Tribunal judiciaire, 25 juillet 2024. 24/00002

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DES YVELINES JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉ DU 25 JUILLET 2024 ------------------------- N° RG 24/00002 - N° Portalis DB22-W-B7I-R3J3 Opération : Droit de priorité - Projet de prolongation du RER E à [Localité 19]. Nous, Noélie CIROTTEAU, Juge de l’Expropriation au Tribunal Judiciaire de VERSAILLES, désignée le 31 août 2022 par ordonnance n 391/2022 de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES en conformité des dispositions des articles L. 211-1 et L. 220-1 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique, assistée de Sarah TAKENINT, Greffier. ENTRE : COMMUNE DE [Localité 19], représentée par son maire en exercice, domicilié en cette qualité à l’Hôtel de Ville situé [Adresse 8] à [Localité 20]. DEMANDERESSE ET AUTORITE TITULAIRE DU DROIT DE PRIORITÉ Représentée par Maître Céline LHERMINIER de la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Florianne HERPIN, avocat au barreau de PARIS. ET L’ETAT, représenté par Monsieur le Directeur Départemental des Finances Publiques, Direction Départementale des Finances Publiques (DDFIP) des YVELINES, Pôle gestion publique, Division Domaine, dont les bureaux sont situés [Adresse 3] à [Localité 23]. DEFENDEUR ET AUTORITE PROPRIETAIRE Représenté par Maître Marie-Hélène ANSQUER de la SELARL CITYLEX AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 246. DÉBATS À l’audience du 31 mai 2024, tenue en audience publique. EN PRÉSENCE DE : Monsieur Boris LARZILLIERE, Inspecteur des Finances Publiques suppléant le Directeur Départemental des Finances Publiques, Commissaire du Gouvernement, empêché et substitué par Monsieur Michel GUIAS. *** FAITS ET PROCÉDURE L’ETAT, représenté par la DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES des Yvelines (ci-après la DDFIP des Yvelines), est propriétaire d’un bien immobilier situé au [Adresse 14] à [Localité 19], sur la parcelle bâtie cadastrée AI n°[Cadastre 17]. La DDFIP des Yvelines a transmis une déclaration de cession le 1er décembre 2023, reçue en mairie le 4 décembre 2023. Par décision du 23 janvier 2024, le président de la Communauté Urbaine Grand Paris Seine & Oise (GPSEO) a ponctuellement délégué son droit de priorité à la COMMUNE DE [Localité 19] pour l’acquisition du bien précité au prix de vente d’un million d’euros. Le 29 août 2023, le service des Domaines a estimé la valeur vénale du bien à 1.000.000 euros hors taxes et hors Chagres, avec une marge d’appréciation de 15%. Par décision du 1er février 2024, la COMMUNE DE [Localité 19] a décidé d’exercer son droit de priorité pour un montant de 268.755 euros pour la réalisation d’une école maternelle et élémentaire. Par mémoire de saisine reçu au greffe le 9 avril 2024, la COMMUNE DE [Localité 19], représentée par son maire, a saisi le juge de l'expropriation des Yvelines aux fins de voir fixer le prix du bien préempté appartenant à l’ETAT pour un montant de 268.755 euros. Par mémoire en réponse réceptionné le 22 avril 2024, la DDFIP a indiqué ne pas accepter le prix proposé. L'ordonnance fixant la date du transport et de l'audience a été rendue le 26 février 2024. Les conclusions du commissaire du gouvernement ont été réceptionnées le 15 avril 2024. Le transport est intervenu 25 avril 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 31 mai 2024 lors de laquelle les parties et le commissaire du gouvernement ont été entendus. Aux termes de son mémoire récapitulatif et en réplique n°2 réceptionné le 31 mai 2024, la COMMUNE DE [Localité 19] demande au juge de l’expropriation de : Fixer le prix du bien préempté à la somme de 268.755 euros,Réserver les dépens. Aux termes de son mémoire en réponse 2 récapitulatif réceptionné le 31 mai 2024, l’ETAT, représenté