Cour d'appel, 25 juillet 2023. 23/00360

ARRET N° du 25 juillet 2023 R.G : N° RG 23/00360 - N° Portalis DBVQ-V-B7H-FJSF S.A.S. HOTEL LE CHATEAU FORT c/ Commune DE [Localité 1] S.C.I. SCI DU CHATEAU FORT DE [Localité 1] S.A.S. FABERT Formule exécutoire le : à : la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET Me Elodie FOULON COUR D'APPEL DE REIMS CHAMBRE CIVILE-1° SECTION ARRET DU 25 JUILLET 2023 APPELANTE : d'un jugement rendu le 25 novembre 2022 par le Tribunal judiciaire de CHARLEVILLE MEZIERES S.A.S. HOTEL LE CHATEAU FORT [Adresse 5] [Localité 1] Représentée par Me Mélanie CAULIER-RICHARD de la SCP DELVINCOURT - CAULIER-RICHARD - CASTELLO AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de REIMS, avocat postulant, et Me Sabine du GRANRUT de FAIRWAY AARPI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant INTIMEES : Commune DE [Localité 1] [Adresse 4] [Localité 1] Représentée par Me Philippe BOUCHER de la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau des ARDENNES S.C.I.CHATEAU FORT DE [Localité 1], Société Civile Immobilière au capital de 2.135.078,00 €, immatriculée au RCS de MONTPELLIER sous le numéro 444 422 927, agissant poursuite et diligences de son représentant légal domicilié de droit audit siège chez PORTAL INVEST, [Adresse 2] PORTAL INVEST [Localité 3] / FRANCE Représentée par Me Sylvie RIOU-JACQUES de la SCP LEDOUX FERRI RIOU-JACQUES TOUCHON MAYOLET, avocat au barreau des ARDENNES, avocat postulant, et Me Thibault GANDILLON de la SCP LES AVOCATS DU THELEME, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant S.A.S. FABERT [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 1] Représentée par Me Elodie FOULON, avocat au barreau des ARDENNES COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE : Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre Madame Florence MATHIEU, conseillère Madame Sandrine PILON, conseillère GREFFIER : Monsieur Nicolas MUFFAT-GENDET, greffier lors des débats Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier lors du prononcé DEBATS : A l'audience publique du 19 juin 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2023 ARRET : Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 25 juillet 2023 et signé par Madame Véronique MAUSSIRE, conseillère faisant fonction de présidente de chambre, et Madame Yelena MOHAMED-DALLAS, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Propriétaire du château fort de [Localité 1], la commune de [Localité 1] a, le 23 décembre 2002, cédé temporairement à la SCI du château fort pour une durée de trente ans,l'usufruit d'une partie de l'ensemble immobilier à savoir le lot n°1 "Logis du lieutenant du roi", le lot n°3 "Casernement Nord "et le n°4" Entrée du souterrain incluant la" Tour Nord ". Suivant acte du 23 juin 2003, la commune de [Localité 1] a également conclu un bail emphytéotique pour une durée de trente ans avec la SAS Fabert portant sur le lot n°2 "Magasin Fabert" comprenant la " Tour Sud" du château. Selon bail commercial daté des 29 juillet et 3 août 2003, la SCI Château fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, avec l'intervention de la commune de [Localité 1] en sa qualité de nue-propriétaire, ont consenti à la SA société de tourisme international (STI), établissement secondaire de la société Hôtelière France Patrimoine, un bail commercial portant sur ces locaux afin d'exercer une activité hôtelière et de restauration. Par suite du placement en redressement judiciaire de la société Hôtelière France Patrimoine, un plan de cession des actifs et de transfert des baux a été opéré le 21 juin 2013 au profit de la société Groupe Hôtels & Patrimoine qui a constitué plusieurs filiales pour reprendre l'exploitation des différents sites qu'elle possède, dont la société GPH [Localité 1], concernant le site de [Localité 1]. En mars 2018, la société GPH [Localité 1] est devenue la SAS Hôtel le château fort et la société Groupe Hôtels & Patrimoine a été rachetée par la société Groupe LM investissement. Par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 11 octobre 2018, la SAS Hôtel le château fort a mis en demeure la SCI Château fort de [Localité 1] et la SAS Fabert de procéder à la réalisation de divers travaux de mise en conformité ainsi qu'aux réparations rendues nécessaires par des infiltrations d'eau. En l'absence de réalisation de ces travaux, la SAS Hôtel le château fort a sollicité et obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Charleville-Mézières, par ordonnance en date du 26 février 2019, la réalisation d'une mesure d'expertise judiciaire qui a été confiée à M. [S]. Aux termes de cette ordonnance, la SAS Hôtel le château fort a par ailleurs été autorisée à consigner les loyers commerciaux dus à hauteur du tiers de leur montant auprès de la Caisse des dépôts et consignations, jusqu'au dépôt du rapport définitif de l'expert, à concurrence d'un maximum d'un an à compter de l'ordonnance. Par ordonnance du 6 août 2019, les opérations d'expertise ont été rendues communes à la DRAC du Grand Est et l'UDAP des Ardennes. L'expert a rendu son rapport le 6 janvier 2021. La SAS Hôtel le château fort a été par la suite autorisée à assigner à jour fixe et a fait délivrer le 27 avril 2021 une assignation à la SCI château fort de [Localité 1], la SAS Fabert, la commune de [Localité 1], la DRAC du Grand Est et l'UDAP des Ardennes aux fins de les voir condamner à réaliser divers travaux sous astreinte, à l'indemniser de ses préjudices et à voir réduire le montant des loyers. Par courrier du 25 juin 2021, le Préfet des Ardennes a adressé un déclinatoire de compétence et sollicité du tribunal qu'il se déclare incompétent pour connaître des demandes formées à l'encontre de la DRAC du Grand Est et de l'UDAP des Ardennes. Suivant jugement en date du 28 février 2022, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières a ordonné la réouverture des débats afin d'inviter la commune de [Localité 1] à préciser si la rampe d'accès et le mur d'enceinte situés à l'arriéré du "Casernement Nord ", du "Magasin Fabert ", et du " Logement du Lieutenant du Roy" du Château fort de [Localité 1] faisaient partie du domaine public ou privé de la ville et a invité les parties à présenter leurs observations sur la compétence de la présente juridiction. Par jugement du 25 novembre 2022, le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières': - a constaté que le déclinatoire de compétence était devenu sans objet, aucune condamnation n'étant sollicitée à l'encontre de la DRAC du Grand est et de l'UDAP des Ardennes, - a déclaré le tribunal judiciaire incompétent pour traiter de l'intégralité des demandes en lien avec les infiltrations d'eau; - a renvoyé les parties à mieux se pourvoir s'agissant de ces demandes ; - a débouté la SCI Château fort de [Localité 1] de sa demande de nullité du rapport d'expertise; - a condamné la SAS Fabert à réaliser les travaux de remplacement de la chaufferie" Magasin Fabert" dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant trois mois; - a condamné la SCI Château fort de [Localité 1] à réaliser les travaux de remplacement de la chaufferie" Casernement Nord "dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement puis sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant trois mois; - a débouté la SAS Hôtel le château fort de toutes ses autres demandes de réalisation de travaux sous astreinte'; - a débouté la SAS Hôtel le château fort de ses demandes de condamnation en paiement; - a débouté la SAS Hôtel le château fort du surplus de ses demandes indemnitaires; - a débouté la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] de leur exception d'incompétence s'agissant des loyers commerciaux'; - a débouté la SAS Hôtel le château fort de ses demandes de réduction et d'annulation des loyers commerciaux; - a condamné la SAS Hôtel le château fort à payer à la SAS Fabert la somme de 235 746,60 euros au titre des loyers impayés du 1er avril 2020 au 30 septembre 2021; - a ordonné la libération des loyers de la SAS Fabert consignés par la SAS Hôtel le château fort auprès de la Caisse des dépôts et consignations au profit de la SAS Fabert ; - a condamné la SAS Hôtel le château fort à payer à la SCI Château fort de [Localité 1] la somme de 125 340,74 euros au titre de l'arriéré de loyer arrêté au 30 juin 2021; - a ordonné la libération des loyers de la SCI Château fort de [Localité 1] consignés par la SAS Hôtel le château fort auprès de la Caisse des dépôts et de consignation au profit de la SCI Château fort de [Localité 1]; - a débouté la SAS Hôtel le château fort de sa demande de délais de paiement ; - a rejeté les demandes d'indemnités formulées par chaque partie au titre de l'article 700 du code de procédure civile; - a condamné la SAS Hôtel le château fort aux entiers dépens, à l'exception des frais liés à l'expertise qui seront partagés in solidum entre la SAS Hôtel le château fort, la SCI Château fort de [Localité 1], la SAS Fabert et la commune de [Localité 1]; - a dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Le tribunal judiciaire s'est déclaré incompétent concernant les infiltrations d'eau dès lors que la prédominance de la cause du préjudice était située sur le domaine public de la ville de [Localité 1], seule une partie localisée au niveau du volume 2, Magasin Fabert relevant du domaine privé. Les premiers juges ont également considéré que les parties avaient aménagé conventionnellement les conditions générales de bail et que les travaux découlant de la vétusté incombaient à la SCI Château fort de [Localité 1] et à la SAS Fabert , que ceux pouvant être qualifiés de gros travaux étaient à la charge de la ville de [Localité 1] et que les autres réparations restaient à la charge du preneur. Sur les demandes de travaux sous astreinte formées par la SAS Hôtel le château fort': - Sur les travaux de remplacement des deux chaufferies alimentant l'ensemble du complexe hôtelier datant de 2003, que