Cour d'appel, 24 octobre 2024. 23/00751

AFFAIRE : N° RG 23/00751  ARRÊT N° NLG ORIGINE : DECISION du Juge des contentieux de la protection de CHERBOURG-EN-COTENTIN en date du 21 Mars 2023 RG n° 1122000538 COUR D'APPEL DE CAEN DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024 APPELANTS : Monsieur [Z] [A] [F] né le 22 Février 1941 à [Localité 5] [Adresse 1] [Localité 6] Madame [O] [B] [R] [M] [D] épouse [F] née le 08 Janvier 1942 à [Localité 7] [Adresse 1] [Localité 6] Représentés et assistés par Me Célia FOSSEY, avocat au barreau de CHERBOURG INTIMES : Monsieur [W] [N] né le 24 Mars 1972 à [Localité 8] [Adresse 2] [Localité 5] Madame [E] [P] née le 19 Février 1972 à [Localité 5] [Adresse 2] [Localité 5] Non représentés, bien que régulièrement assignés DEBATS : A l'audience publique du 1er juillet 2024, sans opposition du ou des avocats, Madame EMILY, Président de Chambre, a entendu seule les plaidoiries et en a rendu compte à la cour dans son délibéré GREFFIER : Mme LE GALL, greffier COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Madame EMILY, Président de Chambre, Mme COURTADE, Conseillère, M. GOUARIN, Conseiller, ARRET prononcé publiquement le 24 octobre 2024 à 14h00 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame EMILY, président, et Mme LE GALL, greffier * * * Par acte d'huissier de justice du 25 août 2022, M. [Z] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] ont fait signifier à M. [W] [N] et Mme [E] [P] un commandement d'avoir à payer les loyers et charges échus concernant un logement situé [Adresse 4] à [Localité 5], pour la somme de 3.618 euros, arrêtée au 23 août 2022. Le 9 septembre 2022, la commission de coordination des actions des préventions des expulsions locatives a été informée de la situation M. [W] [N] et Mme [E] [P]. Suivant actes d'huissier de justice du 17 novembre 2022, M. [Z] [F] et Mme [O] [F] ont fait assigner M. [W] [N] et Mme [E] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin principalement aux fins de voir prononcer la résiliation de plein droit du bail à la date du 25 octobre 2022, d'ordonner en conséquence la libération des lieux des occupants sans droit ni titre et de tout occupant de leur chef, ainsi que de voir condamner solidairement M. [W] [N] et Mme [E] [P] au paiement de plusieurssommes au titre des loyers et indemnités d'occupation, outre les frais irrépétibles et les dépens. Par jugement réputé contradictoire du 21 mars 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Cherbourg-en-Cotentin a : - déclaré recevable l'assignation délivrée par M. [Z] [F] et Mme [O] [F] ; - débouté M. [Z] [F] et Mme [O] [F] de leurs demandes de prononcé de la résiliation du bail, d'expulsion, de condamnation solidaire au paiement des loyers, indemnités d'occupation et dommages et intérêts ; - condamné M. [Z] [F] et Mme [O] [F] au paiement des dépens ; - débouté M. [Z] [F] et Mme [O] [F] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - débouté M. [Z] [F] et Mme [O] [F] du surplus de leurs demandes ; - rappelé que la décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Par déclaration du 29 mars 2023 adressée au greffe de la cour, M. [Z] [F] et Mme [O] [F] ont fait appel de ce jugement. Par dernières conclusions déposées le 12 mai 2023, M. [Z] [F] et Mme [O] [F] demandent à la cour de : - Déclarer recevable et bien fondé leur appel ; - Réformer la décision entreprise, Et statuant à nouveau, - Constater, subsidiairement prononcer, la résiliation du bail portant sur une maison située [Adresse 4], prévu par bail verbal entre M. [Z] [F] et Mme [O] [F] d'une part et M. [W] [N] et Mme [E] [P] d'autre part à effet du 19 janvier 2006, - Ordonner en conséquence que les occupants sans droit ni titre soient tenus de libérer les lieux tant de leur personne que de tout occupant de leur chef et soient tenus d'en remettre les clés après avoir satisfait à toutes les obligations des locataires sortants, - Ordonner l'expulsion de M. [W] [N] et Mme [E] [P] et de tous occupants de son chef, avec au besoin le concours de la force publique, s'il y a lieu, l'assistance des personnes prévues à l'article L142-1 du code des procédures civiles d'exécution et d'un serrurier requis à cet effet, - Condamner solidairement M. [W] [N] et Mme [E] [P] à payer à M. [Z] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] la somme de 3.618,00 euros (trois mille six cent dix-huit euros) pour les loyers et indemnités d'occupations arrêtés au 25 octobre 2022 selon décompte joint, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer, sous réserve des acomptes versés, - Condamner solidairement M. [W] [N] et Mme [E] [P] à payer à M. [Z] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] des indemnités d'occupation qui seront équivalentes au montant égal du loyer révisable chaque année en fonction de l'indice de référence des loyers outre les charges qui auraient été effectivement dus, jusqu'à la restitution des clés ou de la reprise des lieux et aux loyers dus jusqu'au jour de la résiliation constatée du bail, soit à compter du 25 octobre 2022, - Condamner solidairement M. [W] [N] et Mme [E] [P] à payer à M. [Z] [F] et Mme [O] [D] épouse [F] la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les dépens tant de la procédure de première instance que celle de la présente procédure. Mme [E] [P] et M. [W] [N] n'ont pas constitué avocat bien que la déclaration d'appel et les premières conclusions d'appelant leurs ont été signifiées le 19 mai 2023, à personne concernant Mme [P] et à domicile concernant M. [N]. L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 juin 2024. Il est expressément renvoyé aux écritures précitées pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des appelants. SUR CE, LA COUR Selon l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur l'existence du bail Selon l'article 1714 du code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement, sauf, en ce qui concerne les biens ruraux, application des règles particulières aux baux à ferme et à métayage. Il résulte par ailleurs des dispositions de l'article 1715 du code civil que la preuve de l'exécution d'un bail verbal peut être rapportée par tout moyen. Le premier juge a rejeté les demandes de M. et Mme [F] aux motifs que ceux-ci ne justifiaient pas être propriétaires du bien prétendument loué, ne démontraient aucun commencement d'exécution du bail, n'établissaient aucunement que les parties se seraient accordées sur un montant de loyer et enfin que l'occupation des lieux par les défendeurs au cours de la période pour laquelle les loyers étaient sollicités n'était pas démontrée. Devant la cour, les appelants établissent avoir acheté le 24 septembre 1971 une maison d'habitation sise [Adresse 3] à [Localité 5], la rue ayant été renommée [Adresse 4] en 1988. (Pièces 8,9 et 10) M. et Mme [F] justifient en outre avoir payé la taxe foncière relative à cet immeuble de 2006 à 2022. Il ressort en outre des pièces communiquées que M. [N] a signé un état des lieux d'entrée non daté. Il a souscrit le 10 mars 2006 un contrat d'assurance auprès de Generali le garantissant en tant que locataire d'un logement sis [Adresse 4] à [Localité 5]. M. et Mme [F] justifient en outre en produisant leurs relevés bancaires d'un virement de M. [N] de 533 euros par mois à compter du 8 février 2006. Par courrier du 7 janvier 2016, M. et Mme [F] ont réclamé une augmentation de loyer à partir du 1er mars 2016 sollicitant le paiement de la somme de 603 euros par mois. Il ressort des relevés de compte que c'est bien cette somme qui a été virée sur le compte de M. et Mme [F] par M. [N] à compter de mars 2016 et ce même virement est justifié jusqu'en novembre 2022. Par ailleurs, le commandement de payer les loyers a été signifié le 25 août 2022 à M. [N] et Mme [P] domicilié au [Adresse 4] à [Localité 5], à personne concernant Mme [P] et à domicile concernant M. [N], l'acte étant accepté par Mme [P] se déclarant comme étant la compagne de M. [N]. Mme [P] n'a pas contesté devant le commissaire de justice être co-locataire des lieux. Il en est de même concernant les assignations en résiliation de bail. M. et Mme [F] justifient ainsi du bail consenti à M. [N] et Mme [P] sur l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5], de l'accord des parties sur le prix du loyer ainsi que de l'occupation du logement par ces derniers sur la période visée dans le commandement de payer à savoir de mars 2020 à novembre 2020. Sur la résiliation du bail Selon l'article 1184 ancien du code civil applicable à la cause, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. Aux termes de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus. A défaut de contrat de bail écrit prévoyant une clause de résiliation du plein droit, il ne peut y avoir de constat de la résiliation du bail. Par acte de commissaire de justice du 25 août 2022, M. [N] et Mme [P] ont été mis en demeure de régler les loyers de mars, avril, mai, août, octobre et novembre 2020 soit la somme de 3.618 euros. Il ressort des relevés de compte communiqués jusqu'au 5 décembre 2022 que seuls les loyers visés dans le commandement de payer n'ont pas été réglés, les appelants ne soutenant d'ailleurs pas dans leurs conclusions le non-paiement d'autres loyers. L'absence de règlement de 6 mois de loyers, sans aucune régularisation depuis la fin de l'année 2020, constitue un manquement suffisamment grave des locataires à leurs obligations et justifie que soit prononcée la résiliation du contrat de bail à compter du présent arrêt. M. [N] et Mme [P] devront libérer les lieux dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion. M. [N] et Mme [P] seront condamnés solidairement à payer à M. et Mme [F] la somme de 3.618 euros au titre des loyers impayés ainsi qu'une indemnité d'occupation d'un montant mensuel de 603 euros de la date de résiliation du bail et jusqu'au départ effectif des lieux, aucune régularisation pour charges n'ayant jamais été réclamée aux locataires. Le jugement entrepris sera infirmé en ce sens. Sur les demandes accessoires Au vu de la solution donnée au litige, la disposition du jugement relative aux dépens sera infirmée. M. [N] et Mme [P] seront condamnés solidairement aux dépens de première instance et d'appel. Il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le jugement sera confirmé sur ce point et les appelants seront déboutés de leur demande formée à ce titre devant la cour d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt rendu par défaut, mis à disposition au greffe ; Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté M. et Mme [F] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau du chef des dispositions infirmées et y ajoutant ; Prononce, à compter du présent arrêt, la résiliation du bail conclu entre M. [Z] [F] et Mme [O] [F] d'une part et M. [W] [N] et Mme [E] [P] d'autre part portant sur l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5]; Dit que M. [W] [N] et Mme [E] [P] devront libérer les lieux de leurs personnes et de leurs biens ainsi que de tous occupants de leur chef dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt faute de quoi il sera procédé à leur expulsion au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier requis à cet effet ; Condamne solidairement M. [W] [N] et Mme [E] [P] à payer à M. [Z] [F] et Mme [O] [F] la somme de 3.618 euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 août 2022 au titre des loyers impayés de mars, avril, mai, août, octobre et novembre 2020 ; Condamne solidairement M. [W] [N] et Mme [E] [P] à payer à M. [Z] [F] et Mme [O] [F] à compter du présent arrêt et jusqu'à la libération des lieux une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 603 euros ; Condamne solidairement M. [W] [N] et Mme [E] [P] aux dépens de première instance et d'appel ; Déboute M. [Z] [F] et Mme [O] [F] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT N. LE GALL F. EMILY