Tribunal judiciaire, 24 avril 2025. 25/00952

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 26 Juin 2025 Président : Monsieur BIDAL, Juge Greffiers : Madame ALI, lors des débats Madame BOINE, lors du délibéré Débats en audience publique le : 24 Avril 2025 GROSSE : Le 26 juin 2025 à Me FOURRIER-MOALLIC Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le 26 juin 2025 à Me GOGUILLOT Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 25/00952 - N° Portalis DBW3-W-B7J-6BKW PARTIES : DEMANDERESSE S.A. UNICIL VENANT AUX DROITS DE LA SA PHOCEENNE D’HABITATIONS, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Elsa FOURRIER-MOALLIC, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEURS Madame [E] [X] née le 05 Mai 1991 demeurant [Adresse 2] représentée par Me Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE Monsieur [C] [X] né le 13 Avril 1964 demeurant [Adresse 2] représenté par Me Emilie GOGUILLOT, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE Un bail a été signé entre les parties le 1er juillet 1999 (modifié par avenants du 29 décembre 2005 et du 2 janvier 2014), relatif à un logement sis [Adresse 1], moyennant un loyer initial mensuel de 397,26 euros outre 79,13 euros de provision pour charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SA UNICIL a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 17 septembre 2024. Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2025, auquel il y a lieu de se reporter pour l'exposé intégral de ses moyens et prétentions, la SA UNICIL a fait assigner Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MARSEILLE, à l’audience du 24 avril 2025. A cette audience, la SA UNICIL, représentée par son Conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant à la somme de 4 335,95 euros, au 18 mars 2025. Elle s’en rapporte à la décision du Juge s’agissant de l’octroi de délais de paiement et de la suspension des effets de la clause résolutoire si de tels délais étaient accordés. Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X], représentés par leur Conseil, ont repris leurs conclusions auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé de leurs prétentions et moyens. L’affaire a été mise en délibéré au 26 juin 2025. Vu les articles 446-1, 446-2 et 455 du code de procédure civile, MOTIFS DE LA DECISION En vertu des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. Vu l’article 9 du code de procédure civile, Vu l'article 1353 du code civil, Sur la recevabilité Vu les dispositions des articles 24 I, II et III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, LA SA UNICIL a produit la notification à la CCAPEX en date du 19 septembre 2024 des impayés locatifs visés dans le commandement de payer signifié aux locataires, soit deux mois au moins avant l’assignation du 6 février 2025. LA SA UNICIL produit par ailleurs la dénonciation de l’assignation à la Préfecture en date du 10 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 24 avril 2025. Son action est donc déclarée recevable. Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences Vu l’article 2 du code civil, Vu les articles 7a et 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dans leur version applicable au présent litige, dont il résulte que l'une des obligations essentielles du locataire est de payer les loyers aux termes convenus, Vu le caractère d'ordre public de protection de la loi du 6 juillet 1989 modifiée, dont il ressort que le délai donné au locataire pour régulariser la dette locative est un délai minimum durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés, Vu le bail liant les parties, En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré aux locataires par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024 pour un arriéré locatif de 1 566,26 euros. Les sommes visées au commandement n’ont pas été intégralement payées dans le délai imparti. En conséquence, la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du bail à effet au 17 novembre 2024, d’ordonner l’expulsion des locataires des lieux occupés, de les condamner solidairement à payer à la SA UNICIL une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 604,47 euros), à compter du 18 novembre 2024 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés à la SA UNICIL. Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois, prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, soit réduit ou supprimé. Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur le paiement de sommes à titre provisionnel Vu les articles 4 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, Vu le contrat de bail liant les parties, Il résulte du décompte locatif joint à l’assignation que les locataires restaient débiteurs d’une dette locative de 2 706,65 euros au 15 janvier 2025. Vu le décompte actualisé au 17 avril 2025, fixant la dette locative à une somme de 450,14 euros, terme du mois de mars 2025 inclus, déduction faite des frais de contentieux, des frais d’enquête et de pénalité locataire non assuré, non justifiés. L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, il convient donc de condamner solidairement Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] à payer à la SA UNICIL la somme de 450,14 euros à titre provisionnel avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Sur les délais de paiement   Vu l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience,   Il convient de faire droit à la demande de délais de paiement et d'autoriser Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] à se libérer de leur dette locative en 36 mois par mensualités de 12 euros, le 08 de chaque mois et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, en sus des loyers courants, étant rappelé que la dernière mensualité doit impérativement apurer le solde de la dette.   Il convient d'attirer l'attention de Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance entraînerait la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendrait alors immédiatement exigible. Sur la suspension de la clause résolutoire   Vu l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, Vu la reprise du versement intégral du loyer courant avant l’audience, Durant les délais de remboursement ayant été accordés à Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X], les effets de la clause de résiliation sont suspendus. Si Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixés ci-dessus, en sus du paiement du loyer courant, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] selon les modalités prévues au dispositif ci-après,Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] seront tenus solidairement au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation dont le montant correspond au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (à défaut de justificatifs, à la somme de 604,47 euros),le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X], qui succombent au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supporteront in solidum les entiers dépens de l'instance de référé dont le coût du commandement de payer et seront condamnés in solidum à payer à la SA UNICIL une somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Sur l’exécution provisoire Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe : DECLARONS l’action de la SA UNICIL recevable ; CONSTATONS la résiliation du bail conclu entre les parties le 1er juillet 1999 (modifié par avenants du 29 décembre 2005 et du 2 janvier 2014) concernant l’appartement situé [Adresse 1], à effet au 17 novembre 2024 ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de sept jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA UNICIL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] solidairement à payer à la SA UNICIL à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 18 novembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi (et à défaut de justificatifs, à la somme de 604,47 euros) ; CONDAMNONS Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] solidairement à verser à la SA UNICIL la somme de 450,14 euros à titre de provision sur la dette locative, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; ACCORDONS des délais de paiement de 36 mois à Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] pour s’acquitter, outre le loyer et les charges courants, de sa dette locative de 450,14 euros et disons qu’ils devront régler cette somme selon 36 mensualités de 12 euros chacune, le 08 de chaque mois, et pour la première fois le 08 du mois suivant la signification de la présente ordonnance, la dernière étant augmentée du solde de la dette ;   SUSPENDONS la clause résolutoire pendant ce délai ;   DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; qu’en revanche, à défaut du paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, la dette deviendra immédiatement exigible et l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique et d'un serrurier pour les locataires et tous occupants de leur chef ; CONDAMNONS Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] in solidum à payer à la SA UNICIL la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [C] [X] et Madame [E] [X] in solidum aux entiers dépens de l'instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire. Le Greffier, Le Juge,