Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 6]
REFERENCES : N° RG 24/02902 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZC2N
Minute : 24/789
SA HLM ICF LA SABLIERE
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97
C/
Madame [O] [T]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 août 2024 ;
Par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 24 juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEUR :
SA HLM ICF LA SABLIERE,
demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Madame [O] [T],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]
comparante en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 18 décembre 2013, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à Madame [O] [T] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 406,19 euros, et 217,27 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 17 juillet 2023, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a fait signifier à Madame [O] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 8007,68 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre reçue le 12 décembre 2022 la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a saisi la caisse d’allocations familiales.
Par acte de commissaire de justice en date du 15 mars 2024, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Madame [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [O] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, à liquider après un délai de trois mois,autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu’il plaira au bailleur aux frais des défendeurs, en garantie des loyers, charges et indemnités d’occupation,condamner Madame [O] [T] au paiement des sommes suivantes :la somme de 7433,27 euros au titre de la dette locative arrêtée au 8 mars 2024, terme de février inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juillet 2023,une indemnité d'occupation mensuelle égale au double du montant du loyer mensuel augmenté des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts,la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens, en ce compris les frais d’exécution,ordonner l’exécution provisoire.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 mars 2024.
À l'audience du 24 juin 2024, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6683,27 euros arrêtée au 17 juin 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
La SA d'HLM ICF LA SABLIERE soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [O] [T] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 17 juillet 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [O] [T], comparante, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au soutien de ses prétentions, elle explique avoir prêté environ 6000 euros à un ami qui ne lui a jamais remboursé, la laissant à découvert et dans l’impossibilité de faire face à ses charges. Elle souligne avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de juillet 2023. Elle déclare percevoir un salaire mensuel d’environ 3000 à 3500 euros. Elle précise avoir 4 enfants mineurs à charge, pour lesquels elle ne perçoit aucune pension alimentaire.
À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 27 mars 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par la SA d'HLM ICF LA SABLIERE le 12 décembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de la SA d'HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement
Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 18 décembre 2013, du commandement de payer délivré le 17 juillet 2023 et du décompte de la créance actualisé au 17 juin 2024 que la SA d'HLM ICF LA SABLIERE rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [T] à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 6683,27 euros, au titre des sommes dues au 17 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, disposait, dans son premier alinéa, que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose désormais, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, le nouvel article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, 13 juin 2024, n°24-70.002).
Aussi, lorsque le bail a été conclu antérieurement à la loi nouvelle ou n’a pas été renouvelé postérieurement à celle-ci, et qu’il fixe contractuellement un délai accordé au locataire pour apurer sa dette de deux mois à compter du commandement de payer, ce délai de deux mois reste applicable.
En l’espèce, le bail contient, en son article 9, une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 17 juillet 2023.
Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 17 septembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 18 décembre 2013 à compter du 18 septembre 2023.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Madame [O] [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [O] [T] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.
En outre, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Madame [O] [T] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l’expulsion de Madame [O] [T] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Par ailleurs, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.
Sur la demande d'astreinte
Aux termes de l'article L131-1 du code des procédures civiles d'exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l'espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [O] [T] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.
Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [O] [T]
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.
Elle entre ainsi dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 18 septembre 2023, Madame [O] [T] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.
Il convient dès lors de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail, destinée à compenser la perte de jouissance du bien.
Au vu des différents éléments versés aux débats, la pénalité sollicitée apparaît manifestement excessive et il convient de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, la SA d'HLM ICF LA SABLIERE ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [O] [T] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l’assignation et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.
Il n'y a pas lieu de mettre à la charge du défendeur les frais de l'exécution forcée de la décision, non encore liquidés, qui sont, pour partie, à la charge du débiteur selon leur nécessité au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l’article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient également de condamner Madame [O] [T] à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de la SA d'HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 18 décembre 2013 entre la SA d'HLM ICF LA SABLIERE d'une part, et Madame [O] [T] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 18 septembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Madame [O] [T] à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 6683,77 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 17 juin 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
ACCORDE un délai à Madame [O] [T] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Madame [O] [T] à s’acquitter de la dette en 23 fois, en procédant à 22 versements de 300 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,
DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Madame [O] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
DIT n'y avoir lieu d'assortir la condamnation d'une astreinte,
REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,
CONDAMNE Madame [O] [T] à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 18 septembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
REJETTE la demande de dommages et intérêts,
CONDAMNE Madame [O] [T] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer et de l’assignation, ainsi que le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,
CONDAMNE Madame [O] [T] à payer à la SA d'HLM ICF LA SABLIERE la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
DEBOUTE la SA d'HLM ICF LA SABLIERE de ses autres demandes et prétentions.
LE GREFFIER LE JUGE
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