Cour d'appel, 24 octobre 2024. 23/04704

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2024 (n° , 12 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/04704 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CHIPT Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 10 Novembre 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 22/00053 APPELANT EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE [Adresse 8] [Localité 10] représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me Cédric BORTOLUSSI, avocat au barreau de PARIS, toque : T07 INTIMÉ Monsieur [D] [O] en qualité d'administrateur de la succession de Monsieur [I] [Z] (décédé) [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 10] Non comparant, non représenté INTIMÉE ET APPELANTE INCIDENTE DIRECTION DEPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT Division Missions Domaniales [Adresse 9] [Localité 11] représentée par Monsieur [T] [Y], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Juin 2024, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Nathalie BRET, Conseillère Madame Valérie DISTINGUIN, Conseillère Greffier : Madame Dorothée RABITA, lors des débats ARRÊT : - réputé contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Par décret n°2015-99 du 28 janvier 2015, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 14], comprenant les copropriétés [Adresse 16] et de l'[Adresse 16], a été déclarée d'intérêt national et sa mise en 'uvre a été confiée à l'Établissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF). La copropriété de l'[Adresse 16] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AM n°[Cadastre 2], AM n°[Cadastre 3], AM n°[Cadastre 4], AM n°[Cadastre 5] et AM n°[Cadastre 6]. La copropriété de L'[Adresse 16] est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Adresse 14] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388, en date du 6 septembre 2019. Par arrêté préfectoral n°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de l'[Adresse 16] ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. L'ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété au profit de l'EPFIF, a été rendue le 21 octobre 2021. M. [I] [Z] était propriétaire des lots n°153, 296 et 1.448 du bâtiment 10 de la copropriété de l'[Adresse 16], situé [Adresse 12] à [Localité 15]. Il est décédé le 28 avril 2000 et Me [D] [O] a été désigné administrateur provisoire à sa succession par une ordonnance du 04 janvier 2022. Le lot 153 est un appartement de type F3, d'une superficie de 56 m². Le lot 296 est une cave. Le lot 1.448 est un emplacement de stationnement. Faute d'accord sur l'indemnisation, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation de Bobigny par requête reçue par le greffe le 21 mars 2022. Par un jugement réputé contradictoire du 10 novembre 2022, après transport sur les lieux le 09 juin 2022, le juge de l'expropriation de Bobigny a : - Annexé à la décision le procès-verbal de transport du 09 juin 2022 ; - Fixé la date de référence au 8 avril 2016 correspondant au PLU approuvé le 10 juillet 2012, modifié le 8 avril 2016 et mis en conformité par délibération du Conseil du territoire ; - Retenu la méthode d'évaluation globale par comparaison ; - Retenu une majoration globale de 10% pour plus-value immobilière générée par la mise en service du tramway T4 ; - Retenu une valeur unitaire de 935 euros/m² en valeur libre après majoration ; - Retenu une indemnité complémentaire de 2.310 euros après majoration au titre de la dépossession d'une place de stationnement partiellement intégrée ; - Dit que l'indemnité de dépossession foncière est évaluée à la somme de 61.137 euros en valeur libre ; - Dit que cette somme se décompose de la façon suivante : o 54.670 euros au titre de l'indemnité principale (56 m² × 935 euros/m² + 2.100 euros × 110%), o 6.467 euros au titre de l'indemnité de remploi, - Dit que cette somme est ramenée à 58.596 euros en application des dispositions de l'article R.311-22 du code de l'expropriation ; En conséquence, - Fixé l'indemnité due par l'EPFIF à Me [D] [O], administrateur provisoire à la succession de M. [I] [Z] au titre de la dépossession des lots 153 (appartement), 296 (cave) et 1.448 (emplacement de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'[Adresse 16] situé [Adresse 12] à [Localité 15] à la somme de 58.596 euros en valeur libre ; - Condamné l'EPFIF au paiement des dépens. L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 2 décembre 2022 en demandant la réformation du jugement au motif que le juge de l'expropriation a : - Fixé la date de référence au 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique en méconnaissance des dispositions de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et L 213-4 ainsi que L 213-6 du code de l'urbanisme ; - Intégré une plus value de 10% pour prendre en considération la desserte par le tramway T4 en violation des dispositions de l'article L322-2 alinéa 4 du code de l'urbanisme. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe le 23 février 2023 par l'EPFIF, notifiées le 20 mars 2023 (AR intimé et CG le 23/03/2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : - Infirmer partiellement le jugement du 11 mai 2022 en ce qu'il a : o Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, o Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de lanouvelle ligne du tramway T4 ; Par suite, - Réformer le jugement du 10 novembre 2022 en fixant le montant des indemnités à revenir à l'exproprié pour la dépossession des lots de copropriété n°153, 296 et 1.448 situés dans le bâtiment 10 de la copropriété de [Adresse 16] à [Localité 15] comme suit : - A/ Indemnité principale : o Méthode d'évaluation : par comparaison o Valeur unitaire retenue : 935 euros/m², valeur libre o Superficie retenue : 56 m² Soit une indemnité principale de (935 euros/m² × 56 m²) = 52.360 euros ; - B/ Indemnités accessoires : o Frais de remploi : 20% sur 5.000 euros = 1.000,00 euros 15% sur 10.000 euros = 1.500,00 euros 10% sur 37.360 euros = 3.736,00 euros Total frais de remploi : 6.236,00 euros, - Total de l'indemnité de dépossession : 58.596 euros en valeur libre. 