ceux-ci incombaient à la SAS Fabert et à la SCI le château fort de [Localité 1]'en raison de la vétusté de l'installation; que la SAS Hôtel le château fort devait par ailleurs être déboutée de sa demande de remplacement des adoucisseurs en ce que cela ne constituait pas de gros travaux et en ce qu'ils n'étaient pas vétustes, - Sur les travaux de mise en place d'un régulateur de pression sur la partie privée du réseau, que cela ne relevait pas des grosses réparations de l'article 606 du code civil, et étaient ainsi à la charge du preneur, - Sur les demandes d'audit du réseau de plomberie et du réseau électrique aux fins de constater les causes des désordres, et d'en imputer la responsabilité, qu'il n'était pas certain que ces travaux devaient être assumés par les bailleurs de sorte que la charge en incombait à la SAS Hôtel le château fort, qui devait assumer le coût des audits, - Sur les travaux d'accessibilité PMR des chambres n°100, 200, 300 et 400': que ces travaux ne constituaient pas des travaux de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil et qu'ils incombaient à l'hôtel le château fort'; - Sur les travaux de reprise dans la cuisine du rez-de-chaussée'; que ces derniers ne constituaient pas des travaux de grosses réparations, que l'équipement n'était pas atteint de vétusté, que la dégradation des cloisons venait d'un défaut dans la construction de cette pièce et que leur remplacement devait être à la charge du preneur, - Sur les travaux de «'rescellement'» de la marche d'accès à la cuisine haute': qu'à défaut d'élément objectif probant à cet égard, tant sur la localisation que la date, le preneur devait être débouté de sa demande, - Sur les travaux d'installation d'un garde-corps pour l'accès de la cuisine haute et de la chambre n°612': que ces travaux ne relevaient pas des grosses réparations et n'étaient pas rendus nécessaires par la vétusté et qu'ils devaient donc être assumés par le preneur, - Sur les travaux d'installation de couvercles sur les cheminées du chemin de ronde': que l'expert avait conclu que le capotage des conduits n'était pas utile, de sorte que le preneur devait être débouté de sa demande à ce titre, - Sur les travaux d'installation des kitchenettes dans les 13 studios du casernement nord et de la tour nord.': qu'il devait être considéré que l'article 1720 du code civil n'imposait pas au bailleur d'effectuer les travaux d'aménagement du local, Sur les demandes de condamnation à paiement': que le tribunal était incompétent s'agissant des infiltrations d'eau, aussi, pour les préjudices en lien avec celles-ci, que les parties étaient invitées à mieux se pourvoir'; que s'agissant des frais d'installation d'une VMC, que celle-ci n'étant pas en lien avec les infiltrations, qu'il ne s'agissait pas d'une grosse réparation et n'était pas justifiée par la vétusté, de sorte que le preneur devait être débouté de ses demandes. S'agissant des frais d'entretien des deux chaufferies, il a considéré que ces frais étaient courants et donc à la charge du preneur. S'agissant des demandes formées au titre du changement de la pompe de recyclage, de la réparation des circuits de distribution d'eau et de la réparation du circuit de chauffage du Casernement, il a considéré que ces travaux n'étant pas imputables à la vétusté et ne constituant pas de gros travaux, ils restaient à la charge du preneur, tout comme les frais de détermination des débits de référence. S'agissant des demandes formées au titre de la remise en état du hall, de la chambre n°500, des bureaux de direction, il a considéré que les dégradations n'étaient pas en lien avec les infiltrations relevées sur le chemin de ronde mais liées à une fuite survenue dans le réseau de plomberie'; qu'il ne s'agissait pas de grosses réparations et qu'elles n'étaient pas exclusivement imputables à la vétusté de l'installation, de sorte qu'elles devaient être à la charge du preneur. S'agissant des demandes au titre de la prise en charge des travaux d'accessibilité pour les personnes à mobilité réduite des toilettes femmes situées au rez-de-chaussée, il a considéré que ces travaux étaient liés à la mise aux normes de l'établissement et n'étaient pas liés à la vétusté et qu'il était prévu dans le contrat de bail commercial que ces travaux étaient à la charge exclusive du preneur. Sur les demandes d'indemnisation des préjudices, il a considéré que la prise en charge des frais d'expertise relevait des dépens'; que s'agissant de l'indemnisation du préjudice d'exploitation lié à la perte de temps par les employés de l'hôtel ainsi que le préjudice d'exploitation lié à l'arrêt de l'ascenseur Nord, le tribunal judiciaire était incompétent car cela était lié aux infiltrations'; que l'absence de chambre PMR n'était pas imputable au bailleur'; qu'enfin, s'agissant du préjudice d'image, commercial et moral, que le préjudice lié aux infiltrations ne relevait pas de sa compétence et que pour le reste l'hôtel le château fort ne produisait aucun document venant démontrer que le défaut de réparation de la chaufferie avait eu un impact négatif sur la clientèle. Sur les demandes formées au titre de la réduction et de l'annulation des loyers commerciaux, après avoir rappelé l'incompétence du juge des loyers commerciaux sur le fondement de l'article R145-23 du code de commerce dans la mesure où il s'agissait dans le cas d'espèce non pas d'une demande de fixation du loyer mais d'une demande de réduction du montant du loyer en raison des désodres, que cette demande de réduction devait être rejetée dès lors que seuls les désordres liés à la vétusté des deux chaufferies étaient mis à la charge des bailleurs'; que la SAS Hôtel le château fort devait être également déboutée de sa demande d'annulation de loyers liés à la pandémie. Enfin, le tribunal a fait droit aux demandes reconventionnelles en paiement du solde des loyers commerciaux formées par la SAS Fabert pour la période du 1er avril 2020 au 30 septembre 2021 soit la somme totale de 235 746,60 euros. Il a également été fait droit aux demandes en paiement de la SCI château fort de [Localité 1] pour une somme de 125 340,75 euros au titre des loyers impayés au 30 juin 2021. Le tribunal n'a en revanche pas fait droit à la demande de délai de paiement sollicitée par la SAS Hôtel le Château dès lors que rien ne démontrait dans sa situation comptable la nécessité de délais de paiement. Par déclaration reçue le 21 février 2023, la SAS Hôtel le château fort a interjeté appel de la décision rendue par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières. Par ordonnance du 13 mars 2023, le premier président de la cour d'appel de Reims a autorisé la SAS le château fort à procéder à jour fixe sur l'appel. Par dernières conclusions notifiées le 12 juin 2023, la société Hôtel le Château Fort, appelante, demande à la cour, au visa des articles 605 et 606 du code civil, 1343-5, 1719, 1720, 1721 et 1755 du code civil et 238 du code de procédure civile, de': - Déclarer l'Hôtel le château fort de [Localité 1] bien fondé en son appel et y faisant droit, - Déclarer la SCI Château Fort de [Localité 1] et la ville de [Localité 1] mal fondées en leur moyen de nullité de l'assignation à jour fixe et les en débouter, - Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du rapport d'expertise et en ce qu'il a condamné la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] à réaliser respectivement les travaux de remplacement de la chaufferie « Magasin Fabert » et les travaux de remplacement de la chaufferie « Casernement Nord » dans un délai de six mois à compter de la signification du jugement, puis sous astreinte de 500 € euros par jour pendant 3 mois, Statuant à nouveau, - Se déclarer compétente pour connaître des demandes de la société Hôtel le Château Fort relatives aux infiltrations d'eau en ce que la cause principale des désordres est située sur le domaine privé de la Ville, - Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SCI Château fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, à procéder aux travaux visant à remédier aux infiltrations d'eau dans les locaux loués dépendants du domaine privé de la Ville de [Localité 1], tels que définis par l'expert dans son rapport, à savoir : * Rejointoiement 100% sur le mur d'enceinte le long de l'allée pavée, du chemin de ronde, du mur de la chaufferie et de la Tour Nord * Reprise des joints côté chaufferie * Reprise de joints en bas de porte * Remplacement de la chaînée située au-dessus de la porte de chaufferie sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, - Condamner la Ville de [Localité 1], et subsidiairement condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SCI Château Fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, à procéder aux travaux de restauration de la porte en pierre de taille du 6ème étage (niveau bas du casernement) sous astreinte de 500 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, - Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SAS Fabert et la SCI Château Fort de [Localité 1] à réaliser respectivement les travaux de remplacement de la chaufferie « Magasin Fabert » et les travaux de remplacement de la chaufferie «Casernement Nord » dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt à intervenir, puis sous astreinte de 500 € euros par jour pendant 3 mois, - Condamner la Ville de [Localité 1], et subsidiairement condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SCI Château Fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, à procéder aux travaux de mise en place d'un système permettant l'élimination des coups de bélier et la réduction de la surpression existante (régulateur de pression) tels que définis par l'Expert dans son rapport, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, - Condamner in solidum la SCI Château Fort de [Localité 1], la SAS Fabert et la Ville de [Localité 1], à procéder à un audit du réseau de plomberie tel que défini par l'Expert dans son rapport et à procéder aux travaux nécessaires à la résolution des dysfonctionnements qui seront constatés, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, - Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SCI Château Fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, à procéder à un audit de l'installation électrique relative aux blocs autonomes de sécurité incendie et à procéder aux travaux nécessaires à son bon fonctionnement, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, - Condamner la SAS Fabert et subsidiairement in solidum la SAS Fabert et la Ville de [Localité 1], à procéder aux travaux nécessaires pour rendre les chambres n°100, 200, 300 et 400 accessibles aux personnes à mobilité réduite conformément aux normes en vigueur, à savoir le remplacement des baignoires par des bacs à douche adaptés, le remplacement des lavabos existants par des lavabos adaptés, outre les reprises de plomberie et d'électricité nécessaires, ainsi que la mise en conformité des circulations verticales (escaliers) qui ne comportent pas de premières marches contrastées ni de bandes indicatrices podotactiles, sous astreinte de 1 000 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, - Condamner la SAS Fabert à procéder aux travaux préconisés par l'expert dans la cuisine du rez-de-chaussée (reprise plomberie et évacuation, reprise sol PVC et remplacement des cloisons mais également reprise du couloir de la cuisine et de l'accès à la porte extérieure) afin de rendre ces locaux sanitairement propres à l'usage pour lesquels ils ont été loués, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, - Condamner in solidum la SCI Château Fort de [Localité 1] et la Ville de [Localité 1] à resceller les marches d'accès à la cuisine haute et à la chambre 612, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir - Condamner la Ville de [Localité 1], et subsidiairement condamner in solidum la Ville de [Localité 1] et la SAS Fabert à procéder à la mise en place d'une paroi hydrofuge toute hauteur dans la lingerie située au rez-de-chaussée de l'hôtel, sous astreinte de 100 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, - Prendre acte de l'information donnée par la société Hôtel le Château Fort à l'ensemble des intimées concernant les infiltrations constatées dans les combles du bâtiment, - Condamner la in solidum la Ville de [Localité 1], la SCI Château Fort de [Localité 1] et la SAS Fabert à procéder à la mise en place d'une paroi hydrofuge toute hauteur dans la lingerie située au rez-de-chaussée de l'hôtel, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, - Condamner la SCI Château fort de [Localité 1] à procéder à l'installation des kitchenettes dans les 13 studios, sous astreinte de 500 € par jour à compter de la date de signification de l'arrêt à intervenir, Au titre des demandes de condamnation en paiement (point E-2) : - Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SCI Château fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, à verser à la société Hôtel le château fort les sommes suivantes : * 22.396,80 € au titre des travaux provisoires qui ont été mis en 'uvre * 33.396 € au titre des travaux de remplacement et de remise en état de l'ascenseur Nord * 31.200 € au titre des travaux de reprise des désordres à l'intérieur de l'hôtel * 10.165,20 € au titre des frais de remplacement de moquette le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation introductive d'instance et anatocisme pour ceux ayant courus depuis plus d'un an - Condamner in solidum la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] et subsidiairement la Ville de [Localité 1] à verser à la société Hôtel le château fort les sommes suivantes : * 33.246,08 € au titre des frais d'entretien des deux chaufferies * 11.964 € au titre des frais de détermination des débits de référence des bouches d'extraction * 940,26 € au titre des frais de réparation des circuits de distribution d'eau * 2.886 € au titre des frais de remise en état du bureau du commercial et de la gouvernante * 3.276 € au titre des frais de remise en état du bureau de la direction le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date l'assignation introductive d'instance et anatocisme pour ceux ayant courus depuis plus d'un an - Condamner la SCI Château fort de [Localité 1], et subsidiairement la Ville de [Localité 1], à verser à la société Hôtel le château fort la somme de 418,55 € au titre des frais de réparation du circuit de chauffage du Casernement avec intérêts au taux légal à compter de la date l'assignation introductive d'instance et anatocisme pour ceux ayant courus depuis plus d'un an, - Condamner la SAS Fabert à verser à la société Hôtel le château fort la somme de: * 2 624,11 € au titre des travaux d'accessibilité PMR des toilettes femmes du RDC, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation introductive d'instance et anatocisme pour ceux ayant courus depuis plus d'un an, Au titre des demandes d'indemnisation des préjudices (point E-3) : - Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] à verser à la société Hôtel le château fort les sommes suivantes : * 9.348,42 € au titre des frais d'expertise, * 3.948,65 € sauf à parfaire à la date de réalisation effective des travaux au titre des préjudices d'exploitation pour le temps perdus par ses employés, * 66.190 € au titre des préjudices d'exploitation pour la perte d'exploitation résultant de l'arrêt de l'ascenseur de la Tour Nord, * 9.930 € au titre des préjudices financiers résultant des conséquences des infiltrations sur la gestion du service lingerie, le tout avec intérêts au taux légal à compter de la date l'assignation introductive d'instance et anatocisme pour ceux ayant courus depuis plus d'un an, Au titre de la demande de réduction de loyers au titre des désordres subis dans les locaux loués (point F) et de délais de paiement des soldes des loyers (point G) : - Ordonner une réduction des loyers dus par la société Hôtel le château fort à la SAS Fabert et à la SCI Château Fort de [Localité 1] à hauteur du tiers de leur montant à compter du 1er janvier 2019 et jusqu'à la date d'achèvement de l'ensemble des travaux nécessaires à une reprise de l'exploitation normale des locaux, En conséquence, - Ordonner la déconsignation au profit de la société Hôtel le château fort de la somme de 81 117,21 € consignée auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation correspondant au 1/3 du montant du loyer contractuel dû à la SCI Château Fort de [Localité 1] et à la SAS Fabert pour l'année 2019, et de dire que ce faisant, la concluante est à jour du paiement de ses loyers sur l'année 2019, - Ordonner aux parties de faire les comptes entre elles concernant le montant des loyers restant dus par la société Hôtel le château fort après réduction des loyers d'un tiers et au regard des règlements courants effectués, pour la période du 1er janvier 2020 jusqu'à la date de l'arrêt à intervenir, - Autoriser la société Hôtel le château fort à s'acquitter des sommes restant dues par elles à l'égard de la SCI Château fort de [Localité 1] et de la SAS Fabert en 24 mensualités égales et consécutives, Au titre de la demande de dommages et intérêts (point H) : - Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] à payer à la société Hôtel le château fort la somme de 250 000 € à titre de préjudice d'image, préjudice commercial et préjudice moral, Au titre des frais irrépétibles et des dépens : - Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] à payer à la société Hôtel le château fort la somme de 35 000 € au titre de ses frais irrépétibles outre les entiers dépens, - Condamner in solidum la Ville de [Localité 1], la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Mélanie CAULIER RICHARD conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par conclusions notifiées le 14 juin 2023, la SCI Château fort de [Localité 1], intimée, demande à la cour de': Sur la nullité de l'assignation à jour fixe du 07 avril 2023 de la SAS Hôtel le château fort': Vu les articles 56, 74, 122, 920 et 922 du code de procédure civile, Vu la jurisprudence, - Prononcer la nullité de l'assignation à jour fixe du 07 avril 2023 de la SAS Hôtel le château fort remise au greffe ; - Se déclarer non saisie ; Sur l'incompétence du juge judiciaire au profit du juge administratif : Vu l'article 81 du code de procédure civile, - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 25 novembre 2022 sur l'incompétence ; En conséquence : - Confirmer l'incompétence du juge judiciaire au profit du juge administratif pour traiter de l'intégralité des demandes de la SAS Hôtel le château fort relatives aux prétendus désordres par infiltrations d'eau ; Sur le rejet de l'ensemble des demandes de la SAS Hôtel le château fort à l'encontre de la SCI château fort de [Localité 1] : Sur l'irrecevabilité des demandes nouvelles : Vu les articles 564 à 567 du code de procédure civile, - Déclarer irrecevables les demandes nouvelles devant la cour de la SAS Hôtel le château fort'(il s'agit des demandes formées par l'appelante au titre de l'installation d'une VMC pour la ventilation de la gaine d'ascenseur et la remise en état du bureau de la gouvernante'; Sur le rejet des demandes de la SAS Hôtel le château fort au titre des désordres matériels : Vu les articles 578, 579, 581, 605, 606, 1103 et 1104 du Code Civil, Vu l'acte de constitution d'usufruit temporaire et le bail commercial, Vu le rapport d'expertise judiciaire du 06 janvier 2021, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces visées, - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 25 novembre 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes de la SAS Hôtel le château fort au titre de préjudices matériels et confirmer le rejet de l'ensemble desdites demandes, sauf s'agissant des chaufferies et des adoucisseurs mis à la charge de la SCI Château fort de [Localité 1] pour lesquels l'appel incident de la SCI Château fort de [Localité 1] sera accueilli et l'infirmation du jugement sera prononcée à l'égard de la SCI Château fort de [Localité 1]; - Rejeter l'ensemble des demandes de la SAS Hôtel le château fort au titre des désordres matériels que ce soit à titre principal, à titre subsidiaire et in solidum, à l'encontre de la SCI Château fort de [Localité 1] ; - Déclarer que SCI Château fort de [Localité 1] n'a pas la charge des travaux de quelque nature que ce soit en application des dispositions contractuelles ; Si mieux n'aime la cour : - Ordonner le relevé et garantie intégral de la SCI Château fort de [Localité 1] par la Ville de [Localité 1] s'agissant des éventuelles condamnations au titre des désordres matériels qui seraient éventuellement prononcées par la cour à l'encontre de la SCI Château fort de [Localité 1] que ce soit à titre principal, à titre subsidiaire et in solidum ; - Et condamner la Ville de [Localité 1] à relever et garantir intégralement la SCI Château fort de [Localité 1] de toutes condamnations au titre des désordres matériels qui seraient éventuellement prononcées par la cour à l'encontre de la SCI Château fort de [Localité 1] que ce soit à titre principal, à titre subsidiaire et/ou in solidum ; Sur le rejet des demandes de la SAS Hôtel le château fort au titre des désordres immatériels et financiers : Vu les articles 15, 16, 155 et 160 du code de procédure civile, Vu les articles 1103, 1104, 1195 et 1353 du code civil, Vu la jurisprudence citée, Vu les pièces visées, - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 25 novembre 2022 en ce qu'il a rejeté les demandes de la SAS Hôtel le château fort au titre de préjudices immatériels et financiers de toutes natures ; - Rejeter l'ensemble des demandes de toutes natures à titre principal, à titre subsidiaire et in solidum au titre des préjudices immatériels et financiers de la SAS Hôtel le château fort à l'encontre de la SCI Château fort de [Localité 1] ; Si mieux n'aime la cour : - Ordonner le relevé et garantie intégral de la SCI Château fort de [Localité 1] par la Ville de [Localité 1] s'agissant des condamnations au titre des désordres immatériels et financiers qui seraient éventuellement prononcées par la cour à l'encontre de la SCI Château fort de [Localité 1] que ce soit à titre principal, à titre subsidiaire et in solidum ; - Et condamner la Ville de [Localité 1] à relever et garantir intégralement la SCI Château fort de [Localité 1] de toutes condamnations au titre des désordres matériels qui seraient éventuellement prononcées par la cour à l'encontre de la SCI Château fort de [Localité 1] que ce soit à titre principal, à titre subsidiaire et/ou in solidum ; Sur le rejet des demandes de la SAS Hôtel le château fort au titre des loyers : - Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 25 novembre 2022 à l'encontre de la SAS Hôtel le château fort au titre des loyers ; - Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande de réduction du loyer ; - Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande d'annulation du loyer ; - Rejeter la demande de déconsignation de la SAS Hôtel le château fort ; - Rejeter la demande de la SAS Hôtel le château fort de comptes entre les parties au titre des loyers ; - Rejeter la demande de délai de paiement de la SAS Hôtel le château fort ; - Débouter la SAS Hôtel le château fort de l'ensemble de ses demandes, prétentions, moyens, fins et conclusions au titre des loyers ; En tout état de cause : - Infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la SCI Château fort de [Localité 1] au titre des reprise sur la chaufferie et les adoucisseurs ; - Débouter la SAS le Château fort de [Localité 1] de ses demandes à ce titre, - Condamner la SAS Hôtel le château fort à payer à la SCI Château fort de [Localité 1] la somme de 183 762,47 euros (cent quatre-vingt-trois mille sept cent soixante-deux euros et 47 cts) au titre de loyers impayés pour la période courant du mois de janvier 2020 arrêté au mois d'avril 2023 inclus ; - Ordonner que l'intégralité du compte séquestre soit libéré directement au profit de la SCI Château fort de [Localité 1] ; - Condamner la SAS Hôtel le château fort à verser à la société civile du Château fort de [Localité 1] une indemnité de 5 000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - La condamner aux entiers dépens ; Par conclusions notifiées le 16 juin 2023, la SAS Fabert, intimée, demande à la cour, au visa de l'article 606 du code civil et des articles 1103, 1104 et 1353 du code civil, ainsi que 1188 à 1192 du code civil, de': 1/ Confirmer le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal judiciaire, en ce qu'il a : - Déclaré le tribunal judiciaire incompétent pour traiter de l'intégralité des demandes en lien avec les infiltrations d'eau, - Renvoyé les parties à mieux se pourvoir s'agissant de ces demandes, - Débouté la SAS Hôtel le château fort de toutes ses autres demandes de réalisation de travaux sous astreinte ; - Débouté la SAS Hôtel le château fort de ses demandes en condamnation de paiement; - Débouté la SAS Hôtel le château fort du surplus de ses demandes d'indemnités; - Débouté la SAS Hôtel le château fort de ses demandes de réduction et d'annulation des loyers commerciaux; - Condamné la SAS Hôtel le château fort a payer a la SAS Fabert la somme de 235 746, 60 € au titre des loyers impayés du le 1er avril 2020 au 30 septembre 2021 ; - Ordonné la libération des loyers de la SAS Fabert consignés par la SAS Hôtel le château fort auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation au profit de la SAS Fabert ; - Débouté la SAS Hôtel le château fort de sa demande de délai de paiement, - Dire et juger que le contrat de bail commercial du 3 août 2003 et son avenant du 10 octobre 2005 mettent à la charge du preneur la totalité des travaux, 2/ Sur appel incident formé par la SAS Fabert, - Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 25 novembre 2022, en ce qu'il condamné la SAS Fabert à réaliser les travaux de remplacement de la chaufferie «'Magasin Fabert'» dans un délai de six mois a compter de la signification du jugement, puis sous astreinte de 500 € par jour pendant 3 mois, - Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières du 25 novembre 2022, en ce qu'il condamné aux «'frais liés à l'expertise qui seront partagés in solidum entre SAS Hôtel le château fort, la SCI du château fort de [Localité 1] et la Ville de [Localité 1].'» Statuant à nouveau, - Juger que les travaux de remplacement de la chaufferie Magasin Fabert s'analysent en une grosse réparation relevant de l'article 606 du code civil, - Juger que la SAS Fabert ne peut être tenue de supporter le coût de remplacement de la chaufferie, - Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande, - Juger que les frais d'expertise seront mis à la charge de la SAS Hôtel le château fort, - Débouter la SAS Hôtel le château fort de ses demandes, A titre subsidiaire, - Juger que la SAS Fabert n'a pas la charge des travaux de quelque nature que ce soit en application des dispositions contractuelles, - Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande au titre des travaux que ce soit à titre principal, subsidiaire ou in solidum, - Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande au titre des préjudices matériels ou immatériels, que ce soit à titre peincipal, à titre subsidiaire ou in solidum, - Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande de réduction de loyer, - Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande de déconsignation des loyers à son profit, - Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande d'établir les comptes entre les parties, - Débouter la SAS Hôtel le château fort de sa demande de délais de paiement, - Débouter la SAS Hôtel le château fort de l'intégralité de ses demandes, A titre infiniment subsidiaire, - Dire et juger que le bail emphytéotique conclu le 23 juin 2003 entre la SAS Fabert et la Ville de [Localité 1] oblige le preneur à exploiter une activité hôtelière, - Dire et juger que cette clause limite exclusivement l'usage auquel le preneur peut affecter les lieux loués, Dans ces conditions, - Requalifier le bail emphytéotique du 23 juin 2003 en un bail de droit commun, - Dire et juger que les articles 1754, 1755 et 1719 du code civil s'appliquent à ce bail requalifié, - Dire et juger que la ville de [Localité 1] devra supporter les grosses réparations relevant de l'article 606 du code civil, - Dire et juger que la ville de [Localité 1] devra supporter les travaux d'entretien, de vétusté et de mise en conformité, - Condamner la ville de [Localité 1] à relever et garantir la SAS Fabert de l'intégralité des sommes qui pourraient être mises à sa charge, - Condamner la ville de [Localité 1] à verser à la SAS Fabert la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la ville de [Localité 1] aux dépens, En tout état de cause, - Condamner la SAS Hôtel le château fort à verser la somme de 32 187,19 euros au titre des loyers impayés pour la période du 1er octobre 2022 au 31 mars 2023, - Condamner la SAS Hôtel le château fort à verser a la SAS Fabert la somme de 7 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la SAS Hôtel le château fort aux dépens d'appel'; Par conclusions notifiées le 16 juin 2023, la commune de [Localité 1] demande à la cour de': - Statuer ce que de droit sur la demande de nullité de l'assignation à jour fixe présentée par la SCI Le Château fort de [Localité 1], Vu les éléments relevant du domaine public, - Confirmer la décision du tribunal sur l'incompétence et en tant que de besoin, se déclarer incompétent au profit du tribunal administratif, Vu les documents contractuels concernant notamment la SCI Le Château fort de [Localité 1], la SAS Hôtel le château fort, la SAS Fabert, la société de tourisme international, la DRAC, - Débouter la SAS Hôtel le château fort de toutes ses demandes, - Rejeter toutes demandes de garantie formulée à l'encontre de la commune