Tribunal judiciaire, 19 novembre 2024. 24/02788

TRIBUNAL JUDICIAIRE Site Camille Pujol 2 allées Jules Guesde BP 7015 31068 TOULOUSE cedex 7 NAC: 5AA N° RG 24/02788 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TE7H JUGEMENT N° B DU : 19 Novembre 2024 [L] [W] C/ [K] [T] [S] [D] [Z] [H] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 19 Novembre 2024 à Me Catherine ANDREO Expédition délivrée à toutes les parties JUGEMENT Le Mardi 19 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 19 Septembre 2024, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE Mme [L] [W], demeurant 1 TER RUE DU LANGUEDOC - 31000 TOULOUSE représentée par Me Catherine ANDREO, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEURS M. [K] [T], demeurant 1 TER RUE DU LANGUEDOC - 31000 TOULOUSE non comparant, ni représenté Mme [S] [D], demeurant 1 TER RUE DU LANGUEDOC - 31000 TOULOUSE non comparante, ni représentée M. [Z] [H], demeurant 14 RUE DE L’EGLISE - 17700 BREUIL LA REORTE non comparant, ni représenté EXPOSE DU LITIGE Madame [L] [W] a donné à bail à Monsieur [K] [T] et à Madame [S] [D] un appartement à usage d’habitation (n°de lot de copropriété 606) situé 1ter rue du Languedoc à Toulouse (31000), par contrat signé électroniquement et prenant effet 1er mars 2021, moyennant un loyer mensuel initial de 685 euros pour le logement et une provision sur charges de 45 euros. Par acte en date du 12 février 2021, Monsieur [Z] [H] s’est porté caution solidaire des engagements des locataires auprès de Madame [L] [W] au titre notamment des loyers et des charges, des impôts et taxes, des réparations locatives, des indemnités d’occupation éventuellement dues après résiliation de bail. Des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [W] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 20 septembre 2023 à Monsieur [K] [T] et à Madame [S] [D] pour un montant en principal de 1706,16 €, dénoncé à la caution le 3 octobre 2023. Le 29 mars 2024 Madame [L] [W] a fait délivrer à Monsieur [K] [T] et à Madame [S] [D] un commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs visant la clause résolutoire et d’avoir à justifier de l’entretien annuel de la chaudière. Madame [L] [W] a ensuite fait assigner Monsieur [K] [T] et Madame [S] [D] par actes du 5 juillet 2024 et Monsieur [Z] [H] par acte du 4 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant au fond pour solliciter de : - Constater l’acquisition de la clause résolutoire et en tout état de cause les manquements graves dans l’exécution des obligations du bail dont se sont rendus coupables Monsieur [K] [T] et Madame [S] [D] ; - Prononcer la résiliation de plein droit du contrat de bail ; - Ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [T] et Madame [S] [D] ainsi que de toutes personnes qui se trouveraient dans les lieux de leur fait, avec au besoin l’assistance de la force publique ; - Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets immobiliers garnissant les locaux dans un garde meuble aux frais de Monsieur [K] [T] et Madame [S] [D], qu’ils désigneront ou dans tel autre endroit, au choix de la bailleresse et ce en garantie des sommes dues ; - Condamner solidairement Monsieur [K] [T], Madame [S] [D] et Monsieur [Z] [H] à payer à Madame [L] [W] la somme de 6368,84 € suivant décompte arrêté au 1er juin 2024 avec intérêts de droit à compter du commandement du 20 septembre 2023 pour la somme de 1706,16 euros et à compter de l’assignation pour le solde ; - Condamner solidairement Monsieur [K] [T], Madame [S] [D] et Monsieur [Z] [H] à payer à Madame [L] [W] les loyers et charges échus depuis l’assignation et jusqu’au prononcé du jugement avec intérêts de droit à compter du prononcé du jugement ; - Condamner solidairement Monsieur [K] [T], Madame [S] [D] et Monsieur [Z] [H] à lui payer l’indemnité d’occupation mise à la charge de Monsieur [K] [T] et jusqu’à la complète libération des lieux ; - Condamner solidairement Monsieur [K] [T], Madame [S] [D] et Monsieur [Z] [H] à lui payer la somme de 1.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la caution les 20 septembre et 3 octobre 2023, outre le commandement d’avoir à justifier d’une assurance contre les risques locatifs en date du 29 mars 2024. A l’audience du 19 septembre 2024, Madame [L] [W], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes dans les termes de son exploit introductif d’instance et a actualisé la dette au 19 septembre 2024 à la somme de 8.992 euros. Monsieur [K] [T] et Madame [S] [D], assignés respectivement par acte d’huissier en date du 5 juillet 2024 délivrés en son étude, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience. Monsieur [Z] [H], assigné par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2024 délivré à une personne présente à son domicile, soit sa fille, n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024 MOTIFS DE LA DECISION SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE GARONNE par la voie électronique le 8 juillet 2024 soit plus de six semaines. Par ailleurs, aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois, ce qui est le cas en l’espèce, ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou d’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. En l’espèce, il n’est pas justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX. Aussi, l’acquisition de la clause résolutoire ne peut être constatée en l’absence de ce justificatif. - sur le prononcé de la résiliation du bail : Madame [L] [W] au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail indique notamment que Monsieur [K] [T] et Madame [S] [D] ont commis des manquements graves dans l’exécution des obligations découlant du bail en particulier en ne s’acquittant pas régulièrement du paiement des loyers et des charges, en ne justifiant pas de l’attestation d’assurance ni de l’entretien de la chaudière. Elle précise qu’elle a dû leur faire délivrer deux commandements visant la clause résolutoire à savoir les 20 septembre 2023 et 29 mars 2024. Aux termes des dispositions de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée (L. no 2014-873 du 4 août 2014, art. 26) « raisonnablement », et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise également que “le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (...)”. Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois, ce qui est le cas en l’espèce, caractérise un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts des locataires et leur expulsion des lieux dès lors qu'il présente un caractère suffisamment grave. Au 19 septembre 2024, la dette locative de Monsieur [K] [T] et Madame [S] [D] était d’un montant à la somme de 8.992 euros. Compte tenu des manquements graves et réitérés de Monsieur [K] [T] et Madame [S] [D] dans le règlement du loyer et des charges, il convient en conséquence de prononcer la résiliation du bail à compter de la date de la présente décision. L’expulsion de Monsieur [K] [T] et Madame [S] [D] sera ordonnée en conséquence. Par ailleurs, le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Madame [L] [W] produit un décompte en date du 19 septembre 2024 justifiant d’une dette locative de 8.992 €, mensualité de septembre 2024 incluse. Monsieur [K] [T], Madame [S] [D] et Monsieur [Z] [H], caution solidaire, qui n’ont pas comparu, n’ont par définition pas contesté la dette. Ils seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 8.992 €, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 1706,16 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. Ils seront également condamnés solidairement au paiement des loyers et charges échus postérieurs à septembre 2024 et ce jusqu’à la date du présent jugement soit ceux d’octobre et de novembre 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement. Monsieur [K] [T], Madame [S] [D] et Monsieur [Z] [H] seront également condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant des loyers et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [K] [T], Madame [S] [D] et Monsieur [Z] [H], parties perdantes, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023 et de sa dénonciation à la caution, du commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative en date du 29 mars 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Par ailleurs, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la demanderesse, Monsieur [K] [T], Madame [S] [D] et Monsieur [Z] [H] devront lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, somme à laquelle ils seront solidairement condamnés. La présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, PRONONCE à compter de la présente décision la résiliation du contrat de bail ayant pris effet au 1er mars 2021 conclu entre Madame [L] [W] d’une part et Monsieur [K] [T] et Madame [S] [D] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation (n°de lot de copropriété 606) situé 1ter rue du Languedoc à Toulouse (31000) ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [K] [T] et à Madame [S] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [K] [T] et Madame [S] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [L] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [T], Madame [S] [D] et Monsieur [Z] [H] à payer à Madame [L] [W] la somme de 8.992 euros selon décompte en date du 19 septembre 2024, mensualité de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 20 septembre 2023 sur la somme de 1706,16 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [T], Madame [S] [D] et Monsieur [Z] [H] à payer à Madame [L] [W] les loyers et charges postérieurs à septembre 2024 et échus jusqu’à la date du présent jugement soit ceux d’octobre et de novembre 2024 et avec intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement ; CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [T], Madame [S] [D] et Monsieur [Z] [H] à payer à Madame [L] [W] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [T], Madame [S] [D] et Monsieur [Z] [H] à payer à Madame [L] [W] la somme de 300€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE solidairement Monsieur [K] [T], Madame [S] [D] et Monsieur [Z] [H] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 20 septembre 2023 et de sa dénonciation à la caution, du commandement d’avoir à justifier d’une assurance locative en date du 29 mars 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTE Madame [L] [W] de toute demande plus ample ou contraire ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire. Le Greffier La Première Vice-Présidente