Tribunal judiciaire, 09 février 2024. 23/06323

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/06323 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ2XB N° MINUTE : 4 Assignation du : 03 Mai 2023 EXPERTISE[1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert: [I] [V][2] [2] [Adresse 9] [XXXXXXXX01] JUGEMENT rendu le 09 Février 2024 DEMANDERESSE S.C.I. [Adresse 11] [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Me Jean-marc NOYER, demeurant [Adresse 5], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G129 DEFENDERESSE S.A.R.L. BK [Adresse 12] [Adresse 2] [Localité 7] représentée par Me Michel VAUTHIER, demeurant [Adresse 8], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0092 COMPOSITION DU TRIBUNAL Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Manon PLURIEL, Greffière DEBATS A l’audience du 12 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2004, la société SCI [Adresse 11] a donné à bail commercial à la société FIGUIG, aux droits de laquelle se trouve la société BK [Adresse 12], des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 4], pour une durée de neuf années du 1er octobre 2004 au 30 septembre 2013, l'exercice de l'activité de «CAFE-HOTEL-RESTAURANT-BAR_BRASSERIE » et un loyer annuel de 48.780 euros hors charges et hors taxes. Ce bail a fait l'objet d'un renouvellement à compter du 1er octobre 2013 pour une durée de neuf années et par un jugement rendu 20 juillet 2018 et un jugement rectificatif du 18 février 2019 le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 76.500 euros en principal. Par acte d'huissier de justice signifié le 29 mars 2022, la société SCI [Adresse 11] a donné congé à la société BK [Adresse 12] pour le 30 septembre 2022 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2022 et fixation du loyer annuel à la somme de 110.000 euros hors taxes et hors charges, les autres charges et conditions du bail demeurant inchangées. Par actes de commissaire de justice du 21 septembre 2022, la société BK [Adresse 12] a signifié à la société SCI [Adresse 11] un mémoire en fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 82.669,98 euros hors charges et hors taxes. Par mémoire en réponse notifié le 21 février 2023, la société SCI [Adresse 11] a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 105.430 euros hors charges et hors taxes. Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 3 mai 2023, la société SCI [Adresse 11] a assigné la société BK [Adresse 12] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris. Après renvois à la demande des parties, l'affaire a été appelée à l'audience du 12 janvier 2024 à laquelle la société SCI [Adresse 11] et la société BK [Adresse 12] étaient représentées par leur avocat. Aux termes de son mémoire en réponse régulièrement notifié, la société SCI [Adresse 11] demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - fixer le loyer du bail renouvelé, au 1er octobre 2022, à la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, soit à la somme annuelle en principal de 119.638 euros HT/HC ; - condamner la société BK [Adresse 12] au paiement des intérêts au taux légal sur les compléments de loyers arriérés à compter de la date de chacune des échéances contractuelles, anatocisme en sus ; - condamner la société BK [Adresse 12] au paiement de la somme de 5.000 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; - rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; A titre subsidiaire, - désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative de l’immeuble donné à bail sis [Adresse 4] à [Localité 7] telle qu’elle résulte à la date considérée des éléments énoncés par les dispositions du code de commerce soit en appliquant, conformément aux usages, exclusivement la nouvelle méthode hôtelière ; - fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du loyer indexé en principal outre les charges ; - réserver les dépens et toute somme qui serait due sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Sur le fondement des articles L 145-36 et R 145-10 du code de commerce, la société SCI [Adresse 11] invoque qu'il est exploité dans les locaux donnés à bail un hôtel meublé non classé à vocation sociale et qu'en conséquence, et eu égard au caractère monovalent des locaux, le loyer du bail à renouveler doit être fixé à la valeur locative. Elle considère que la valeur locative pour la partie d'hébergement hôtelier doit être évaluée par application de la nouvelle méthode hôtelière et au vu du rapport de l'expertise qu'elle a confié à M. [J] [U] qui propose une valeur locative de 114.388 euros au regard d'un chiffre d'affaires théoriques de 591.300 euros, un taux d'occupation de 98%, un taux de prélèvement sur recettes de 21% et un abattement de 6% compte tenu du transfert au preneur des travaux de mise en conformité et de l'assurance de l'immeuble. S'agissant du logement et du bureau du gardien, compte tenu de leur surface et des loyers de référence, elle retien une valeur locative de 5 250 euros. Aux termes de son mémoire en réplique régulièrement notifié, la société BK [Adresse 12] demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal, - débouter la société SCI [Adresse 11] de sa demande de fixation du loyer à la somme annuelle en principal de 105.430 euros et de toutes ses demandes ; - fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2022 à la valeur locative annuelle en principal de 82 669,98 euros HT /HC ; A titre subsidiaire, - désigner tel expert qu’il plaira avec pour mission de ne pas évaluer le loyer selon les critères de la méthode hôtelière ancienne ou rénovée mais qui devra établir une méthode de calcul adaptée aux particularités des logements sociaux telle que celle pratiquée par le locataire et prenant notamment en compte : • les critères de fixation de prix, • les contraintes spécifiques des conditions de vies des résidents des logements sociaux, • les coûts d’entretien et de fonctionnement de l’établissement, • les contraintesjuridiques et économiques de l’exploitant de l'établissement, • la