Tribunal judiciaire, 27 février 2025. 24/01454

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 12] [Adresse 5] [Adresse 9] [Localité 6] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/01454 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I3C3 Section 3 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 27 février 2025 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : Monsieur [F] [T], né le 11 Décembre 1983 à [Localité 11], demeurant [Adresse 4] Madame [X] [T], née le 18 Août 1983 à [Localité 8] (GUYANE), demeurant [Adresse 4] représentés par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH - MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47 PARTIE DEFENDERESSE : Madame [E] [O], née le 09 Novembre 1998 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1] non comparante Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Sophie SCHWEITZER : Président Virginie BALLAST : Greffier DEBATS : à l’audience du 28 Novembre 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 février 2025 et signé par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection, et Virginie BALLAST, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 23 septembre 2021, Monsieur [F] [T] et Madame [X] [T] (ci-après dénommés les consorts [T]) ont loué à Madame [E] [O] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 10], moyennant un loyer mensuel de 700 euros provision sur charges comprise. Par acte d’huissier en date du 22 avril 2024, les consorts [T] ont fait délivrer à Madame [E] [O], suite à des impayés de loyers, un commandement de payer la somme de 1.533,57 euros. Par acte d’huissier en date du 20 juin 2024, les consorts [T] ont fait assigner Madame [E] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - Les déclarer recevables et bien fondés en leur action, A titre principal, - Voir déclarer acquise la clause résolutoire prévue au bail, - Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties par le jeu de la clause résolutoire y insérée, par application de l’article 24 de la loi n°89-642 du 06/07/1989, - Condamner Madame [E] [O] ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués, si besoin est avec concours de la force publique, - La condamner à payer aux bailleurs la somme de 2.351,57 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 11/06/24 (frais et autres dus inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice, - La condamner à payer aux bailleurs, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, En conséquence, - Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 700 euros, - Condamner Madame [E] [O] à payer aux bailleurs, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle à 700 euros, et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, - Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charges prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, - Condamner Madame [E] [O] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, - La condamner à payer une indemnité de 250 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, A titre subsidiaire, - Prononcer la résiliation judiciaire, - Dire et juger que Madame [E] [O] est occupante sans droit ni titre, En conséquence, - La condamner ainsi que tous occupants de son chef, à évacuer tant de corps que de biens, les lieux loués [Adresse 3], si besoin est avec le concours de la force publique, - La condamner à payer aux bailleurs, à compter de la date de résiliation du bail, à titre d’indemnité d’occupation mensuelle, une somme au moins égale dans tous les cas, au montant des loyers, surloyers et charges, qu’elle aurait dû payer si elle était restée locataire, En conséquence, - Fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 700 euros, - Condamner Madame [E] [O] à payer aux bailleurs, à compter de la date de résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle à 700 euros, et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux et remise des clés à la partie demanderesse ou à son mandataire, - Dire que l’indemnité d’occupation sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charges prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux, - Condamner Madame [E] [O] à payer aux bailleurs la somme de 2.351,57 euros correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges suivant décompte arrêté au 11/06/24 (frais et autres dus inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente demande en justice, - La condamner aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire, - La condamner à payer une indemnité de 250 euros par applicable de l’article 700 du code de procédure civile. L’assignation aux fins de constatation de la résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 21 juin 2024. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 28 novembre 2024. A cette audience, les consorts [T], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur assignation. Bien que régulièrement assignée avec dépôt d’une copie de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, Madame [E] [O] n’a pas comparu. La décision sera réputée contradictoire. L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025. MOTIVATION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 21 juin 2024 soit plus de six semaines avant l'audience du 28 novembre 2024. Par ailleurs, les demandeurs justifient avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives du Haut-Rhin le 24 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. La demande formée par les bailleurs est donc recevable. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire en son article intitulé « VII. Clause résolutoire » et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 avril 2024, pour la somme en principal de 1.533,57 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois tel que cela est démontré par le décompte produit, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 23 juin 2024. Madame [E] [O] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Elle sera condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 23 juin 2024, équivalente au montant du loyer qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi soit la somme de 700 euros. Ce montant sera révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charges prévues au contrat de bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux. Elle devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour elle de le faire, elle pourra être expulsée ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier, sans qu'il y ait lieu d'assortir cette condamnation d'une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution, sans qu’il y ait lieu de statuer sur ce point. Sur la suspension de la clause résolutoire En application de l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, la défenderesse est non comparante et n’a formulé aucune demande pour solliciter la suspension de la clause résolutoire. Dès lors, il n’y a pas lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire. Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort des pièces fournies qu'au 11 juin 2024, la dette locative de Madame [E] [O] s’élève à la somme de 2.229 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de juin 2024 inclus. Il convient de relever que les demandeurs justifient de la prise en compte d’un versement de 400 € de la locataire et de la prise en compte des versements effectués par la CAF. Il convient d’observer que les bailleurs, pour faire valoir la somme de 2.351,57 euros, ont rajouté le coût de l’acte de 122,57 €, alors même que ce coût n’a pas lieu d’être repris au titre de l’arriéré locatif et se voit indemniser, le cas échéant, au titre des dépens de la procédure. Il convient donc de condamner Madame [E] [O] au paiement de la somme de 2.229 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit le 20 juin 2024. Sur les délais de paiement Aux termes des dispositions de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. En l’espèce, la défenderesse est non comparante et le tribunal n’a pas connaissance de sa situation personnelle et financière et ne peut ainsi vérifier si elle est en capacité de régler la dette locative. Dès lors, il ne sera pas accordé d’office des délais de paiement. Sur les demandes accessoires Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Madame [E] [O] succombe à l’instance de sorte qu'elle sera condamnée aux entiers dépens. Les dépens comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir les consorts [T], Madame [E] [O] sera condamnée à verser aux demandeurs la somme de 250 euros en application de l’article précité, augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur l’exécution provisoire Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 23 septembre 2021 entre d’une part Monsieur [F] [T] et Madame [X] [T] et d’autre part Madame [E] [O] concernant le logement situé [Adresse 2] à [Localité 10] sont réunies à la date du 23 juin 2024 et que le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à cette date; DIT n’y avoir lieu à suspendre la clause résolutoire ; ORDONNE en conséquence à Madame [E] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Madame [E] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [F] [T] et Madame [X] [T] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourront procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Madame [E] [O] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à Monsieur [F] [T] et Madame [X] [T] la somme de 2.229 euros (deux mille deux cent vingt-neuf euros) au titre de l'arriéré de loyers et indemnités d’occupation arrêté à la date de juin 2024 (échéance de juin 2024 incluse) ; DIT que cette somme produira intérêt au taux légal à compter de l’assignation soit le 20 juin 2024 ; CONDAMNE Madame [E] [O] à payer à Monsieur [F] [T] et Madame [X] [T] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et de la provision sur charges dans l’hypothèse où le bail s’était poursuivi normalement à compter du 23 juin 2024 soit la somme de 700 euros, révisable en fonction des augmentations de loyers et révisions d’acompte de charges prévues au contrat de bail, et ce jusqu’au départ effectif des lieux et la remise des clés au bailleur et à son représentant ; DIT n’y avoir lieu d’accorder d’office des délais de paiement ; CONDAMNE Madame [E] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire. ; CONDAMNE Madame [E] [O] à verser à Monsieur [F] [T] et Madame [X] [T] une somme de 250 euros (deux cents cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONSTATE l’exécution provisoire du présent jugement. AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 février 2025, par Sophie SCHWEITZER, juge des contentieux de la protection et Virginie BALLAST, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,