Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DE L’EXÉCUTION - SAISIES IMMOBILIÈRES
JUGEMENT D’ORIENTATION DU 27 MARS 2025
VENTE AMIABLE
N° RG 24/00086 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZOFX
MINUTE : 2025/00092
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
JUGE DE L’EXÉCUTION : Madame Sandrine PINAULT, Juge,
Statuant conformément aux dispositions du Code des Procédures Civiles d’Exécution.
GREFFIER : Madame Isabelle BOUILLON
PARTIES :
CRÉANCIER POURSUIVANT
LA CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE
Société coopérative à capital variable, agréée en qualité d’établissement de crédit, immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le numéro 434.651.246, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié audit siège
ayant sont siège social [Adresse 2],
représentée par Maître Sylvaine BAGGIO de la SELARL C.A.B., avocats au barreau de BORDEAUX
DÉBITEUR SAISI
Monsieur [H] [G]
né le [Date naissance 6] 1988 à [Localité 20]
[Adresse 4]
représenté par Maître Jacques CHAMBAUD de la SELARL CABINET JACQUES CHAMBAUD, avocats au barreau de BORDEAUX,
CRÉANCIERS INSCRITS
Société CREATIS
Immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le numéro 419.446.034, dont le siège social est [Adresse 15],
domiciliée chez SAS MAXWELL MAILLET BORDIEC, avocats, [Adresse 7]
NON COMPARANTE
LE COMPTABLE PUBLIC RESPONSABLE DU SERVICE DES IMPOTS DES PARTICULIERS DE LESPARRE-MEDOC
pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au Antenne de [Localité 23], [Adresse 1]
représenté par Maître Thierry WICKERS de la SELAS ELIGE BORDEAUX, avocats au barreau de BORDEAUX,
A l’audience publique tenue le 13 mars 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 27 Mars 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.
****************
Vu les poursuites de la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE agissant en vertu de la copie exécutoire d’un acte notarié de prêt reçu le 21 juillet 2021 par Maître [I] [F], notaire associé à [Localité 22], selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 31 mai 2024 publié le 17 juin 2024 Volume 2024 S n°59 au Service de la Publicité Foncière de [Localité 19] portant sur des biens immobiliers sis à [Localité 27], plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente appartenant à monsieur [H] [G].
Vu l’assignation délivrée le 8 juillet 2024 à la requête de la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE à l’encontre de monsieur [H] [G] aux fins de comparution à l’audience d’orientation du 19 septembre 2024,
Vu le dépôt le 11 juillet 2024 de l’assignation, du cahier des conditions de vente et de l’état hypothécaire certifié au Greffe du Juge de l’Exécution,
Vu la dénonciation aux créanciers inscrits,
Vu les conclusions notifiées le 20 février 2025 par la CAISSE RÉGIONALE DE CRÉDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE aux fins principales de :
- débouter monsieur [H] [G] de l’ensemble de ses demandes,
- fixer la créance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine à la somme de 300 072,66 € arrêtée au 14 février 2025, outre les intérêts au taux contractuel de 1,33 % l’an à compter du 15 février 2025, jusqu’au parfait paiement ainsi que les frais et accessoires,
sauf à avoir à statuer sur une demande de vente amiable formée par le débiteur,
- ordonner la vente forcée des biens sur la mise prix de 125 000 €
Vu les conclusions notifiées le 12 février 2025 par monsieur [H] [G] aux fins de :
“ A TITRE PRINCIPAL
CONSTATER que la prétendue déchéance du terme n’a pas été notifiée à Monsieur [G],
DIRE que le solde du crédit n’est pas exigible,
DIRE que le paiement du crédit doit se poursuivre,
PRONONCER la mainlevée de l’inscription de Monsieur [G] au FICP,
DEBOUTER la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions,
CONDAMNER la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions à régler la somme de 1500 € à Monsieur [G] sur le fondement de l’article 700 du CPC,
CONDAMNER la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE aux entiers dépens,
A TITRE SUBSIDIAIRE
DIRE que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE doit actualiser sa créance,
MODERER la clause pénale à de plus justes proportions,
ENJOINDRE la banque à produire un décompte actualisé prenant en compte les règlements de Monsieur [G],
CONSTATER la mise en vente du bien situé [Adresse 13] à [Localité 26] moyennant le prix de vente de 310.000,00 €,
AUTORISER la vente amiable du bien situé [Adresse 9] à [Localité 26] moyennant le prix de vente 230.000,00 €,
ACCORDER les plus larges délais de paiement à Monsieur [G] pour régler l’éventuel solde de sa dette après perception du prix de vente,
RENVOYER l’affaire à une audience d’orientation ultérieure dans un délai qui ne pourra pas être inférieur à 4 mois,
ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés,
A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE
DIRE que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’AQUITAINE doit actualiser sa créance,
MODERER la clause pénale à de plus justes proportions,
ENJOINDRE la banque à produire un décompte actualisé prenant en compte les règlements de Monsieur [G],
AUTORISER la vente amiable du bien situé [Adresse 9] à [Localité 26] moyennant le prix de vente 230.000,00 €
AUTORISER la vente amiable du bien situé [Adresse 3] à [Localité 26] moyennant le prix de vente 252.500,00 €
ACCORDER les plus larges délais de paiement à Monsieur [G] pour régler l’éventuel solde de sa dette après perception du prix de vente,
RENVOYER l’affaire à une audience d’orientation ultérieure dans un délai qui ne pourra pas être inférieur à 4 mois,
ORDONNER l’emploi des dépens en frais privilégiés,”
Après avoir entendu les parties en leurs observations,
MOTIFS
Sur les conditions de la saisie immobilière :
Au vu des pièces produites par le créancier poursuivant, il y a lieu de constater que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies en l’espèce.
Monsieur [G] soutient que la mise en demeure et la déchéance du terme de son prêt ne lui auraient pas été notifiées et qu’en conséquence le solde du crédit ne serait pas exigible.
Il ressort des pièces versées aux débats que la banque a adressé à l’emprunteur défaillant une première mise en demeure par lettre recommandée du 20 décembre 2022, à l’ adresse figurant à l’acte de prêt et communiquée à la banque par son client. Cette lettre recommandée de mise en demeure est revenue avec la mention « Pli avisé et non réclamé ».
C’est en l’absence de réaction d’un nouveau courrier simple adressé à cette même adresse au débiteur le 23 janvier 2023 que la déchéance du terme a été prononcée par lettre recommandée du 27 février 2023, cette fois revenue avec les mentions « Destinataire inconnu à l’adresse » et « Défaut d’accès ou d’adressage ».
D’autres courriers ont été envoyés pour avertir monsieur [G] de l’engagement d’une procédure de saisie immobilière.
Contrairement à ce que soutient monsieur [G], ce n’est pas à la banque de diligenter une enquête pour connaitre la nouvelle adresse de son emprunteur mais à ce dernier d’informer l’établissement de crédit de tout changement d’adresse.
Ainsi, le CREDIT AGRICOLE ayant respecté les dispositions légales et l’emprunteur ayant fait preuve de négligence lors de la réception des mises en demeure préalables, la déchéance du terme est régulière et la banque est en droit de solliciter la totalité du crédit restant dû.
Le débiteur sollicite en outre, dans le dispositif de ses conclusions, que soit « Prononcée la mainlevée de l’inscription de Monsieur [G] au FICP ».
Or, outre qu’une telle demande n’entre pas dans les compétences du juge de l’exécution immobilier, l’inscription au FICP est la conséquence du dépôt par monsieur [G] d’une demande de surendettement, laquelle a été refusée au regard du patrimoine immobilier dont il est propriétaire.
Cette demande sera en conséquence rejetée.
Sur le montant de la créance :
Monsieur [G] considère que l’indemnité contractuelle de recouvrement de 7 % en cas de résiliation anticipée constitue une clause pénale et qu’elle doit être modérée par le juge car elle serait « manifestement excessive au regard des faits de l’espèce et des moyens de Monsieur [G] ».
