Texte intégral
T R I B U N A L JUDICIAIRE
D E D R A G U I G N A N
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O R D O N N A N C E D E R É F É R É
CONSTRUCTION
RÉFÉRÉ n° : N° RG 24/01386 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KEKK
MINUTE n° : 2024/ 573
DATE : 23 Octobre 2024
PRÉSIDENT : Monsieur Frédéric ROASCIO
GREFFIER : M. Alexandre JACQUOT
DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires RESIDENCE LE ROND POINT pris en la personne de son syndic en exercice la société CITYA [Localité 4] PLAGE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Laura CUERVO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDERESSES
Madame [P] [K], demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Jean philippe FOURMEAUX, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
S.A.S. SAIGON NEW, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Jean bernard GHRISTI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DÉBATS : Après avoir entendu à l’audience du 25 Septembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, l’ordonnance a été rendue ce jour par la mise à disposition de la décision au greffe.
copie exécutoire à
Me Laura CUERVO
Me Jean philippe FOURMEAUX
Me Jean bernard GHRISTI
1 copie dossier
délivrées le :
Envoi par Comci à Me Laura CUERVO
Me Jean philippe FOURMEAUX
Me Jean bernard GHRISTI
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Madame [P] [K] est propriétaire du lot 7 au sein de la résidence LE ROND POINT sise à [Localité 5], s'agissant d'un local à usage commercial qu'elle a donné à bail à la SAS SAIGON NEW.
Exposant qu'un cellier avait été construit sans autorisation sur une partie commune à jouissance exclusive aux lots 7 à 9 et que l'activité de restauration de la société SAIGON NEW n'est pas permise par le règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 4] PLAGE, a, par exploits de commissaire de justice du 8 février 2024, fait assigner en référé Madame [K] et la société SAIGON NEW aux fins de solliciter, à titre principal et sur les fondements des articles 25 de la loi du 10 juillet 1965, 834 et 835 du code de procédure civile, la condamnation de la première à supprimer la construction à usage de cellier avec remise en état d'origine des parties communes et les condamnations in solidum des deux défenderesses à cesser l'exploitation de toute activité de restaurant.
Suivant ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 août 2024, soutenues à l'audience du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 4] PLAGE, sollicite du juge des référés du tribunal judiciaire de Draguignan, au visa des articles 25 de la loi du 10 juillet 1965, 834 et 835 du code de procédure civile, de :
CONDAMNER Madame [K], sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai d'un mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à supprimer la construction édifiée sur les parties communes à usage de cellier et à remettre les parties communes dans leur état d'origine ;
CONDAMNER in solidum Madame [K] et la société SAIGON NEW, sous astreinte de 300 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification de la décision à intervenir, à cesser l'exploitation de toute activité de restaurant dans le lot n° 7 ;
DEBOUTER Madame [K] et la société SAIGON NEW de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;
CONDAMNER in solidum Madame [K] et la société SAIGON NEW à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Suivant ses conclusions notifiées par voie électronique le 17 septembre 2024, soutenues à l'audience du 25 septembre 2024, Madame [P] [K] sollicite, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 2224, 2272 du code civil, 42 et 8 de la loi du 10 juillet 1965, outre de déclarer des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de :
DECLARER irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT, celles-ci étant prescrites, qu'il s'agisse de la demande de démolition du cellier édifié à l'arrière du lot n° 7 que de la demande tendant à la cessation de l'activité de restauration au sein du lot n° 7 de la copropriété LE ROND POINT ;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
DIRE n'y avoir lieu à référé ;
En toute hypothèse, DEBOUTER la société SAIGON NEW de ses demandes reconventionnelles en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de Madame [K], l'obligation de cette dernière étant sérieusement contestable ;
Reconventionnellement, CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT à lui payer la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'en tous les frais et dépens.
Suivant ses conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2024, soutenues à l'audience du 25 septembre 2024, la SAS SAIGON NEW sollicite, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile, 2224, 2272 du code civil, 8 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, outre de juger des éléments qui ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, de :
A titre principal, JUGER irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT, celles-ci étant prescrites, qu'il s'agisse de la demande de démolition du cellier édifié à l'arrière du lot n° 7 que de la demande tendant à la cessation de l'activité de restauration au sein du lot n° 7 de la copropriété LE ROND POINT ;
DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
DIRE n'y avoir lieu à référé ;
CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT à lui payer la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance ;
A titre infiniment subsidiaire, CONDAMNER reconventionnellement Madame [K] à lui verser une provision de 100 000 euros à valoir sur l'indemnisation du préjudice qu'elle va subir du fait de l'impossibilité de de poursuivre son activité commerciale et d'exploiter les lieux conformément à l'objet et à la destination prévue au bail ;
CONDAMNER Madame [K] à lui payer la somme de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de l'instance.
Pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
DISCUSSION
Sur la recevabilité de l'action du syndicat
Les défenderesses fondent leur fin de non-recevoir sur la prescription de l'action du syndicat conformément :
à l'alinéa 1er de l'article 42 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version applicable à compter de la loi du 23 novembre 2018, selon lequel les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ;
à l'article 2224 du code civil, qui énonce : « les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer » ;
à l'article 2272 du code civil, qui dispose : « le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans.
Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans. »
Madame [K] soutient que l'action du syndicat en démolition du cellier est de nature personnelle, que selon attestations versées aux débats le cellier est construit depuis plus de cinq ans, et en tout état de cause depuis plus de trente ans.
Les deux défenderesses prétendent en outre que l'activité de restauration en litige est exercée depuis plus de cinq ans selon Madame [K] et depuis plus de trente ans selon la SAS SAIGON NEW. Madame [K] fait observer qu'il ne peut être soutenu, par l'effet de l'exploitation de l'activité, l'existence d'une violation continue, chaque jour, du règlement de copropriété ayant pour effet de faire repartir le délai de prescription.
Le syndicat requérant objecte que l'action en démolition du cellier est de nature réelle se prescrivant par trente ans et que les seules attestations versées aux débats par Madame [K] ne prouvent pas la construction en litige depuis plus de trente ans.
Sur l'action en cessation de l'activité de restaurant, il prétend que l'exploitation de l'activité constitue une violation continue, chaque jour, du règlement de copropriété, que le point de départ de la prescription est renouvelé à chaque infraction et qu'ainsi la prescription n'est pas acquise.
S'agissant de l'action aux fins de démolition du cellier et de remise en état des parties communes, il ne peut être soutenu le caractère personnel de cette action puisqu'il s'agit pour le syndicat requérant de remédier à une appropriation des parties communes. Les photographies du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 30 novembre 2023 confirment la création d'un local en dur sur la partie commune, fût-elle à jouissance privative, de sorte qu'il ne peut s'agir d'un simple aménagement sur la partie commune en litige comme le prétend Madame [K] mais bien d'une appropriation de ladite partie.
Le délai de prescription de l'action à caractère réel du syndicat est de trente ans conformément à l'article 2272 précité.
Par application de l'article 2227 du code civil, le point de départ du délai de prescription de l'action réelle immobilière se situe au jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Les attestations versées aux débats par Madame [K] permettent de retracer la construction du cabanon à usage de cellier existant déjà depuis au moins 1990 et édifiée plus précisément entre 1978 et 1990 selon l'attestation de Monsieur [W] corroborant celle de Madame [V].
Il ne peut être exigé de Madame [K] qu'elle justifie des qualités des témoins, notamment des pièces justifiant la propriété de Monsieur [W] et du bail consenti à Madame [V] il y a plus de trente années alors que les attestations sont précises et suffisent à démontrer le fait invoqué.
Toutefois, Madame [K] ne prouve pas que le syndicat requérant a eu connaissance de la construction en litige depuis plus de trente ans puisque :
-la construction ne peut être datée d'avant 1990 ;
-le seul élément démontrant la connaissance du cellier par le syndicat requérant est un courrier du syndic en date du 12 mai 2015 mettant en demeure Madame [K] de remettre en état les lieux, compatible avec le courrier de mise en demeure du 27 octobre 2023 du conseil du syndic actuel évoquant un ouvrage édifié depuis de nombreuses années ;
-la configuration des lieux, avec une construction du cellier sur une partie commune à jouissance privative située à l'arrière du restaurant, ne permet à l'évidence pas de démontrer que le syndicat aurait eu connaissance de l'existence du cellier dès son édification au plus tard en 1990.
Il en résulte que Madame [K] ne démontre pas que la prescription trentenaire de l'action du syndicat est atteinte à compter du 12 mai 2015, date à laquelle le syndicat requérant a pu être en mesure d'agir. La fin de non-recevoir de ce chef sera rejetée et le syndicat requérant sera déclaré recevable en son action.
S'agissant de l'action tendant à faire cesser l'activité de restauration, elle revêt un caractère personnel et est ainsi soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil depuis le 23 novembre 2018. Avant cette date, l'article 42 alinéa 1er de la loi précitée du 10 juillet 1965 prévoyait un délai de prescription de dix ans pour les actions diligentées par le syndicat contre un copropriétaire.
Il ne peut être soutenu que l'activité quotidienne de restauration, effectuée chaque jour en violation du règlement de copropriété, ferait « renaître » le point de départ du délai de prescription de l'action destinée à faire respecter le règlement de copropriété.
En effet, le point de départ à retenir doit être celui de la date à laquelle le syndicat requérant a été en mesure d'agir, et ainsi de sa connaissance de l'activité illicite invoquée.
Les jurisprudences produites aux débats par le syndicat requérant n'ont pas vocation à s'appliquer à la situation d'espèce, ne concernant pas le droit de la copropriété ni une activité accomplie en violation du règlement de copropriété.
A l'inverse, Madame [K] soutient à raison que l'activité de restauration s'est poursuivie à plusieurs reprises depuis 1990, et en tout état de cause depuis un bail commercial signé le 2 janvier 2007, à effet du 1er janvier 2007, prévoyant expressément l'activité de restauration, poursuivie depuis suivant différents baux commerciaux et cessions de fonds de commerce sur le lot 7.
Il est également produit un extrait du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT du 19 mai 2009 par lequel Madame [K] est autorisée à installer, au niveau du local commercial n° 7 et le long de la façade arrière exposée au Nord-Est de l'immeuble, une gaine d'évacuation des fumées de cuisine suivant une photographie d'implantation jointe, ce qui démontre encore la connaissance par le syndicat des copropriétaires de l'activité de restauration exercée.
Dès lors, le point de départ de la prescription doit être fixé au plus tard le 19 mai 2009, et même plus vraisemblablement à compter du 1er janvier 2007 par la preuve de l'exercice de l'activité de restauration sur le lot 7 qui ne peut, par la configuration des lieux et l'ouverture du commerce au public, être ignorée de la copropriété.
Au 23 novembre 2018, le délai de prescription de dix ans était écoulé sans aucune action du syndicat et au moment de l'introduction de la présente instance le 8 février 2024, l'action du syndicat requérant était prescrite. Ce dernier est irrecevable à agir afin de faire cesser l'activité en litige. Il n'y a lieu à référé de ce chef et les demandes subsidiaires de la SAS SAIGON NEW sont sans objet.
Sur les demandes relatives à la suppression du cellier et à la remise en état des parties communes
Le syndicat requérante fonde ses prétentions sur l'alinéa 1er de l'article 835 du code de procédure civile, qui prévoit la possibilité pour le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, de prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Il soutient le caractère manifestement illicite du trouble par la construction en litige, réalisée sans autorisation des copropriétaires et portant atteinte à l'aspect extérieur de l'immeuble au mépris du règlement de copropriété.
Madame [K] estime que le requérant ne démontre pas l'existence du trouble manifestement illicite qu'il conviendrait de faire cesser.
Il est relevé, d'une part que l'urgence n'est pas un critère exigé par l'article 835 alinéa 1er précité, de même que l'existence d'une contestation sérieuse, formellement exclue par le texte.
D'autre part, le trouble manifestement illicite se définit comme toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.
Si le trouble manifestement illicite est démontré, le juge apprécie souverainement les mesures propres à le faire cesser.
En l'espèce, Madame [K] ne justifie d'aucune autorisation pour la construction en litige et il est constant qu'elle est implantée sur une partie commune à jouissance exclusive aux lots 7 à 9.
L'existence du trouble manifestement illicite est avérée par ce seul fait.
Néanmoins, il est relevé :
-que le syndicat requérant, pourtant informé de la construction en litige dès 2015, n'a pas agi avant la présente procédure diligentée au bout de neuf années ;
-que Madame [K] prouve, par les attestations versées aux débats, qu'elle n'est pas personnellement à l'origine de la construction du cellier, déjà présente en 2002 lorsqu'elle a acquis le lot 7 ;
-qu'il ne peut être prétendu tout à la fois une atteinte à l'harmonie de l'immeuble, en contrariété avec le règlement de copropriété, et le fait que cette construction datant de 1990 n'était pas visible du syndicat requérant ; le cellier, d'allure relativement modeste, est situé à l'arrière du restaurant exploité sur le lot 7 et sur une partie commune à jouissance exclusive notamment dudit lot, ce qui accrédite le caractère clandestin de la construction en litige ayant notamment conduit à retarder le point de départ de la prescription ; au demeurant, il est observé que l'interprétation du règlement de copropriété quant à l'harmonie de l'immeuble échappe aux pouvoirs de la juridiction des référés ;
-qu'aucun élément n'est démontré par le syndicat requérant pour justifier d'un préjudice causé à certains copropriétaires ou à la collectivité des copropriétaires par l'appropriation ainsi combattue de la partie commune.
Si ces éléments ne remettent pas en cause l'existence du trouble manifestement illicite invoqué, par l'absence d'autorisation des travaux en litige, ils rendent cependant totalement disproportionné les mesures de démolition et de remise en état de la partie commune.
Aussi, Madame [K] sera condamnée à payer la somme de 5000 euros au syndicat requérant, somme estimée suffisante pour remédier au trouble illicite causé par la construction en litige.
Sur les demandes accessoires
Par application de l'article 696 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT est la partie perdante sur la majeure partie des prétentions et à l'origine de l'instance, si bien qu'il sera condamné aux entiers dépens de l'instance.
Par ailleurs, l'équité commande de ne pas laisser aux défenderesses la charge de leurs frais irrépétibles de sorte que le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT sera condamné à leur payer à chacune la somme de 2000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le surplus des demandes de ce chef sera rejeté.
PAR CES MOTIFS
Nous, juge des référés, statuant après débats en audience publique, par décision contradictoire, exécutoire de droit et en premier ressort :
REJETONS les fins de non-recevoir présentées par Madame [P] [K] et par la SAS SAIGON NEW relatives à l'action tendant à supprimer la construction édifiée sur les parties communes à usage de cellier et à remettre en état les parties communes dans leur état d'origine et DECLARONS le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 4] PLAGE, recevable en son action de ce chef.
DECLARONS le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 4] PLAGE, irrecevable en son action tendant à cesser l'exploitation de toute activité de restaurant dans le lot n° 7 et DISONS n'y avoir lieu à référé de ce chef.
CONDAMNONS Madame [P] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 4] PLAGE, la somme de 5000 euros (CINQ MILLE EUROS) afin de remédier au trouble manifestement illicite causé par la construction du cellier sur les parties communes.
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 4] PLAGE, aux dépens de l'instance.
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT, représenté par son syndic en exercice la SARL CITYA [Localité 4] PLAGE, à payer à Madame [P] [K] la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de la résidence LE ROND POINT, représenté par son syndic en exercice la société CITYA [Localité 4] PLAGE, à payer à la SAS SAIGON NEW la somme de 2000 euros (DEUX MILLE EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
REJETONS le surplus des demandes.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois, an susdits.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
