Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 22/02499

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 22/02499 - N° Portalis DB3J-W-B7G-FZYJ TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS JUGEMENT DU JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES EN DATE DU 30 SEPTEMBRE 2024 DEMANDERESSE : Madame [B] [R] demeurant [Adresse 8] représentée par Me Stéphanie DELHUMEAU-DIDELOT, avocat au barreau de POITIERS, DEFENDEUR : Monsieur [P] [E] demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Philippe BROTTIER, avocat au barreau de POITIERS, LE : Copie simple à : - Me DELHUMEAU - Me BROTTIER Copie exécutoire à : - Me DELHUMEAU - Me BROTTIER COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE AUX AFFAIRES FAMILIALES : Carole BARRAL, Vice-président GREFFIER : Thibaut PAQUELIN Débats tenus publiquement à l’audience du 18 Juin 2024 FAITS et PROCÉDURE [B] [R] et [P] [E] ont vécu ensemble. Le 08.11.2012, ils ont acquis en indivision une parcelle sur la commune de [Localité 2] puis y ont édifié leur maison d’habitation. À cet effet, ils ont souscrit auprès du [6] un emprunt de 178 212 € en trois tranches. “En” mars 2017, ils ont souscrit auprès du [5] un emprunt substitutif de 142 294 €. Le 21.5.2021, un emprunt de 40 000 € a été souscrit auprès d’[7] qui a été réaménagé le 28.02.2022. Le 09.10.2021, [B] [R] a quitté le logement familial. Le 13.10.2022, [B] [R] a assigné [P] [E] devant le juge aux affaires familiales de Poitiers statuant en matière patrimoniale. Le 23.02.2024, la clôture des débats a été prononcée et l’affaire fixée au 18.6.2024 puis le délibéré par mise à disposition au greffe le 30.9.2024, date à laquelle le présent jugement est rendu. PRÉTENTIONS, MOYENS et ARGUMENTS [B] [R] demande au juge aux affaires familiales, selon dernières conclusions du 24.11.2023, d’ordonner l’ouverture des opérations de partage de l’indivision ayant existé entre le défendeur et elle, puis : - y désigner Maître [O], notaire à [Localité 4], et le magistrat chargé de les surveiller, - dire que à défaut de vente amiable de l’immeuble indivis dans les 6 mois de la décision à intervenir, elle pourra passer seule, sans le concours du défendeur, les actes nécessaires à sa vente, - l’autoriser à signer seule les mandats de vente au prix de 210 000 € avec faculté de baisse jusqu’à 190 000 €, les compromis et l'acte authentique, au prix minimum de 190 000 €, - l’habiliter à représenter le défendeur dans tous les actes relatifs à la vente de l'immeuble indivis ci-avant désigné, - ordonner l'expulsion du défendeur avec , si besoin, le concours de la Force Publique, - subsidiairement, à défaut de vente amiable dans les 6 mois de la décision à intervenir, ordonner la vente judiciaire de l’immeuble à la valeur déterminée par le tribunal avec faculté de baisse de mise à prix à défaut d'enchères, - dire que l’actif indivis sera constitué du prix de vente de l'immeuble, - dire que le passif indivis sera constitué du solde du prêt [5] et du solde du prêt [7] à la date de jouissance divise, - dire que le défendeur est redevable à l’indivision d’une indemnité pour la jouissance privative de l'immeuble indivis du 09.10.2021 et jusqu’au partage définitif et en fixer le montant à 820 € mensuel, - dire que l’indivision doit créance au défendeur pour le paiement du prêt immobilier de 601,80 € mensuel du 01.02.2022 jusqu’au partage, - dire que l’indivision doit créance à elle-même pour le paiement du prêt [7] de : - 2 595,05 € d’août à décembre 2021, - 694,08 € mensuel du 01.5.2022 au 02.11.2022, - de 400 € du 30.3.2023 jusqu’au partage, - débouter le défendeur de toutes ses demandes et le condamner à lui payer 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, - et ne pas écarter l’exécution provisoire. Elle fonde son action sur les articles 1359 et suivant du code de procédure civile, 815 et suivants du code civil. [P] [E] demande au juge aux affaires familiales, selon dernières conclusions du 08.02.2024, de le juger recevable et bien fondé ainsi que la demanderesse irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes puis : - l’autoriser à vendre seul et ordonner l’expulsion de la demanderesse ainsi que tous occupants de son chef, - ordonner l'ouverture des opérations de compte liquidation partage de l’indivision avec la nomination de Maître [O], notaire avec date de séparation au 08.10.2021, - lui attribuer l’immeuble indivis pour 187 000 €, - inscrire à l’actif de l’indivision l'immeuble pour 187 000 € - inscrire au passif de l’indivision : - l'apport initial de lui-même de 4 500 €, - le prêt immobilier pour 120 782 € au 08.10.2021, - le capital du prêt à taux zéro pour 13 000 € réglé par la demanderesse, - le prêt à Mr [E] père pour 4 000 € - sur le compte d’administration : - fixer l’indemnité d'occupation à 420 €, - juger qu’il lui est dû récompense de 601,80 € par mois depuis le 1er février jusqu’au partage et de la moitié pour la période antérieur d’octobre 2021 à janvier 2022 soit 300,90 € x 4 = 1.203,60 €, - débouter la demanderesse de sa demande de récompense au titre du prêt [7], le prêt à taux zéro étant pris en compte au passif et son montant lui étant attribué, - la débouter de toutes ses demandes et la condamner au paiement de 3 000 € au titre de l’article 700 du “CPC” outre les dépens. Il fonde sa défense sur les articles 815 et suivants du code civil,. Il est renvoyé à leurs conclusions en vertu de l’article 455 du code de procédure civile pour l’exposé des moyens et arguments des parties qui seront repris en synthèse au fil des motifs. MOTIFS de la décision La demande concordante d’ouverture des opérations de liquidation partage doit être accueillie en vertu des articles 815 du code civil et L213-3 du code de l’organisation judiciaire, I : l’actif indivis est essentiellement composé de l’immeuble indivis occupé par le défendeur. * évaluation de l’immeuble indivis Les prétentions et pièces respectuives peuvent être synthéisées selon le tableau suivant : demanderesse défendeur estimation 210 000 € 187 000 € pièces produites 190 000 à 200 000 € évaluation d’agent immobilier du 17.8.2021 (sa pièce 5) 173 000 à 183 000 € estimation d’agent immobilier du 17.11.2021 (sa pièce 5) 190 000 à 210 000 € évaluation d’agent immobilier du 06.7.2022 (sa pièce 6) 186 500 € courrier d’un notaire du 27.01.2022 (sa pièce 4) La pièce 4 du défendeur n’est pas l’estimation d’un professionnel mais le courrier du notaire qui relaie un état de la négociation des parties sur la valeur que la demanderesse acceptait alors de retenir. Il est probable que l’évaluation professionnelle du 06.7.2022 (pièce 6 de la demanderesse) ait contribué à ce qu’elle revienne sur cet accord. Le défendeur ne conteste pas que les évaluations produites en demande aient été réalisées contradictoirement et ne prétend pas qu’il en soit de même pour celle qu’il produit en pièce 5, très inférieure à celle réalisée contradictoirement trois mois plus tôt. Pour autant, les estimations d’agents immobiliers ne sont que des indices et il est notoire que les ventes immobilières se concluent quasiment toutes sur des offres moins disantes. De plus, le marché immobilier est en récession. Aussi, s’il paraît raisonnable de proposer la vente de m’immeuble indivis à 200 000 € pour tenir compte d’une marge de négociation à la baisse, sa valeur actuelle peut être retenue comme étant de 190 000 €. * l’indemnité d’occupation La demanderesse conteste l’allégation du défendeur selon laquelle elle “rentre à sa guise” dans l’immeuble indivis, ce dont il ne rapporte pas la preuve. L’hypothèse qu’elle en ait conservé un jeu de clefs ne constitue pas cette preuve. Il est en conséquence redevable à l’indivision de l’indemnité d’occupation prévue à l’article 815-9 du code civil qui court depuis le 09.10.2021 Au soutien d’une valeur locative qu’il assortit d’un abattement de plus de 30% pour dégager cette indemnité, le défendeur produit une sélection de trois annonces de location sur le secteur mais se rapportant à des maisons dont les caractéristiques de confort et qualité sont imprécises, la première (sa pièce 9) concernant une maison plus ancienne que l’immeuble indivis. La valeur locative sera en conséquence dégagée d’un taux de rendement usuel de 6% sur le secteur, soit 950 € par mois (190 000 x 6% : 12 mois). L’indemnité d’occupation le sera en appliquant un abattement moyen usuel de 25%, soit 712 € par mois. Au jour du présent jugement, le défendeur est dès lors redevable à l’indivision d’une indemnité de 24 920 € (712 x 35 mois). * le sort de l’immeuble indivis Sur question du tribunal, les parties s’accordent à reconnaître que la mention dispositive des conclusions du défendeur selon laquelle il sollicite l’autorisation de vendre seul l’immeuble constitue erreur matérielle de sa part. Il en réclame en effet l’“attribution préférentielle” mais qui n’a pas cours entre concubins ou ex concubins. Le défendeur se prévaut également du droit applicable en matière de vente de “parts” et du droit “préférentiel” dont il bénéficierait mais l’article 815-14 du code civil auquel il se réfère ne règle que le droit de “préemption” des co-indivisaires lorsque que l’un d’entre eux cède sa seule part indivise. Cette disposition n’a donc rien à voir avec la demande de [B] [R] qui entend céder la totalité de l’immeuble indivis, la cession à un tiers de sa seule “part” étant d’ailleurs illusoire. Ce texte n’est donc pas applicable à l’espèce. L’immeuble indivis n’est en effet pas commodément partageable au sens de l’article 1686 du code civil et dès lors exposé à la licitation à moins que son attribution en pleine propriété au défendeur soit réalisable ou bien, dans l’intérêt commun, vendu de gré à gré pour en tirer un meilleur profit que celui notoirement dérisoire d’une licitation. À l’effet de se le voir attribuer en pleine propriété, le défendeur produit une “simulation” de prêt réalisée le 20.11.2021 (sa pièce 1) mais qui n’est en pas un accord de principe. Il doit toutefois en être examiné la faisabilité. Cette simulation est élevée d’un prêt de 132 247 € incluant un prix de rachat de 120 000 €, les frais de notaire et de garantie afférents. Certes, la seule moitié indivise de la demanderesse ne serait, compte tenu de l’évaluation ci-dessus, que de 95 000 € mais le défendeur aurait également à financer la part de soulte issue également de l’indemnité dont il est redevable laquelle n’est pas totalement compensée, en vertu de l’article 867 du code civil, par la créance à laquelle il est éligible du chef de son remboursement de l’emprunt [5] dont les mensualités s’élèvent à 601,37 € (pièce 2 de la demanderesse). En tout état de cause, le capital de base à emprunter serait au minimum de 95 000 € auquel doivent être ajoutés les frais de notaire de 8% (élevés de la seule moitié indivise) soit 7 600 € et ceux de garantie liés au crédit dans la proportion de la simulation de 2% du capital prêté soit 1 900 €. Le total à emprunter serait alors de 104 500 € (95 000 + 7 600 + 1 900) minimum. La simulation produite par le défendeur est élevée d’un taux d’emprunt de 1,1% qui est illusoire, le taux des prêts immobiliers étant désormais de 3,5%. Sur cette base et la même durée que cette simulation, soit 240 mois, le défendeur devrait supporter des mensualités hors assurance de 606,05 €. Le défendeur ne justifie de ses revenus qu’au titre de l’année 2021 à hauteur de 23 020 €, soit 1 918 € par mois. Il en résulterait dès lors pour lui un taux d’endettement de 31% mais qui, avec la charge du crédit [5] de 601,80 € par mois jusqu’au 30.11.2025, s’élève à plus de 62% ([601,80+ 606,05]) : 1 918). À compter du 31.12.2025, ces mensualités s’élèveront à 823,34 € faisant grimper le taux d’endettement à 74% excédant très amplement le taux maximum communément admis de 33%. Il est donc utopique que le défendeur accède à l’emprunt bancaire nécessaire au règlement de la soulte dont il serait redevable ensuite de l’attribution qui lui serait faite de la pleine propriété de l’immeuble indivis. Toutefois, la demanderesse ne sollicite l’autorisation de vendre ou liciter l’immeuble qu’à défaut pour celui-ci d’avoir été réalisé dans les six mois du présent jugement. Il appartiendra dès lors au défendeur de mettre à profit ce délai pour réaliser son dessein d’acquisition. Au soutien du rejet de la demande d’autorisation de la demanderesse à vendre seule l’immeuble, le défendeur observe que l’article 815-5 du code civil exige que son “refus” mette en “péril l’intérêt commun” et ajoute qu’il respecte les lieux, ne met pas en péril l‘immeuble ni la situation de l’indivision. Toutefois, par combinaison des articles 815 et 1686 du code civil, nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision, l’impossibilité pour le défendeur de financer la soulte susceptible de lui incomber en cas d’attribution de l’immeuble expose celui-ci à la licitation. Or, il est notoire que les ventes de cette nature sont de rapport moindre tandis que le coût de leur mise en oeuvre est élevé. Le rapport dérisoire qu’en tirerait ainsi l’indivision aboutirait à une sensible perte caractérisant le péril de l’intérêt commun. Les conditions d’accueil de l’autorisation sollicitée en demande sont dès lors réunies tout comme de celles accessoires car le refus évident du défendeur permet sérieusement de craindre qu’il ne fasse échec à toute tentative de vente. La faculté de baisse de l’offre de vente sera adaptée à la valorisation ci-dessus de l’immeuble. II : le passif indivis A/ le prêt [5] Il s’agit de l’emprunt de 142 294 € souscrit “en” mars 2017 dont la demanderesse produit le tableau d’amortissement (sa pièce 2). Les parties n’étant pas mariées, il n’y a pas de date d’effet à la date de séparation comme le réclame le défendeur. Ce n’est qu’à la date de jouissance divise qui est future que le passif doit être retenu et réparti. Il doit dès lors être sursis à statuer de ce chef jusqu’à ce que le sort de l’immeuble soit réglé, le capital restant dû au titre de cet emprunt s’élèvant actuellement à 105 001,18 € et que son apurement se poursuivant. B/ l’apport du défendeur Le défendeur revendique une “récompense” de 4 500 € issue de l’héritage de sa soeur qu’il aurait investie dans l’acquisition de l’immeuble indivis mais il n’en apporte aucune preuve. Cette assertion est au demeurant contredite par l’acte notarié d’acquisition qui mentionne, au bas de la page 6 : “L’acquéreur-emprunteur déclare avoir effectué ce paiement en totalité au moyen des deniers empruntés comme il est dit ci-dessus. Il fait cette déclaration pour constater l’origine des deniers conformément à l’engagement qu’il a pris ci-dessus envers le prêteur”. Cette demande doit en conséquence être rejetée. C/ le prêt de 4 000 € Le défendeur soutient que son père a prêté 4 000 € à la demanderesse et lui ce qu’il entend prouver par la photocopie d’un chèque de ce montant issu du chéquier de son père libellé à l’ordre de “Mr Mme [E] [R]” et l’attestation de son père en ce sens. Toutefois, il n’établit ni l’encaissement de ce chèque, ni sa destination. D’autre part, l‘attestation de celui-là même qui prétend, par l’intermédiaire de son fils, constitue une preuve à lui-même outre qu’il n’est pas partie à l’instance. Elle manque en tous cas élémentairement d’impartialité. Cette demande sera en conséquence rejetée. D/ les autres postes de passif Le défendeur entend faire inscrire au passif indivis le capital du prêt à taux zéro tout en indiquant que la demanderesse l’a réglé. Ce prêt n’a dès lors aucune place individuelle au passif mais seulement au compte d’administration de la demanderesse dont l’éventuel solde positif viendrait au passif indivis. La demanderesse ne réclame toutefois pas de créance au titre du prêt à taux zéro que le défendeur lie au prêt [7] en déniant son écriture sur certaines pages du contrat mais pas sa signature. Les parties devront parfaire leurs explications et preuves de ces chefs en réouverture des débats. PAR CES MOTIFS le juge aux affaires familiales, statuant publiquement et par mise à disposition au greffe du jugement contradictoire, exécutoire et susceptible d’appel, ouvre les opérations de comptes, liquidation et partage des intérêts patrimoniaux de [B] [R] et [P] [E], attribue à [P] [E] la pleine propriété de l’immeuble sis à [Adresse 1] sur la base d’une valeur de 190 000 € sous la condition suspensive qu’il justifie avoir obtenu à cet effet un financement ferme de 104 500 € minimum au plus tard six mois après la signification du présent jugement, dit qu’en ce cas : - les fonds devront être remis au notaire du choix des parties qui procédera au transfert à [P] [E] de la pleine propriété de l’immeuble et devra consigner ces fonds à la [3] sauf à désintéresser tout ou partie les éventuels créanciers inscrits sur l’immeuble, - les fonds consignés ne pourront être déconsignés, en tout ou partie, que sur l’accord des deux parties ou sur décision judiciaire, - la valeur de l’immeuble sera retenue à l’actif indivis pour 190 000 €, Si, passé le délai de six mois à compter de la signification du présent jugement, [P] [E] n’a pas obtenu le financement ferme ci-dessus et que l’immeuble n’a pas non plus été vendu de gré à gré, autorise [B] [R] à le vendre seule sans l’accord d’[P] [E] sur la base d’une offre de vente de 210 000 € net vendeur, à cet effet : - ordonne l’expulsion d’[P] [E] avec, si besoin, le concours de la force publique, - autorise [B] [R] à négocier, conclure et signer seule : - tout mandat de vente avec tout agent ou mandataire immobilier de son seul choix mais sans être tenue de se ménager l’intermède d’un tel professionnel, - le compromis et l’acte authentique de vente auprès du notaire de son seul choix, - plus généralement, toutes diligences utiles, y compris notamment diagnostics et visites, à défaut de vente dans les neuf mois de la signification du présent jugement, autorise [B] [R] à ramener l’offre de vente à 180 000 € net vendeur, dit qu’en cas de vente de gré à gré, de l’accord des parties ou par le seul truchement de [B] [R] : - la valeur de l’immeuble sera retenue à l’actif indivis pour son prix net vendeur, - le notaire qui procédera à la vente devra consigner son produit net, après désintéressement des éventuels créanciers inscrits, à la [3], - les fonds ne pourront être déconsignés, en tout ou partie, que sur l’accord des deux parties ou sur décision judiciaire, fixe l’indemnité d’occupation due par [P] [E] à l’indivision à 712€ par mois à compter du 09.10.2021 et jusqu’au premier des deux événements suivants : - l’acquisition de la pleine propriété de cet immeuble par lui-même ou tout tiers, - sa libération complète des lieux, déboute [P] [E] de ses demandes : - d’inscription au passif d’un prêt de 4 000 € consenti par son père, - de créance au titre d’un apport personnel de 4 500 €, sursoit à statuer sur le surplus jusqu’à la cessation d’indivision du chef de l’immeuble et renvoie les parties devant le juge de la mise en état pour qu’après ce fait, elles : - en justifient, - rendent compte : - du solde du passif, - du détail de leurs créances respectives non tranchées par le présent jugement, - de l’éventuelle soulte susceptible d’en résulter en discutant ces points au corps de leurs conclusions et présentant les demandes afférentes de leur chef aux dispositifs de celles-ci. En foi de quoi, le juge signe avec le greffier. le greffier, le juge aux affaires familiales,