Selon l’article 1231-5 du code civil, « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa
précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.”
En l’espèce, monsieur [G] ne démontre pas, autrement que par ses affirmations, que l’indemnité contractuelle est excessive si bien que le débiteur sera en conséquence débouté de sa demande de réduction de la clause pénale.
S’agissant des sommes dues, le Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine, dans son dernier décompte actualisé au 14 février 2025 présente une créance de 300 072,66 € outre intérêts et frais, qui tient compte des règlements effectués par monsieur [G] fin 2024.
Par ailleurs, le créancier reconnait qu’une saisie attribution de loyers a été diligentée et s’engage à imputer les versements reçus dans le cadre de cette procédure sur le montant de sa créance.
En conséquence, la créance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine sera fixée à la somme de 300 072,66 €, arrêtée au 14 février 2025, outre intérêts contractuels à 1,33 % à compter du 15 février 2025, et les sommes appréhendées dans le cadre de la saisie attribution des loyers sur l’immeuble du [Adresse 24] [Adresse 8], viendront en déduction des sommes dues.
Sur la demande de délais de paiement :
En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.
En l’espèce, monsieur [G] demande que lui soit accordé un délai de 24 mois afin d’apurer sa dette au motif qu’il a mis en vente un bien immobilier situé [Adresse 14] à [Localité 26], situé sur la parcelle cadastrée AS n° [Cadastre 16] et évalué à 310 000 €.
Or, dans l’hypothèse où cette vente se réalise, ce qui n’est nullement assuré, le produit de la vente après remboursement du prêt immobilier grevant ce bien ne sera que d’un montant de 63.124,83 €.
Par ailleurs, monsieur [G] fait état de revenus de l’ordre de 2000 € par mois et rappelle que les loyers qu’il perçoit des biens objets de la saisie immobilière sont appréhendés et servent à l’apurement progressif de sa dette.
Cependant, compte tenu de l’importance et de l’ancienneté de la dette, de l’existence d’autres créanciers inscrits, lesquels sont susceptibles de se subroger dans les droits du Crédit agricole, les éléments présentés par monsieur [G] sont insuffisants pour lui permettre d’apurer sa dette dans le délai de deux ans.
La demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.
Sur la demande d’autorisation de vente amiable
Le débiteur a la possibilité de solliciter l’autorisation de vendre son bien à l’amiable en vertu des dispositions de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution
En outre, l’article R 322-21 dispose que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable fixe le montant du prix en deçà duquel l'immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, les conditions particulières de la vente. Le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant. Il fixe la date de l'audience à laquelle l'affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder quatre mois.
A cette audience, le juge ne peut accorder un délai supplémentaire que si le demandeur justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. Ce délai ne peut excéder trois mois.
En l’espèce, la demande de monsieur [G] d’être autorisé à vendre amiablement ses biens doit être circonscrite aux seuls biens faisant l’objet de la saisie immobilière, à savoir ceux correspondant aux parcelles cadastrées AS n° [Cadastre 17] et AS n° [Cadastre 18].
Dans ses écritures en réponse, monsieur [G] en convient et sollicite ainsi, à titre infiniment subsidiaire, de pouvoir vendre à l’amiable l’immeuble situé [Adresse 12], moyennant un prix minimum de 230 000 € et l’immeuble situé [Adresse 5], moyennant un prix minimum de 252 500 €.
Cependant, ainsi que le soutient à juste titre le créancier, il semble plus raisonnable, afin de donner une chance à l’aboutissement de la ou des ventes amiables, de baisser le prix minimum net vendeur en-deçà duquel la vente ne pourra intervenir (le prix des meubles, des frais divers ou taxes ou impositions ne pouvant venir en diminution de ce prix minimal) à :
- 190 000 € s’agissant de l’immeuble situé [Adresse 11]
- 220 000 € en ce qui concerne l’immeuble situé [Adresse 5]
afin de prendre en compte les opportunités, les caractéristiques du bien et du marché mais aussi les contraintes de la présente procédure ce, dans le délai qui
sera ci-dessous précisé et il y a lieu de dire que les frais taxés seront payés en sus par l’acquéreur.
Cette autorisation suspend de plein droit le cours de la procédure jusqu’à la date de rappel de l’affaire fixée au dispositif du présent jugement, étant rappelé
que ce délai, dans les termes de l'article R 322-21 alinéa 3, ne peut excéder quatre mois.
Il sera rappelé que l'acte notarié de vente n'est établi que sur consignation du prix net vendeur dans les conditions fixées par l'article L.322-4 du code des procédures civiles d'exécution, soit à la Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais taxés par l'acquéreur en sus du prix de vente entre les mains du créancier poursuivant conformément aux dispositions de l'article R.322-24 du code des procédures civiles d'exécution.
Il sera également rappelé que le débiteur doit accomplir toutes diligences pour parvenir à la vente et informer le créancier poursuivant, s’il le demande, de ces diligences ; qu’à défaut de diligences, la procédure pourra être reprise sur l’assignation du créancier poursuivant ; que toute somme versée par l’acquéreur est consignée et acquise aux parties à la distribution du prix de vente sauf rétractation légale de l’acquéreur.
Il sera souligné que l'intégralité du prix versé doit être consignée.
Sur les frais de poursuite :
Aux termes de l’article R 322-21 alinéa 2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, le juge taxe les frais de poursuite à la demande du créancier poursuivant.
Le créancier poursuivant présente une demande de taxe des frais de poursuite pour un montant TTC de 4.884,48 € qui est justifié et réparti comme mentionné dans le dispositif et qu’il y a lieu de retenir, (ce, sauf à parfaire pour l’émolument proportionnel revenant à l’avocat poursuivant au cas où le prix de vente amiable serait différent du prix minimum).
Les dépens seront compris dans les frais de distribution.
PAR CES MOTIFS
Le juge de l’exécution,
Statuant par jugement mis à disposition des parties au Greffe, contradictoire et en premier ressort,
Vu les articles R322-15 et suivants du Code des Procédures Civiles d’Exécution,
Constate que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution sont réunies,
Déboute monsieur [H] [G] de l’ensemble de ses demandes,
RETIENT une créance de la Caisse Régionale de Crédit Agricole Mutuel d’Aquitaine à la somme de 300 072,66 €, arrêtée au 14 février 2025 en principal, intérêts et accessoires, outre intérêts contractuels à 1,33 % à compter du 15 février 2025,
DIT que les sommes appréhendées dans le cadre de la saisie attribution des loyers sur l’immeuble du [Adresse 25], viendront en déduction de la créance
AUTORISE monsieur [H] [G] à poursuivre la vente amiable des biens et droits immobiliers saisis,
DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à :
- 190 000 € s’agissant de l’immeuble situé [Adresse 11]
- 220 000 € en ce qui concerne l’immeuble situé [Adresse 5]
Taxe les frais exposés par le créancier poursuivant à la somme de :
- 2.298,42 € toutes taxes comprises pour le [Adresse 10],
- 2.586,06 € toutes taxes comprises pour le [Adresse 5],
sauf en cas de vente amiable, voir ajouter l’émolument complémentaire dû à l’avocat poursuivant , calculé selon les modalités de l’article A 444-191-V du code de commerce , faisant référence à l’application de l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A 444-91,
DIT que les frais taxés qui précédent seront payés par l’acquéreur en sus du prix de vente,
DIT que le Notaire chargé de formaliser la vente n’établira l’acte de vente qu’après la consignation du prix à la Caisse des Dépôts et Consignations , des frais entre ses mains et après justification du paiement des frais taxés entre les mains de l’avocat du créancier poursuivant,
DIT que la réalisation de la vente sera examinée à l’audience du 3 juillet 2025 à 9h30,
DIT que les dépens seront compris dans les frais de distribution.
La présente décision a été signée par Madame Sandrine PINAULT, Juge de l’exécution, et par Madame Isabelle BOUILLON, Greffier présent lors de la mise à disposition.
Le greffier, Le Juge de l’exécution,
I. BOUILLON S.PINAULT
