payer à la date du 28 avril 2022 comme étant encore redevable de la somme de 1 989 euros à cette date.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de la clause résolutoire acquise à la date du 28 avril 2022.
Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés
Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.
Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.
En l'espèce, il résulte de ce qui précède que l'arriéré de loyers et de provisions sur charges non sérieusement contestable s'élevait à la somme de 1 989 euros en avril 2022, échéance du mois d'avril 2022 incluse.
A l'examen du dernier décompte versé aux débats, il apparaît que l'échéance du mois de mai 2022 d'un montant de 950 euros n'a été que partiellement réglée par la somme de 381 euros versée par la caisse d'allocations familiales.
L'arriéré locatif s'établissait donc, à la date du 16 mai 2022, échéance du mois de mai 2022 incluse, à 2 558 euros, somme qui a été, à bon droit, retenue par le premier juge.
Il convient de relever que M. [I] ne verse pas d'autres décomptes que celui annexé à son commandement de payer en date du 16 mai 2022.
Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [S] épouse [N] à payer à M. [I], à titre provisionnel, la somme de 2 558 euros arrêtée au 16 mai 2022, terme du mois de mai 2022 inclus, à valoir sur loyers, charges et indemnités d'occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022.
Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, alors même que Mme [S] épouse [N] occupe les lieux depuis le 1er janvier 2019, elle justifie avoir rencontré des difficultés pour régler l'intégralité de son loyer, outre la provision sur charges, à partir du moment où la caisse d'allocations familiales a suspendu le paiement de ses allocations pour le logement entre les mois de décembre 2021 et mars 2022 avant de rétablir ses droits à compter du mois d'avril 2022 en procédant au paiement d'un rappel pour les mois de décembre 2021 à mars 2022.
De plus, rien ne prouve que la dette locative de Mme [S] épouse [N] s'est accrue postérieurement au mois de mai 2022, faute de décompte locatif actualisé, de sorte qu'il y a lieu de considérer que les échéances courantes sont réglées depuis le mois de juin 2022.
Enfin, Mme [S] épouse [N] justifie percevoir une allocation pour adultes handicapés d'un montant de 956,65 euros en septembre 2022.
Dans ces conditions, Mme [S] épouse [N], qui est bénéficiaire d'une allocation d'aide pour le logement de 380 euros par mois, justifie de sa capacité financière à assumer des échéances de 950 euros environ par mois, soit un loyer résiduel d'environ 570 euros, outre 105 euros par mois pour apurer sa dette locative de 2 558 euros en 24 mensualités, la 24ème mensualité devant être augmentée du solde de la dette.
Les effets de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail sont donc suspendus. En cas de remboursement intégral par Mme [S] épouse [N] de sa dette, en plus de la poursuite du paiement du loyer et des provisions sur charges courants, la résiliation du bail sera considérée comme n'ayant jamais été prononcée et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties.
A l'inverse, à défaut de paiement du loyer et des provisions sur charges courants ou d'une seule des mensualités de remboursement à son échéance, la résiliation judiciaire du bail retrouvera pleinement ses effets et le bail sera automatiquement résilié.
A défaut de départ volontaire, il sera alors procédé à l'expulsion des occupants conformément aux articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et Mme [S] épouse [N] sera tenue de payer une indemnité d'occupation égale à la somme de 950 euros, en réparation du préjudice causé par l'occupation illicite.
Ces indemnités seront dues jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse.
Il y a donc lieu d'accorder à Mme [S] épouse [N] des délais de paiement et, partant, d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle n'a pas suspendu les effets de la clause résolutoire et a ordonné l'expulsion de Mme [S] épouse [N] conformément à ce qui sera dit dans le dispositif de la décision.
Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens
Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné Mme [S] épouse [N] aux dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 février 2022 et de l'assignation. Elle sera en revanche infirmée en ce qu'elle l'a condamnée à verser à M. [I] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.
Compte tenu du sens de la présente décision, les dépens d'appel seront laissés à la charge de Mme [S] épouse [N].
En revanche, l'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de M. [I] pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens.
PAR CES MOTIFS
La cour,
Confirme l'ordonnance entreprise du 5 septembre 2022 en ce qu'elle a :
constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 28 avril 2022 ;
condamné Mme [T] [S] à payer à M. [X] [I], à titre provisionnel, la somme de 2 558 euros arrêtée au 16 mai 2022, terme du mois de mai 2022 inclus, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation ;
dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 28 février 2022 ;
condamné Mme [T] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 28 février 2022 et de l'assignation ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Autorise Mme Mme [T] [S] épouse [N] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 105 euros le 15 de chaque mois, la 24ème mensualité étant augmentée du solde de la dette ;
Dit que ces mensualités devront être payées en plus du loyer et des provisions sur charges courants et en même temps qu'eux ;
Dit que la première mensualité sera due en même temps que le loyer et la provision sur charges courants du premier mois suivant la signification de la présente décision ;
Dit que les effets de la résiliation judiciaire sont suspendus pendant l'exécution des délais de grâce ;
Dit que si les délais sont respectés, la résiliation sera réputée n'avoir jamais joué et le bail reprendra pleinement ses effets entre les parties ;
Dit qu'au contraire, à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer et de la provision sur charges courants à son terme exact :
1 ' le bail sera automatiquement résilié,
2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
3 - à défaut pour Mme [T] [S] épouse [N] d'avoir libéré les lieux deux mois après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsée dans tel garde-meubles choisi par cette dernière ou à défaut par l'huissier en charge des opérations conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
4 ' Mme [T] [S] épouse [N] sera tenue au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer augmenté de la provision mensuelle sur charges, tels qu'ils auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit égale à la somme de 950 euros, avec possibilité de révision s'agissant des charges locatives ;
Déboute M. [X] [I] de sa demande formée en application de l'article 700 du code de procédure pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens ;
Condamne Mme [T] [S] épouse [N] aux dépens de la procédure d'appel.
La greffière La présidente