par la DDFIP des Yvelines, demande au juge de l’expropriation de : Rejeter la demande de la COMMUNE DE [Localité 19] tendant à la fixation du prix à la somme de 268.755 euros,Fixer à la somme de 1.000.000 euros le prix dû au titre de la préemption de l'ensemble immobilier dont ils sont propriétaires,Condamner la COMMUNE DE [Localité 19] à leur verser la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens, dont distraction au profit de Maître ANSQUER, avocate au barreau de Versailles. Aux termes de ses conclusions réceptionnées le 15 avril 2024 et le 31 mai 2024, le Commissaire du gouvernement propose de fixer la valeur du bien à la somme de 1.380.000 euros. En application de l’article 455 du Code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties. L 'affaire a été mise en délibéré au 25 juillet 2024, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l’article L.213-4 du Code de l'urbanisme, à défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d'expropriation. SUR LE BIEN PRÉEMPTÉ Sur les dates à fixer et la situation de l’urbanisme Sur la situation d’urbanisme et la date de référence pour l’usage du bien En application de l’article L. 213-4 du Code de l'urbanisme, la date de référence est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. L’article L.213-6 du même code précise : « Lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4. Lorsqu'un bien fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique sur le fondement d'une déclaration d'utilité publique intervenue à une date à laquelle le bien était soumis, en application de l'article L. 212-2, au droit de préemption applicable dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé, la date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L. 213-4 du présent code. En cas de prorogation de la déclaration d'utilité publique, cette date est déterminée en application de l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique ». Le PLUi de la communauté urbaine Grand Paris Seine et Oise a été approuvé le 16 janvier 2020 et est entré en vigueur le 21 février 2020. Le commissaire du gouvernement rappelle que le bien est compris dans le périmètre de la ZAD « Gare EOLE » crée par délibération du conseil communautaire du 11 février 2021 et affiché le 18 février 2021, il convient de retenir cette dernière comme la référente. La COMMUNE DE [Localité 19] relève que la parcelle est comprise dans le secteur B de la zone des sites patrimoniaux remarquables (SPR). L’ETAT ne se prononce pas sur la date de référence. À la date du 18 février 2021, la parcelle était en zone UBb ce qui correspond aux espaces de liaison entre les quartiers pavillonnaires et les centralités ou aux espaces péricentraux. 2) Sur la date d’appréciation de la consistance du bien Aux termes de l’article L. 322-1 du code de l'expropriation pour cause d’utilité publique, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. À défaut d’ordonnance, l’indemnité est fixée d’après la consistance du bien au jour de la décision. En l’espèce, la consistance du bien doit donc être appréciée au jour de la décision en l’absence d’expropriation. 3) Sur la date d’estimation du bien L’article L. 322-2 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, principe dont il sera fait application. B. La surface Les parties s’accordent sur la surface de l’immeuble à retenir pour l’évaluation, soit une surface habitable pour les bureaux de 437 m². L’évaluation s’effectuera sur cette base, étant relevé que la parcelle est d’une superficie totale de 2.179 m². C. L’occupation du bien Il n’est pas contesté que le bien préempté est évalué libre de toute occupation. D. Les constats lors de la visite des lieux Le transport sur les lieux a permis de faire les constatations suivantes : Sur l’environnement La parcelle objet du droit de priorité est située en centre-ville de [Localité 19], à 45 minutes en voiture de [Localité 22] et à 05 minutes à pied de la gare ferroviaire de [Localité 19]. Le terrain est en zone résidentielle, avec quelques commerces de proximité. Sur la visite de la parcelle cadastrée AI n°[Cadastre 17] L’entrée sur la parcelle s’effectue par un portail imposant en fer forgé. Le sol bitumé est irrégulier et la végétation envahit l’espace. Sur la droite de l’entrée, quelques marches mènent au bâtiment partiellement incendié. Le local est désaffecté et en très mauvais état. Les volets étant fermés, il est décidé de ne pas avancer plus loin dans le bâtiment. Un escalier permet l’accès à l’étage, en particulier à la partie incendiée, le toît est ouvert. Un second bâtiment se situe à gauche de l’entrée. Il est sans étage, muré et abandonné. En poursuivant, on constate que le terrain est entièrement muré, que ce soit par la présence de bâtiments ou de murs en pierre d’environ 2,5 mètres de hauteur. Le terrain comporte plusieurs places de stationnement. Un troisième bâtiment, sous forme de maisonnette de plain-pied, est situé sur la droite, derrière le bâtiment partiellement incendié. L’habitation est en très mauvais état mais une ancienne salle de bain montre un point d’eau et un WC. Après les places de stationnement se trouve un dernier bâtiment de plain-pied qui ne comporte pas d’entrée, la porte étant murée. La parcelle se poursuit par une partie jardin, le long duquel se trouvent trois places de stationnement couvertes. Le muret du fond de jardin est en pierre, surmonté d’un grillage. On note la présence de trois arbres. SUR LA DETERMINATION DU PRIX Proposition de la COMMUNE DE [Localité 19] La COMMUNE DE [Localité 19] propose de retenir la méthode par comparaison en soutenant que ce n’est que lorsque le juge de l’expropriation ne dispose d’aucun autre recours qu’il convient d’utiliser d’autres méthodes. Elle rappelle que le juge de l’expropriation est souverain dans le choix de sa méthode mais que la loi lui impose de n’allouer des indemnités d’expropriation que pour couvrir un préjudice « direct, matériel et certain » (L. 321-1 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique). Partant, elle demande à ce que soit écartée les méthodes du promoteur ou du compte à rebours car elles reposent sur l’utilisation future du bien, et de ce fait, nécessairement sur une valeur incertaine. La méthode du promoteur n’est retenue que marginalement par la jurisprudence, à défaut de toute autre (CA Montpellier. 13 juillet 2010, n°05/45). Elle souligne le lien nécessaire entre l’ETAT, représenté par la DDFIP des Yvelines, et le commissaire du gouvernement, issu de la même Direction. Ce dernier reprend la même méthode que l’ETAT alors même qu’il n’existe aucun projet réel et actuel de promotion immobilière sur cette parcelle. Il prend la surface totale de la parcelle et non celle des seuls bâtiments. La COMMUNE DE [Localité 19] s’étonne de l’absence de croisement des méthodes d’évaluation, estimant qu’il s’agit d’une faute susceptible d’engager la responsabilité de l’Etat (CAA Versailles. 31 janvier 2024, n°22VE00765). La COMMUNE DE [Localité 19] critique les termes du commissaire du gouvernement en faisant valoir qu’en l’espèce l’ETAT n’évoque aucun projet précis. Concernant le terme n°1 du commissaire, il précise que l’acquéreur déclarait que le bien est destiné à être démoli et disposait d’un permis de construire. De même pour les termes n°2 et n°3, s’agissant de deux parcelles contiguës. Elle ne dispose pas de l’acte authentique du terme n°4 mais déduit de l’avis du service des Domaines qu’un permis de construire avait été également délivré pour construire des logements collectifs. Les termes n°5 à n°8 sont des acquisitions par l’EPFIF dans le but d’un portage