de [Localité 1], - Condamner la SAS Hôtel le château fort à la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens dont l'intégralité des frais d'expertise. MOTIFS DE LA DECISION': La régularité de l'assignation à jour fixe': L'article 920 du code de procédure civile dispose'notamment que l'appelant assigne la partie adverse pour le jour fixé. Copies de la requête, de l'ordonnance du premier président, et un exemplaire de la déclaration d'appel visé par le greffier ou une copie de la déclaration d'appel dans le cas mentionné au troisième alinéa de l'article 919 sont joints à l'assignation. Aux termes de l'article 56 du même code, l'assignation contient à peine de nullité, outre les mentions prescrites pour les actes d'huissier de justice et celles énoncées à l'article 54': ' 2° un exposé des moyens en fait et en droit. Enfin, l'article 114 du code de procédure civile dispose qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public. En l'espèce, la SCI Château fort de [Localité 1] soutient que l'assignation est nulle au regard des dispositions précitées pour ne pas contenir les moyens de fait et de droit à l'appui des prétentions de l'appelante, ce qui lui cause grief dans la mesure où les motivations des prétentions ne sont pas précisées. Il ressort de l'assignation à jour fixe qui a été délivrée le 15 mai 2023 par la société Hôtel le château fort à ses contradicteurs que si les moyens de fait et de droit ne sont pas spécifiquement contenus dans le corps de cet acte, ils le sont en revanche dans la requête à jour fixe qui a été adressée le 23 février 2023 au premier président et qui est annexée à l'assignation avec les pièces, de sorte qu'il y a lieu de considérer qu'elle fait corps avec cette dernière et qu'elle régularise ainsi le fait que les moyens développés à l'appui des prétentions de la société Hôtel le château fort ne figurent pas dans l'assignation. En tout état de cause, à supposer même que l'assignation et la requête soient dissociées pour suivre le raisonnement de la SCI Château fort de [Localité 1] et que la nullité de l'acte de saisine de la juridiction soit ainsi encourue pour absence formelle de moyens de fait et de droit, c'est à juste titre que l'appelante lui objecte que cette omission ne lui a causé aucun grief. L'examen des premières conclusions de l'intimée notifiées le 9 mai 2023 en réplique à celles de l'appelante, soit avant même l'assignation à jour fixe, puis de celles qui ont été notifiées postérieurement, démontre en effet qu'elle a conclu en toute connaissance de cause de l'argumentation développée par son contradicteur de sorte qu'elle ne peut justifier d'aucun grief. Il en ressort qu'aucune nullité de l'assignation à jour fixe n'est encourue et que la cour est valablement saisie du litige, aucune irrégularité de quelque nature que ce soit n'étant susceptible d'en affecter la validité. En conséquence, la SCI Château fort de [Localité 1] sera déboutée de son exception de procédure. La compétence du tribunal judiciaire pour les désordres relatifs aux infiltrations d'eau': L'article 81 du code de procédure civile dispose que lorsque le juge estime que l'affaire relève de la compétence d'une juridiction répressive, administrative, arbitrale ou étrangère, il renvoie seulement les parties à mieux se pourvoir. Le contentieux de la gestion du domaine privé d'une collectivité locale est de la compétence du tribunal judiciaire, celui de la gestion du domaine public de celle du tribunal administratif. L'appelante expose que c'est à tort que les premiers juges ont considéré que les problèmes du sous-dimensionnement des réseaux d'eaux pluviales souterrains et du défaut de pente des pavages extérieurs étaient la cause prédominante des désordres par infiltrations d'eau qu'elle a subis. Elle considère que la cause principale des infiltrations est au contraire, ainsi que l'a conclu l'expert judiciaire, la vétusté des joints de maçonnerie de pierre au droit de la chaufferie Nord et de la tour abritant l'ascenseur Nord ainsi que le long du mur Ouest servant de soutènement au chemin de ronde qui se situent dans les lots de volume privé de la ville de [Localité 1]. Il ressort de la délibération du conseil municipal de la commune de [Localité 1] en date du 25 novembre 2002 que seuls le «'Casernement Nord'»(volume 3), le «'Magasin Fabert'» (volume 2) et le «'Logis du Lieutenant du Roy'» (volume 1) sont classés dans le domaine privé, le reste ressortant du domaine public. M. [S], expert judiciaire chargé de déterminer les causes des infiltrations d'eau qu'il a identifiées en différents endroits de l'hôtel, est d'avis qu'elles ont plusieurs origines': - la cause principale se trouve dans la vétusté des joints de la maçonnerie de pierre, au droit de la chaufferie Nord et de la tour abritant l'ascenseur Nord ainsi que tout le long du mur Ouest servant de soutènement au chemin de ronde'; il ajoute que ce sont ces infiltrations conjuguées à un sous-dimensionnement des réseaux d'eaux pluviales aérien et souterrain qui sont à l'origine de l'arrêt de l'ascenseur Nord'; - une autre cause d'infiltration est matérialisée par un défaut de pente des pavages extérieurs longeant les murs de l'hôtel, ce phénomène étant particulièrement visible au droit des suites au casernement Nord et le long de l'accueil de l'hôtel'; - enfin, une dernière cause, que l'expert décrit comme étant plus ponctuelle, se trouve être la forte vétusté d'une souche de cheminée de la suite 602 du casernement Nord. Ce rapport d'expertise dressé le 6 janvier 2021, dont il convient de s'approprier les termes, est à mettre en parallèle avec l'intervention d'un technicien, la société Eaudiofuite, qui a réalisé le 30 novembre 2018, une recherche de fuite dont il ressort que les infiltrations qui touchent la cage d'ascenseur Nord résultent du dysfonctionnement du réseau d'évacuation des eaux pluviales et d'un défaut de rejointement du mur en pierre au droit des câbles électriques à l'angle de la cage d'ascenseur, le rapport de cette société relevant également une dégradation avancée du muret contruit contre le mur de pierre qui longe le chemin de ronde. Si les infiltrations d'eau, aux termes de ces documents, ont incontestablement des causes multiples qui, conjuguées entre elles, les provoquent, il est permis de considérer à l'instar de ce qu'a jugé le tribunal, qu'il convient de déterminer, pour fixer la compétence de la juridiction, quelles en sont les causes principales dans la mesure où il est impossible d'identifier pour chaque désordre si les infiltrations proviennent du domaine privé ou du domaine public. Or, si la vétusté du muret est un désordre qui est localisé dans le «'Magasin Fabert'» (volume 2) dont il a été précédemment dit qu'il était du domaine privé de la ville de [Localité 1], force est de constater que les infiltrations sont provoquées principalement par le sous-dimensionnement du réseau d'évacuation des eaux pluviales qui se situe sur le chemin de ronde, domaine public de la ville, par le défaut de pente des pavages extérieurs longeant les murs de l'hôtel qui concerne également le chemin de ronde donc le domaine public et par la vétusté des joints de maçonnerie de pierre au droit de la chaufferie Nord et de la tour abritant l'ascenseur Nord qui se trouvent devant le volume 3 «'Casernement Nord'» et par conséquent dans le domaine public (et non intégrés dans ce volume 3 comme soutenu à tort par la société Hôtel le château fort). C'est par conséquent à bon droit que les premiers juges ont considéré qu'il existait une prédominance de causes des désordres liés aux infiltrations d'eau située sur le domaine public de la commune de [Localité 1] de sorte qu'il y avait lieu de renvoyer les parties à mieux se pourvoir. La décision sera confirmée sur ce point. Les relations contractuelles entre les parties': La commune de [Localité 1], propriétaire du château fort de [Localité 1], a, le 23 décembre 2002, cédé temporairement à la SCI du château fort l'usufruit d'une partie de l'ensemble immobilier à savoir le lot n°1 "Logis du lieutenant du roi", le lot n°3 "Casernement Nord "et le n°4" Entrée du souterrain incluant la" Tour Nord ", et ce pour une durée de 30 ans se terminant le 22 décembre 2032. L'acte de cession prévoit notamment que l'acquéreur fait son affaire des travaux d'aménagement et de réhabilitation du lot acquis en usufruit et s'oblige à y réaliser l'ensemble des équipements prévus et que le vendeur s'oblige de son côté à faire faire à ses frais les grosses réparations mises à la charge du nu-propriétaire par l'article 605 du code civil avec cette précision que l'article 606 du même code détermine comme suit la notion de grosses réparations': celle des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières ainsi que les murs de soutènement et de clôture, toutes autres réparations étant considérées comme étant d'entretien. Suivant acte du 23 juin 2003, la commune de [Localité 1] a par ailleurs conclu un bail emphytéotique avec la SAS Fabert portant sur le lot n°2 "Magasin Fabert" comprenant la " Tour Sud" du château et ce pour une durée de 30 ans également. Il y est prévu que le preneur ne peut exiger du bailleur pendant la durée du bail aucune mise en état ni aucune réparation de quelque nature ou de quelque importance qu'elle soit. Selon bail commercial daté des 29 juillet et 3 août 2003, la SCI Château fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, avec l'intervention de la commune de [Localité 1] en sa qualité de nue-propriétaire, ont consenti à la SA société de tourisme international (STI), établissement secondaire de la société Hôtelière France Patrimoine, un bail commercial portant sur ces locaux afin d'exercer une activité hôtelière et de restauration. Enfin, la SAS Fabert a signé un avenant au bail avec la société Hôtelière France Patrimoine le 10 octobre 2005 relatif notamment au loyer du bail commercial. STI a été placée en redressement judiciaire le 25 avril 