Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/00702

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 4] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° N° RG 24/00702 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IWTU Section 3 République Française Au Nom du Peuple Français ORDONNANCE DE REFERE DU 27 septembre 2024 PARTIE REQUERANTE : Monsieur [S] [K], né le 16 Juin 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1] représenté par Me David DONAT, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 26 PARTIE REQUISE : Monsieur [Z] [T] [F] [C], né le 22 Juin 1992 à [Localité 5] (GABON), demeurant [Adresse 3] non comparant Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière NOUS, Hélène PAÜS, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Virginie BALLAST, greffier de ce tribunal, Statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024, Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit : Vu les articles 484 et suivants, 834 et suivants du code de procédure civile ; Vu les dispositions de l’article L 221-4 et R 221-3 et suivants du code de l’organisation judiciaire ; Entendu à l’audience publique du 20 août 2024 FAITS, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : M. [S] [K] a donné à bail à M. [Z] [T] [F] [C] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] par contrat du 30 juillet 2022 pour un loyer initial de 400€ outre une provision sur charges de 30€. M. [S] [K] a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire, pour défaut d'assurance et défaut de paiement des loyers, par exploit du 5 janvier 2024. Par exploit en date du 13 mars 2024, M. [S] [K] a ensuite fait assigner M. [Z] [T] [F] [C] devant le juge des contentieux de la protection de Mulhouse statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, son expulsion et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire a été retenue à l'audience du 17 mai 2024 puis mise en délibéré. Le juge a ordonné la réouverture des débats afin de permettre au demandeur de justifier de la notification de son assignation au Préfet. L'affaire a été rappelée à l'audience du 20 août 2024. A cette audience, M. [S] [K] régulièrement représenté, a repris oralement le bénéfice de ses conclusions notifiées au défendeur le 31 juillet 2024 et demandé au juge de : - à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 5 février 2024 pour défaut d'assurance et subsidiairement à compter du 5mars 2024 pour défaut de paiement des loyers; - ordonner la libération des lieux occupés sans droit ni titre sous astreinte de 100€ par jour de retard à compter de la signification du jugement et à défaut, l’expulsion de M. [Z] [T] [F] [C] ainsi que de tous occupants de son chef avec si besoin est, le concours de la force publique, - dire n'y avoir lieu à application du délai de deux mois après commandement de quitter les lieux, - fixer l'indemnité d'occupation à la somme de 400€ outre 30€ de charges, indemnité due jusqu'à libération effective des lieux ; - condamner M. [Z] [T] [F] [C] au paiement de ladite indemnité d'occupation; - condamner M. [Z] [T] [F] [C] à lui payer la somme de 2861 € au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date du 5 février 2024 et subsidiairement, la somme de 3291€ au titre de l'arriéré arrêté à la date du 5 mars 2024, - ordonner la capitalisation des intérêts échus, - condamner M. [Z] [T] [F] [C] à lui payer une somme de 1500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d'exécution forcée à venir. Bien que convoqué par acte d’huissier signifié à étude, M. [Z] [T] [F] [C] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. L'affaire a été mise en délibéré au 27 septembre 2024. MOTIFS DE LA DECISION L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, la décision étant susceptible d'appel. Par application des dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge statue néanmoins sur le fond et ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Par application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.” - sur l'acquisition des effets la clause résolutoire : En application des dispositions de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire. Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire (article XII). M. [S] [K] informé de la résiliation de l'assurance souscrite à date du 2 novembre 2023 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour ce motif. M. [Z] [T] [F] [C] qui n'a pas comparu, n'a pas justifié avoir , dans le délai d'un mois, communiqué à son bailleur qui lui en avait fait la demande, le justificatif de souscription d'une assurance. L'obligation n'est donc pas sérieusement contestable. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont donc trouvées réunies à la date du 5 février 2024 à minuit. Depuis cette date, M. [Z] [T] [F] [C] est occupant sans droit ni titre du logement et redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de son départ effectif avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire. L'indemnité d'occupation a un caractère mixte, indemnitaire et comminatoire, dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien par l’occupant qui se maintiendrait dans les lieux mais également à inciter l'occupant à libérer les lieux. En ce sens elle doit être assortie de modalités qui concourent à son efficacité. Il convient donc de la fixer au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 430€. Afin de mettre fin à l'occupation sans titre des lieux, il convient de juger que ces lieux doivent être libérés dans les deux mois de la signification d’un commandement d’huissier de quitter les lieux visant la présente décision, aucune circonstance ne justifiant la suppression du délai. A défaut, il pourra être procédé à l’expulsion de M. [Z] [T] [F] [C] , de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier, en application des dispositions des articles L.411-1 et suivants et L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. L'indemnité d'occupation concourt par sa nature à la libération des lieux. Par conséquent il n'y a pas lieu d'assortir la libération des lieux d'une astreinte. - Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif : L'obligation de s'acquitter du paiement du loyer contractuellement convenu, est une obligation essentielle qui pèse sur le locataire, ainsi que le rappelle notamment l'article 7 de la loi de 1989. La charge de la preuve des paiements pèse sur le locataire, lequel en l'espèce n'a pas comparu et n'a donc produit aucune pièce probante. Ainsi que le mentionne le décompte annexé au commandement, M. [Z] [T] [F] [C] ne s'est que partiellement acquitté des montants mis à sa charge puisque depuis le mois de juin 2023, une somme totale de 579 € a été déduite (149 € versés par la caf en juin 2023 et 430€ versé par le locataire en septembre 2023). Il n'a été justifié d'aucun autre paiement. A la date du commandement , M. [Z] [T] [F] [C] restait devoir la somme de 2431€ à laquelle il convient d'ajouter les loyer et provision de charges échus en février 2024 pour retenir un arriéré de loyers et provisions de charges d'un montant de 2861€, échéance de février intégralement incluse. M. [Z] [T] [F] [C] sera donc condamné à payer ladite somme qui produit intérêts au taux légal à compter du 5 janvier 2024 sur la somme de 2431 € et à compter de l'assignation pour le surplus. Par ailleurs, conformément à la demande , il convient d'ordonner la capitalisation des intérêts échus, dès lors qu'ils seront dus pour une année entière. - Sur les demandes accessoires : M. [Z] [T] [F] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire (139,93euros). En revanche, il n'y a pas lieu de statuer sur les dépens de l'exécution forcée, lesquels demeurenet à ce stade hypothétiques. Par ailleurs M. [Z] [T] [F] [C] sera condamné à payer à M. [S] [K] la somme de 400€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire par l'effet de la loi, sans qu'il ne soit nécessaire de le rappeler au dispositif de la présente décision. PAR CES MOTIFS Le juge chargé des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 juillet 2022 entre M. [Z] [T] [F] [C] et M. [S] [K] concernant appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 5 février 2024 à minuit ; ORDONNONS en conséquence à M. [Z] [T] [F] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur ou à son mandataire dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour M. [Z] [T] [F] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [S] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS n'y avoir lieu au prononcé d'une astreinte ; CONDAMNONS M. [Z] [T] [F] [C] à payer à M. [S] [K] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 6 février 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit la somme de 430 € (quatre cent trente euros); CONDAMNONS M. [Z] [T] [F] [C] à payer à M. [S] [K] la somme de 2861€ (deux mille huit cent soixante et un euros) au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnité d'occupation arrêté à la date du 28 février 2024, échéance de février intégralement incluse, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2431€ à compter du 5 janvier 2024 et à compter de l'assignation pour le surplus; ORDONNONS la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière ; CONDAMNONS M. [Z] [T] [F] [C] à payer à M. [S] [K] la somme de 400€ (quatre cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédu re civile ; CONDAMNONS M. [Z] [T] [F] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ; DISONS n'y avoir lieu à statuer sur les frais de l'exécution forcée à ce stade ; Le Greffier, Le Président,