Cour d'appel, 19 décembre 2023. 21/00964

AFFAIRE : N° RG 21/00964 - N° Portalis DBVC-V-B7F-GXE6 ARRÊT N° JB. ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de LISIEUX du 26 Février 2021 RG n° 19/00615 COUR D'APPEL DE CAEN PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 19 DECEMBRE 2023 APPELANTE : Madame [T] [O] [J] née le 09 Avril 1953 [Adresse 6] [Localité 1] représentée et assistée de Me Frédéric MORIN, avocat au barreau de LISIEUX (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 141180022021003041 du 10/06/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CAEN) INTIMÉES : La SARL INVESTISSEMENTS LOISIRS N° SIRET : 327 654 505 [Adresse 4] [Localité 2] prise en la personne de son représentant légal représentée et assistée de Me Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES IMMEUBLE '[Adresse 6]' pris en la personne de son syndic en exercice la SARL AGENCE DE [Localité 5], [Adresse 3] [Localité 1] représenté et assisté de Me Emmanuelle DUVAL, avocat au barreau de LISIEUX DÉBATS : A l'audience publique du 19 octobre 2023, sans opposition du ou des avocats, Mme DELAUBIER, Conseillère, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme GOULARD COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : M. GUIGUESSON, Président de chambre, Mme DELAUBIER, Conseillère, Mme VELMANS, Conseillère, ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 19 Décembre 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier * * * EXPOSE DU LITIGE Mme [T] [O] [J] est propriétaire de locaux situés en rez-de-chaussée de l'immeuble [Adresse 6] situé [Adresse 3] à [Localité 1]. L'immeuble a subi un affaissement important nécessitant la réalisation de travaux de consolidation de la structure. Au terme d'une assemblée générale ordinaire du 14 mai 2011, les copropriétaires ont décidé la réalisation d'un diagnostic géotechnique, puis lors d'une assemblée générale du 25 mars 2012,ont voté un important programme de travaux relatif à la réhabilitation intérieure et extérieure de l'immeuble. Par courrier du 26 mars 2013, M. [L] [K], architecte, a confirmé que l'état de l'immeuble nécessitait la mise en oeuvre de micropieux en sous-oeuvre de l'immeuble conformément à l'étude géotechnique réalisée par la société Fondouest et à l'étude 'structure technique' du bureau d'études Ibatech ce, afin de stabiliser l'immeuble. Par ordonnance de référé du 5 juin 2014, le président du tribunal de grande instance de Lisieux a ordonné à Mme [J] de permettre l'accès à son lot dans un délai de 8 jours suivant la signification de la décision sous astreinte de 250 euros par jour à compter de l'expiration du délai précité. Les clés du local n'ayant été remises que le 6 octobre 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] a saisi le juge de l'exécution près le tribunal de grande instance de Lisieux d'une demande de liquidation d'astreinte à hauteur de 27.500 euros. Par ordonnance du 23 octobre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Lisieux a désigné Me [F] [I], huissier de justice, aux fins de pénétrer dans le lot de copropriété de Mme [J], dresser un inventaire des matériels, produits et objets garnissant le local, procéder à leur enlèvement, à leur stockage puis les ramener dans les lieux après achèvement des investigations, vérifications et mise en oeuvre des forages et pose des micropieux dans l'emprise de ce lot de copropriété. Par jugement du 3 mars 2015, le juge de l'exécution près le tribunal de grande instance de Lisieux a liquidé l'astreinte ordonnée par le juge des référés à hauteur de 25.000 euros, condamné Mme [J] à verser cette somme au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], outre celle de 400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Sur appel relevé par Mme [J], la présente cour, par arrêt du 6 septembre 2016, a réformé le jugement déféré et, statuant à nouveau, a liquidé l'astreinte à la somme de 6 000 euros, condamné Mme [J] à verser au syndicat des copropriétaires [Adresse 6] la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Par acte du 27 juin 2019, Mme [J] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] et la société Investissements Loisirs, en sa qualité de syndic, devant le tribunal de grande instance de Lisieux aux fins d'être indemnisée du préjudice qu'elle estime avoir subi pour ne pas avoir pu exploiter son local commercial entre le 6 octobre 2014, date de la remise des clés de sa boutique au syndic, et le 21 septembre 2018, date à laquelle les travaux ont été réceptionnés. Par jugement du 26 février 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Lisieux a : - rejeté l'ensemble des demandes de Mme [J] ; - rejeté la demande de la société Investissements Loisirs au titre de la résistance abusive ; - condamné Mme [J] à verser à la société Investissements Loisirs la somme de 2.400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ; - condamné Mme [J] aux entiers dépens. Par déclaration du 2 avril 2021, Mme [J] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er septembre 2021, Mme [J] demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu le 26 février 2021 par le tribunal judiciaire de Lisieux en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes de condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et