Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 24/01809

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Référé N° RG 24/01809 - N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5WR SL/CG ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 JANVIER 2025 DEMANDEURS : Mme [U] [O] [D] [H] [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE M. [Z] [E] [J] [N] [Adresse 3] [Localité 5] représenté par Me Charlotte DESMON, avocat au barreau de LILLE DÉFENDERESSE : Mme [V] [I] [Adresse 2] [Localité 4] non comparante JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire GREFFIER : Sébastien LESAGE DÉBATS à l’audience publique du 10 Décembre 2024 ORDONNANCE du 28 Janvier 2025 LE JUGE DES RÉFÉRÉS Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes : Suivant acte sous seing privé du 23 novembre 2021, la JD Valorisation aux droits de laquelle sont venus M. [Z] [N] et Mme [U] [H] (acte authentique de vente du 23 décembre 2022), a consenti à Mme [V] [I] un bail à usage exclusif professionnel, portant sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (59), lot n°200, un bureau en rez-de-chaussée, pour une durée de six années à compter du 1er décembre 2021, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 12 000 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, outre provisions mensuelles pour charges de 187 euros HT et versement d’un dépôt de garantie de 2000 euros. Par avenant au bail de location du 16 décembre 2021, les parties ont convenu que le présent bail est consenti et accepté pour une durée de six années à compter du 23 décembre 2021. Les loyers étant impayés, M. [N] et Mme [H] ont fait signifier le 19 juillet 2024 à Mme [V] [I] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 13 novembre 2024, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant comme juge des référés, aux fins de : -Déclarer la demande de Mme [H] et M. [N] recevable et bien fondée, et en conséquence ; -Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ; Dès à présent et par provision, Vu les articles 1226 et suivants du code civil, Vu la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 régissant le statut du bail professionnel, Vu le bail professionnel liant les parties, A titre principal, -Constater la résiliation du bail conclu entre les parties à la date de l’expiration du délai d’un mois qui a suivi la signification du commandement, soit à effet du 19 août 2024 ; -Ordonner l'expulsion de Mme [V] [I], ainsi que de toutes les personnes qui auraient pu s’introduire dans les lieux de leur fait, avec si besoin l'assistance de la force publique, dans les 24 heures de la décision à intervenir ; -Condamner à titre provisionnel Mme [I] au paiement à Mme [H] et M. [N] d'une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à complète libération des locaux ; -Condamner à titre provisionnel Mme [I] au paiement Mme [H] et M. [N] des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation dus à ce jour, soit la somme de 7 852,56 euros TTC, sauf à régulariser l’indemnité d’occupation en fonction du montant qui sera fixé par le juge conformément aux clauses et conditions du bail et à actualiser le compte des sommes dues jusqu’à l’ordonnance à intervenir ; -Condamner à titre provisionnel Mme [I] au paiement à Mme [H] et M. [N] d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer en vigueur conformément aux termes du bail, outre les charges telles que prévues par le bail, et jusqu’à complète libération des locaux par la remise des clefs ; -Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers des activités tertiaires publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante ; -Condamner à titre provisionnel Mme [I] au paiement à Mme [H] et M. [N] d’une somme de 785,26 euros correspondant à 10 % des loyers, charges, accessoires dus à ce jour, en application de la clause pénale prévue au bail, sauf à actualiser son montant en fonction du montant des loyers et charges qui seront dus à la date de l’ordonnance à intervenir, -Autoriser Mme [H] et M. [N] à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité conformément aux clauses du bail ; -Condamner à titre provisionnel Mme [I] en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la décision à intervenir, au paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce ; -Condamner à titre provisionnel Mme [I] au paiement des intérêts contractuels de retard prévus au bail ; Vu l’article 1343-2 du code civil, -Prononcer la capitalisation des intérêts par périodes annuelles ; A titre subsidiaire, Et pour le cas où par impossible il serait fait droit à une demande de délais de la part de la locataire, -Juger qu'à défaut de paiement à son échéance d'une seule mensualité d'arriéré ou d'un seul loyer courant échu, la clause résolutoire sera acquise aux bailleurs, le solde éventuel d'arriéré étant immédiatement dû, et d'ores et déjà en ce cas : -Ordonner l'expulsion de la locataire ou de toutes autres personnes introduites dans les lieux de son fait, avec si besoin l'assistance de la force publique ; -Condamner à titre provisionnel Mme [I] au paiement à Mme [H] et M. [N] d'une astreinte définitive de 80 euros par jour de retard à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir et jusqu'à complète libération des locaux ; -Condamner à titre provisionnel Mme [I] au paiement à Mme [H] et M. [N] d’une indemnité d’occupation (au double du loyer global de la dernière année de location conformément aux termes du bail), outre les charges telles que prévues par le bail de la date de résiliation de bail jusqu’à complète libération des locaux ; -Ordonner l’indexation annuelle de l’indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation du bail sur la base de l’indice des loyers des activités tertiaires publié par l’INSEE au jour de la résiliation du bail, l’indice de révision étant le même indice trimestriel calendaire de l’année suivante ; En tout état de cause, -Condamner Mme [I] à verser à Mme [H] et M. [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; -Condamner à titre provisionnel Mme [I] aux frais et entiers dépens, en ce compris les frais de commandement. L’affaire a été appelée à l’audience du 10 décembre 2024 pour y être plaidée. A cette audience, M. [N] et Mme [H] représentés par leur avocat sollicitent oralement le bénéfice de leur exploit introductif d’instance. Bien que régulièrement assignée, par remise de l’acte en l’étude à personne, Mme [V] [I] n’a pas constitué avocat. Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement. La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire. MOTIFS DE LA DÉCISION En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée. Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”. En application de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. » L’article 1741 du code civil dispose que « Le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.» Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire. En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 21 du contrat). Le commandement de payer la somme en principal de 2617,52 euros, délivré le 19 juillet 2024, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 19 août 2024, ce qu’il convient de constater. Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision, sans qu’il soit besoin d’ordonner une astreinte. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation Le maintien dans les lieux de Mme [I] après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à M. [N] et Mme [H], ceux-ci ne pouvant librement disposer de leur bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de Mme [I], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 août 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux. Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”. M. [N] et Mme [H] justifient par la production du bail, du commandement de payer et du décompte que Mme [I] a cessé de payer ses loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, et reste lui devoir une somme de 7 852, 56 euros, selon décompte arrêté au 09 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, au paiement de laquelle Mme [I] sera condamnée à titre provisionnel.Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation. Sur la clause pénale, les intérêts contractuels et la conservation du dépôt de garantie M. [N] et Mme [H] sollicitent la condamnation de la défenderesse au paiement de 785,26 euros au titre de la clause pénale et des intérêts contractuels de retard et demandent la conservation du dépôt de garantie.  Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de la conservation du dépôt de garantie, de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d'intérêts de retard ou de majoration de l'indemnité d'occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l'interprétation comme l'éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond. En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés. Sur la capitalisation des intérêts Selon l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêts si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise. Conformément à la demande de M. [N] et Mme [H], il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions précitées. Sur les demandes accessoires Mme [I] qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer. Elle sera en outre condamnée à payer à M. [N] et Mme [H], la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse pour assurer la préservation de ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe, Constatons l’acquisition à effet du 19 août 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 23 novembre 2021, portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 6] (59), Ordonnons, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Mme [V] [I] et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Adresse 1] à [Localité 6] (59), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier, Disons, en cas de besoin, que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; Fixons à titre provisionnel, l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 20 août 2024,   Condamnons à titre provisionnel Mme [V] [I] au paiement de cette indemnité et ce, jusqu’à libération effective des lieux ; Condamnons Mme [V] [I] à payer à M. [Z] [N] et Mme [U] [H] la somme provisionnelle de 7 852, 56 euros (sept mille huit cent cinquante-deux euros et cinquante-six centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes, et indemnités d’occupation, selon décompte arrêté au 9 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter de l’assignation, Ordonnons la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière après délivrance de l’assignation ; Condamnons Mme [V] [I] à supporter, en cas de recouvrement forcé des condamnations mises à sa charge par la présente décision, le paiement du droit proportionnel de l’huissier en application de l’article A444-32 du code de commerce, Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale, Condamnons Mme [V] [I] à payer à M. [Z] [N] et Mme [U] [H] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons Mme [V] [I] aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 19 juillet 2024, Rappelons que l’exécution provisoire est de droit. La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier. LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS Sébastien LESAGE Carine GILLET