Cour de cassation, 28 novembre 2019. 18-22.516

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10395 F Pourvoi n° W 18-22.516 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. K... D..., 2°/ Mme G... I..., épouse D..., tous deux domiciliés [...] , contre l'arrêt rendu le 22 mai 2018 par la cour d'appel de Caen (1re chambre civile), dans le litige les opposant : 1°/ à M. C... V..., 2°/ à Mme N... J..., épouse V..., tous deux domiciliés [...] , défendeurs à la cassation ; EN PRESENCE DE Mme E... W..., intervenante volontaire ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 22 octobre 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M. Jessel, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de M. et Mme D..., de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de M. et Mme V... et de Mme W... ; Sur le rapport de M. Jessel, conseiller, l'avis de Mme Guilguet-Pauthe, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Donne acte à Mme W... de son intervention volontaire ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme D... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme D... ; les condamne à payer à M. et Mme V... et à Mme W... la somme globale de 3 000 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme D... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. D... et Mme I..., épouse D..., de leurs demandes visant à voir constater que la parcelle cadastrée section [...] , dans la commune de [...], propriété des époux V..., est grevée d'une servitude non aedificandi au profit du fonds leur appartenant, dire que la construction entreprise par les époux V... sur cette parcelle viole la servitude susmentionnée, et, en conséquence, condamner les époux V... à démolir la construction édifiée sur ladite parcelle, à retirer les matériaux issus de la démolition et ce, sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir et à leur payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que la somme de 801,38 euros au titre des frais de la sommation du 12 mars 2014 et des constats d'huissier des 23 avril 2014 et 7 mars 2015 ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « comme l'ont rappelé les premiers juges, la clause dont se prévalent les époux D... consacre une servitude non aedificandi, dont l'objet principal consiste en une interdiction de bâtir dans un périmètre délimité par une distance de 20 m à partir de l'enrochement, étant observé que les deux propriétés sont situées en front de mer et que cette servitude est précisément destinée à préserver l'environnement paysager et visuel à partir du fonds appartenant à M. et Mme D... ; que les époux D... font grief au tribunal d'avoir analysé ladite servitude en une simple servitude de prospect ; que toutefois, la nature de « servitude de prospect » résulte directement des énonciations de la clause litigieuse, qui instaure expressément une telle servitude dans le but d'empêcher l'établissement d'un obstacle à l'aspect dont on jouit de la propriété des propriétaires du fonds dominant, sans que la cour trouve ici une contradiction avec les dispositions de l'article 701 du code civil aux termes duquel « le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende diminuer l'usage, ou à le rendre plus incommode » ; que de même du fait de la mention qui prévoit que les constructions existantes pourront être maintenues et devront être entretenues ; que force est de constater à cet égard que l'acte authentique n'apporte aucune précision sur l'emplacement de ces constructions ni sur leur dimension ; qu'il résulte en tout état de cause du tempérament apporté par cette mention, que les bâtiments existants ne sont pas concernés par la bande de terres de 20 m à partir de l'enrochement ; qu'il est constant et en tant que de besoin établi par les photographies produites aux débats, qu'il existait un garage sur la parcelle [...] au jour de la vente ; que Monsieur et Madame D... considèrent néanmoins que le nouveau garage constitue bien une construction nouvelle interdite par la clause instaurant la servitude, qui, de surcroît, porte atteinte à la vue depuis leur propriété, sans qu'il y ait lieu d'avoir égard à l'esthétique du nouveau bâtiment ; que les époux V..., rappelant que la preuve de la violation alléguée de la servitude litigieuse incombe aux appelants, entendent se prévaloir de l'obligation faite par la même clause d'entretenir les constructions existantes d'une part, du droit des propriétaires du fonds servant de jouir de leur propriété conformément à son usage, consacré par la jurisprudence, qui autorise même les modifications de la propriété conforme à son usage normal, de seconde part, et enfin des limites de l'interdiction contenue dans la clause instaurant la servitude puisque seules sont interdites les constructions ayant pour effet d'établir un obstacle à l'aspect dont on jouit du fonds dominant, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ; qu'ils