de la société Investissements Loisirs à lui payer les sommes de 33.600 euros au titre du préjudice lié à la perte de loyers, 3.120 euros au titre du préjudice lié à la location d'un box, 5.000 euros au titre du préjudice moral et de 2 000 euros HT (soit la somme de 2 400 euros TTC) au titre de l'article 700-2° du code de procédure civile et aux dépens et de sa demande tendant à être dispensée de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires et en ce qu'il l'a condamnée à payer à la société Investissements Loisirs la somme de 2.400 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; - le confirmer pour le surplus ; Et, statuant à nouveau : - débouter la société Investissements Loisirs de ses demandes, fins et conclusions; - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'[Adresse 6] et la société Investissements Loisirs à lui payer les sommes suivantes : * préjudice lié à la perte de loyers pour la période d'octobre 2014 à septembre 2018 (700 euros x 48 mois) soit la somme de 33.600 euros ; * préjudice lié à la location d'un box pour entreposer les marchandises pour la période d'octobre 2014 à septembre 2018 (65 euros x 48 mois) soit la somme de 3.120 euros ; * préjudice moral la somme de 5.000 euros ; - la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ; - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] et la société Investissements Loisirs à payer à Me Frédéric Morin les sommes de 2.000 euros HT (soit la somme de 2.400 euros TTC) pour la procédure devant le tribunal judiciaire de Lisieux et de 2.000 euros HT (soit la somme de 2.400 euros TTC) pour la procédure d'appel au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires [Adresse 6] et la société Investissements Loisirs aux entiers dépens de première instance et d'appel. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 9 septembre 2021, la société Investissements Loisirs demande à la cour de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux en date du 26 février 2021 et de débouter Mme [J] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, réclamant en outre la condamnation de l'appelante à lui régler la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure d'appel. Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 26 octobre 2021, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice la société à responsabilité limitée (Sarl) agence de [Localité 5], demande à la cour de rejeter l'ensemble des demandes de Mme [J] et de confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lisieux en date du 26 février 2021, sollicitant en outre sa condamnation au paiement d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 27 septembre 2023. Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile. *** MOTIFS Liminairement, la cour, qui statue dans les limites de l'appel dont la portée est déterminée au regard des dernières conclusions en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, relève qu'elle n'est saisie d'aucune demande de réformation du jugement en sa disposition rejetant la demande de dommages et intérêts présentée par la société Investissements Loisirs au titre de la résistance abusive de Mme [J]. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur ce chef considéré comme définitif. - Sur la responsabilité délictuelle de la société Investissements Loisirs et du syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] : Mme [J] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de l'ensemble de ses prétentions indemnitaires au motif qu'elle ne rapportait pas la preuve d'une faute commise par la société Investissements Loisirs et par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] dans la réalisation des travaux et qu'elle ne justifiait pas avoir été empêchée d'utiliser son local pendant la période comprise entre le 6 octobre 2014, date de remise effective des clés et le 21 septembre 2018, date de réception des travaux. Mme [J] affirme pourtant qu'elle est demeurée dans l'impossibilité d'utiliser son local pendant la durée des travaux alors qu'elle en avait remis les clés depuis le 6 octobre 2014 et qu'en exécution de l'ordonnance de référé du 5 juin 2014, elle avait dû le vider de tout objet qui y était entreposé, ce qui empêchait toute exploitation. Mme [J] ajoute que contrairement à ce qui est invoqué par la société Investissements Loisirs, les travaux réalisés par la société VISA BTP, seconde entreprise mandatée, ont nécessairement impacté son lot puisqu'ils consistaient à réaliser un radier en sous-sol et en rez-de-chaussée et que son local se situe en rez-de-chaussée. Elle affirme également qu'elle ne peut être considérée à l'origine de son propre préjudice tel qu'allégué à tort par les intimés, puisque les travaux ont été exécutés en dépit du non-paiement de sa quote-part de charges de copropriété et qu'en outre, aucune action en recouvrement de ses charges de copropriété impayées n'a été engagée à son encontre. Elle précise que le syndic n'ignorait pas que ses difficultés financières étaient dues à des problèmes de santé à l'origine de plusieurs hospitalisations mais aussi à son impossibilité d'exploiter son local durant ces quatre années. Elle assure ainsi que si elle avait pu librement disposer de son local, elle aurait été en mesure de procéder au