Tribunal judiciaire, 18 décembre 2024. 23/09295

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [N] [D] [F] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Laurent ABSIL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/09295 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3N2Z N° MINUTE : 4 JCP JUGEMENT rendu le mercredi 18 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A.S. AXIMO, dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Me Laurent ABSIL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 1] DÉFENDERESSE Madame [N] [D] [F], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aline CAZEAUX, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 15 octobre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 décembre 2024 par Morgane JUMEL, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier Décision du 18 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/09295 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3N2Z EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 24 juillet 2020, la société AXIMO a donné en location à Madame [F] [C] un appartement situé [Adresse 4]. Madame [F] [C] est décédée le 1er mars 2022. Madame [F] [N] [D], sa fille, est demeurée dans les lieux et a sollicité le transfert du bail à son profit par l’intermédiaire de son assistante sociale. Dans un courrier du 26 janvier 2023, la société AXIMO lui a répondu que les conditions pour un transfert de bail n’étaient pas remplies. La commission d’AXIMO a ensuite préconisé son relogement dans le cadre de l’intermédiation locative. Les locaux loués n’ayant pas été restitués, par acte d’huissier en date du 26 août 2023, dénoncé au Préfet le 27 septembre 2023, la société AXIMO a fait assigner Madame [F] [N] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins notamment de : - dire et juger que le contrat de bail est résilié de plein droit à compter du 1er mars 2022, - dire et juger que Madame [N] [D] [F] est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 3], Par conséquent, - ordonner l’expulsion des lieux loués sans délai de Madame [N] [D] [F], occupante sans droit ni titre, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance d’un serrurier et de la force publique, - ordonner la séquestration des biens meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, - condamner Madame [N] [D] [F], occupant sans droit ni titre, à payer à AXIMO une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer augmenté des charges et majoré de 30 %, à compter de la résiliation du bail jusqu’à parfaire libération des lieux, - condamner Madame [N] [D] [F] à payer à AXIMO la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, - ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ainsi que la suppression du délai de deux mois prévu à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. Lors de l’audience du 15 octobre 2024, la société AXIMO, représentée par son avocat, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formulées dans l’acte introductif d’instance. Au soutien de ses prétentions, la société AXIMO a principalement fait valoir que Madame [F] ne démontre nullement remplir les conditions fixées aux articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 pour pouvoir bénéficier d’un transfert de bail ; qu’en effet, s’agissant d’une personne seule occupant un appartement de type F3, la condition d’adéquation du logement à la taille du ménage n’est pas remplie ; qu’il convient par conséquent d’autoriser l’expulsion de la défenderesse, qui se trouve occupante sans droit ni titre du logement. Madame [F] [N] [D], citée à étude, n’a pas comparu. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur le transfert du bail L'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivent avec lui depuis au moins un an à la date du décès et qu'à défaut de personnes remplissant les conditions, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire. En l’occurrence, il n’est pas contesté que Madame [F] [N] [D] occupait bien le logement au moins un an avant le décès de sa mère. Par ailleurs, en application de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, le bénéficiaire du transfert du bail d’une habitation à loyer modéré doit également remplir des conditions spécifiques. L’article 40-1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs précise ainsi : “I. - Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l'article 3, l'article 3-1, le II de l'article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l'article 20, les cinq premiers alinéas de l'article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d'habitations à loyer modéré et ne faisant pas l'objet d'une convention passée en application de l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation. L'article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d'attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu'ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d'un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l'article L. 114 du code de l'action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l'organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l'intéressé est prioritaire.” En l’occurrence, la condition d’occupation suffisante du logement n’apparaît pas remplie, Madame [F] occupant seule un logement de type F3. Il n’est ni démontré, ni allégué que Madame [F] serait exemptée de cette condition. Ainsi, ces dispositions font échec au transfert du bail au profit de Madame [F] [N] [D]. Le caractère automatique de la résiliation de plein droit du bail résultant du décès du locataire, prévu par ce texte exclut la nécessité de la délivrance d'un congé par le bailleur. Au vu de ces éléments, Madame [F] [N] [D] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 1er mars 2022. La société AXIMO pourra donc faire procéder à l’expulsion de Madame [F] [N] [D] et de tous occupants de son chef. Aucun motif ne justifie de supprimer le délai prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,. La demande formulée de ce chef sera par conséquent rejetée. Madame [F] [N] [D] sera par ailleurs condamnée à payer à la société AXIMO une indemnité d’occupation d’un montant égale au loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération des lieux. Sur les demandes annexes : L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. La demande formulée en ce sens sera par conséquent rejetée. Madame [F] [N] [D], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens. Enfin, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant après débats en audience publique, par jugement mis à la disposition du public par les soins du greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, Dit que Madame [F] [N] [D] ne bénéficie pas d’un transfert du bail portant sur l’immeuble situé [Adresse 4], à la suite du décès de Madame [F] [C] survenu le 1er mars 2022, En conséquence, Constate que Madame [F] [N] [D] est occupante sans droit ni titre des locaux depuis le 1er mars 2022, Dit qu’à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 4] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [F] [N] [D] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, Dit qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Condamne Madame [F] [N] [D] à payer à la société AXIMO une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges, à compter du 1er mars 2022 et jusqu’à complète libération des lieux, Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, Condamne Madame [F] [N] [D] aux entiers dépens de la présente instance tels que définis par l’article 695 du Code de procédure civile, Rejette le surplus des demandes, Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision. Ainsi jugé les jour, mois et an susmentionnés. Et ont signé, Le Greffier, Le Juge