réalité économique de l'hébergement social ; En tout état de cause, - condamner la société SCI [Adresse 11] au paiement de la somme de 5000 euros hors taxe au titre l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. La société BK [Adresse 12] soutient que la demande de la société SCI [Adresse 11] est manifestement injustifiée et disproportionnée et que son évaluation de la valeur locative est fondée sur des éléments dont elle ne rapporte pas la preuve. Elle expose que la nouvelle méthode hôtelière ne tient pas compte de certains facteurs tels que les conséquences de l'épidémie de covid-19 dans le secteur hôtelier et la diminution des logements sociaux, l'inflation dans les secteurs de l'énergie et de la construction, la crise de l'immobilier et la difficulté de trouver un logement à louer. Elle invoque également la baisse significative de ses revenus depuis 2013. Elle soutient par ailleurs que seul l'article L 145-33 du code de commerce doit s'appliquer à l'exclusion de la méthode hôtelière dont l'application ne résulte que d'un usage et n'est pas impérative. Elle considère enfin, au visa de l'article L 631-11 du code de la construction et de l'habitation, que les hébergements sociaux étant imposés par la loi et soumis à de nombreuses contraintes qui ne sont pas celles des hôtels de tourisme, il convient d'évaluer leur valeur locative en appliquant une méthode adaptée. L’affaire a été mise en délibéré au 9 février 2024. MOTIFS 1- Sur le principe du renouvellement du bail Il ressort de leurs déclarations et des pièces produites que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail des locaux situés à [Localité 7], [Adresse 4], à compter du 1er octobre 2022. 2- Sur la fixation du montant du loyer du bail renouvelé Selon l'article L 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d'une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d'Etat. L'article R 145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d'une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée. Il ressort de ces dispositions que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée. En outre, il est acquis que présentent un caractère monovalent les locaux qui ne peuvent être transformés en vue d’une destination différente sans réalisation de travaux importants et coûteux. En l’espèce, le caractère monovalent des locaux a été retenu par le jugement du 20 juillet 2018 et n'est pas contesté par la société BK [Adresse 12]. Le prix du bail doit donc être déterminé selon les usages observés dans la branche d'activité considérée En l’état des moyens exposés et des pièces produites, il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat. Il est de ce fait, nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés de la société SCI [Adresse 11], qui sollicite la fixation judiciaire du loyer du bail renouvelé. Il est d’usage, lorsqu’il s’agit de la fixation du prix du bail d’un hôtel, de se référer à la méthode hôtelière actualisée qui consiste à fixer la valeur locative par référence à une recette théorique globale maximum hors taxes issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement, un abattement pour remises à la clientèle, un taux d’occupation prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, un pourcentage sur recettes et le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur et certaines majorations. L'application de la méthode hôtelière implique qu'elle soit adaptée à l'activité sociale, et non touristique, de l'hôtel exploité par la société BK [Adresse 12], sans qu'il soit nécessaire de déterminer une méthode particulière. Ainsi , à titre d'exemple, les données statistiques du marché devront être relatives à des hôtels à vocation sociale comparables et le taux d'occupation qui sera retenu devra également être celui des hôtels sociaux. Lors du litige ayant opposé les parties lors du premier renouvellement du bail, l'expert avait d'ailleurs appliqué la méthode hôtelière en l'adaptant à l'activité sociale de l'hôtel. L'expert aujourd'hui désigné devra également procéder ainsi. Il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société BK [Adresse 12] pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel en principal, outre les charges, en application de l’article L 145-57 du code de commerce. Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. Il convient enfin de rappeler que le présent jugement est assorti de droit de l’exécution provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, Constate le principe du renouvellement du bail commercialliant la société SCI [Adresse 11] et la société BK [Adresse 12] portant sur les locaux commerciaux sis à à [Localité 7], [Adresse 4], à compter du 1er octobre 2022 ; Ordonne une mesure d'expertise ; Désigne pour y procéder M. [I] [V] [Adresse 9] Tél : [XXXXXXXX01] [Courriel 10] expert près la cour d'appel de Paris, avec mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés à [Localité 7], [Adresse 4], et les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er octobre 2022 au regard des usages observés dans la branche d'activité considérée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions ; Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 10 janvier 2025 ; Fixe à la somme de 3 500 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société SCI [Adresse 11] à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 13] au plus tard le 12 avril 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ; Dit que l’affaire sera rappelée le 26 avril 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ; Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ; Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise; Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel en principal, outre les charges ; Sursoit à statuer sur les demandes dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert ; Réserve les dépens ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit. Fait et jugé à Paris le 09 Février 2024 La Greffière La Présidente M. PLURIEL S. FORESTIER