Texte intégral
Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 4]
tél : [XXXXXXXX01]
Le 11 Septembre 2024
N° RG 23/00025 -23/0045
COMMUNE DE [Localité 10]
la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS
C/
[G] [Y]
Me Fabien BARTHE
J U G E M E N T F I X A N T I N D E M N I T E
Nous, Philippe BOYMOND, Juge au Tribunal judiciaire de Rennes, Juge de l'Expropriation pour le Département de l'Ille et Vilaine, désigné à cette fonction par ordonnance de monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 08 décembre 2023, assisté de Madame Annie PRETESEILLE, Greffier,
ENTRE :
COMMUNE DE [Localité 10],
représentée par Madame Le Maire en exercice, [Adresse 7]
DEMANDEUR EXPROPRIANT
Ayant pour avocat la SELARL THOME HEITZMANN SOCIÉTÉ D’AVOCATS, société d’avocats interbarreaux PARIS-RENNES, ayant son siège social [Adresse 9]. Représentée par Me HEITZMANN Sarah avocat au barreau de RENNES .
ET :
Monsieur [G] [Y], demeurant [Adresse 8]
Ayant pour avocat le SELARL CABIENT LEMONNIER-BARTHE, en la personne de Me Fabien BARTHE avocat au barreau de RENNES
DÉFENDEUR EXPROPRIÉ
ET :
Monsieur le Directeur Régional des Finances Publiques de la région Bretagne et du Département d’Ille et Vilaine, Division France Domaine, [Adresse 6] à [Localité 3], représenté par Madame [E] [T] , Commissaire du Gouvernement.
PARTIE INTERVENANTE
EXPOSE DU LITIGE
Par arrêté du 03 août 2021, le préfet de la région Bretagne, préfet d'Ille et Vilaine, a déclaré d'utilité publique le projet de création d'une zone d'aménagement concerté multi-sites, sur le territoire de la commune de [Localité 10] (35), laquelle a pour vocation la création de logements individuels et collectifs, de locaux d'activité et d'équipements publics. Par un nouvel arrêté, en date du 29 septembre 2023, cette autorité a déclaré urgente la prise de possession des biens expropriés, nécessaires à la réalisation de cette opération d'aménagement.
Ladite opération a nécessité, notamment, l'acquisition d'une parcelle cadastrée section BD n° [Cadastre 2], d'une surface de 41 356 m2, située lieu-dit [Localité 5], propriété de M. [G] [Y].
La commune de [Localité 10], collectivité expropriante, soutient avoir vainement proposé à l'intéressé une offre amiable d'indemnisation ; face à son refus, elle a ensuite saisi la juridiction de l'expropriation, à l’effet de voir fixer ladite indemnisation, par un mémoire reçu au greffe le 21 juillet 2023 (instance enregistrée au répertoire général sous le n° 23-00025).
Par un nouveau mémoire enregistré au greffe le 05 décembre suivant, la commune a renouvelé sa demande mais dans le cadre, cette fois, de la procédure d'urgence instituée par les articles L 232-1 et suivant du code de l'expropriation (instance enregistrée au répertoire général de la juridiction sous le n° 23-00045).
Le transport sur les lieux a été fixé au 29 janvier 2024, par une ordonnance du 18 décembre précédent, à l'issue duquel l'audience s'est tenue en salle du conseil de la mairie.
La commune ainsi que le commissaire du gouvernement, au cours de cette audience, se sont référés à leurs écritures respectives. La juridiction ne s'estimant pas, à l'issue des débats, suffisamment éclairée et la partie expropriée ayant de surcroît indiqué ne pas être en état, la décision a été mise en délibéré au 14 février, lequel a ensuite été prorogé au 19 février, mais aux seules fins de statuer sur le montant d'indemnités provisionnelles et d'autoriser la commune à prendre possession de la parcelle litigieuse.
Par jugement du 19 février 2024, auquel il convient de se reporter pour une plus ample présentation du litige et du bien exproprié, la juridiction a ordonné la jonction des deux instances précitées sous le numéro unique 23-00025, a fixé à titre provisionnel les indemnités dues à M. [Y] à la somme globale de 75 590 € et a autorisé la commune à prendre possession de la parcelle expropriée, les dépens étant réservés.
Lors de l'audience sur réouverture des débats ordonnée par cette décision, les parties et le commissaire du gouvernement se sont rapportés à leurs mémoires et conclusions.
Pour plus ample exposé du litige, des moyens et des prétentions respectives des parties, la juridiction se réfère, outre au procès-verbal de transport auquel a été annexé l'état des lieux préalablement dressé par le commissaire du gouvernement, aux conclusions de ce dernier ainsi qu'aux mémoires contradictoirement produits par les parties, en application des dispositions des articles R 232-1 et suivants du code de l'expropriation, comme l'y autorisent les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l'article R 211-6 de celui de l'expropriation.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les règles relatives à la fixation des indemnités dues aux expropriés
L'article L 321-1 du code de l'expropriation dispose que :
« Les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ».
Ne peut donc pas être réparé le préjudice moral.
Il est fait obligation au juge, par les dispositions de l'article L 321-3 du même code, de distinguer l'indemnité principale des indemnités accessoires, dues en réparation des conséquences préjudiciables d'une expropriation, en précisant les bases sur lesquelles ces diverses indemnités sont allouées.
L’indemnité principale correspond à la valeur vénale du bien exproprié, qui est déterminée selon trois règles générales :
- il résulte de l’article L 322-2 du code de l'expropriation que l’estimation est faite à la date du jugement ;
- la consistance du bien exproprié est à prendre en compte à la date de l’ordonnance de transfert de propriété ou à la date du jugement si celle-ci n’est pas encore intervenue, en application des dispositions de l’article L 322-1 du même code ;
- il doit être tenu compte de l’usage du bien et, notamment, de sa qualification ou non de terrain à bâtir, au sens de l’article L 322-3 dudit code, en fonction d’une date, dite de référence, qui varie selon le type d’opération. L’institution de cette date a été destinée à « assurer l’équilibre entre les intérêts des expropriés, indemnisés de leur préjudice certain et ceux des expropriants, protégés de la spéculation foncière sur les biens concernés par le projet après l’annonce de l’expropriation » (Civ. 3ème 21 octobre 2010 n° 10-40.038, Bull. QPC).
Ces règles sont d'ordre public, en application des dispositions de l’article L 322-11 du code de l'expropriation et il revient au juge, au besoin, de les relever d’office après avoir recueilli les observations des parties.
Sur la détermination des dates de référence
En application des règles sus énoncées, la valeur vénale du bien exproprié doit être estimée à la date de la décision de première instance, soit celle du présent jugement. Sa consistance doit être prise en compte, pour cette estimation, à la date de l'ordonnance portant transfert de sa propriété, soit le 11 décembre 2023.
S'agissant de la date dite de référence à laquelle il convient de se placer pour apprécier l'usage de la parcelle expropriée, la commune et le commissaire du gouvernement indiquent de façon circonstanciée et sans être contestés qu'il s'agit du 09 novembre 2019, laquelle sera dès lors retenue.
Sur la qualification de la parcelle expropriée ou non en terrain à bâtir
L'article L 322-3 du code de l'expropriation dispose que :
« La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L 1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :
1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l'absence d'un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d'une commune ;
2° Effectivement desservis par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l'urbanisme et à la santé publique l'exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d'assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu'il s'agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d'occupation des sols, un plan local d'urbanisme, un document d'urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l'objet d'une opération d'aménagement d'ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l'ensemble de la zone.
Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l'article L 322-2 ».
Pour être qualifiée de terrain à bâtir, une parcelle doit donc remplir deux conditions cumulatives, respecter un critère matériel (être desservie par une voie d'accès et des réseaux utiles à proximité immédiate) et un critère juridique (être située dans un secteur constructible).
La commune et le commissaire du gouvernement soutiennent de façon circonstanciée et sans être contestés que la parcelle expropriée ne peut pas recevoir la qualification de terrain à bâtir.
Il en résulte que la parcelle sera évaluée comme étant en nature de sol agricole, au moyen de la méthode dite par comparaison, sur laquelle en effet s'accordent les parties et le commissaire du gouvernement.
Sur l'évaluation de la parcelle expropriée et le montant de l'indemnité principale en résultant
L'article R 311-22 du code de l'expropriation, en son premier alinéa, dispose que :
« Le juge statue dans la limite des prétentions des parties, telles qu'elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du commissaire du gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l'expropriant ».
Les parties s'accordent également sur une évaluation en valeur libre, la parcelle expropriée étant libre de toute occupation.
La commune propose une valorisation de 1,20 € du m2, sur la base des deux premiers termes de comparaison soumis aux débats par le commissaire du gouvernement. Elle affirme qu'il convient d'écarter le troisième, une mutation intervenue au prix de 1,60 € du m2, au motif qu'il serait très majoritairement classé en zone N et non NP, contrairement à la parcelle expropriée, zonage qui serait moins restrictif et que ce troisième terme serait moins impacté par les inondations. Elle ajoute qu'il est intégralement destiné à un usage agricole (culture de blé) alors que la parcelle expropriée ne le serait qu'à hauteur de 70 % de sa superficie.
M. [Y] sollicite une indemnisation à hauteur de 1,60 € du m2, au motif que le troisième des termes du commissaire du gouvernement se situant à proximité immédiate de sa parcelle, il présenterait des conditions de localisation et de desserte similaires. Il soutient que le second terme dispose d'une desserte moins commode et qu'il est divisé en deux. Il affirme que le premier terme a été vendu occupé.
Le commissaire du gouvernement propose de faire la moyenne des trois prix, sans discuter des caractéristiques de ses trois termes.
Il ressort en premier lieu de l'acte de vente correspondant au premier terme, produit aux débats par la commune (sa pièce n°5), qu'il a effectivement été cédé en étant occupé, par un preneur à bail rural disposant dès lors d'un statut très protecteur. Cette occupation constituant un important facteur de moins-value, le valorisation de la parcelle expropriée se trouve nécessairement au dessus du prix auquel cette mutation est intervenue.
Les affirmations des parties, ensuite, relatives aux supposés autres facteurs de plus ou moins-value des parcelles à comparer étant dépourvues d'offre de preuve, il ne saurait dès lors en être tenu compte dans le cadre de la présente évaluation.
Il doit être également observé que l'acquéreur de ces trois termes de comparaison était la commune elle-même.
Il résulte de tout ce qui précède que la parcelle expropriée peut être considérée comme un bien équivalent au troisième terme de comparaison du commissaire du gouvernement. De surcroît, il n'est pas contesté qu'elle est située à proximité immédiate de ce terme de comparaison, de sorte qu'aucune raison ne commande de considérer que sa valeur vénale puisse lui être inférieure. Son prix sera, en conséquence, fixé à la somme de 1,60 € du m2.
Conséquemment, l'indemnité principale dont la commune est redevable envers M. [Y] s'élève à :
41 356 m2 x 1,60 € = 66 170 €.
Sur les indemnités accessoires
Sur l’indemnité de remploi
L’indemnité de remploi, destinée à couvrir les frais qui seraient exposés par l'exproprié pour acquérir un bien similaire sera fixée selon les taux habituellement appliqués en la matière, soit 20 % sur la partie inférieure ou égale à 5 000 €, 15 % entre 5 001 et 15 000 € et 10 % au delà, soit la somme de 7 617 € .
Sur l'indemnité pour perte de végétaux
Les parties s'accordent sur une indemnité pour perte d'arbres et de haies d'un montant de 20 000 €, lequel sera dès lors retenu.
Sur les dépens et les frais
L'article L 312-1 du code de l’expropriation dispose que « l'expropriant supporte seul les dépens de première instance ».
En application de cette disposition, la commune supportera la charge des dépens.
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, applicable en la cause sur renvoi de l'article R 211-6 de celui de l'expropriation, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Compte tenu des caractéristiques de l'espèce et de la situation respective des parties, la commune sera condamnée à payer à M. [Y] une indemnité que l'équité commande de fixer à la somme de 1 000 €.
DISPOSITIF
La juridiction de l'expropriation du département d'Ille et Vilaine, statuant au nom du peuple français, par décision mise à disposition au greffe :
FIXE à la somme de :
- 66 170 € (soixante-six mille cent soixante-dix euros), le montant de l’indemnité principale due par la commune de [Localité 10] à M. [G] [Y] ;
- 7 617 € (sept mille six cent dix-sept euros), le montant de l’indemnité de remploi ;
- 20 000 € (vingt mille euros), le montant de l’indemnité pour perte d'arbres ;
LAISSE la charge des dépens à la commune de [Localité 10] ;
la CONDAMNE à payer à M. [G] [Y] la somme de 1 000 € (mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;
REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.
La greffière Le juge de l'expropriation