règlement des charges de copropriété. La société Investissement Loisirs soutient au contraire qu'elle n'a commis aucune faute et que dès lors, elle ne saurait voir sa responsabilité délictuelle engagée, Mme [J] ne rapportant pas la preuve d'avoir été privée de l'accès à son lot pendant la durée des travaux. Le syndic explique que le retard pris dans l'exécution des travaux projetés résulte du fait que la première entreprise mandatée a fait l'objet d'une procédure collective et que Mme [J] a refusé de s'acquitter de sa quote-part de charges de copropriété. En outre, il affirme que Mme [J] est mal fondée à réclamer l'indemnisation d'un préjudice au titre de la privation des loyers alors que les locaux étaient vacants depuis plusieurs mois et impropres à toute location et qu'elle n'établit aucunement qu'elle aurait perçu la somme de 700 euros par mois si elle avait pu louer son local. Il ajoute que Mme [J] ne justifie pas plus de la nécessité de louer un box du montant de la location. Enfin, il souligne que Mme [J] est d'autant plus mal fondée à réclamer l'indemnisation de ses préjudices qu'elle n'a jamais était présente lors des différentes assemblées générales des copropriétaires au cours desquelles elle aurait pu faire part des éventuelles difficultés rencontrées lors de l'exécution des travaux. Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] demande également la confirmation du jugement entrepris au motif que Mme [J] ne rapporte pas la preuve de l'existence d'une faute résultant de son inertie dans l'exécution des travaux, d'un préjudice et d'un lien de causalité. Il affirme également que Mme [J] ne démontre aucunement qu'elle a été privée de l'accès à son local pendant les travaux. Sur ce : L'article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L'article 1241 du même code précise que chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. Il est constant qu'il appartient à celui qui se prévaut d'une faute délictuelle de rapporter la preuve de la faute commise et de son lien de causalité avec les préjudices subis. En l'espèce, il ne fait pas débat que les travaux ayant justifié la remise des clés par Mme [J] le 6 octobre 2014 ont été réceptionnés le 21 septembre 2018. Pour autant, le délai de quatre années ainsi écoulé ne saurait caractériser un fait fautif imputable au syndicat des copropriétaires ou à son syndic, dans la mesure où les pièces versées aux débats permettent d'établir que : - suivant assemblée générale des copropriétaires du 25 mars 2012, les travaux de réhabilitation de l'immeuble ont été votés et l'entreprise ENBTP désignée pour réaliser les travaux ; celle-ci établira un devis le 21 février 2014 pour une somme de 152.150 euros TTC ; - les travaux décidés à l'origine avec l'entreprise ENBTP n'ont pas pu être mis en oeuvre en raison, pour partie, de l'inertie de Mme [J] : * Mme [J] n'a pas remis les clés du local dont elle est propriétaire et n'en n'a pas libéré l'accès, obligeant les intimés à agir en référé pour obtenir : - la remise des clés (ordonnance du 5 juin 2014 signifiée à Mme [J] le 9 juin 2014 et exécutée près de quatre mois après et ce encore, à la suite d'un constat d'huissier réalisé le 12 septembre 2014 en présence du syndic et de l'entreprise ENBTP) ; - l'autorisation de pallier l'inertie de la propriétaire afin de procéder à l'enlèvement des matériels, produits et objets garnissant le local ce, pour permettre des investigations, vérifications et la mise en oeuvre des forages et pose des micropieux dans l'emprise de ce lot de copropriété (ordonnance du 23 octobre 2014) ; * Il n'est pas contesté que divers appels de fonds ont été adressés à Mme [J] et que cette dernière n'a jamais procédé au règlement de sa quote-part des charges de copropriété ; * Il est également établi qu'en sus des difficultés financières subies par le syndicat de copropriétaires, la société ENBTP a été placée en redressement judiciaire, l'architecte mandaté par la copropriété a proposé une autre solution moins coûteuse sur la base d'une étude complémentaire éditée par Bati Synthèse évitant l'intégralité des reprises structurelles en élévation pour un système de radier en sous-sol et rez-de-chaussée permettant de juguler la déstabilisation de l'immeuble, que l'ensemble des copropriétaires en a été informé aux termes de la convocation adressée par l'assemblée générale de la copropriété en date du 17 juin 2016, une lettre explicative ainsi qu'un devis de la nouvelle entreprise choisie ayant été annexés à la convocation ; que les travaux en faveur de cette solution technique moins coûteuse ont été votés lors de l'assemblée générale du 17 juin 2016, les travaux étant confiés à la société Visa BTP pour un montant de 104.500 euros TTC. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que Mme [J] est mal fondée à reprocher au syndicat des copropriétaires et à son syndic le retard dans l'accomplissement de travaux alors qu'elle-même a contribué au report de leur démarrage tant par son défaut de libération du local que par le non-paiement de ses charges de copropriété participant ainsi aux difficultés financières subies par le syndicat aggravées par les instances judiciaires qu'il a dû engager à son encontre. S'il apparaît que l'inaction prolongée de Mme [J] peut s'expliquer par d'importants problèmes de santé nécessitant en particulier son hospitalisation en région parisienne à partir du 9 mai 2014, ce dont la cour a tenu compte dans son arrêt du 6 septembre 2016 pour diminuer le montant de l'astreinte liquidée par le juge de l'exécution dans son jugement du 3 mars 2015, il reste que cette circonstance ne peut conduire la cour à faire peser sur la seule copropriété l'entière responsabilité du retard dans l'exécution des travaux ce surtout, au vu des circonstances précédemment décrites. En tout état de cause, ainsi que l'a parfaitement analysé le premier juge, Mme [J] n'établit aucunement avoir été empêchée d'exploiter son activité durant ces quatre années en raison de l'exécution des travaux litigieux. Le premier juge a relevé avec pertinence que si la remise des clés avait été rendue nécessaire pour les constatations de l'état du bâtiment et l'établissement de devis, il ne résultait pas du dossier de Mme [J] que celle-ci avait été privée de l'utilisation de son local. La cour, comme le tribunal, constate en effet que Mme [J] ne produit aucun justificatif au soutien de ses allégations. La seule remise de clés dont rien n'indique qu'il s'agissait du seul exemplaire détenu par Mme [J] ne peut suffire à démontrer que celle-ci était privée de tout accès à son local durant les quatre années ce, alors que la propriétaire ne justifie nullement d'une quelconque opposition du syndic à lui remettre les dites clés, ni du reste d'une quelconque demande de restitution de sa part. De surcroît, les procès-verbaux d'assemblée générale des copropriétaires produits pour les années 2013 à 2018 révèlent l'absence de Mme [J] à toutes ces réunions, et manifestement celle-ci n'a jamais pris contact avec le syndic pour faire part de ses remarques sur l'avancement des travaux et exprimer une quelconque inquiétude à ce sujet. En revanche, il ressort des procès-verbaux de constat d'huissier établis par Me [I], huissier de justice, à la demande du syndic, en date des 29 mars 2013, 12 septembre 2014 et 6 novembre 2014, et des photographies annexées, qu'avant même la remise des clés, le local de Mme [J] semblait manifestement désaffecté et dans un état général très dégradé de sorte que l'appelante est défaillante à établir que sans la réalisation de ces travaux, elle aurait pu exploiter au sein du local, céder ou louer son lot ; au surplus, il a déjà été constaté que Mme [J] rencontrait d'importants problèmes de santé nécessitant son hospitalisation à compter du mois de mai 2014 ainsi qu'il en ressort des décisions de justice versées aux débats. Aussi, il résulte de tout ce qui précède que Mme [J] ne rapporte pas la preuve d'une faute commise par la société Investissements Loisirs et par le syndicat des copropriétaires dans l'exécution des travaux ayant été la cause d'une impossibilité d'exploiter au sein de son local au demeurant non établie. Enfin, la cour observe que de la même manière, s'agissant des préjudices invoqués, Mme [J] ne communique aucun élément financier qui permettrait d'établir une perte de loyer à hauteur de 700 euros par mois et donc une perte d'un montant total de 33.600 euros tel que réclamé à ce titre. En outre, elle ne justifie pas davantage avoir été contrainte de louer un box pour y entreposer des marchandises et encore moins du montant de la somme totale réclamée à hauteur de 3.120 euros, aucune facture n'étant produite à l'appui de sa demande. Enfin, Mme [J] ne saurait réclamer la somme de 5.000 euros au titre de son préjudice moral alors qu'il est établi que cette dernière a participé au retard dans l'exécution des travaux par l'absence de règlement de sa quote-part de charges de copropriété et qu'elle a mis plusieurs mois pour remettre les clés afin de permettre l'accès à son lot pour les travaux. Dès lors, Mme [J] ne rapporte pas la preuve des préjudices subis. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'indemnisation de Mme [J] comme sa demande de dispense de toute participation de sa part à la dépense commune des frais de procédure. - Sur les dépens et les frais irrépétibles : Le jugement étant confirmé sur le principal, il sera aussi confirmé sur les dépens et les frais irrépétibles. Succombant en appel, Mme [J] sera aussi condamnée aux dépens de la procédure d'appel. En outre, il est équitable de condamner Mme [J] à payer à la société Investissement Loisirs et au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 1.500 euros, à chacun, au titre de l'article 700 du code de procédure civile. *** PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort par mise à disposition au greffe;  Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant : Rejette les demandes présentées par Mme [T] [O] [J] au titre des frais exposés en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [T] [O] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 6] la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Condamne Mme [T] [O] [J] à payer à la société Investissements Loisirs la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; Déboute les parties à l'instance du surplus de leurs demandes ; Condamne Mme [T] [O] [J] aux entiers dépens comprenant ceux de première instance et d'appel qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT M. COLLET G. GUIGUESSON