foncier. Enfin, dans le terme n°9, l’acquéreur déclarait un permis de construire pour la construction d’un ensemble immobilier de logements collectifs. Elle critique également les méthodes d’évaluation de l’ETAT. D’une part, la méthode de la récupération foncière qui consiste à évaluer le bien en pratiquant un abattement correspondant au coût de la démolition des constructions en place, impose de comparer le bien avec des terrains à bâtir nus, ce qui n’est pas proposé en l’espèce. Cette méthode a pu être validée par la Cour de cassation dans le cas de biens dans un état de délabrement très avancé (Cass. 3e Civ. 15 mars 2018, n°17-14.066). La COMMUNE DE [Localité 19] écarte cette méthode car les bâtiments, certes en mauvais état, ne sont pas dans un état de dégradation irrémédiable : les murs sont globalement en bon état, les toitures également sauf pour le premier bâtiment incendié, il ne présente pas de danger structurel ; l’intérieur est sale de façon superficielle. De plus, la COMMUNE DE [Localité 19] estime que cette méthode n’a été retenue que sur production d’un devis de déconstruction sérieux, ce qui n’est pas fait par l’ETAT. D’autre part, la COMMUNE DE [Localité 19] souligne que la méthode promoteur, subsidiairement retenue par l’ETAT, est fondée sur un arrêt d’appel interprété a contrario. Enfin, la COMMUNE DE [Localité 19] demande à ce que soit écartée la méthode d’évaluation des immeubles indiques à titre remédiables des article L. 512-1 et suivant du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dès lors que la méthode de comparaison fait référence à des termes sur le même secteur et dans le même état. À défaut, il peut être appliqué un abattement en fonction de la dépréciation résultant de la dégradation et de l’insalubrité du bien. Ainsi, elle soumet les termes de comparaison suivants : 1- Cession du 4 octobre 2018 situé au [Adresse 11] à [Localité 19] Référence DVF : 7804P042018P4713 Surface du bien : 210 m² Prix de vente : 250.000 € Prix au m² : 1.190,48 € 2- Cession du 2 juin 2021 situé au [Adresse 4] à [Localité 19] Référence DVF : 7804P022021P10542 Surface du bien : 156 m² Prix de vente : 240.000 € Prix au m² : 1.726,62 € 3- Cession du 3 juillet 2019 au [Adresse 6] à [Localité 19] Référence DVF : 2019P02675 Surface du bien : 86,38 m² Prix de vente : 240.000 € Prix au m² : 2.278,42 € 4- Cession du 2 juillet 2019 au [Adresse 13] à [Localité 19] Référence DVF : 7804P042019P3409 Surface du bien : 180 m² Prix de vente : 430.000 € Prix au m² : 2.388,89 € 5- Cession du 29 novembre 2018 au [Adresse 15] à [Localité 21] Référence DVF : 2018P05481 Surface du bien : 128 m² Prix de vente : 172.000 € Prix au m² : 1.343,75 € 6- Cession du 28 avril 2021 au [Adresse 16] à [Localité 19] Référence DVF : 7804P022021P04127 Surface du bien : 460 m² Prix de vente : 1.320.200 € Prix au m² : 2.870 € Soit une valeur moyenne de 2.049,69 €/m² arrondie à 2.050 €. Toutefois, au regard de la vétusté des bâtiments de 437 m2, elle retient un abattement de 70%, soit 2.050 – 70% = 615 euros/m². Proposition de l’ETAT À titre liminaire l’ETAT reconnait un lien avec le commissaire du gouvernement. Il rappelle que par décision du 24 avril 2003, la Cour européenne des droits de l’Homme a retenu l’existence d’un « déséquilibre incompatible avec le principe d’égalité des armes (…) au détriment de l’exproprié » (considérant 37 CEDH. 24 avril 2003, n°44962/98. Yvon c. France). Il précise que la COMMUNE DE [Localité 19], autorité expropriante, ne peut se prévaloir de cette jurisprudence. De plus, il précise que la Cour européenne n’a pas condamné la France concernant la situation du commissaire du gouvernement, mais a noté un risque de confusion et que l’article R.179 du Code du domaine de l’Etat permet de distinguer le rôle de chacun. Les évaluations et avis sont données par des personnes physiques différentes, à des montants différents. De même que la COMMUNE DE [Localité 19], l’ETAT rappelle que le juge de l’expropriation est souverain dans le choix de sa méthode d’évaluation. L’ETAT met en avant l’utilisation de la méthode dite « par récupération foncière ». Il considère que la méthode par récupération foncière est la plus pertinente, notamment lorsque le bien n’est plus utilisé, que l’immeuble est en très mauvais état, qu’il est inutilisable et qu’il ne présente pas de valeur économique (CA Grenoble. 15 février 2008, n°07/0632 et CA Paris. 11 avril 2019, n°18/0151). En l’espèce, il affirme que les quatre bâtiments présents sont particulièrement dégradés et désaffectés. Ils ont, par la suite, été incendiés et squattés, causant des dégâts importants sur la toiture et au premier étage. La méthode par récupération foncière nécessite de prendre en considération la valeur du terrain nu en y déduisant les frais de démolition au regard de l’article L. 511-6 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. En l’espèce, l’ETAT souligne que le quartier dans lequel se situe le bien est en pleine mutation avec l’arrivée du RER E et l’existence de programmes immobilier. Il précise que le terrain litigieux « pourrait également faire l’objet d’un tel programme immobilier ». La parcelle comporte de nombreux avantages par sa contenance supérieure à 2.000 m², sa forme rectangulaire et ses deux accès à la voirie (un seul accès actuel mais possibilité de créer un accès), et la proximité de la gare. L’ETAT s’en remet à l’analyse du commissaire du gouvernement concernant les terrains destinés à des projets immobiliers situés à proximité. Il admet le mauvais état des biens sans que cela ne les prive de valeur. Il demande à retenir la valeur du terrain et non celui des bâtiments. Il s’étonne de l’argument de la COMMUNE DE [Localité 19] tendant à dire que les murs et toitures sont en bon état alors qu’elle retient un abattement de 70 % pour vétusté et que le transport n’a pas permis de rentrer dans deux bâtiments sur les quatre présents, l’intégralité des bâtiments étant inutilisable. Concernant l’absence de terme de comparaison de terrains à bâtir présentant des caractéristiques similaires au bien litigieux, l’ETAT note que le bien est dans une zone urbanisée ce qui ne permet pas de le comparer. Il estime ainsi possible de se fonder sur les termes proposés par le commissaire du gouvernement. L’ETAT précise que le coût de la démolition des bâtiments a été nécessairement pris en compte dans le prix de vente des termes proposés. Le service du domaine avait évalué le coût des démolitions à la somme de 43.700 euros. L’ETAT retient un prix médian de 635 €/m² du terrain de 2.179 m² pour une somme totale de 1.383.665 euros. À titre subsidiaire, l’ETAT met en avant la méthode dite « du bilan promoteur », utilisée à défaut d’autres techniques dès lors qu’elle permet de déterminer la valeur d’une parcelle en fonction de son utilisation future. Il indique que les caractéristiques du terrain ne permettent pas de mener une étude comparative en l’absence de biens similaires, raison pour laquelle le service du domaine a utilisé cette méthode dans son avis du 29 août 2023. À titre infiniment subsidiaire, l’ETAT réfute la méthode par comparaison telle qu’utilisée par la COMMUNE DE [Localité 19]. Il fait valoir que ses données sont invérifiables car elles ne mentionnent pas les références de ses termes sauf un. De plus, la COMMUNE DE [Localité 19] ne prend en compte la superficie des locaux à usage de bureau sans apprécier la superficie du terrain sur lequel ils se trouvent. L’ETAT estime qu’il n’existe pas de terrains à bâtir présentant des caractéristiques similaires à celui du litige, à savoir un terrain nu à bâtir dans un environnement urbanisé, créant sa valeur économique. Enfin, concernant l’abattement de 70% pour vétusté retenu par la COMMUNE DE [Localité 19], l’ETAT s’y oppose dès lors que l’objectif final est de procéder à la démolition totale du bien afin de revaloriser le terrain seul et que l’état des bâtiments n’est donc pas pertinent. L’ETAT analyse que le commissaire du gouvernement n’a pas fait état de la méthode « du bilan promoteur » mais bien de la méthode par comparaison. Il rappelle que ce dernier écarte ses propres termes n°5 à n°8. Il précise qu’il ne peut lui être reproché le défaut de permis de construire alors que le bien n’a pas eu le temps d’être mis sur le marché, le service des domaines a émis deux options de projet immobilier sur le terrain. Avis du commissaire du gouvernement Le commissaire du gouvernement indique avoir tenu compte des spécificités de la parcelle (contenance de plus de 2.000 m2, rectangulaire, deux accès possibles, dans le quartier de la gare) et valorise le terrain en le comparant avec des ventes de terrains bâtis destinés à des programmes immobiliers. Il conteste avoir fait application de la méthode du bilan promoteur reposant sur les recettes prévisionnelles et des dépenses afférentes. Il soumet une analyse comparative avec d’autres terrains destinés à des programmes immobiliers, dont les bâtiments ont été démolis. Les terrains se situent tous [Adresse 18] à [Localité 19]. 1- Cession au [Adresse 12] – Référence DVF : 2020P03658 Surface du bien : 2.597 m² Prix de vente : 1.650.000 € Prix au m² : 635 € 2- Cession au [Adresse 1] – Référence DVF : 2019P02849 Surface du terrain : 845 m² Prix de vente : 475.000 € Prix au m² : 562 € 3- Cession au [Adresse 2] – Référence DVF : 2019P02847 Surface du terrain : 670 m² Prix de vente : 575.000 € Prix au m² : 858€ 4- Cession au [Adresse 11] – Référence DVF : 2018P04713 Surface du terrain : 452 m² Prix de vente : 250.000€ Prix au m² : 553€ 5- Cession au [Adresse 5] – Référence DVF : 2021P00884 Surface du terrain : 548 m² Prix de vente : 460.000 € Prix au m² : 840 € 6- Cession au [Adresse 18] – Référence DVF : 2021P01017 Surface du terrain : 609 m² Prix de vente : 420.000€ Prix au m² : 690 € 7- Cession au [Adresse 9] – Référence DVF : 2020P05143 Surface du terrain : 273 m² Prix de vente : 550.000€ Prix au m² : 2.015 € 8- Cession au [Adresse 7] – Référence DVF : 2021P06287 Surface du terrain : 623 m² Prix de vente : 548.000 € Prix au m² : 880 € 9- Cession au [Adresse 10] – Référence DVF : 2022P39839 Surface du terrain : 2.053 m² Prix de vente : 2.225.000 € Prix au m² : 1.083 € Soit une moyenne de 901 euros, et, concernant les termes n°1 à n°4 et n°9, une moyenne de 738 euros et un ratio médian de 635 €/m². Il précise que le terme n°4 correspond à une acquisition communale d’une parcelle bâtie. Il écarte les termes n°5 à n°8 correspondants à du portage EPFIF, seule la vente de l’EPFIF à un promoteur est retenue afin de ne pas comptabiliser deux fois la vente. La méthode S’agissant de la méthode, la COMMUNE DE [Localité 19] et le commissaire du gouvernement s’accordent sur la méthode par comparaison, laquelle consiste à fixer la valeur vénale à partie de l’étude des mutations de biens similaires ou se rapprochant le plus possible du bien sur lequel s’exerce la préemption à évaluer sur le marché immobilier local. Toutefois, la COMMUNE DE [Localité 19] propose de comparer les bâtiments situés sur la parcelle, alors que le commissaire du gouvernement compare le terrain une fois les bâtiments détruits, afin de valoriser la parcelle sur laquelle les bâtiments se situent. Le raisonnement du commissaire du gouvernement s’apparente, comme le note l’ETAT, à la méthode par récupération foncière. L’ETAT demande l’application de cette méthode. La méthode dite « du bilan promoteur » consiste à déterminer la somme maximale qui peut être affectée à l’acquisition du foncier par un promoteur immobilier, après avoir soustrait des recettes prévisionnelles de vente d’une opération projetée, les différents coûts grevant l’opération. Cette méthode s’oppose au principe régissant l’indemnisation en matière d’expropriation, à savoir la réparation du seul préjudice direct, matériel et certain. Le bien doit être évaluer à la date du jugement et non dans son état futur. Il convient de l’écarter. Or, la méthode par récupération foncière s’applique dès lors que l’immeuble bâti a une valeur inférieure au terrain. En l’espèce, le transport a permis de constater qu’aucun des bâtiments n’est utilisable en l’état actuel. Leur vétusté n’est ainsi pas en cause. Le premier bâtiment a été incendié et il n’a pas été possible de poursuivre toute progression à l’intérieur. L’ensemble des bâtiments ont été emmuré, les rendant inutilisables, pour éviter toute intrusion. Le terrain s’apparente à un terrain en friche. Par conséquent, le terrain a plus de valeur que les constructions qui s’y trouvent. En l’absence de valeur des bâtiments laissés à l’abandon, seul le terrain sera pris en compte. Par conséquent, il convient d’appliquer la méthode par récupération foncière et  de comparer non les bâtiments mais la parcelle seule. Fixation du prix À titre liminaire, il sera rappelé que l’avis des Domaines et la déclaration d’intention d’aliéner ne lient pas le juge de l’expropriation quant au prix à fixer. Il en est de même des négociations passées entre les parties et des éventuelles réductions d’impôts discutées. Compte tenu de ce qu’il précède, les termes de la COMMUNE DE [Localité 19] seront écartés. Des termes de comparaison ne sont proposés que par le commissaire du gouvernement. La COMMUNE DE [Localité 19] critique les termes dès lors qu’il s’agit de biens acquis par des promoteurs dans le cadre de projets immobiliers alors que ce n’est pas le cas pour le terrain litigieux, aucun projet n’étant prévu. Toutefois, elle ne propose pas elle-même de terme de comparaison. Elle indique qu’il n’en existe pas, soulignant la rareté du bien. La COMMUNE DE [Localité 19] et le commissaire du gouvernement sont d’accord pour exclure les termes n°5 à n°8 de ce dernier. Ainsi, il subsiste les termes n°1 à n°4 et n°9. Les termes n°1 et n°9 sont des parcelles d’une surface de plus de 2.000 m2, comme la parcelle litigieuse. Le terme n°4 correspond à l’acquisition par la mairie. Dès lors, le prix de 553 €/m² pourrait être retenu. Le juge de l’expropriation étant tenu par les demandes des parties, le prix de 1.000.000 euros correspond à une valeur maximale. Par conséquent, le prix de la parcelle AI [Cadastre 17] sera fixé à cette valeur de 1.000.000 euros. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Il convient de rappeler que les dépens sont à la charge la commune de [Localité 19] par application de l'article L. 312-1 du Code de l'expropriation pour cause d’utilité publique. L’ETAT se verra allouer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le Juge de l’expropriation des Yvelines, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, FIXE à la somme de 1.000.000 euros le prix d'acquisition (libre d’occupation) par la COMMUNE DE [Localité 19] du bien immobilier appartenant à l’ETAT, situé au [Adresse 14] à [Localité 19], sur la parcelle cadastrée section AI n°[Cadastre 17] ; CONDAMNE la COMMUNE DE [Localité 19] à verser à l’ETAT représenté par la DDFIP la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; RAPPELLE que les dépens sont à la charge de la COMMUNE DE [Localité 19], avec distraction au profit de Maître ANSQUER, avocate au barreau de Versailles. Fait et mis à disposition à Versailles, le 25 Juillet 2024. Le Greffier Le Juge de l’Expropriation Sarah TAKENINT Noélie CIROTTEAU