Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]
JUGEMENT DU 25 AVRIL 2025
Minute n° :
N° RG 24/03027 - N° Portalis DBYV-W-B7I-GY2R
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
LOGEMLOIRET
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Madame [M], munie d'un pouvoir de représentation
DÉFENDEUR :
Monsieur [N] [L]
demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
A l'audience du 14 Janvier 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par contrat sous seing privé en date du 19 mai 2022, l’OPH LOGEMLOIRET a consenti un bail à Monsieur [N] [L], s’agissant d’un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel initial de 367,42 euros hors charges, payable à terme échu le 1er de chaque mois
Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [N] [L], la société LOGEMLOIRET a fait signifier le 19 mars 2024 à ce dernier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.024,06 euros.
A défaut de règlement des causes du commandement par le locataire, la société LOGEMLOIRET a fait assigner Monsieur [N] [L] -par acte d'huissier de justice du 21 juin 2024 signifié à l’étude- devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail sous seing privé portant contrat de location à usage d’habitation du 19 mai 2022 par LOGEMLOIRET à Monsieur [N] [L] et la résiliation de plein droit dudit bail et ce, à compter du jugement à intervenir ;ordonner l'expulsion de corps et de biens de Monsieur [N] [L] ainsi que de tout occupants de son chef du logement qu’il occupe au [Adresse 3], dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la [Localité 5] publique et d'un serrurier conformément à l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;condamner Monsieur [N] [L] à lui payer la somme de 3.132,12 euros outre une indemnité d’occupation mensuelle de 387,89 euros et ce, jusqu’à la libération effective des lieux ;condamner Monsieur [N] [L], suivant les dispositions de l’article 696 du Code de procédure Civile, en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement du 19 mars 2024 et du présent acte ainsi qu’une indemnité de 400 euros à titre provisionnel sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;voir constater l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir.
À l’audience du 14 janvier 2025, la société LOGEMLOIRET - représentée avec pouvoir par Madame [M] - a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 2.116,31 euros. Elle a indiqué que le loyer était repris, avec un apurement de 50 euros par mois. Elle a ajouté que Monsieur [L] touche le RSA et a eu un conflit avec son employeur. Elle a précisé que le plan étant respecté, elle sollicite la validation de celui-ci à hauteur de 50 euros par mois. Toutefois, elle a précisé que cela serait supérieur au délai légal de 36 mois.
Cité à étude, Monsieur [N] [L] n'a pas comparu, ni personne pour lui.
La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience. Il en ressort que l’évaluation n’a pas pu être réalisée.
Toutefois, une évaluation sociale par un Travailleur social EAI a pu être menée. Il en ressort que Monsieur vit seul et que ses enfants viennent lui rendre visite le week-end et les vacances scolaires. Il a indiqué percevoir actuellement le RSA et a expliqué qu’il percevait normalement une allocation chômage suite à un litige avec son employeur. Il a indiqué qu’il s’est retrouvé en difficulté financière depuis qu’il ne travaille plus et qu’il a sollicité un accompagnement au sein de l’ADS. Il a précisé qu’un plan d’apurement a été mis en place en mars et qu’il a respecté ce dernier et donne même plus à ce jour.
La décision a été mise en délibéré à la date du 25 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, l’absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge faisant droit à la demande après examen de sa régularité, de sa recevabilité et de son bien-fondé.
La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même Code, le jugement étant susceptible d'appel.
I. SUR LA RECEVABILITE
Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Loiret par la voie électronique le 24 juin 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 14 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, le bailleur justifie avoir préalablement signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives la situation d'impayés de Monsieur [N] [L] dès le 18 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 21 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L’action est donc recevable.
II. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable lors de la délivrance le 21 juin 2024 du commandement de payer, dispose que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux".
Or, en l'espèce, le contrat de location conclu le 19 mai 2022 contient une clause résolutoire dans un délai de 2 mois (paragraphe 3-6 page 7), et le commandement de payer visant cette clause a été signifié le 19 mars 2024, pour la somme en principal de 2.024,06 euros et ce, dans le délai légal issu de la loi du 27 juillet 2023 fixé à six semaines.
Cependant, sur le fondement de l’effet légal du contrat de bail en cours, de l’ordre public de protection du locataire et d’un avis de la Cour de Cassation, le délai prévu par le contrat pour l’application de la clause résolutoire sera par conséquent fixé à 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer. Monsieur [N] [L] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler cette somme de 2.024,06 euros, expirant le 20 mai 2024 à 24 heures, le 19 mai 2024 correspondant à un dimanche et le terme du délai étant donc reporté au premier jour ouvrable suivant en application des articles 641 et suivants du Code de procédure civile.
En l’absence de règlement des causes du commandement relatives aux loyers impayés, Monsieur [L] n’ayant réglé que la somme de 450 euros sur cette période, il convient en conséquence de constater la résiliation du bail à la date du 21 mai 2024.
III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'OPH LOGEMLOIRET produit un décompte du 9 janvier 2025 démontrant que Monsieur [N] [L] reste devoir la somme résiduelle de 2.406,40 euros.
De cette somme, il convient de retirer les frais de procédure (134,53 euros et 155,56 euros, relevant éventuellement des dépens).
De cette somme, il convient de déduire la somme de 45,72 euros (6 fois 7,62 euros), correspondant aux frais de pénalités d’enquête, non justifiés en procédure ainsi que la somme de 3,19 euros correspondant aux frais liés au risque locatif, non justifié en procédure.
En tout état de cause, la dette locative s’élève à la somme de 2.067,40 euros.
Absent à l'audience, Monsieur [N] [L] ne conteste par définition ni le principe, ni le montant de cette dette locative, dont les éléments constitutifs ont été vérifiés.
Monsieur [N] [L] sera donc condamné à verser à l'OPH LOGEMLOIRET une somme de 2.067,40 euros, au titre des loyers et charges impayés, selon décompte du 9 janvier 2025, avec intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la signification de la présente décision.
IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE
L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable issue de la loi du 27 juillet 2023, dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative ». (...)
L'article 24 VII de cette même loi précise que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…). Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, à l’audience, la société LOGEMLOIRET a consenti à l’octroi de délais de paiement et il se comprend à sa demande qu’elle consent également à la suspension des effets de la clause résolutoire.
En effet, un plan d’apurement a été mis en place entre les parties à hauteur de 50 euros par mois, et celui-ci est respecté.
Au regard de l’examen du décompte versé par LOGEMLOIRET, il apparaît que Monsieur [L] a repris le paiement de son loyer courant avec un supplément de 50 euros par mois, pour apurer sa dette locative.
En conséquence, il y aura donc lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités indiquées dans le dispositif, soit 35 mensualités de 50 euros et une 36ème mensualité permettant de solder la dette locative.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il conviendra néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifieront la condamnation de Monsieur [N] [L] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation et ce, jusqu'à la libération des lieux. Cette indemnité d'occupation sera fixée au montant de 387,89 euros, conformément à la demande contenue dans l'assignation.
Les autres effets seront indiqués dans le dispositif.
V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [N] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens.
Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH LOGEMLOIRET, Monsieur [N] [L], sera condamné à verser à son bailleur la somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable l'action aux fins de constat de la résiliation du bail ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 19 mai 2022 entre la société LOGEMLOIRET et Monsieur [N] [L], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies à la date du 21 mai 2024 ;
CONDAMNE Monsieur [N] [L] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 2.067,40 euros au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 9 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse, et ce, hors frais de procédure, pénalités et frais divers, portant intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Monsieur [N] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal, outre les intérêts et frais ;
PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;
DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Monsieur [N] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société LOGEMLOIRET puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
* que Monsieur [N] [L] soit condamné à verser à la société LOGEMLOIRET une indemnité d'occupation mensuelle égale à 387,89 euros et ce, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés ;
CONDAMNE Monsieur [N] [L] à verser à la société LOGEMLOIRET, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 200,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [N] [L] aux entiers dépens ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 25 avril 2025, la minute étant signée par le juge et par le greffier.
Le greffier, Le juge,