2013, les actifs et les baux ont été cédés à Messieurs [O] et [J], lesquels se sont faits substituer par la société Groupe Hôtel et Patrimoine (GHP) qui a repris l'activité du site de [Localité 1] par la voie de la société GHP [Localité 1]. Celle-ci est devenue la société Hôtel le château fort en mars 2018. Par application de l'article 1134 ancien du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Les relations entre les parties s'agissant du présent litige sont régies par les stipulations du bail commercial des 29 juillet et 3 août 2003 qui fait la loi entre elles. Jusqu'à la loi du 18 juin 2014 et son décret d'application du 3 novembre 2014, qui, dans ses dispositions relatives à la répartition des travaux n'est applicable qu'aux baux conclus ou renouvelés qu'à compter du 5 novembre 2014, il n'existait aucune disposition relative aux travaux et à leur répartition entre les parties dans le statut des baux commerciaux et c'est le droit commun qui s'appliquait. Tel est le cas en l'espèce compte tenu de la date de souscription du bail commercial. Les dispositions du code civil relatives au bail et plus particulièrement celles relatives à la répartition des travaux (articles 1754, 606 et 1755 du code civil) présentent un caractère supplétif et peuvent être écartées par des clauses contraires dès lors que celles-ci sont précises et prévues expressément dans le bail ; elles doivent également être interprétées strictement et ne peuvent exonérer le bailleur de toute obligation de délivrance et de l'obligation qui lui incombe de procéder aux réparations rendues nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble. Dès lors qu'il n'existe pas de clause expresse mettant à la charge du preneur les travaux rendus nécessaires par la vétusté, le locataire ne peut être tenu des réparations réputées locatives qui sont la conséquence de la vétusté. Par ailleurs, l'article 1720 du code civil qui dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives, n'est pas d'ordre public et il peut y être dérogé par des conventions particulières (cass civ 3, 28 mai 2020 n° 19-14.230). La seule obligation du bailleur à laquelle les parties ne peuvent déroger est celle de délivrance conforme, soit la mise à disposition du locataire de la chose selon la destination convenue et conformément à la désignation et à la contenance des lieux donnés à bail. Le bail commercial souscrit par la SCI Château fort de [Localité 1] et la SAS Fabert d'une part et STI d'autre part avec l'intervention de la commune de [Localité 1] énonce dans son article 9 relatif aux conditions générales du bail que': - le preneur prend les lieux dans l'état où ils se trouvent au moment de l'entrée en jouissance, - le preneur a la charge de toutes les réparations de quelque sorte que ce soit et de l'entretien de la chose louée à l'exception des grosses réparations prévues à l'article 606 du code civil qui sont à la charge de la ville de [Localité 1] et il est tenu d'effectuer l'entretien et les réparations au fur et à mesure qu'ils sont rendus nécessaires. Il n'y est pas expressément prévu que le preneur assume les réparations dues à la vétusté qui doivent par conséquent rester à la charge du bailleur suivant le droit commun applicable en la matière. Les clauses dérogeant aux articles susvisés sont précises, restrictives et parfaitement claires . Il en ressort que les travaux qui sont la conséquence d'une vétusté incombent aux bailleurs, la SCI Château fort de [Localité 1] et la SAS Fabert, que les grosses réparations telles qu'énumérées limitativement par l'article 606 du code civil, incombent à la commune de [Localité 1] et que toutes les autres réparations restent à la charge de la société Hôtel le château fort. Les travaux que l'appelante exige des bailleurs seront par conséquent examinés au regard des stipulations contractuelles du bail commercial des 29 juillet et 3 août 2003, étant précisé que la SAS Hôtel le château fort n'est liée que par les engagements de STI en son unique qualité de preneur à bail commercial (elle est étrangère aux actes souscrits par ailleurs et qui ont été ci-dessus rappelés). Les demandes de condamnation à réaliser les travaux sous astreinte formées par la SAS Hôtel le château fort': - Les travaux visant à remédier aux infiltrations d'eau'et la restauration d'une porte en pierre de taille : Le tribunal s'est déclaré à juste titre incompétent pour en connaître. - Le remplacement des deux chaufferies': M. [S] relève que les deux chaufferies qui alimentent en chauffage et en eau chaude le complexe hôtelier datent de 2003, sont en fin de vie'et ont atteint leur limite d'utilisation; il précise que la durée de vie d'une installation de chauffage est comprise entre 15 et 20 ans et que l'entretien en a été assuré correctement par la locataire, aucune carence ne pouvant lui être reprochée à ce titre. Il s'en déduit, sans que les conclusions expertales soient contredites par un autre élément objectif, que s'agissant d'équipements affectés de vétusté, la charge de leur remplacement incombe exclusivement à la SCI Château fort de [Localité 1] pour la chaufferie du «'Casernement Nord'» et à la SAS Fabert pour celle du «'magasin Fabert'». Par ailleurs, il ne s'agit pas de grosses réparations telles que limitativement énumérées à l'article 606 du code civil puisqu'elles ne concernent ni le clos ni le couvert. La commune de [Localité 1] n'a donc pas à en assumer la charge ni par garantie ni par solidarité, les actes souscrits entre la commune de [Localité 1] et la SAS Fabert d'une part et la commune de [Localité 1] et la SCI Château fort de [Localité 1] d'autre part, ne prévoyant pas que la première soit tenue, de quelque manière que ce soit, des réparations liées à la vétusté. La décision sera confirmée sauf à préciser que les travaux devront être effectués dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois, délai à l'issue duquel il en sera référé en tant que de besoin au juge de l'exécution. - La mise en place d'un régulateur de pression': M. [S] relève dans son rapport qu'il existe un problème de surpression d'eau qui affecte le circuit d'eau potable. L'installation d'un régulateur de pression sur la partie privée du réseau ne relève ni des grosses réparations limitativement énumérées à l'article 606 du code civil ni de la vétusté ni d'une violation de l'obligation de délivrance conforme des bailleresses. Les travaux restent donc à la charge de la SAS Hôtel le château fort et la décision sera confirmée sur ce point. - Les audits du réseau de plomberie et de l'installation électrique': C'est par une exacte motivation qui sera reprise par la cour que les premiers juges ont considéré que ces audits visent à déterminer la cause des désordres constatés sur une partie de ces réseaux et que de leurs conclusions dépendra l'imputabilité des travaux nécessaires, et ce conformément aux règles de répartition fixées dans le bail commercial qui fait la loi des parties. La SAS Hôtel le château fort doit par conséquent en assumer le coût en l'état. - Les travaux d'accessibilité des personnes à mobilité réduite des quatre chambres louées par la SAS Fabert': L'expert relève que ces chambres ne sont pas conformes aux règles en vigueur et ne permettent pas aux personnes en fauteuil roulant d'y accéder en raison du fait qu'elles comportent des baignoires et non des douches et que les lavabos sont équipés de pieds métalliques aux deux angles avant, ce qui empêche toute possibilité de glisser un fauteuil sous les plans de toilette. Or, le bail commercial contient en son article 3, une disposition expresse tenant à l'existence de 10 chambres sur quatre étages dont une chambre qui soit adaptée aux normes d'accessibilité aux handicapés, soit quatre chambres au total. Ainsi, l'obligation de mettre à disposition des chambres équipées pour les personnes à mobilité réduite, devait exister à la prise de possession des lieux par le preneur. C'est par conséquent à juste titre que l'appelante fait valoir que les locaux loués devaient comporter dès l'origine au minimum quatre chambres accessibles aux personnes à mobilité réduite, ce qui n'a pas été le cas et ce qui constitue un manquement à l'obligation de délivrance conforme de la bailleresse, la SAS Fabert, la contenance des lieux donnés à bail n'étant pas respectée. Interpellée par la locataire sur ce point, la bailleresse a d'ailleurs expressément reconnu dans sa réponse du 23 octobre 2018, ses manquements à ce titre en proposant d'engager des travaux d'accessibilité pour deux chambres situées dans le magasin Fabert (pièce n° 9 de l'appelante) puis elle est revenue sur son engagement par la suite. Il importe peu, comme l'a pourtant relevé le tribunal pour exonérer la bailleresse de toute obligation à cet égard, que la société de tourisme international (STI), preneur à bail initial, se soit vu confier à l'époque une mission d'assistance à maîtrise d'ouvrage voire de bureau d'études, n'ayant d'ailleurs aucune compétence particulière en matière de respect des normes relatives aux personnes à mobilité réduite, la société Hôtel le château fort n'étant liée que par les stipulations du bail commercial qu'elle a repris en sa seule qualité de preneur et qui révèlent un manquement à une obligation de délivrance que la bailleresse avait initialement reconnu de manière particulièrement explicite. La décision sera par conséquent infirmée de ce chef et la charge des travaux sera imputée à la SAS Fabert et ce dans le même délai et sous la même astreinte que celle fixée pour le remplacement des deux chaufferies. - Les travaux de reprise dans la cuisine du rez-de-chaussée': L'expert judiciaire relève que les désordres dans cette pièce (la ruine de la base des cloisons sèches) sont la conséquence de plusieurs manquements et malfaçons lors de sa création et que les problèmes sont tels qu'ils rendent l'ouvrage impropre à sa destination. Néanmoins, le bail prévoit que le preneur prend les choses en l'état et qu'il doit assumer toutes les réparations autres que celles tenant aux grosses réparations et à la vétusté. Les travaux de reprise de cette pièce ne sont ni des grosses réparations ni des travaux rendus nécessaires par la vétusté. La SAS Hôtel le château fort doit par conséquent en assumer le coût. La décision sera confirmée sur ce point. - Les travaux d'installation des kitchenettes dans les 13 studios. Il est précisé dans le bail en page 5 que les locaux loués portent notamment sur la partie «'Casernement Nord'» qui comprend 13 studios. L'expert a relevé que les kitchenettes étaient manquantes mais qu'elles avaient été prévues (ce qui ressort d'ailleurs d'une photographie versée aux débats par l'appelante qui laisse apparaître un placard comprenant les branchements et évacuations nécessaires à l'installation d'une kitchenette). En louant les studios, la SCI Château fort de [Localité 1] doit mettre à disposition les kitchenettes qui en font indivisiblement partie, un studio étant un logement qui, pour n'être composé que d'une seule pièce (hors sanitaires), doit comprendre une pièce de vie servant à la fois de chambre et de salle de séjour et qui doit également proposer un coin cuisine. De la même manière que ce qui a été relevé pour l'accessibilité aux chambres des personnes à mobilité réduite et par la même motivation que celle développée précédemment, il s'agit d'un manquement à l'obligation de délivrance de la SCI Château fort de [Localité 1] qui doit prendre à sa charge les travaux dans le même délai et sous la même astreinte que celle fixée précédemment. La décision sera infirmée de ce chef. - Les autres travaux complémentaires pour remédier aux désordres non constatés par l'expert': Il s'agit de l'absence de paroi hydrofuge dans la lingerie et l'installation d'une VMC dans la cage d'ascenseur, les infiltrations dans les combles ne faisant l'objet d'aucune demande à ce titre et étant relevées pour information. L'installation d'une VMC dans la cage d'ascenseur avait déjà été sollicitée en première instance et n'est donc pas une demande nouvelle. Le premier désordre n'a pas été signalé à l'expert et n'a donc pas fait l'objet d'une reconnaissance objective. A supposer même que ce désordre soit réel, il reste à la charge de la locataire selon la répartition des travaux fixée conventionnement entre les parties. Il en est de même pour la VMC dans la cage d'ascenseur dont l'installation est préconisée par l'expert mais qui ne constitue ni une grosse réparation, ni n'est justifiée par la vétusté et qui doit rester à la charge de la SAS Hôtel le château fort. Les demandes de condamnation à paiement'formées par la SAS Hôtel le château fort: - La réalisation de travaux provisoires, les frais de remplacement et de remise en service de l'ascenseur Nord et les travaux de reprise des désordres en lien avec les infiltrations d'eau: Ces travaux concernent des désordres relatifs aux infiltrations d'eau pour lesquels le tribunal s'est justement déclaré incompétent. - Les frais d'entretien des deux chaufferies': Ces frais relèvent de l'entretien courant que tout locataire doit supporter, y compris le remplacement des pièces dont elle justifie (adoucisseur et pompe de recyclage). Si l'appelante produit à hauteur de cour un courrier en date du 3 février 2023 de la société Missenard, chargée de la maintenance des deux chaufferies, faisant état des difficultés rencontrées dans le cadre de cette maintenance concernant les problèmes de disponibilité des pièces détachées devenue incertaine (sa pièce n° 190), il n'y est aucunement indiqué que le remplacement des pièces serait en lien direct avec la vétusté des installations. Les frais d'entretien courant, en conformité avec les stipulations du bail, doivent donc rester à la charge de la SAS Hôtel le château fort. - Les travaux d'accessibilité PMR des toilettes femmes du rez-de-chaussée': La SAS Hôtel le château fort sollicite le remboursement de deux factures de 491,76 euros ht et 1695 euros ht tenant à ces travaux et à la nécessité de mettre aux normes cette partie de l'hôtel accessible aux personnes à mobilité réduite. Si le bail des 29 juillet et 3 août 2003 prévoit que les aménagements qui pourraient être prescrits par les autorités administratives resteront à la charge exclusive du preneur, il a été jugé précédemment que la SAS Fabert avait manqué à son obligation de délivrance s'agissant de l'aménagement des quatre chambres destinées à l'accueil des personnes à mobilité réduite. Ce manquement à l'obligation de délivrance doit être ainsi logiquement retenu également s'agissant de la mise à disposition de toilettes adaptées, obligation indivisiblement liée à la première qui n'a pas été respectée par la SAS Fabert. La décision sera infirmée de ce chef en ce qu'elle a débouté la SAS Hôtel le château fort de sa demande et la SAS Fabert sera condamnée à lui payer la somme de 2 186, 76 euros ht, soit 2 624,11 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 27 avril 2021 et capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil. - Les demandes complémentaires formées par la SAS Hôtel le château fort nécessaires pour remédier aux désordres non pris en compte par l'expert dans son rapport ou survenu après son dépôt': Il s'agit des frais de détermination des débits de référence des bouches d'extraction'; de la réparation du circuit de chauffage du Casernement'; de la réparation des circuits de distribution d'eau'; du remplacement des moquettes'; des frais de remise en état du bureau du commercial et de la gouvernante ainsi que du bureau de la direction. La demande relative à la remise en état du bureau de la gouvernante n'est pas une demande nouvelle puisqu'elle avait été formulée en première instance, s'agissant d'une unique pièce servant à la fois au commercial et à la gouvernante. Ainsi que l'ont justement relevé les premiers juges, il n'est pas démontré par la SAS Hôtel le château fort que ces frais ressortent de la vétusté. Ils ne constituent pas, par ailleurs, des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil. Il s'avère en réalité qu'il s'agit de frais d'entretien courant qui, conformément aux stipulations du bail, doivent rester à la charge du preneur. La décision sera confirmée en ce qu'elle a débouté la locataire de ses demandes à ce titre. Les demandes d'indemnisation des préjudices': - La somme de 9 348,42 euros au titre des frais d'expertise': C'est à juste titre que les premiers juges ont considéré que cette demande entrait dans le champ d'application de l'article 696 du code de procédure civile relatif aux dépens dont le partage sera examiné ci-après. - Les préjudices d'exploitation': Les demandes indemnitaires pour perte d'exploitation résultant de l'arrêt de l'ascenseur de la tour Nord (66 190 euros), préjudice financier résultant des conséquences des infiltrations sur la gestion du service lingerie (9 930 euros) et temps passé par les employés de la société (3 948, 65 euros) concernent les infiltrations d'eau dont il a été jugé que la juridiction judiciaire était incompétente pour en connaître. La décision sera confirmée sur ce point. Par ailleurs, il est relevé que la SAS Hôtel le château fort abandonne à hauteur d'appel la demande indemnitaire qu'elle avait formée en première instance au titre de la perte d'exploitation liée à l'absence de chambres PMR. Il n'y a donc pas lieu de statuer sur cette demande qui n'est pas maintenue à hauteur de cour. La demande formée par la SAS Hôtel le château fort au titre de l'annulation des loyers commerciaux': Cette demande est abandonnée à hauteur de cour. La demande formée par la SAS Hôtel le château fort au titre de la réduction des loyers commerciaux' : Par application de l'article R 145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux ne connaît que des demandes de fixation de loyer exercées en vertu du statut des baux commerciaux. S'agissant d'une demande de réduction du loyer, c'est à juste titre que les premiers juges se sont déclarés compétents pour en connaître. L'appelante sollicite la réduction du loyer à hauteur d'1/3 au motif qu'elle subit une perte de jouissance causée par': - les nombreuses infiltrations d'eau , - les problèmes affectant la cuisine du rez-de-chaussée rendant l'ouvrage impropre à sa destination, - l'état des lingeries, l'arrêt pendant plusieurs mois de l'ascenseur de la tour Nord, - l'absence de chambres PMR qui lui fait perdre un important chiffre d'affaires et lui cause un préjudice d'image. Les quatre premiers fondements invoqués pour la perte de jouissance concernent soit des désordres en rapport avec les infiltrations d'eau qui sont hors champ de compétence soit des désordres qui doivent être réparés par la locataire. S'agissant de l'absence de chambres PMR, le préjudice ne s'analyse pas en une perte de jouissance du bien donné à bail mais, aux termes mêmes de la demande, en un préjudice d'image qui sera examiné ci-après. La décision sera confirmée en ce que la SAS Hôtel le château fort a été déboutée de sa demande. La demande de dommages et intérêts formée par la SAS Hôtel le château fort': La locataire solllicite la somme de 250 000 euros au titre du préjudice d'image, commercial et moral courant de juin 2018 à juin 2021 pour les multiples désordres dont elle se plaint. Les seuls désordres concernés, qui sont en réalité des non-conformités au bail, sont'l'impossibilité de louer des studios aménagés avec kitchinette pendant la période Covid et l'impossibilité pour l'hôtel d'accueillir des personnes à mobilité réduite. Le caractère certain du préjudice subi pour la première n'est pas démontré. En revanche, s'agissant du second point, l'image d'un hôtel de standing 4 * (le seul de la ville) accueillant une clientèle essentiellement touristique a nécessairement été affectée par le manque d'infrastructures adaptées aux personnes en fauteuil, nuisant ainsi à l'attrait que peut représenter un hébergement dans un complexe hôtelier atypique situé dans l'enceinte d'un château fort. Le préjudice d'image est ainsi réel et sera justement indemnisé par l'allocation d'une somme de 30 000 euros (10 000 euros par année) au paiement de laquelle la SAS Fabert sera condamnée. La décision sera infirmée de ce chef. Les demandes reconventionnelles en paiement du solde des loyers': Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. - La demande en paiement de la SAS Fabert': La bailleresse sollicite, outre la confirmation du jugement qui a condamné la SAS Hôtel le château fort au paiement de la somme de 235 746, 60 euros au titre des loyers impayés du 1er avril 2020 au 30 septembre 2021, la condamnation de sa locataire au paiement de la somme de 32 187, 19 euros au titre des loyers impayés pour la période courant du 1er octobre 2021 au 31 mars 2022 (sa pièce n° 22) qui concerne en réalité les loyers dûs du 1er octobre 2022 au 31 mars 2023 au vu de la date d'établissement de la facture (20 avril 2023) et de celle des acomptes y figurant. Les montants dus sont contestés par l'appelante. Il ressort de la pièce n° 17 produite par la SAS Fabert que sa locataire lui doit sur la période du 1er avril 2020 au 30 septembre 2020 la somme de 82 847, 39 euros déduction des acomptes perçus et la somme de 92 672, 72 euros sur la période courant du 1er octobre 2020 au 31 mars 2021, soit la somme de 175 520,11 euros à laquelle il y a lieu d'ajouter les loyers dus du 1er avril au 30 septembre 2021, soit 60 226, 49 euros. La SAS Hôtel le château fort ne démontre pas avoir sur ce montant effectué des règlements autres que ceux déjà comptabilisés. La SAS Fabert a actualisé sa créance par la production de sa pièce n° 22 au terme de laquelle il ressort que sa locataire est redevable de la somme de 32 187, 19 euros, acomptes déduits, sur la période courant du 1er octobre 2022 au 31 mars 2023. La SAS Hôtel le château fort ne démontre pas davantage avoir opéré des règlements sur ce montant. Il en ressort que l'appelante est redevable au 31 mars 2023 au vu des seules factures versées aux débats par la bailleresse de la somme totale de 267 933,79 euros. La décision sera infirmée de ce chef. Il y a lieu d'ordonner la libération des loyers consignés par la SAS Hôtel le château fort auprès de la Caisse des dépôts et consignations au profit de la SAS Fabert. - La demande en paiement de la SCI Château fort de [Localité 1]': La SCI Château fort de [Localité 1] actualise sa créance et sollicite la condamnation de la SAS Hôtel le château fort au paiement de la somme de 183 762, 47 euros pour la période courant de janvier 2020 à avril 2023. Le décompte n'est pas contesté par la locataire. Il y a lieu de condamner la SAS Hôtel le château fort à payer à la SCI Château fort de [Localité 1] la somme de 183 762, 47 euros arrêtée au 30 avril 2023. La décision sera infirmée de ce chef. Il y a lieu d'ordonner la libération des loyers consignés par la SAS Hôtel le château fort auprès de la Caisse des dépôts et consignations au profit de la SCI Château fort de [Localité 1]. La demande de délais de paiement'formée par la SAS Hôtel le château fort': Par application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut', compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Les premiers juges ont débouté la SAS Hôtel le château fort de sa demande de délais de paiement pour s'acquitter des loyers dûs au motif qu'elle ne produisait aucune pièce comptable démontrant que sa situation économique actuelle justifiait l'octroi de délais de paiement. Elle produit à hauteur de cour des documents comptables ainsi qu'une attestation de son expert comptable démontrant que sa situation financière est très obérée, que son résultat net comptable pour l'année 2021 est de ' 59 977 euros, qu'elle a été impactée par la crise sanitaire et qu'elle doit par ailleurs rembourser deux prêts garantis par l'Etat à hauteur de 422 121 euros. Compte tenu de ces éléments qui justifient suffisamment de sa situation économique, il lui sera accordé des délais de paiement suivant des modalités qui seront fixées dans le dispositif de la décision. L'article 700 du code de procédure civile': Chaque partie succombant dans certaines de ses prétentions, l'équité commande de rejeter les demandes formulées au titre des frais irrépétibles pour l'ensemble de la procédure (première instance et appel). Les dépens': La décision sera infirmée. Chaque partie gardera à sa charge les dépens qu'elles a engagés pour l'ensemble de la procédure à l'exception des frais relatifs à l'expertise judiciaire qui seront partagés par 1/3 entre la SAS Hôtel le château fort, la SCI Château fort de [Localité 1] et la SAS Fabert. PAR CES MOTIFS': Statuant publiquement et par arrêt contradictoire'; Rejette l'exception de procédure soulevée par la SCI Château fort de [Localité 1]. Confirme le jugement rendu le 25 novembre 2022 par le tribunal judiciaire de Charleville-Mézières': - en ce qu'il s'est déclaré incompétent pour traiter de l'intégralité des demandes en lien avec les infiltrations d'eau et renvoyé les parties à mieux se pourvoir s'agissant de ces demandes'; - en ce qu'il a débouté la SAS Hôtel le château fort de ses demandes de réalisation de travaux et indemnitaires tenant à l'entretien courant autres que celles qui sont examinées ci-après'; - en ce qu'il a condamné la SAS Fabert à réaliser les travaux de remplacement de la chaufferie «'Magasin Fabert'» sauf à dire qu'ils devront être effectués dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois, délai à l'issue duquel il en sera référé en tant que de besoin au juge de l'exécution ; - en ce qu'il a condamné la SCI Château fort de [Localité 1] à réaliser les travaux de remplacement de la chaufferie «'Casernement Nord » sauf à dire qu'ils devront être effectués dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois, délai à l'issue duquel il en sera référé en tant que de besoin au juge de l'exécution ; - en ce qu'il a débouté la SAS Fabert et la SCI Château fort de [Localité 1] de leur exception d'incompétence s'agissant des loyers commerciaux'; - en ce qu'il a débouté la SAS Hôtel le château fort de sa demande de réduction des loyers commerciaux'; L'infirme pour le surplus de ses dispositions'; Statuant à nouveau, Sur les travaux': Dit que la SAS Fabert a manqué à son obligation de délivrance conforme et la condamne à procéder aux travaux nécessaires pour rendre les chambres n° 100, 200, 300 et 400 accessibles aux personnes à mobilité réduite conformément aux normes en vigueur, soit le remplacement des baignoires par des bacs à douche adaptés, le remplacement des lavabos existants par des lavabos adaptés outre les reprises de plomberie et d'électricité nécessaires ainsi que la mise en conformité des circulations verticales (escaliers) qui ne comportent pas de premières marches contrastées ni de bandes indicatrices podotactiles, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois, délai à l'issue duquel il en sera référé en tant que de besoin au juge de l'exécution. Dit que la SCI Château fort de [Localité 1] a manqué à son obligation de délivrance conforme et la condamne à procéder aux travaux nécessaires à l'installation d'une kitchinette dans chacun des 13 studios loués, et ce dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé ce délai et ce pendant trois mois, délai à l'issue duquel il en sera référé en tant que de besoin au juge de l'exécution. Sur la condamnation à paiement': Condamne la SAS Fabert à payer à la SAS Hôtel le château fort la somme de 2 186, 76 euros ht, soit 2 624, 11 euros ttc au titre des travaux d'accessibilité des toilettes femmes PMR du rez-de-chaussée'; Dit que cette somme doit produire intérêts au taux légal à compter du 27 avril 2021 et ordonne la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1343-2 du code civil. Déboute les parties de leurs autres demandes. Sur l'indemnisation du préjudice': Condamne la SAS Fabert à payer à la SAS Hôtel le château fort la somme de 30 000 euros en réparation du préjudice d'image causé par l'absence d'accès aux chambres pour les personnes à mobilité réduite. Sur les loyers impayés': - Les loyers dus à la SAS Fabert': Condamne la SAS Hôtel le château fort à payer à la SAS Fabert la somme de 267 933,79 euros au titre des loyers impayés au 31 mars 2023. Ordonne la libération des loyers consignés par la SAS Hôtel le château fort auprès de la Caisse des dépôts et consignations au profit de la SAS Fabert. Dit que ces loyers consignés et les règlements opérés déduits, après compte entre les parties, la locataire s'acquittera de sa dette en 23 mensualités'égales de 5 000 euros, la 24ème étant destinée à solder la dette'et dit qu'à défaut de règlement d'une mensualité à son échéance, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible. - Les loyers dus à la SCI Château fort de [Localité 1]': Condamne la SAS Hôtel le château fort à payer à la SCI Château fort de [Localité 1] la somme de 183 762, 17 euros au titre des loyers impayés au 30 avril 2023. Ordonne la libération des loyers consignés par la SAS Hôtel le château fort auprès de la Caisse des dépôts et consignations au profit de la SCI Château fort de [Localité 1]. Dit que ces loyers consignés et les règlements opérés déduits, après compte entre les parties, la locataire s'acquittera de sa dette en 23 mensualités'égales de 3 000 euros, la 24ème étant destinée à solder la dette et dit qu'à défaut de règlement d'une mensualité à son échéance, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible. Déboute les parties de leurs demandes respectives formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dit que chaque partie garde à sa charge les dépens qu'elles a engagés pour l'ensemble de la procédure à l'exception des frais relatifs à l'expertise judiciaire qui sont partagés par 1/3 entre la SAS Hôtel le château fort, la SCI Château fort de [Localité 1] et la SAS Fabert. Le greffier Le conseiller faisant fonction de présidente de chambre