Tribunal judiciaire, 22 novembre 2024. 24/01211

Du 22 novembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/01211 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJ4R [U] [V] [T] [Y] épouse [K], [X] [K] C/ [G] [L], [I] [H] [J] - Expéditions délivrées à Maître Thierry LACOSTE de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX Me Lorène BAULON Me Catherine MATTIOLI-DUMONT - FE délivrée à Maître Thierry LACOSTE de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX Le 22/11/2024 Avocats : Maître Thierry LACOSTE de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX Me Lorène BAULON Me Catherine MATTIOLI-DUMONT TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 4] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 novembre 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Julien BAUMERT-STORTZ, Juge GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDEURS : Madame [U] [V] [T] [Y] épouse [K] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Maître Thierry LACOSTE de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX Monsieur [X] [K] né le 27 Février 1949 à [Localité 8] [Adresse 1] [Localité 5] Représenté par Maître Thierry LACOSTE de la SCP BATS - LACOSTE - JANOUEIX DEFENDEURS : Madame [G] [L] née le 14 Juin 1983 à [Localité 9] [Adresse 3] [Localité 7] Représentée par Me Lorène BAULON (Avocat au barreau de BORDEAUX) Monsieur [I] [H] [J] [Adresse 2] [Localité 6] Représenté par Me Catherine MATTIOLI-DUMONT (Avocat au barreau de MONT-DE-MARSAN) DÉBATS : Audience publique en date du 04 Octobre 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 31 Mai 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, les défendeurs ayant comparu : l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par un contrat daté du 15 décembre 2014, M. [X] [K] et Mme [U] [Y] ont donné à bail à Mme [G] [L] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 7] avec un loyer mensuel de 750 €, ainsi qu’une avance sur charges, outre une clause d’indexation et une clause de solidarité. Par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 26 août 2023, M. [I] [H] [J] a donné congé à M. [X] [K] et Mme [U] [Y] pour l’occupation du logement. Par exploit de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, M. [X] [K] et Mme [U] [Y] ont fait délivrer à Mme [G] [L] un commandement de payer afin d’obtenir le règlement de la somme de 3.200 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 1er mars 2024. Par assignation en date du 31 mai 2024, notifiée à la Préfecture de GIRONDE, par transmission électronique en date du 3 juin 2024, M. [X] [K] et Mme [U] [Y] ont saisi le juge des référés du tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre Mme [G] [L] et MMM. A l’audience du 4 octobre 2024, M. [X] [K] et Mme [U] [Y], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés, avec exécution provisoire, de : Constater la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;Condamner Mme [G] [L] et tous occupants de son chef à évacuer les lieux loués corps et biens, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamner solidairement Mme [G] [L] et M. [I] [H] [J] à leur payer la somme de 3.200 € au titre des loyers et charges échus au 26 mars 2024, et non encore réglés ;condamner Mme [G] [L] à leur payer la somme de 2.008 € au titre des loyers et charges non réglés à la date du 3 octobre 2024 ;condamner Mme [G] [L] à leur payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail ;condamner Mme [G] [L] et M. [I] [H] [J] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 1.200 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; Au soutien de leurs prétentions, M. [X] [K] et Mme [U] [Y] font valoir que le bail se trouve résilié de plein droit par l’effet de la clause résolutoire qui y est stipulée, Mme [G] [L] n’ayant pas, dans le délai de deux mois imparti, réglé les arriérés de loyers et de charges visés au commandement de payer délivré le 29 mars 2024. M. [X] [K] et Mme [U] [Y] ajoutent qu’en tout état de cause, ils sont fondés à obtenir la condamnation de Mme [G] [L] à leur payer les sommes leur restant dues, ainsi que son expulsion. Ils soutiennent que, suite à son départ, M. [I] [H] [J] restait tenu solidairement avec Mme [G] [L] au paiement des loyers et charges, jusqu’au 26 mars 2024, date de prise d’effet de son congé, conformément à l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils précisent que ce dernier n’avait pas à être destinataire du commandement de payer, dès lors qu’il n’avait plus la qualité de locataire. Ils s’opposent enfin aux délais de paiement sollicités par Mme [G] [L], compte tenu de sa situation financière trop précaire, et en soulignant que leurs propres revenus dépendent, pour partie significative, du versement du loyer au titre de la location du logement en cause. Mme [G] [L], représentée par son conseil, demande au juge des référés de limiter sa dette à la somme de 3.200 €, au titre des loyers et charges échus jusqu’au mois de mars 2024, en soutenant que les loyers échus de manière postérieure ont été intégralement réglés, notamment par le biais des allocations logement, directement versées aux bailleurs. Elle estime par ailleurs qu’une répartition de cette dette doit être effectuée entre elle et M. [I] [H] [J], ce dernier ne devant être tenu qu’au paiement d’une somme de 784 €, compte tenu des allocations précitées. Elle sollicite, en outre, des délais de paiement, par le biais de 36 versements mensuels de 67 €, en sus du loyer courant, afin de pouvoir se maintenir dans les lieux, qui constitue, en outre, un élément essentiel pour son travail d’assistante maternelle, et la résidence de son fils mineur. M. [I] [H] [J], représenté par son conseil, demande au juge des référés de : à titre principal, débouter M. [X] [K] et Mme [U] [Y] de leurs prétentions ;à titre subsidiaire, limiter la créance de M. [X] [K] et Mme [U] [Y] à la somme de 2.312,24 €, et limiter sa propre condamnation, à ce titre, à la somme de 544,12 € ;à titre plus subsidiaire, ordonner une répartition de la dette entre lui et Mme [G] [L], en mettant la somme de 2.416 € à la charge de cette dernière ;condamner Mme [G] [L] à lui verser la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Au soutien de ses prétentions, il plaide, à titre principal, que les demandes formées par M. [X] [K] et Mme [U] [Y] à son encontre doivent être intégralement rejetées, dès lors qu’il n’a pas été destinataire du commandement de payer du 29 mars 2024. A titre subsidiaire, il sollicite la limitation de sa condamnation solidaire avec Mme [G] [L] au paiement des loyers et charges dus au 26 février 2024, et il se prévaut des allocations logement perçues par la défenderesse sur cette période pour limiter sa propre dette à l’égard de M. [X] [K] et Mme [U] [Y]. Par ailleurs, à titre plus subsidiaire, il confirme la répartition de la dette, telle que demandée par Mme [G] [L]. Eu égard à la nature des faits, il est statué par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort. MOTIFS DE LA DECISION  I - Sur la demande en paiement des loyers et des charges : Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ; Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail liant les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 750 € avec qu’une avance sur charges, et une clause d’indexation, conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ;   Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ; Attendu qu’il résulte du décompte produit aux débats que, d’une part, Mme [G] [L] restait redevable, à la date du 26 mars 2024, de la somme de 3.200 € ; Que M. [I] [H] [J] ayant donné son congé le 26 août 2023, ce dernier a pris effet le 26 septembre 2024, compte tenu du délai de préavis d’un mois prévu par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; Qu’en application de l’article 8-1 du même texte, M. [I] [H] [J] restait tenu solidairement au paiement des loyers et charges échus pendant 6 mois à compter de la prise d’effet du congé, soit jusqu’au 26 mars 2024 ; Attendu qu’il résulte du même décompte, d’autre part, que Mme [G] [L] reste redevable de la somme de 2.008 € pour les loyers et charges échus et non payés entre le 27 mars 2024 et le 3 octobre 2024 ; Que ce décompte inclut l’ensemble des versements effectués par la locataire, mais également les allocations logement directement perçues par M. [X] [K] et Mme [U] [Y], à compter du 5 juin 2024, conformément aux attestations produites par Mme [G] [L], lesdites allocations lui ayant été versées sur son propre compte avant cette date ; Qu’elle ne produit aucune pièce qui permettrait de remettre en compte les mentions dudit décompte ; Attendu qu’il convient en conséquence de condamner solidairement Mme [G] [L] et M. [I] [H] [J] à payer à M. [X] [K] et Mme [U] [Y] la somme de 3.200 € au titre des arriérés dus au 26 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ; Que Mme [G] [L] sera condamnée seule à verser à M. [X] [K] et Mme [U] [Y] la somme de 2.008 € au titre des loyers et charges échus entre le 27 mars 2024 et le 3 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ; Attendu que la demande de Mme [G] [L] et de M. [I] [H] [J], tendant à procéder à une répartition de leur dette solidaire entre eux est sans objet, dès lors que l’action récursoire susceptible d’être mise en jeu par le codébiteur solidaire d’une obligation contractuelle en paiement d’une somme d’argent, qui aurait réglé davantage que sa part, suppose que la dette ait été préalablement réglée ; Que Mme [G] [L] et M. [I] [H] [J] seront donc déboutés de leur demande à ce titre ; II - Sur la demande de délais de paiement : Attendu que l’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur, et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, à l’exception des dettes d’aliments ; Que l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que, par dérogation à ces dispositions, la durée des délais de paiement, accordés dans le cadre d’une procédure intentée sur le fondement d’une clause résolutoire contenue dans un bail d’habitation, peut être étendue à 36 mois ; Attendu que Mme [G] [L] s’est engagé à régler sa dette par le biais de 36 versements mensuels en sus du loyer courant, avec paiement du solde à l’issue ; Attendu que le décompte produit aux débats par M. [X] [K] et Mme [U] [Y] laisse apparaitre que Mme [G] [L] a repris le paiement régulier du loyer courant ; Attendu qu’il convient de tenir compte de la nature de la convention en jeu dans le cadre du présent litige, le législateur ayant entendu protéger le locataire des conséquences personnelles que peuvent avoir la disparition de son logement, l’article 1er la loi du 6 juillet 1989 rappelant que le droit au logement est un droit « fondamental », lequel constitue même un objectif à valeur constitutionnelle (décision n° 90-359 DC du 19 janvier 1995) ; Qu’il y a lieu de laisser la possibilité à Mme [G] [L] de sauvegarder son logement en lui permettant d’apurer sa dette selon les modalités indiquées au dispositif de la présente ordonnance ; Qu’il convient de rappeler aux parties que pendant le cours de ces délais de paiement, les procédures d’exécution sont suspendues ; III - Sur la résiliation du bail et sur la demande en expulsion : Attendu que le contrat de bail conclu entre les parties le 15 décembre 2014 contient une clause de résiliation de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges échus dans le délai de deux mois à compter de la date du commandement de payer, telle que prévue par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que M. [X] [K] et Mme [U] [Y] ont, par communication électronique en date du 3 juin 2024 informé la Préfecture de l’assignation en expulsion ; Attendu que M. [X] [K] et Mme [U] [Y] ont fait signifier, le 29 mars 2024, un commandement de payer conforme aux dispositions légales ; Attendu que la partie requise ne s’est pas exécutée dans le délai qui lui était accordé ; Attendu qu’il convient donc de constater la résiliation de plein droit du bail à la date du 29 mai 2024 et d’ordonner l’expulsion de Mme [G] [L] ainsi que de tous occupants de son chef ; Que par conséquent, les lieux loués devront être libérés corps et biens deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux ; Attendu cependant que pendant le cours des délais accordés ci-dessus et en application des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les effets de la clause résolutoire sont suspendus ; Que si Mme [G] [L] se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par la présente décision, la clause résolutoire est réputée ne pas avoir joué et les relations contractuelles entre les parties se poursuivront aux conditions stipulées au bail ; Qu’en cas de non versement du loyer en cours, de l’avance sur charges et de la quote-part de l’arriéré à la date du 5ème jour de chaque mois, la résiliation de plein droit reprendra plein effet ; Attendu qu’il y a lieu de fixer l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dues en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que besoin, Mme [G] [L] à verser, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clefs, cette indemnité d’occupation, qui sera payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges. IV - Sur les demandes accessoires : Attendu qu’il est fait droit à la demande de M. [X] [K] et Mme [U] [Y], il convient de condamner in solidum Mme [G] [L] et M. [I] [H] [J] à leur payer la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ; Que M. [I] [H] [J] succombant, il sera débouté de sa propre demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; Qu’il convient de constater l’exécution provisoire de la présente ordonnance, en application de l’article 514 du code de procédure civile ; PAR CES MOTIFS, LE JUGE DES REFERES, Statuant publiquement, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire, et rendue en premier ressort, CONSTATONS que le bail liant M. [X] [K] et Mme [U] [Y] d’une part, et Mme [G] [L] d’autre part, a été résilié à la date du 29 mai 2024 ; CONDAMNONS solidairement Mme [G] [L] et M. [I] [H] [J] à payer en deniers et quittances à M. [X] [K] et Mme [U] [Y] la somme de 3.200 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 26 mars 2024 ; CONDAMNONS Mme [G] [L] à payer seule en derniers et quittances à M. [X] [K] et Mme [U] [Y] la somme de 2.008 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, au titre des arriérés de loyers et charges échus entre le 27 mars 2024 et le 3 octobre 2024 ; DEBOUTONS Mme [G] [L] et M. [I] [H] [J] de leur demande tendant à la répartition de la dette ; AUTORISONS Mme [G] [L] à se libérer de cette condamnation par le biais de 35 versements mensuels de 145 € au plus tard le 5ème de chaque mois, le premier versement devant intervenir le 5 du mois suivant la signification de la présente décision (ou selon accord des parties), avec un 36ème versement comprenant outre le solde du principal, les intérêts, les accessoires et les frais ; DISONS que le loyer et les avances sur charges devront être payés en plus de l’arriéré le 5ème jour de chaque mois ; DISONS que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué si Mme [G] [L] se libère de sa dette dans les délais accordés ; DISONS qu’en cas de non-paiement d’une mensualité de l’arriéré, d’un loyer ou d’une avance sur charges à son échéance : - le solde dû sera immédiatement exigible - la clause de résiliation de plein droit reprendra plein effet ; DANS CE CAS : ORDONNONS à Mme [G] [L] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous les occupants de son chef l’appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7] dans un délai de deux mois suivant la notification d’un commandement de quitter les lieux ; DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à l’expulsion de Mme [G] [L] et à celle de tous occupants de son chef avec la force publique qui devra être requise selon les normes légales et règlementaires applicables ; CONDAMNONS Mme [G] [L] à payer en deniers et quittances à M. [X] [K] et Mme [U] [Y] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et de l’avance sur charges normalement dus si le bail s’était poursuivi à compter du 4 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ; EN TOUT ETAT DE CAUSE : CONDAMNONS in solidum Mme [G] [L] et M. [I] [H] [J] à payer à M. [X] [K] et Mme [U] [Y] la somme de 250 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; DEBOUTONS M. [I] [H] [J] de sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS in solidum Mme [G] [L] et M. [I] [H] [J] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ; CONSTATONS que la présente ordonnance est immédiatement exécutoire par provision ; La présente ordonnance est signée par le président et le greffier Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT