Cour de cassation, 03 novembre 2009. 08-20.645

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci après annexé : Attendu qu'ayant relevé que le règlement de copropriété disposait que "l'immeuble tout entier est destiné à l'usage commercial, professionnel, industriel et bureaux" et que c'était de manière illicite que M. X... et Mme Y... avaient méconnu cette destination, et retenu que les charges entraînées par les travaux de mise en conformité de l'immeuble sous le statut d'établissement recevant du public ou des travailleurs étaient du fait de leur utilité objective afférentes à sa conservation et à son administration et qu'elles tendaient à protéger les personnes le fréquentant mais aussi le bâtiment lui même, la cour d'appel a pu en déduire que l'assemblée générale des copropriétaires n'était pas tenue de se prononcer sur la répartition des charges en fonction de l'utilité de ces travaux à l'égard de chaque lot ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, M. X... et Mme Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, M. X... et Mme Y... à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble 3 place de Haguenau à Strasbourg la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de M. X... et de Mme Y... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Boullez, avocat aux Conseils pour M. X... et Mme Z... Le pourvoi fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté M. Antoine X... et Mme Josiane Z... de leur action tendant à voir annuler les résolutions n° 9, 10, 11, 13 et 15 de l'assemblée générale du 27 juin 2002 ; AUX MOTIFS QUE s'agissant des résolutions 9-10-11 et 13 les appelants font référence à ce qu'ils soutenaient au fond pour voir prononcer la nullité de l'Assemblée Générale du 10 juillet 2001, à savoir que les travaux de mise en conformité, en application du principe d'utilité ne devaient être supportés que par les copropriétaires concernés - au nombre desquels ils ne sont pas du fait de la destination de leurs lots - et que l'Assemblée devait donc se prononcer sur la répartition des charges à cet égard ; que les appelants soutiennent - contrairement au Syndicat et à ce qu'a admis le Tribunal - que l'immeuble est à la fois à usage commercial et d'habitation, et que parmi les lots commerciaux tous ne reçoivent pas du public, de sorte qu'au regard de la mise en oeuvre de la réglementation de sécurité, le statut de l'immeuble ne relève pas uniformément de celle applicable aux établissements recevant du public dite ERP ; que le règlement de copropriété du 24 mars 1967 dispose que ‘‘l'immeuble tout entier est destiné à l'usage commercial, professionnel, industriel et bureaux" et ceci pour l'exercice de n'importe quel commerce ou industrie'' ; qu'il est constant que certains lots, dont celui de Monsieur X..., ont été utilisés comme locaux d'habitation ; que cependant la modification du règlement de copropriété qui aurait permis un changement de destination de l'immeuble, et qu'invoquent les appelants, se trouve dépourvue de validité ; qu'en effet l'Assemblée Générale du 2 septembre 1991 qui avait autorisé cette modification a été annulée par jugement irrévocable du Tribunal de grande instance de Strasbourg en date du 1er janvier 2001, qui s'impose donc aux appelants qui lors de son prononcé avaient tous deux la qualité de copropriétaires ; que ce constat prive de tout effet juridique l'acte modificatif du règlement de copropriété que Madame Z... - qui ne justifie d'ailleurs aucunement avoir à l'époque eu un quelconque mandat de la copropriété pour ce faire - avait fait dresser en la forme notariée le 3 décembre 1998 ; que la destination de l'immeuble est donc celle décrite dans le règlement du 24 août 1976, et c'est de manière illicite que les appelants l'ont méconnue, ce qui exclut pour eux la possibilité de se prévaloir d'un autre usage de leurs lots ; qu'à titre commercial diverses activités sont exercées dans cet immeuble, notamment des écoles privées aux rez de chaussée, 1er et 3ème étages - recevant respectivement selon le rapport VERITAS 155 et 105 personnes - et un laboratoire de prothésiste dentaire au 4ème étage occupant, toujours selon VERITAS 40 personnes ; que Madame Z... avait elle même loué ses locaux du 2ème étage à une école privée ; qu'à plusieurs reprises la Commission Intercommunale de Sécurité - notamment les 28 janvier 1999, 20 février 1997 et 19 mars 2002 - avait dénoncé l'absence de conformité aux normes de sécurité ERP s'agissant des écoles, et au Code du Travail pour le laboratoire principalement en matière d'incendie ; que la Commission avait approuvé le diagnostic - qu'elle avait elle même réclamé pour l'ensemble du bâtiment - réalisé par VERITAS ; que ces décisions administratives s'imposaient à la copropriété alors que le Syndicat n'a jamais exercé de recours à leur encontre, les appelants n'ayant jamais rien sollicité de tel par voie d'inscription à l'ordre du jour des Assemblées ; qu'au contraire, eux-mêmes convaincus de leur pertinence et de leur effet plaçant la totalité de l'immeuble sous le statut d'établissement relevant du public ou des travailleurs, écrivaient le 26 août 2003 par le truchement de leur avocat à la Communauté Urbaine de Strasbourg pour se plaindre de l'absence de suite donnée aux avis de la Commission de Sécurité et s'interroger sur l'opportunité "de la fermeture du bâtiment au public" ; que le Syndicat était donc fondé à prévoir des travaux de mise en conformité dans ce cadre normatif ; que les charges entraînées par ceux-ci, en application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, sont du fait de leur utilité objective, afférentes à la conservation et à l'administration des parties communes ; qu'elles tendent à protéger les personnes fréquentant l'immeuble - et en considération de sa destination tous les lots sont concernés - mais aussi le bâtiment lui-même ; que les arguments émis par les appelants tirés des permis de construire s'avèrent sans emport ; que le 12 février 1999 le Syndicat avait obtenu un permis pour des travaux de stabilité au feu notamment ; que la circonstance que la SARL Horizon, qui exploite une école, et qui devait aussi effectuer des travaux de mise en conformité, ait aussi obtenu un permis pour ses parties privatives n'établit aucunement qu'elle serait la seule bénéficiaire des travaux sur parties communes ; qu'il en est de même des observations afférentes au monte charge, alors que les charges subséquentes sont aux termes du règlement de copropriété prévues au titre des parties communes particulières D et qu'elles ne sont pas incluses dans celles découlant des résolutions critiquées ; qu'il n'est pas discuté que tous les travaux prévus par les résolutions querellées concernent tous les parties communes, même s'ils imposent un passage dans les parties privatives pour leur exécution en application de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, et qu'ils ressortissent à ceux énoncés par l'architecte pour satisfaire aux prescriptions de la Commission de Sécurité ; ALORS QU'aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'il ressort des constatations auxquelles la juridiction du second degré a procédé que les travaux n'ont été décidés que dans l'intérêt de plusieurs copropriétaires qui exploitent des écoles privées, au rez-de-chaussée, au 1er et au 3ème étages, et un laboratoire de prothésiste dentaire, au 4ème étage, afin qu'ils se conforment tant aux dispositions du Code du travail qu'aux règles propres aux établissements recevant du public ; qu'en décidant cependant qu'ils sont, du fait de leur utilité objective, afférents à la conservation et à l'administration des parties communes, pour la raison qu'ils tendent à protéger les personnes fréquentant l'immeuble et tous les lots concernés, bien qu'ils soient justifiés par les besoins des seuls copropriétaires exploitant dans les lieux, un établissement recevant du public, la Cour d'appel a violé la disposition précitée.