indiquent et justifient de ce que le garage préexistant à la vente, dont il résulte clairement des photographies produites qu'il était visible en son entier depuis leur propriété, a été effondré par une tempête de sable (pièce 1) ; que vainement les époux D... soulignent que le dossier de demande de permis de construire ne faisait état que d'un effondrement partiel du toit et d'une partie du mur de soutènement, et non pas d'un effondrement total du bâtiment ; que l'effondrement partiel en effet peut nécessiter une reprise totale de l'existant ; qu'ils versent aux débats un procès-verbal de constat dressé le 23 avril 2014 destinée à rapporter la preuve de ce que les travaux de construction du garage ne seraient pas conformes à ceux autorisés par le permis de construire ; que la cour le rappelle à cet égard qu'ils ont échoué à contester le dit permis, le tribunal administratif ayant rejeté leur requête par jugement du 29 septembre 2015 ; que comme ils le font eux-mêmes valoir, en outre, le permis de construire n'a pas vocation à sanctionner des dispositions de droit privé ; que les photographies qu'ils produisent par ailleurs en pièces 14.1 et 14.2 comme étant une vue avant réparation du garage puis après réparation du garage n'ont aucune date certaine ni de manière générale aucune force probante ; qu'à bon droit les époux V... soulignent par ailleurs que la pièce n° 23, qui n'est que la reprise de la pièce n° 21 mais portant la date du 18 octobre 2004 dont il est difficile d'apprécier la véracité, n'a été produite aux débats que deux ans après les conclusions d'appelants, ce qui contribue à jeter le doute sur sa force probante ; que Monsieur et Madame D... se prévalent par ailleurs d'un procès-verbal de constat dressé le 7 mars 2015 par Maître M... Y..., huissier de justice à [...], qui a pris des mesures qu'il qualifie lui-même d'approximatives, et constaté que depuis la terrasse-solarium de la propriété D..., le garage des époux V... était visible, ce qui ne constitue pas un élément nouveau. Ces observations sont toutefois sans emport sur la solution du litige dès lors que la cour, comme les premiers juges, retient que seule doit être prise en considération l'éventuelle aggravation résultant pour les propriétaires du fonds servant de la réparation du garage, peu important que cette réparation soit quasiment assimilable à une reconstruction, du seul chef de la vue dont ils peuvent jouir depuis la propriété. Mais en tout état de cause, les photographies jointes à ce procès-verbal prouvent bien que le garage se trouve nettement plus en retrait de la mer que les constructions voisines, et que le toit se situe approximativement dans l'alignement de la partie haute du terrain surplombant le chemin littoral, le garage ne dépassant pas la hauteur de la digue et n'étant pas visible de la plage ; que le même huissier de justice, dans son procès-verbal de constat du 24 août 2014 (pièce n° 3 du dossier V...), après avoir pris des mesures cette fois-ci précises, avait à cet égard conclu en ces termes : « je constate donc que le garage actuel est moins profond que le précédent ou que tout au moins il ne s'étend pas aussi loin dans la dune de séparation avec la mer que le précédent, et que l'ancien mur est toujours existant sur l'arrière du nouveau garage » ; que cette réalité s'évince encore de la comparaison des photographies illustrant le procès-verbal, avec celle réalisée en mai 2013, soit avant la réfection du garage dans lequel divers matériels étaient entreposés tout en laissant la place à un véhicule ; que c'est donc par une motivation appropriée, que la cour adopte, que les premiers juges, après avoir relevé que le garage actuel a été reconstruit en prenant comme repères les anciennes maçonneries, qu'il a été incorporé au site dans une configuration similaire à l'ancienne, avec un toit plat, de sorte que le paysage visible à partir de la parcelle des époux D... ne s'en trouve pas affecté, ont débouté ces derniers de l'ensemble de leurs prétentions, en ce compris la demande indemnitaire pour résistance abusive, les condamnant au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance ; que le jugement querellé doit être confirmé en toutes ses dispositions » ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE « sur la violation alléguée de la servitude non aedificandi ; que l'article 689 du code civil énonce la règle selon laquelle les servitudes non apparentes sont celles qui n'ont pas de signe extérieur de leur existence au nombre desquelles figure la prohibition de bâtir sur un fonds ; que l'article 691 du code civil dispose que les servitudes continues non apparentes et les servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes, ne peuvent s'établir que par titres ; qu'aux termes de l'article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l'usage ou à le rendre plus incommode ; qu'en l'espèce, l'acte de vente en date du 31 mai et 14 juin 2005 comporte une clause rédigée en ces termes : « Monsieur et Madame C... V... déclarent instituer sur une partie de la parcelle cadastrée section [...] , fonds servant, une servitude de prospect consistant en l'interdiction formelle tant pour eux que pour tous leurs futurs ayants droits, de faire aucune construction ouvrage ou plantation dont l'effet serait d'établir un obstacle à l'aspect dont on jouit de la propriété cadastrée section [...] , fonds dominant appartenant à Monsieur et Madame K... D... et ayant la même origine que les immeubles objets des présentes. Cette servitude de prospect s'exercera sur toute la largeur du terrain cadastré section [...] sur une profondeur de 20 mètres en partant de l'enrochement de tout ainsi qu'elle figure sous teinte orange au plan demeuré ci-annexé. En conséquence il est convenu entre les comparants que Monsieur et Madame V... ou tout autre propriétaire ultérieur de cet immeuble, qui se trouve ainsi grevé par une servitude non aedificandi, ne pourront jamais construire quoi que ce soit sur la partie ci-dessus définie de la parcelle cadastrée section [...] . Toutefois les parties conviennent que les constructions existantes pourront être maintenues mais devront être entretenues. Il est également convenu que la même étendue de terrain ne pourra supporter aucune autre plantation que celle existant en arbres, arbustes ou arbrisseaux à basse tige dont la hauteur ne pourra jamais excéder 2 mètres et qui devront être distants les uns des autres, dans toutes les directions de 10 mètres au moins » ; que la clause consacre une servitude non aedificandi grevant la parcelle [...] au profit du fonds I n° 653 ; que l'objet principal de la servitude est bien celle consistant en une interdiction de bâtir dans un périmètre délimité par une distance de 20 mètres à partir de l'enrochement ; qu'il est observé que les deux propriétés sont situées en front de mer et que cette servitude est justement destinée à préserver l'environnement paysager et visuel à partir du fonds appartenant aux époux D... ; que la servitude de prospect participe à la même intention des parties qui est d'interdire tout ouvrage ou plantation dont la conséquence serait de gêner la vue des propriétaires du fonds dominant ; que cette clause comporte toutefois une précision importante puisqu'elle mentionne expressément que les constructions existantes pourront être maintenues et devront être entretenues ; que l'acte authentique n'apporte aucun élément détaillé sur l'emplacement de ces constructions ainsi que sur leurs dimensions ; que les bâtiments existants ne sont donc pas concernés par la bande de terre de 20 mètres à partir de l'enrochement ; qu'il n'est nullement contesté par les parties demanderesses qu'il existait un garage sur la parcelle [...] au jour de la vente ; que les photographies produites prouvent l'existence de ce garage ; qu'il apparaît de façon évidente que le garage se situe au même emplacement au fond du jardin des époux V... ; que la photographie n° 4 versée aux débats par les demandeurs n'est pas datée et représente une structure sommaire abritant du bois ; que ce cliché ne constitue pas une vue d'ensemble, une partie du bâtiment n'est pas visible, et ce point est d'ailleurs confirmé par la photographie n° 17 sur laquelle apparaît dans la continuité une partie abritant une voiture ; que la composition de cet ensemble prouve à tout le moins que le bâtiment situé le long de la dune s'étendait dans une proportion qui épousait la configuration des lieux ; que la photographie (pièce n° 4) prise en mai 2013, soit avant la réfection du garage, démontre que l'ouvrage était plus grand qu'un simple emplacement de voiture et que plusieurs matériels y étaient entreposés, la longueur de celui-ci entre la palissade et les escaliers permet d'apprécier son emprise au sol, celle-ci n'apparaît pas plus importante ; que le constat d'huissier en date du 14 septembre 2012, qui avait pour objet de repérer physiquement les bornes de séparation, contient une photographie sur laquelle apparaît le toit du garage existant à l'époque, situé au fond du jardin en face de la maison ; que les époux V... ont obtenu un permis de construire pour la réfection de leur garage le 26 mars 2014 ; que le dossier de demande de permis de construire mentionne « réfection à l'identique suite à l'effondrement du toit et d'une partie du mur du garage existant » ; que les maîtres de l'ouvrage expliquent qu'une masse très importante de sable s'est accumulée sur la toiture du garage existant en raison de la conjugaison d'une tempête et d'un gros coefficient de marée ; que ce phénomène météorologique à l'origine du sinistre est confirmé par l'attestation des époux B..., qui sont propriétaires de la parcelle n° [...], les voisins expliquant qu'ils ont été contraints de recourir à une entreprise de terrassement pour procéder au désensablement de leur parcelle et les photographies jointes illustrent bien l'importance de l'accumulation de sable ; que le procès-verbal de Maître Y..., huissier, en date du 20 août 2014, établi à la demande des époux V..., constate à l'arrière du garage que la façade « se trouve en retrait par rapport à des éléments de maçonnerie verticaux » ; que l'huissier relève que la maçonnerie est en retrait de 44 cm par rapport à l'ancien mur qui retient la dune ; que le procès-verbal mentionne : « je constate donc que le garage actuel est moins profond que le précédent ou que tout au moins il ne s'étend pas aussi loin dans la dune de séparation avec la mer, et que le précédent et que l'ancien mur est toujours existant sur l'arrière du nouveau garage » ; que le procès-verbal du 7 mars 2015, établi à la demande des époux D... par Maître Y..., comporte également des photographies permettant de visualiser les anciennes maçonneries ; que les photographies jointes au procès-verbal prouvent en outre que le garage se trouve nettement plus en retrait de la mer que les constructions voisines, et que le toit du garage se situe approximativement dans l'alignement de la partie haute du terrain surplombant le chemin littoral ; que l'huissier constate également que le garage ne dépasse pas la hauteur de la digue et n'est pas visible de la plage ; que la circonstance que ce garage soit visible du solarium situé sur la propriété des époux D..., lequel est en hauteur par rapport au niveau du sol et détaché de la maison, ne constitue nullement un fait nouveau ; que le garage était déjà accessible à la vue et selon les photographies produites par les demandeurs, l'environnement visuel était même moins esthétique puisque l'ancien garage n'était pas totalement fermé et que les machines et objets divers étaient visibles ; qu'il est rappelé que la servitude conventionnelle comporte une imprécision sur les dimensions des bâtiments existants, les stipulations contractuelles doivent donc être appréhendées en faveur du débiteur de l'obligation conformément aux dispositions de l'article 1162 du code civil ; que dès lors qu'aucune mesure précise n'apparaît dans l'acte notarié quant à la surface des constructions existantes, les demandeurs ne peuvent prétendre qu'il puisse s'agir d'une construction nouvelle alors que les travaux de réfection se situent à l'endroit où était édifié le garage et que la conception de l'ouvrage ne transforme pas l'usage du bâtiment existant au jour de la vente ainsi que la perspective paysagère ; qu'il n'est pas contestable que les époux V... disposaient d'un garage et qu'il ne peut leur être fait grief de restaurer celui-ci, de sorte qu'il puisse en être fait usage et qu'il soit édifié avec davantage de solidité afin de résister aux intempéries et aux tempêtes de sable ; qu'il importe de noter que le garage actuel a été reconstruit en prenant comme repères les anciennes maçonneries, qu'il a été incorporé au site dans une configuration similaire à l'ancienne, avec un toit plat, de sorte que le paysage visible à partir de la parcelle de Monsieur et Madame D... ne s'en trouve pas affecté ; qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, il convient de considérer que la violation alléguée de la servitude n'est pas établie » ; 1°/ ALORS QU'aux termes de la clause dénommée « Servitude de non aedificandi » figurant dans l'acte authentique de vente en date des 31 mai et 14 juin 2005 (acte de vente, p. 4), « il est convenu entre les comparants que M. et Mme V... ou tout autre propriétaire ultérieur de cet immeuble, qui se trouve ainsi grevé par la servitude non aedificandi, ne pourront jamais construire quoi que ce soit sur la partie ci-dessus définie de la parcelle cadastrée section [...] . Toutefois les parties conviennent que les constructions existantes pourront être maintenues mais devront être entretenues. » ; qu'en jugeant que les époux V... auraient été autorisés à reconstruire un garage aux lieu et place de l'ancien garage effondré, cependant que la clause leur interdisait expressément de « construire quoi que ce soit » et permettait seulement que les constructions existantes soient « maintenues » à la condition qu'elles soient « entretenues », la cour d'appel a dénaturé les alinéas 3 et 4 de la clause litigieuse, en violation de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause ; 2°/ ALORS QU'en retenant, pour dire que la servitude conventionnelle non aedificandi ne serait pas méconnue par la construction du nouveau garage, que celui-ci se trouverait plus en retrait de la mer que les constructions voisines, qu'il ne dépasserait pas la hauteur de la digue et qu'il ne serait pas visible depuis la plage, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à justifier sa décision, en violation des articles 686 du code civil et 1134 du même code, dans sa rédaction applicable en la cause.