2/ adressées au greffe le 23 juin 2023 par le commissaire du gouvernement, intimé et formant appel incident, notifiées le 27 juin 2023 (AR appelant le 29 juin 2023, AR intimé le 30 juin 2023), aux termes desquelles il demande à la cour de : - Fixer l'indemnité de dépossession totale à 58.596 euros en valeur libre ; - Le Commissaire du Gouvernement sollicite par ailleurs dans son développement : o L'infirmation du jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; o L'infirmation du jugement en ce qu'il a appliqué une majoration de 10% à la valeur unitaire retenue pour tenir compte de l'arrivée de la ligne de tramway T4. 3/Me [D] [O], intimé, n'a pas déposé d'écritures. Il indique par courrier du 1er août 2023, notifié le 30 mai 2024 (AR appelant du 3 juin 2024 et AR CG du 3 juin 2024) en sa qualité d'administrateur provisoire de la succession de M. [I] [Z] , que celle-ci ne comporte aucun autre actif que les lots de copropriété faisant l'objet de la procédure d'expropriation et que ne disposant d'aucun moyen financier pour être représenté, il s'en remet à justice sur les demandes, fins et prétentions des parties à la procédure. Il joint sa requête de renouvellement de mission d'administrateur judiciaire du 3 janvier 2023 et l'ordonnance du 11 janvier 2023 de la première vice présidente du tribunal judiciaire de Paris le rédésignant. EXPOSÉ DES MOYENS DES PARTIES L' EPFIF fait valoir que : - Concernant la description des lots expropriés, le lot 153 est un logement d'une surface de 56 m², le lot 296 est une cave et le lot 1.448 est un emplacement de stationnement. Les parties communes du bâtiment 10 sont vétustes et les équipements ont fait l'objet d'un arrêté municipal (Pièce 6A). - Concernant la date de référence, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation, la date de référence à retenir est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, un droit de préemption a été instauré à [Localité 15] (Pièce 1). Ce droit de préemption a été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du [Adresse 14] suivant délibération du 27 janvier 2015. Les lots expropriés sont situés dans le périmètre de ladite opération. En application des dispositions des articles L.213-4 et L.213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont il s'agit, à savoir la modification du 08 avril 2016. - Concernant le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article L.322-2 du code de l'expropriation qui dispose qu' " il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ". La date de référence étant celle du 8 avril 2016, l'enquête préalable s'étant tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019, et la mise en service de la ligne de tramway T4 étant intervenue fin 2019 après plus de trois ans de travaux par nature publics, cette ligne de tramway ne peut pas être prise en compte comme un facteur de plus-value. En tout état de cause, il ne ressort pas des termes de comparaison une quelconque évolution du marché ou de la pression foncière. Enfin, la cour d'appel de Paris a refusé le principe d'une telle majoration (CA Paris 21/09860). Le commissaire du gouvernement conclut que : - Concernant la description physique des lots expropriés, leur consistance, leur description intérieure et extérieure, leurs éléments de plus-value ou de moins-value, le bâtiment 10 de la copropriété de l'[Adresse 16] un rez-de-chaussée et dix étages à usage d'habitation, ainsi qu'un sous-sol à usage de caves. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements de type F3 et 45 appartements de type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local à bicyclettes et un local à voitures d'enfants, un local commun et un local de transformateur). Le lot 153 est un appartement de type F3 de 56 m² situé au troisième étage. Le lot 296 correspond à une cave. Le lot 1.448 correspond à une place de stationnement. - Concernant l'origine de propriété, les lots expropriés ont été acquis le 04 août 1987 au prix de 260.000 francs. - Concernant la situation locative, les lots sont considérés libres. - Concernant la date de référence, il résulte des article L.322-2 du code de l'expropriation et L.213-4 du code de l'urbanisme que celle-ci doit en l'espèce être fixée au 13 novembre 2018, date à laquelle est devenue opposable aux tiers la dernière modification du plan local d'urbanisme délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier. - Concernant la situation d'urbanisme, l'ensemble immobilier est situé en zone UR1. La zone UR1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville. - Concernant l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4, l'article L.322-2 du code de l'expropriation dispose que " les biens doivent être évalués la date de la décision de première instance " et qu'il " ne peut être tenu compte ['] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués ['] par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ". Or, la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019, soit quelques mois après le déroulement des enquêtes préalable et parcellaire. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l'expropriation (CA Paris 21/09860). - Concernant l'indemnité totale d'expropriation, il est retenu une valeur unitaire de 935 euros/m² en valeur libre, une indemnité complémentaire de 2.310 euros au titre de la dépossession d'une place de stationnement et une indemnité de remploi de 6.467 euros pour une indemnité totale de 61.137 euros. Mais en application de l'article R.311-22 du Code de l'expropriation, le juge doit statuer dans la limite des prétentions des parties, il plaira donc à la Cour de fixer l'indemnité de dépossession totale à 58.596 euros en valeur libre. SUR CE, LA COUR - sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R 311-26 du code de l'expropriation modifié par décret n°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 2 décembre 2022, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 23 février 2022 et du commissaire du gouvernement du 23 juin 2023 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables. AU FOND Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. Les appels de l'EPFIF et du commissaire du gouvernement portent sur : - la date de référence, à savoir le 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique ; - le principe de la plus-value de 10% retenue à raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4. L' EPFIF ne conteste pas : -la méthode d'évaluation par comparaison ; -la superficie des biens de 56 m² ; -la valeur unitaire retenue ; -l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance ; -l'indemnité complémentaire au titre de la perte de l'emplacement de stationnement ; -le montant des frais de remploi. Le commissaire du gouvernement appelant incident demande de retenir comme date de référence celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir le 13 novembre 2018. Il sollicite de fixer comme l'EPFIF l'indemnité de dépossession à la somme de 58 596 euros en valeur libre. 1° sur la date de référence S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application des articles L 213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, le PLU approuvé le 10 juillet 2012, modifié le 8 avril 2016 et mis en conformité le 26 novembre 2017 par délibération du Conseil du Territoire. L' EPFIF demande l'infirmation du jugement, le bien étant soumis au droit de préemption, et de retenir en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, la date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification N°1 du 8 avril 2016. Le commissaire du gouvernement, appelant incident demande en application des articles L213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme, de retenir la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir le 13 novembre 2018. L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que : Les biens sont estimés à la date de la décision première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand [Localité 17], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat( mot aj, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien. En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain. L'article L 213-6 du code de l'urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4. L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être prise en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Par arrêt du 1er mars 2023 n° 22-11467, la 3ème chambre civile de la Cour de cassation a jugé qu'en application des articles L 213-4 a) et L213-6 du code de l'urbanisme, lorsque le bien exproprié est soumis au droit de préemption, la date de référence pour déterminer l'usage effectif du bien, est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le POS ou le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, règle qui s'applique également pour la qualification de terrain à bâtir. En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 15] du 27 janvier 2015, un droit préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune (pièce numéro 1). Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'Opération de Requalification des Copropriétés Dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN) par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand [Localité 17] Grand Est du 28 février 2017. Il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l'ORCOD-IN et qu'ils sont donc soumis au droit de préemption urbain. La dernière modification du PLU proposée par le commissaire du gouvernement du 13 novembre 2018 ne modifiant pas les caractéristiques de la zone ou se situe l'ensemble immobilier ne sera pas retenue comme date de référence. En conséquence, en application des dispositions susvisées des articles L 213-4 et L213-6 du code de l'urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016. En conséquence le jugement sera confirmé en ce sens, le premier juge ayant retenu cette date comme demandé par l' EPFIF en appel. 2° sur la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance : A sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l'[Adresse 16] La commune de [Localité 15] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, les seuls transports en commun étant des bus et la gare RER la plus proche " [Localité 13] " étant située à 5,5 km. La copropriété de l'[Adresse 16] a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 15]. L'EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne Pointu et de l'[Adresse 16] réalisée par la commune de [Localité 15] en 2014 mettant en évidence que : -près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté -85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI -un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes -un quart des familles sont monoparentales -près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage -l'occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement -une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires. Le commissaire du gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signée entre l'État, le département et la commune de [Localité 15] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété : -résorption des impayés, -réalisation des travaux urgents et mise aux normes, -lutte contre les marchands de sommeil, -individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission, -réalisation des travaux de rénovation énergétique. La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti. En conséquence, l'ampleur des dégradations a justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d'Intérêt National (ORCOD-IN). Par décret n° 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du " [Adresse 14] " et la mise en 'uvre a été confiée à l' EPFIF. B sur le bâtiment 10 de la copropriété de l'[Adresse 16] Par arrêté préfectoral n°2021-0701 du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété ont été déclarés cessibles au profit de l'EPFIF. L'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 21 octobre 2021. Un décret n°2021-1005 du 29 juillet 2021 a autorisé l'EPFIF à prendre possession immédiate d'immeubles dégradés situés dans le périmètre défini par le décret n°2015-99 du 28 janvier 2015 déclarant d'intérêt national l'opération de requalification de copropriétés dégradées du quartier [Adresse 14] à [Localité 15]. Il s'agit d'un immeuble à usage d'habitation, composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et dix étages, comprenant 167 logements, dont 122 F3 et 45 F4, accessibles par quatre entrées et cages d'escaliers nommées A, B, C et D. Le bâtiment est également composé de locaux communs, d'un toit terrasse à usage de séchoir commun et d'un sous-sol comprenant des caves, étant précisé que ces éléments ne sont plus utilisables en ce qui concerne les deux premiers, l'est difficilement en ce qui concerne le troisième. C sur le bien exproprié Il s'agit : o du lot n°153 : un appartement de type F3, situé au 7eme étage, d'une superficie de 56m². Il est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bain ainsi qu'une pièce de vie et deux chambres, l'une d'entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie. Le premier juge a retenu un état d'entretien moyen. o du lot n°296 : une cave, qui n'a pas été visitée par le premier juge en raison d'un accès peu aisé et la présence de nombreux nuisibles ; o du lot n°1448 : un emplacement de stationnement extérieur, associé au bâtiment 10, à l'état d'usage et sans aménagement. 3° sur la date d'estimation S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du  jugement de première instance, soit le 10 novembre 2022 . 4° sur la fixation de l'indemnité principale A sur les surfaces La surface pour l'appartement de 56 m² n'est pas contestée. Le jugement sera confirmé en ce sens. B sur la situation locative Aux termes de l'article L322-1 du code de l'expropriation le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété ; en conséquence en l'espèce, la consistance des biens doit être fixée à la date de l'expropriation du 21 octobre 2021. La fixation en valeur libre n'est pas contestée par les parties. Le jugement sera confirmé en ce sens. C sur la méthode d'évaluation La méthode par comparaison retenue par le premier juge n'est pas contestée par les parties. En outre, les parties ne contestent pas le fait que le premier juge a dit n'y avoir pas lieu d'évaluer la cave en sus de l'appartement, la valeur de celle-ci étant intégrée à celle de l'appartement. Le jugement sera donc confirmé en ce sens. D sur la fixation de l'indemnité principale 1° sur la valeur de l'appartement et de la cave Le premier juge après examen des références des parties et en tenant compte de l'état moyen du bien a retenu une valeur de 935 euros/m². 2° sur la valeur de l'emplacement de stationnement Le premier juge a alloué une indemnité complémentaire de 2310 euros pour la dépossession de la place de stationnement. 3° sur les appels de l' EPFIF et du commissaire du gouvernement sur le principe de la majoration de 10% appliquée en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 L'article L322-2 du code de l'expropriation alinéa 4 dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. En l'espèce, le premier juge n'a pas appliqué de majoration de 10% pour la mise en service du Tramway T4. a fixé une indemnité de dépossession de 54 670 euros, puis a fait application de l'article R 311-22 du code de l'expropriation, l'exproprié n'ayant pas répondu à l'offre et n'ayant pas constitué avocat. Il a donc retenu l'offre de l' EPFIF soit : 935 euros/m² X 56 m²= 52 360 euros. Le jugement sera donc confirmé. 4° sur les indemnités accessoires A sur l'indemnité de remploi 20 % sur 5 000 euros : 1 000 euros 15 % sur 10 000 euros : 1 500 euros 10 % sur 37 360 euros : 3 736 euros Total : 6 236 euros. Le jugement sera confirmé sur ce point. En conséquence, l'indemnité totale de dépossession due par l' EPFIF à Me [O], ès qualité d'administrateur provisoire de la succession de M. [I] [Z] En valeur libre est de : 52 360 euros (indemnité principale) + 6 236 euros (indemnité de remploi) = 58 596 euros. Le jugement sera confirmé en ce sens. - sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation. Au regard de la solution du litige, chaque partie supportera la charge de ses dépens. PAR CES MOTIFS, La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Statuant dans les limites des appels, Confirme le jugement entrepris ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT