Cour d'appel, 09 mai 2023. 19/15618

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 09 MAI 2023 N° 2023/ 154 Rôle N° RG 19/15618 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BE7WN [U] [P] C/ [N] [C] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sandra JUSTON Me Serge DREVET Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 18 Septembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 17/02800. APPELANT Monsieur [U] [P] né le 14 Février 1941 à [Localité 4], demeurant [Adresse 6] représenté par Me Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté Me Jean-claude BENSA, avocat au barreau de MARSEILLE INTIMÉ Monsieur [N] [C] né le 05 Octobre 1963 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] représenté et assisté par Me Serge DREVET de la SELAS CABINET DREVET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 21 Mars 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Danielle DEMONT, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte notarié du 6 octobre 2011, M. [U] [P] a vendu à M. [N] [C] le lot numéro 9 constitué du local en rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 1], outre le tiers indivis d'une cave. M. [N] [C] invoquant la présence de moisissures affectant le lot acheté, il a fait réaliser une expertise amiable puis a obtenu du juge des référés du tribunal de grande instance de Draguignan le 7 mai 2013, la désignation d'un expert judiciaire. Mme[S], expert désigné, a déposé rapport de ses opérations au greffe le 18 décembre 2014. Par acte d'huissier en date du 18 mars 2013, M. [N] [C] avait fait assigner M. [U] [P] devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins d'obtenir la résolution de la vente, laquelle a été radiée faute d'avoir été publiée. M. [N] [C] a fait délivrer une nouvelle assignation le 22 juin 2015 publiée le 14 février 2017. Par jugement rendu en date du 18 septembre 2019, le tribunal de grande instance de Draguignan, a : - rejeté les demandes d'annulation de la vente pour dol et les demandes accessoires à cette dernière, soit remboursement du prix payé et paiement des frais d'achat, des taxes afférentes au bien versées, des cotisations d'assurance et des charges de copropriété exposées ; - rejeté les demandes de résolution de la vente pour vices cachés et les demandes accessoires à cette dernière, soit remboursement du prix payé et paiement des frais d'achat, des taxes afférentes au bien versées, des cotisations d 'assurance et des charges de copropriété exposées ; - déclaré M. [U] [P] responsable, en qualité de constructeur-vendeur des conséquence dommageable pour M. [N] [C] des malfaçons affectant l'ouvrage réalisé dans le bien loué; - condamné M. [U] [P] à verser à M. [N] [C] ' 13 659,30 euros, somme qui sera actualisée au regard de l'indice BTOI en vigueur au jour de la décision à intervenir par rapport à l'indice de base publié au jour du dépôt du rapport de l'ex pert, ' 187,50 euros au titre du préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux, ' 5000 euros au titre du préjudice de jouissance subi depuis l'apparition des désordres; - rejeté la demande en paiement au titre du prejudice moral ; - rejeté la demande reconventionnelle à titre de dommages-intérêts de M. [U] [P] ; - condamné M. [U] [P] à payer à M. [N] [C] la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - rejeté la demande de M. [N] [C] au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile; - condamné M. [U] [P] aux dépens qui seront recouvrés directement par les avocats de la cause qui en ont fait la demande et l'avance; - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Par déclaration en date du 9 octobre 2019, M. [U] [P] a interjeté appel de cette décision. Dans ses dernières conclusions, déposées et notifiées par voie électronique le 5 mai 2020, M. [U] [P] demande à la cour de : - réformer la décision entreprise en ce qu'elle l'a déclaré responsable en sa qualité de constructeur vendeur des conséquences dommageables et des malfaçons affectant l'immeuble vendu et l'a condamné à 13.659,30 euros outre 187,50 euros au titre de préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux et 5.000 euros, au titre de préjudice de jouissance subi depuis l'apparition des désordres ; - réformer la décision entreprise en ce qu'elle a l'a condamné aux entiers dépens et au versement d'une somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - débouter M. [N] [C] de toutes ses fins et demandes ; - condamner incidemment M. [N] [C] à lui payer 10.000 euros, à titre de dommages et intérêts pour procédure manifestement abusive ; - condamner M. [N] [C] à lui payer 5.000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - condamner M. [N] [C] aux entiers dépens de première instance et d'appel. M. [U] [P] estime en premier lieu et en réponse à l'appel incident formé par M. [N] [C] qu'il n'est pas démontré de manoeuvres dolosives de sa part, étant admis qu'il a effectué avant la vente des travaux de valorisation et que l'absence d'isolant thermique sur les murs a été relevé par l'expert, ce qui était apparent et indique que le désordre olfactif invoqué n'a pas été constaté par l'expert. Il ajoute que l'expert a considéré que les travaux réalisés n'avaient pas pour but de masquer l'humidité du bien et que les dommages ne sont pas la cause d'une impropriété à l'usage et indique en réponse à M. [N] [C] qui estime que le puits situé dans la grange située à l'étage inférieur serait à l'origine de ses désordres, alors que cette grange ne lui appartient pas. Enfin, il rappelle que l'acquéreur a occupé les lieux plus de six mois avant la vente, de sorte qu'il a contracté en toute connaissance de cause. Sur la demande de résolution de la vente pour vice caché, il expose que le puits achemine les eaux fluviales de façon visible vers l'extérieur comme l'a relevé l'expert, lequel a considéré que les remontées d'humidité sont fréquentes dans ce type de constructions traditionnelles et a précisé que ces dommages n'étaient pas la cause d'une impropriété à usage de logement. Il ajoute que l'expert a également observé que l'aggravation des désordres est dû au fait que l'acquéreur n'a pas installé de VMC, ni de grilles d'aération. Sur la mise en cause de la garantie décennale du vendeur, fondement de la condamnation par le tribunal, il considère que les travaux de rénovation effectués ne font pas de lui un vendeur réputé constructeur au sens de l'article 1792-1 2° du code civil, ce d'autant que l'expert a considéré que ceux ci ne rendaient pas le logement impropre à destination. Subsidiairement, il estime que le préjudice allégué n'est pas démontré. Dans ses dernières conclusions, déposées et notifiées par voie électronique le 30 mars 2020, M. [N] [C] demande à la cour de : - réformer le jugement en ce qu'il a rejeté ses demandes d'annulation de la vente pour dol et de résolution pour vice caché et les demandes subséquentes à celles-ci et en ce qu'il a rejeté sa demande au titre du préjudice moral, la demande reconventionnelle à titre de dommages et intérêts de M. [U] [P], ainsi que sa demande au titre des frais irrépétibles ; Statuant à nouveau, À titre principal, - débouter M. [U] [P] de l'intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions, - prononcer en conséquence la nullité de la vente conclue entre M. [U] [P] et M. [N] [C] selon acte reçu en l'Etude de Me [R] [Z] [E], Notaire à [Localité 7], le 06 octobre 2011, publié au 2éme Bureau du service de la publicité foncière de [Localité 3] le 2 Novembre 2011 volume 2011P numéro 10397, portant sur le bien immobilier sis sur la Commune de [Adresse 5], cadastré section AM numéro [Cadastre 2] lots n°9 et 3 ; le règlement de copropriété et l'état descriptif de division a été dressé en l'Etude de Me [V], Notaire à [Localité 7], le 03 février 1973 et publié au 2ème bureau du service de la publicité foncière de [Localité 3] le 6 mai 1974 volume 721 numéro II ; ledit état description de division - règlement de copropriété a été modifié aux termes d un acte reçu en l'Etude de Me [V], Notaire à [Localité 7], le 14 mars 1974, publié au 2éme bureau du service de la publicité foncière de [Localité 3] le 6 mai 1974 volume 721 numéro 13. - condamner M. [U] [P] à lui restituer la somme de 122 000 euros correspondant au prix de vente de l'appartement litigieux, - condamner M. [U] [P] à lui payer la somme de 20 694,60 euros correspondant aux frais occasionnés par ladite vente et restés à sa charge, À titre subsidiaire, - débouter M. [U] [P] de l'intégralité de ses demandes fins, moyens et conclusions, - ordonner en conséquence la résolution de la même vente, - condamner M. [U] [P] à lui restituer la somme de 122 000 euros, correspondant au prix de vente de l'appartement litigieux, - condamner M. [U] [P] à lui payer la somme de 20 694,60 euros, correspondant aux frais occasionnés par ladite vente et restés à sa charge, - confirmer à titre subsidiaire et en tant que de besoin le jugement en ce qu'il a déclaré M. [U] [P] responsable, en qu lité de constructeur-vendeur des conséquences dommageables des malfaçons affectant l'ouvrage réalisé dans le bien loué et condamné à lui verser les sommes de : ' 13 659,30 euros, somme qui sera actualisée au regard de l'indice BTOI en vigueur au jour de la décision à intervenir par rapport à l'indice de base publié au jour du dépôt du rapport de l'ex pert, ' 187,50 euros, au titre du préjudice de jouissance pendant la réalisation des travaux, ' 5000 euros, au titre du préjudice de jouissance subi depuis l'apparition des désordres, la somme de 5000 euros, au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile outre les entiers dépens ; En tout état de cause, - condamner M. [U] [P] à lui payer la somme de 5000 euros, au titre de dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, pour la procédure devant la Cour - condamner M. [U] [P] aux entiers dépens de première instance et d'appel, dans lesquels seront compris les frais d'expertise j udiciaire et faire application des dispositions des articles 696 et 699 du Code de Procédure Civile. M. [N] [C] estime au contraire de ce qu'a jugé le tribunal que le vendeur a volontairement gardé le silence sur la gravité du phénomène d'humidité, alors que l'expert a considéré que les travaux effectués avaient eu pour conséquence d'emprisonner l'humidité remontant du sol. Il en déduit que le dol est caractérisé, ce d'autant que le vendeur admet avoir procédé à des travaux pour les besoins de la vente, démontrant qu'il a voulu masquer le phénomène d'humidité en vue de celle-ci, justifiant l'annulation de la vente et son indemnisation au titre du préjudice de jouissance subi. Sur la garantie des vices cachés sollicitée à titre subsidiaire, il fait valoir qu'il est établi notamment par l'expert que les vices sont antérieurs à la vente et relève que ce phénomène d'humidité n'est pas contesté, et considère que celui-ci n'était pas apparent, des travaux ayant été faits. Il considère par ailleurs que le taux d'humidité affectant le bien est d'une gravité suffisante pour recevoir la qualification de vice caché, et estime que la clause d'exclusion de garantie doit être écartée, le vendeur ayant eu parfaitement connaissance du vice et ayant tenté de le masquer. A titre infiniment subsidiaire, il estime que M. [U] [P] est réputé constructeur pour avoir lui-même réalisé les travaux sur le bien, lesquels ont aggravé son humidité à un taux tel qu'il est impropre et sollicite la confirmation du jugement de ce chef. Il indique à ce titre que l'immeuble présente un danger réel pour la santé des personnes et que l'expert a émis des réserves sur la stabilité de l'immeuble en raison notamment de la chape coulée par le vendeur 35 années auparavant, alourdissant le plancher d'origine en bois en état de pourissement important. MOTIFS Sur la demande en annulation de la vente pour dol Aux termes de l'article 1116 ancien du code civil applicable au présent litige, le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé. Au cas d'espèce, M. [N] [C] estime les manoeuvres dolosives caractérisées par la réalisation des travaux, dont il estime qu'ils ont eu pour but de lui masquer l'humidité qui affectait les lieux, et qu'il lui a caché la présence d'un puits à l'origine des remontées d'humidité affectant le bien. Il est établi et non contesté que M. [U] [P] a procédé à divers travaux en vue de la vente du bien, dont une modification de cloisonnement, la pose collée au sol de carreaux de grès, de carreaux de faïence et d'un faux plafond dans la salle de bains, la pose de fenêtes en PVC, la réfection de la plomberie et de l'électricité, le revêtement des parois de la kitchenette et la pose de convecteurs de chauffage électrique. L'expert en critique la qualité, considérant que ceux-ci ont été effectués en dehors de toute analyse sérieuse du bâti existant, la maladresse des travaux entrepris n'ayant fait qu'accentuer les effets d'une humidité pré-existante. Pour autant, la caractérisation du dol, ainsi qu'indiqué plus avant, nécessite la démonstration d'un élément intentionnel, tendant à masquer délibérément une information dans le cadre de la vente, sans quoi M. [N] [C] n'aurait pas acquis le bien. Cet élément intentionnel n'est pas démontré au cas d'espèce, en ce que s'il ressort du rapport d'expertise que des travaux importants ont été effectués en vue de rénover le bien avant la vente, il apparaît que c'est leur imperfection qui a causé les dommages en occasionnant les remontées d'humidité, mais il n'est pas établi, ni d'ailleurs allégué, que ceux-ci ont été mal effectués à dessein. De même, s'agissant du puits situé sous l'appartement, le fait que M. [U] [P] n'en ait pas informé ne caractérise pas à lui seul une réticence dolosive, l'expert ayant relevé que la cave et la grange humides sont équipées d'aménagements destinés à éviter les venues d'eaux pluviales et l'accumulation d'eau dans ces parties de l'immeuble. Les conditions du dol n'étant pas réunies, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [N] [C] de sa demande d'annulation de la vente. Sur la demande tendant à la résolution de la vente pour vices cachés Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. L'expert, qui a procédé à l'analyse de la cave et de la grange humides sous l'appartement acquis par M. [N] [C] conclut que celles-ci étaient sont équipées d'aménagements destinés à éviter les venues d'eaux pluviales et l'accumulation d'eau dans ces parties de l'immeuble. Ainsi, la