Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/06205

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Armand BOUKRIS ; Monsieur [P] [N] [O] Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/06205 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GMD N° MINUTE : 5-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 13 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. IMMOBILERE DU MOULIN VERT, dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 4] représentée par Me Armand BOUKRIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0274 DÉFENDEUR Monsieur [P] [N] [O], demeurant 43 rue de la glacière - [Localité 3] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 21 octobre 2024 Délibéré le 13 décembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 décembre 2024 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 13 décembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/06205 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GMD EXPOSÉ DU LITIGE Suivant bail verbal, la société Immobilière du Moulin Vert a donné à bail à M. [P] [N] [O] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] - [Localité 3], à compter du 28 octobre 2022. Par acte de commissaire de justice en date du 6 février 2024, la société bailleresse a fait délivrer à M. [P] [N] [O] un commandement de payer la somme de 1739,18 euros, correspondant au solde dû sur les loyers impayés.  La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [N] [O] le 27 février 2024.  Par assignation en date du 26 avril 2024, la société Immobilière du Moulin Vert a fait assigner M. [P] [N] [O] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du pôle civil de proximité du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de: - prononcer la résiliation du bail portant sur l’appartement pour défaut de paiement des loyers et charge aux échéances convenues, - ordonner l’expulsion de M. [P] [N] [O] ainsi que celles de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, - supprimer le délai de deux mois prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, - voir ordonner la séquestration des meubles, - condamner M. [P] [N] [O] à lui payer la somme de 1446,42 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, - fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dues si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux, - condamner M. [P] [N] [O] à lui payer la somme de 250 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [P] [N] [O] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation, - rappeler l’exécution provisoire de la décision à intervenir. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience. A l’audience du 21 octobre 2024, la société Immobilière du Moulin Vert, représentée par son avocat, maintient ses demandes, précisant que l’arriéré locatif est désormais de 3026,98 euros. Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement malgré l’absence du défendeur à l’audience, mais demande à ce qu’un seul impayé conduise à la déchéance du terme. Bien que régulièrement assigné par acte d'huissier de justice délivré à étude, M. [P] [N] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.   MOTIFS DE LA DÉCISION   En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. A titre liminaire, il sera relevé que si en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige, le contrat de location doit être établi par écrit, la jurisprudence a admis la validité des baux verbaux en présence d'une mise à disposition d'un logement à titre principal en contrepartie du versement d'un loyer. En application des dispositions de l'article 1715 du code civil, le bail verbal se prouve par tous moyens dès lors qu'il a reçu exécution. En l'espèce, il ressort du décompte versé aux débats que des loyers ont été payés par M. [P] [N] [O], ce qui suffit à établir l’existence du contrat.   Sur la demande de résiliation du bail   ·         Sur la recevabilité La société Immobilière du Moulin Vert justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.   ·         Sur le fond Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. De même, l’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». Enfin, l’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus », et l’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice. Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux. En l’espèce, la société Immobilière du Moulin Vert verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du commandement de payer le locataire devait la somme de 1739,18 euros équivalent à quatre mois de loyers impayés, et la somme de 1446,42 euros à la date de l’assignation, ce qui correspond également à plus de trois loyers impayés. Il apparaît également qu’au jour de l’audience, la dette s’est aggravée. Compte-tenu de ces montants, mis en perspective avec la durée du bail, il apparaît que les loyers ne sont pas régulièrement payés. La gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [P] [N] [O], et son expulsion. Aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution. Il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d'un commandement de quitter les lieux. Sur la dette locative et l’indemnité d’occupation Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d’occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire. Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, La société Immobilière du Moulin Vert verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 octobre 2024, M. [P] [N] [O] lui devait la somme de 3026,98 euros, soustraction faite des frais de procédure.   Le défendeur n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse. Les décomptes montrant qu’il n’y a aucun paiement régulier depuis plusieurs mois de la part de M. [P] [N] [O], il n’y a pas lieu d’octroyer d’office des délais de paiement. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de la condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. L’indemnité d’occupation ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société Immobilière du Moulin Vert ou à son mandataire. Sur les demandes accessoires Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.   M. [P] [N] [O], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. En revanche, l’équité commande par ailleurs de ne pas faire droit à la demande de la société Immobilière du Moulin Vert concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, PRONONCE la résiliation du bail d’habitation conclu entre la société Immobilière du Moulin Vert, d’une part, et M. [P] [N] [O], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] - [Localité 3], à compter de la date de la signification du présent jugement, ORDONNE à M. [P] [N] [O] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] - [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,   DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,   DEBOUTE la société Immobilière du Moulin Vert de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE M. [P] [N] [O] à payer à la société Immobilière du Moulin Vert la somme de 3026,98 euros (trois mille vingt-six euros et quatre-vingt-dix-huit centimes) au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1446,42 euros, et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, CONDAMNE M. [P] [N] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 424,10 euros (quatre cent vingt quatre euros et dix centimes) par mois, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, DEBOUTE la société Immobilière du Moulin Vert de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE M. [P] [N] [O] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.  Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge