Tribunal judiciaire, 29 août 2024. 24/01873

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [C] [Z] [O] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Marie-Laure FILLY Pôle civil de proximité ■ PCP JTJ proxi fond N° RG 24/01873 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MWI N° MINUTE : JUGEMENT rendu le jeudi 29 août 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, société par actions simplifiées, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me Marie-Laure FILLY, avocat au barreau de PARIS, DÉFENDERESSE Madame [C] [Z] [O] demeurant [Adresse 4] ci-devant et actuellement Chez M. [J] [G] - [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Audrey BELTOU, Greffier, lors des débats, et de Coraline LEMARQUIS, Greffier, lors du délibéré DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 mai 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2024 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier Décision du 29 août 2024 PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/01873 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4MWI EXPOSE DU LITIGE Mme [C] [Z] [O] est propriétaire des lots n°209 et 210 dans l'immeuble sis [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété. Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, a assigné devant le juge du tribunal judiciaire de Paris Mme [C] [Z] [O], par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - 3 018,90 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 17 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 septembre 2021, - 198,00 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, selon décompte arrêté au 17 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 septembre 2021 - 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, - 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. A l'audience du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil s'en est référé aux termes de son assignation expliquant à titre informatif que la dette a augmenté depuis l'assignation. Bien qu'assignée à l'étude, Mme [C] [Z] [O] n'a pas comparu ni personne pour elle. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l'article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux Selon l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit : - les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, - les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat. L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité. Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En l'espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : - le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [C] [Z] [O] concernant les lots n°209 et 210, indiquant la répartition des tantièmes (respectivement 23/10000 et 39/10000), - les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2020 au 26 décembre 2023 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel, - la régularisation des charges depuis l'année 2019, - l'état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d'un solde débiteur de 3 912,90 euros, frais de recouvrement inclus, ramenés dans l'assignation à la somme de 3 018 euros au titre des charges et 198 euros au titre des frais de mises en demeure. - les procès-verbaux des assemblées générales de la période, - le contrat de syndic, En l'espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 3 018,00 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2023 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), après déduction des frais de recouvrement qui seront examinés ci-après. Les intérêts au taux légal courront à compter de l'assignation du 5 mars 2024, les mises en demeure par voie postale produites étant adressées sous une identité et à une adresse différente de celle figurant au relevé cadastral. Sur les frais de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées. Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés. Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant. La somme de 198 euros revendiquée au titre des frais de cinq mises en demeure adressées par voie postale entre septembre 2021 et décembre 2022, dans la mesure où il n'est pas justifié de diligences inhabituelles et que leur nombre excessif relève d'un choix du syndic qu'il n'a au demeurant pas réitéré au-delà d'une année d'impayés. Il sera également relevé que les mises en demeure sont adressées à une Mme [G] à l'adresse des lots alors que l'huissier lors de la délivrance de l'assignation a vérifié la présence de Mme [O] à l'adresse figurant sur le relevé cadastral. Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de l'ensemble de ses demandes au titre des frais de recouvrement. Sur les dommages et intérêts L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire. Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain. En l'espèce, il est établi que Mme [C] [Z] [O] présente des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Mais dans la mesure où il n'est pas explicité aux débats les divergences d'identité et d'adresse de la défenderesse, il convient de revoir à plus justes proportions le montant accordé qui sera fixé à la somme de 200 euros. Sur les demandes accessoires Mme [C] [Z] [O], partie perdante, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe, CONDAMNE Mme [C] [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, la somme de 3 018,00 euros au titre des charges de copropriété dues sur la période comprise entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2023 (échéance du 1er trimestre 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure d'avocat du 5 mars 2024 ; CONDAMNE Mme [C] [Z] [O] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la société PLISSON IMMOBILIER, la somme de 200 euros au titre des dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Mme [C] [Z] [O] aux dépens ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés. Le greffier, Le président.