seule présence de cette humidité sous l'appartement litigieux ne constitue pas un vice en ce que celle-ci est maîtrisée par les équipements mis en place. Le même rapport relève par ailleurs les désordres ont été 'très fortement aggravés par le dégagement d'humidité dû à l'occupation des lieux et au défaut de ventilation réelle', en l'absence d'installation de VMC ou autre grille d'aération. Il se déduit de l'ensemble de ces éléments que le vice caché n'est pas davantage caractérisé en l'espèce, de sorte qu'il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté M. [N] [C] de sa demande en résolution de la vente sur ce fondement. Sur les demandes au titre de la garantie décennale du vendeur L'article 1792-1 du code civil prévoit que « Est réputé constructeur de l'ouvrage: ( ... ) 2° Toute personne qui vend, après achèvement. lm ouvrage qu'elle a construit ou fait construire. (...) » À ce titre, elle est, sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, « ( ... ) responsable de plein droit envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage des dommages mêmes résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n 'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère. » L'entrée d'eau ou la venue d'eau par condensation dans un logement destiné à l'habitation des personnes, compte tenu des conséquences pour la santé humaine, rend le logement impropre à sa destination. La nature des travaux reprise par l'expert judiciaire en page 15 de son rapport comprend des travaux de maçonnerie, carrelage, plâtrerie, menuiseries intérieures et extérieures, plomberie et électricité, installations complètes. Compte tenu de l'ampleur de ces travaux qui concernent plusieurs parties du second oeuvre du logement même s'ils ne touchent pas à la structure de l'immeuble, il convient de les qualifier d'ouvrage. En outre, l' expert a relevé que les pieds de paroi sont saturés d'humidité favorisant l'apparition de moisissures, dénaturant les composants du plâtre et pouvant produire des effets sur l'organisme humain, tandis que le défaut d'isolation thermique explique l'apparition de tâches de moisissures, outre que les saignées électriques pratiquées dans les murs ont barré les transferts d'humidité. Elle en déduit qu'il s'agit là d'une auto construction exécutée de la part d'un non professionnel du bâtiment, en dehors de toute analyse sérieuse du bâti existant, la maladresse des travaux entrepris n'ayant fait qu'accentuer les effets d'une humidité préexistante, ajoutant que ces travaux en auto construction n'offrent aucune garantie sur la salubrité et la sécurité des personnes et peuvent avoir pour conséquence une impropriété à destination. Par conséquent, M. [U] [P] doit être considéré comme responsable de plein droit des désordres affectant le logement préjudiciant à l'acquéreur, conformément au texte sus cité. Les travaux destinés à mettre fin aux désordres s'élèvent, selon l'expert judiciaire, à la somme de 13 659,30 euros, somme qui sera actualisée au regard de l'indice BTO1 en vigueur au jour de la décision à intervenir par rapport à l'indice publié au jour du dépôt du rapport d'expertise. Conformément aux conclusions expertales, tenant compte de la durée des travaux évaluée à trois semaines, il convient d'allouer à M. [N] [C] la somme de 187,50 euros, au titre de la perte de jouissance tempoire de son bien. Enfin, il convient de faire droit à la demande indemnitaire formulée au titre du préjudice de jouissance, en ce que la totalité du logement est atteinte de salpêtre et de moisissures depuis le mois de décembre 2012, ce qui diminue nécessairement le confort et l'usage du bien acquis. Il convient par conséquent d'allouer à M. [N] [C] la somme de 5 000 euros. Le jugement sera confirmé de ces chefs. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive L'article 32-1 du code de procédure civile sanctionne l'abus du droit d'agir ou de se défendre en justice par le versement d'une amende civile au Trésor Public et de dommages et intérêts à l'adversaire. L'abus suppose la caractérisation d'une faute susceptible de faire dégénérer en abus le droit d'ester ou de se défendre en justice. En l'espèce, l'issue du litige démontre que M. [N] [C] n'a pas abusé de son droit d'agir en justice. Cette demande sera donc rejetée et le jugement confirmé de ce chef. Sur les frais du procès Succombant M. [U] [P] sera condamné aux entiers dépens de l'instance, ce compris les frais d'expertise judiciaire. Il sera par ailleurs condamné à régler la somme de 3 000 euros à M. [N] [C] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Condamne M. [U] [P] aux entiers dépens de l'instance, ce compris les frais d'expertise judiciaire ; Condamne M. [U] [P] à régler à M. [N] [C] la somme de 3 000 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT